导图社区 投资性房地产
中级财务会计投资性房地产具体内容，考初级，中级的朋友们可以借鉴。
"杜邦分析体系局限性、管理用资产负债表、管理用利润表、管理用报表分析体系"的思维导图。
本导图以价值为主线浅谈财务管理，包括使的价值的最大工具、评估价值的基础、因价值而产生的财务管理、对各种价值的评估等。
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投资性房地产
投资性房地产的概述
投资性房地产是指企业为投资目的，而不是自用的，而持有的土地和建筑物
投资性房地产的概念和特征
房地产的含义
土地和房屋及其权属的总称
在我国土地直土地使用权，房屋及土地上的房屋等建筑物及构筑物
投资性房地产的含义
是指赚取租金和资本增值，或者两者兼有而持有的房地产
赚取租金，取得收入，确认为其他业务收入
资本增值，是指转让
投资性房地产的特征
投资性房地产是一种经营性活动
投资性房地产在用途状态目的的方面区别于作为生产经营场所的房地产和销售的房地产
生产经营场所的房地产是固定资产
用于销售的房产是开发产品
投资性房地产有两种后续计量模式，一成本模式二公允价值模式
成本模式是指历史模式
公允价值模式可真实反映资产处置情况
投资性房地产能够单独计量和出售
投资性房地产的范围
投资性房地产的范围包括
已出售的土地使用权
已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权，企业取得的土地使用权包括二级市场上缴纳土地出让金方式取得的土地使用权，也包括二级市场上接受其他单位转让的土地生存
注意，对于以经营租赁方式租入的土地使用权，再转租给其他单位的，不能确定为投资性房地产。（因为不是租出方拥有的资产）
持有并准备增值后转让的土地使用权
通常有书面决议
只有准备增值后转让的土地使用权，市直企业取得的准备增值转让的土地使用权
注意，闲置土地的定义及其规定:按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产
企业拥有并已出租的建筑物
已出租的建筑物是企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
注意事项
用于出租的建筑物，是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物，不属于投资性房地产
已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定已经租赁方式出租的建筑物（一般因是租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于以出租的建筑物）
只要董事会或类似机构做出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务，在整个协议中不重大的。应当将该建筑物认为投资性房地产，所提供的其他服务在整个协议中，如为重大的，该建筑应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
企业将某项房地产部分用来出租，部分自用，应将出租部分确认为投资性房地产（因为投资性房地产能够单独计量和出租）
不属于投资性房地产的房地产
自用房产及生产商品提供劳务或经营管理而持有的房地产
作为存货的房地产
注意，从事房地产经营开发的企业依法取得，用于开发的出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后，再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产（只有能够单独计量和出售的房地产，才能划分为投资性房地产）
投资性房地产确认的条件
基本条件
符合投资性房地产的定义
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
与该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
对于已出租的土地使用权，已出租的建筑物，其作为投资性房地产，确认时点为租赁期开始日，即土地使用权，建筑物进入出租状态，开始赚取租金的日期
对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产确认时点为企业将自用土地使用权停止自用准备增值后转让的日期
投资性房地产核算应设置的会计科目
投资性房地产—成本或者—公允价值变动
累计折旧
累计摊销
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
公允价值变动损益
投资性房地产减值准备
投资性房地产的初始计量
根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量，投资性房地产取得的方式不同，其初始成本的计量方法也各不相同
按照成本模式计量
外购投资性房地产
只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认
其成本包括，购买价款，相关税费，和可直接归属于该资产的其他支出，其中可直接归属于投资性房地产的支出，包括法律服务费以及其他交易费用
自行建造投资性房地产
确认条件，企业只有在自行建造或开发活动完成的同时，开始出租才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产
成本构成由建造该资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建筑成本，安装成本，应予以资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等（建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益）
按照公允价值模式计量
取得时按照借记投资性房地产—成本 贷记银行存款或者开发产品
投资新房地产的后续计量
模式
成本模式
在成本模式下，应按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或者摊销存在减值迹象的还应按照投资减值的有关规定进行处理
按期计提折旧或摊销
借，其他业务成本
贷，其他投资性房地产折旧或者摊销
按租赁协议或合同约定收取租金的
借，银行存款
贷，其他业务收入
资产负债表日，应对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，应计算其可回收金额，可回收金额低于其账面价值的差额，因确认为资产减值损失，同时计提资产减值准备
借，资产减值损失
贷，投资性房地产减值准备
注意，与计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回
公允价值模式
前提条件，企业只有在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
确凿证据
投资性房地产所在地有活跃的房产交易市场
企业能够从活跃的房产交易市场上取得同类或者类似房地产的交易价格及相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的不对投资性房地产计提折旧或者摊销，也不提减值
应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益“公允价值变动损益”
投资性房地产取得租金收入，确认为其他业务收入
会计分录
后续计量模式的选择
通常采用成本模式计量，满足特定条件时，可以采用公允价值模式计量。
但是同一企业只能采用一种模式，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式计量
后续计量模式的变更
计量模式变更的原则
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
只有在房地产市场比较成熟，能够采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量
已采用公允价值模式的投资性房地产，不得变更为成本模式
成本模式转为公允价值模式的会计处理
应当作为会计政策变更处理
将计量模式变更时，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积或未分配利润）
投资性房地产的后续支出
满足投资性房地产确认条件，应当记入投资性房地产成本
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发（资本化支出）且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间，应忌水将其作为投资性房地产，成本模式计量下，再开发期间不计提折旧或摊销
转换
转换形式及转换日
投资性房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类，企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能转换
企业董事会应当就改变房地产用途，形成正式的书面协议
房地产因用途改变而发生实际状态上的改变
类型
非投资性房地产转换为投资性房地产
作为存货的房地产转换为投资性房地产
公允价值变动模式
转换时点
自用房地产或作为存货的房地产，转为出租的，为租开始日
如果企业自行建造或开发完成，但尚未使用的建筑物家切董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租，持有意图短期内不发生变化的，转为投资性房地产则转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期
自用土地使用权转换为持有增值后转让的土地使用权的，为该土地使用权确已停止自用且管理当局成转换决议的时点
自用房地产转换为投资性房地产
子主题
投资性房地产转换为非投资性房地产
投资性房地产转为存货
投资性房地产转换自用房地产
投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
处置
