投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。通常指出租建筑物和土地使用权，另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。

投资性房地产

• 概述
  • 含义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。通常指出租建筑物和土地使用权，另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入
  • 范围：
    • 属于投资性房地产项目
      • 已经出租的土地使用权
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
      • 已租出的建筑物
    • 不属于投资性房地产项目
      • 自用房地产
      • 作为存货的房地产
  • 后续计量模式：同种企业只采用一种后续计量模式
    • 成本模式：企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
    • 公允价值模式：有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能持续可靠地取得，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
  • 投资性房地产的确认条件
    • 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认
      • 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
      • 该投资性房地产的成本能够可靠的计量
    • 分类
      • 已出租的土地使用权和已出租的建筑物
      • 持有以备经营出租可视为投资性房地产的空置建筑物
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
• 初始计量
  • 外购的投资性房地产：企业外购房地产的成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
    • 采用成本模式计量企业外购投资性房地产时，应按照确定的实际成本
      • 借：投资性房地产
      • 贷：银行存款
    • 采用公允价值模式计量企业投资性房地产，应当在投资性房地产科目设置成本和公允价值变动两个明细科目
    • 外购投资性房地产时，按照确定的实际成本
      • 借：投资性房地产-成本
      • 贷：银行存款
  • 自行建造的投资性房地产：其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建筑安装成本，予以资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期营业外支出，不计入建造费用
    • 采用成本模式计量，达到可使用状态时，应按照确定的实际成本
      • 借：投资性房地产
      • 贷：投资性房地产-在建，在建工程，开发产品
    • 采用公允价值模式计量，达到可使用状态时，应按照确定的实际成本
      • 借：投资性房地产-成本
      • 贷投资性房地产-在建，在建工程，开发产品
• 后续计量
  • 外购的投资性房地产：
    • 采用公允价值模式计量的投资性房地产
      • 计量条件
        • 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
        • 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计
      • 会计处理
        • 投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，应按二者之间的差额调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益
          • 借：投资性房地产公-允价值变动
          • 贷：公允价值变动损益
        • 投资性房地产的公允价值低于其账面余额时，应按二者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失
          • 借：公允价值变动损益
          • 贷：投资性房地产-公允价值变动
      • 投资性房地产后续计量模式的变更：为确保会计信息可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意更改。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额调整初期留存收益
        • 公允价值模式计量
          • 借：投资性房地产，投资性房地产累计折旧
          • 贷：投资性房地产，盈余公积，利润分配-未分配利润
        • 土地使用权转为公允价值模式计量
          • 借：投资性房地产-土地使用权（成本），投资性房地产累计折旧
          • 贷：投资性房地产-土地使用权，盈余公积，利润分配-未分配利润
• 后续支出
  • 后续支出的处理原则
    • 投资性房地产的后续支出是指：已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出，装修装横支出，日常维修支出
    • 如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用技能，从而导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本
    • 如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用技能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益
  • 资本化的后续支出
    • 采用成本模式计量
      • 应将其转为在建的投资性房地产，即按其账面价值
        • 借：投资性房地产-在建
        • 贷：投资性房地产
      • 按其累计已折旧或累计已摊销金额
        • 借：投资性房地产累计折旧-摊销
        • 贷：投资性房地产
      • 发生的资本化改建扩建支出或装修装横支出计入投资性房地产的成本
        • 借：投资性房地产-在建
        • 贷：银行存款
      • 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产
        • 借：投资性房地产
        • 贷：投资性房地产-在建
    • 采用公允价值计量
      • 投资性房地产转入在开发时按其账面余额
        • 借：投资性房地产-在建
        • 贷：投资性房地产-成本
      • 按其累计公允价值变动金额，贷或借投资性房地产公允价值变动
      • 发生的资本化改建扩建支出或装横装修支出
        • 借：投资性房地产-在建
        • 贷：银行存款
      • 改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时
        • 借：投资性房地产-成本
        • 贷;：投资性房地产-在建
  • 费用化的后续支出
    • 不能满足投资性房地产确认条件的，应当作为费用化的后续支出于发生时计入当期损益，
      • 借：其他业务成本
      • 贷：银行存款
• 投资性房地产与非投资性房地产的转换
  • 房地产的转换形式
    • 自用房地产转换为投资性房地产
    • 作为存货的房地产转换为投资性房地产
    • 投资性房地产转换为自用房地产
    • 投资性房地产转换为存货
  • 非投资性房地产转换为投资性房地产