导图社区 第三章 物权法律制度
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第三章 物权法律制度
CPA 经济法 第三章 物权法律制度。物权的概念和物权法的基本内容 物权,是对物的权利。这里所指的物,主要是不动产和动产。物权是一种财产权,财产权是直接体现经济利益的权利。
编辑于2021-05-01 16:39:29
- 宏观经济学
宏观经济学（英文名称：Macroeconomics）是使用国民收入、经济整体的投资和消费等总体性的统计概念来分析经济运行规律的一个经济学领域。宏观经济学是相对于微观经济学而言的。宏观经济学本质上是修正主义性质的，集合了保守哲学观念和激进政策设计。
- 经济
经济就是人们生产、流通、分配、消费一切物质精神资料的总称。这一概念微观指一个家庭的财产管理，宏观指一个国家的国民经济。在这一动态整体中，生产是基础，消费是终点。经济是价值的创造、转化与实现。人类经济活动就是创造、转化、实现价值，满...
- 政治
毛泽东思想是马克思列宁主义基本原理和中国革命具体实际相结合的产物，是中国共产党人集体智慧的结晶。是由毛泽东倡导并在二十世纪中国革命中大范围实践的一种政治、军事、发展理论，一般认为其为马列主义在中国的发展。中国共产党认可毛泽东思想是其取..
第三章 物权法律制度
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宏观经济学（英文名称：Macroeconomics）是使用国民收入、经济整体的投资和消费等总体性的统计概念来分析经济运行规律的一个经济学领域。宏观经济学是相对于微观经济学而言的。宏观经济学本质上是修正主义性质的，集合了保守哲学观念和激进政策设计。
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第三章 物权法律制度
一、物权法律制度概述
考点01：物的种类（★★★）（P42）
1. 物的概念与特征
根据《民法典》的规定，物包括不动产和动产。法律规定 权利 作为物权客体的，依照其规定。
（ 1）有体性
《民法典》上的物仅指有体物，行为、智力成果（包括电脑程序）以及各项权利等均不属于物权的客体。 行为 属于债权的客体， 智力成果 属于知识产权的客体。需要说明的是， 某些权利 经法律特别规定可以成为物权的客体，如以股权、票据权利等出质构成权利质权，也称“准质权”。
（ 2）可支配性
《民法典》上的物应具有可支配性，能为人力所支配并满足人的需要。因此，不能为人力所支配 （如 太阳、月亮、星星 等）或者不为人所需之物（如汽车尾气），不属于《民法典》上的物。
（ 3）在人的身体之外
人是权利主体，不能成为物权的客体。但人体器官脱离人的身体之后，可以成为物权的客体。
2. 动产与不动产
不动产包括土地、 海域 以及房屋、 林木 等地上定着物。
3. 可分物与不可分物
可分物是指不因分割而变更其性质或者减损其价值的物。牛肉属于可分物，一头牛则属于不可分物。
4. 可替代物与不可替代物
该分类仅限于动产。交易客体为可替代物（如冰棍）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失，就只能转化为金钱赔偿。
5. 消耗物与非消耗物
该分类仅限于动产。消耗物只能一次性使用或者让与（如苹果），非消耗物（如苹果手机）则相反。以让与为目的的消耗物（如金钱） 转移占有即转移所有权 。
6. 流通物、限制流通物与禁止流通物
流通物可以自由进入市场流通（如冰棍），限制流通物是指被法律限制市场流通之物（如 文物、黄金、药品 ），禁止流通物是指法律规定禁止流通之物。根据《民法典》的规定，法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权。
7. 主物与从物
认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件： （ 1）二者在物理上互相独立； （ 2）二者在经济用途上存在主从关系： A物脱离 B物，不损害 A物的独立用途，则 A物为主物； B物脱离 A物，丧失其本来的用途，则 B物为从物。
8. 原物与孳息
（ 1）孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。
（ 2）孳息分为天然孳息和法定孳息（如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金）。
（ 3）天然孳息，由 所有权人 取得；既有所有权人又有用益物权人的，由 用益物权人 取得。当事人另有约定的，按照其约定。
（ 4）法定孳息，当事人有约定的，按照 约定 取得；没有约定或者约定不明确的，按照 交易习惯取得。
考点02：物权的种类（★★）（P43）
1. 物权的概念
物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。与债权相比，物权具有以下特征：
（ 1）支配性
物权人有权仅以自己的意志实现权利，无须第三人的积极行为协助，属于支配权。而债权属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。
（ 2）排他性
物权具有排他性，一物之上只能成立一项所有权。而债权具有兼容性，同一标的物之上可以成立多重买卖合同，几个买卖合同均可有效，并不相互排斥。
（ 3）绝对性
物权是可以对抗所有人的财产权，有权排除任何他人的干涉，他人有义务予以尊重，属于绝对权、对世权。而债权仅对特定的债务人存在，属于相对权、对人权。
2. 物权的种类
（ 1）物权包括所有权、用益物权和担保物权。
（ 2）《民法典》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。
（ 3）担保物权包括抵押权、质权和留置权。
3. 自物权和他物权
所有权属于自物权（亦称完全物权），用益物权和担保物权属于他物权（亦称限制物权）。
4. 独立物权和从物权
（ 1）独立物权是指能够独立存在的物权，包括所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和居住权。
（ 2）从物权是指从属于其他权利、不能独立存在的物权，包括 担保物权和地役权 。
【解释】 担保物权从属于主债权而存在，主债权消灭的，担保物权随之消灭。
考点03：物权法律制度的基本原则（★★）（P44）
1. 物权法定原则
根据《民法典》第 116条的规定，物权的 种类和内容 ，由法律规定。
【解释1】 《民法典》第 116条所称的“法律”，不限于《民法典》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。 【解释2】 （ 1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效； （ 2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。
2. 物权客体特定原则（一物一权原则）
（ 1）物权只存在于确定的一物之上，物尚未确定谈不上物权；而债权的客体是当事人的给付行为，即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同的有效性。
（ 2）一物之上只能有一个所有权，但所有权人可以为多人。
（ 3）一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以成立数个互不冲突的物权。如所有权和他物权的共容、用益物权与担保物权的共容。
3. 物权公示原则
（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定 登记 。
（ 2）动产物权的设立和转让，应当依照法律规定 交付 。
二、不动产的物权变动
考点01：基于法律行为的物权变动（★★★）（P47）
1. 登记生效
（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记 ，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
【解释1】 建设用地使用权自登记时设立。
【解释2】 以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
【解释3】 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以 不动产登记簿为准。
（ 2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外， 自合同成立时生效 ；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2. 登记对抗
（ 1）土地承包经营权自土地承包经营权 合同生效时 设立。
（ 2）地役权自地役权 合同生效时 设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
考点02：非基于法律行为的物权变动（★★★）（P47）
1. 基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自 事实行为成就时 发生效力。
【解释】 非基于法律行为的不动产物权变动不以登记为前提，但获得不动产物权之人再处分该不动产时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
2. 基于法律规定
因继承取得物权的，自 继承开始时 发生效力。
3. 基于公法行为
因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自 法律文书或者征收决定等生效时 发生效力。
【解释1】 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的 改变原有物权关系 的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书”。
【解释2】 这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是 当事人的履行行为 而非判决本身。
考点03：不动产登记制度（★★）（P49）
1. 首次登记
不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
2. 变更登记
变更登记，是指不动产登记事项发生 不涉及权利转移的变更 所需进行的登记。有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（ 1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的； （ 5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的； （ 6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （ 8）共有性质发生变更的； （ 9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
3. 转移登记
转移登记，是指不动产权利 在不同主体之间发生转移 所需进行的登记。因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（ 1）买卖、互换、赠与不动产的； （ 2）以不动产作价出资（入股）的； （ 3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的； （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的； （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的； （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的； （ 7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的； （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； （ 10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
4. 注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（ 1）不动产灭失的； （ 2）权利人放弃不动产权利的； （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的； （ 4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； （ 5）法律、行政法规规定的其他情形。
5. 更正登记与异议登记
（ 1）更正登记
权利人、利害关系人 认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（ 2）异议登记
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人 可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起 15日内 不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向 申请人 请求损害赔偿。
6. 预告登记
（ 1）当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人 同意 ，处分该不动产的， 不发生物权效力 。
（ 2）预告登记后， 债权消灭 或者自能够进行不动产登记之日起 90日内 未申请登记的，预告登记失效。
【解释1】 具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（ 1）预购商品房；（ 2）以预购商品房设定抵押；（ 3）房屋所有权转让、抵押；（ 4）法律、法规规定的其他情形。
【解释2】 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。
【解释 3 】 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。
三、动产的物权变动
考点01：动产的所有权（★★★）（P49）
1. 一般动产：交付生效
动产物权的设立和转让，自 交付时 发生效力，但是法律另有规定的除外。
2. 特殊动产：交付生效＋登记对抗
船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗 善意第三人 。
【解释1】 对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。
【解释2】 转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，人民法院不予支持，法律另有规定的除外。
考点 02 ：特殊的交付方式 （★★★）（ P49）
1. 简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自 民事法律行为生效时 发生效力。
【解释】 转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时：如果先占有后签合同，合同生效日视为交付日。
2. 指示交付
动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
【解释】 转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
3. 占有改定
动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自 该约定生效时 发生效力。
考点03：动产所有权的特殊取得方式（★）（P60）
1. 先占
所谓先占，是指以所有权人的意思占有 无主动产 。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。
2. 添附
（ 1）添附是附合、混合与加工的总称。 （ 2）因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
四、有权处分与无权处分
考点 01：有权处分（★★★）（ P48）
1. 普通动产的一物二卖（第 4章）
出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （ 1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （ 2）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （ 3）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
【解释1】 交付＞付款＞合同成立时间。 【解释2】 订立买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。在同一标的物上成立的多重买卖合同均可有效。但是，出卖人只能履行其中一个买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。
2. 特殊动产的一物二卖（第 4 章）
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （ 1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （ 2）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （ 3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （ 4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
【解释1】 交付＞登记＞合同成立时间。 【解释2】 对于船舶、航空器和机动车等特殊动产，其所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件。
考点 02 ： 善意取得制度（★★★）（ P57 ）
1、 因出卖人未取得 处分权 致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
2 、善意取得制度
无处分权人 将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （ 1 ）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （ 2 ）以合理的价格转让； （ 3 ）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据上述规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
【解释1】 有权处分还是无权处分？ （ 1 ）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则； （ 2 ）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。 【解释2】 基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。善意取得制度适用于 委托物 ，不适用于 脱手物 。 【解释3】 判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。 【解释4】 受让人是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。 【解释5】 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 【解释6】 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： （ 1 ）登记簿上存在有效的异议登记； （ 2 ）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （ 3 ）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （ 4 ）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （ 5 ）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 【解释7】 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 【解释8】 动产的善意取得以交付为要件，不动产则以登记为要件。如果当事人之间仅签订了买卖合同，但动产尚未交付或者不动产尚未办理产权转移登记，则受让人不能善意取得标的物的所有 权。 【解释9】 具有下列情形之一，受让人主张依据 《 民法典 》 的规定取得所有权的，人民法院不予支持： （ 1 ）转让合同被认定无效；（ 2 ）转让合同被撤销。 【解释10】 （ 1 ）动产、不动产均可适用善意取得制度； （ 2 ）脱手物（遗失物、盗窃物）不适用善意取得制度； （ 3 ）善意取得制度不仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。
考点 03 ： 拾得遗失物（★★）（ P60 ）
1 、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起 1年内 无人认领的，归 国家 所有。 2 、权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 3 、权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 4 、所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起 2年内 向受让人请求返还原物；但是，受让人 通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物 的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
【 解释 】 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的 ， 参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。
五、共有
考点 01 ： 基本规定（★★）（ P52 ）
1 、按份共有还是共同共有
（ 1 ）共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为 按份共有 。 （ 2 ）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照 出资额 确定；不能确定出资额的，视为 等额 享有。
2 、共有物的管理
共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其 份额 负担，共同共有人共同负担。
3 、共有物的分割
（ 1 ）共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。 （ 2 ）因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
4 、对外关系
（ 1 ）因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有 连带债权 、承担连带债务 ，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。 （ 2 ）在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
考点 02 ： 按份共有人转让自己的个人份额（★★★）（ P54 ）
1、 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
【解释】 民法典所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
2 、按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将 转让条件 及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
3 、优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（ 1 ）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； （ 2 ）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起 15 日的，为 15日 ； （ 3 ）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15日 ； （ 4 ）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起 6个月 。
4 、两个以上其他共有人主张行使优先购买权的 ， 协商确定各自的购买比例 ； 协商不成的 ， 按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
5 、按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，人民法院应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，人民法院不予支持：
（ 1 ）未在司法解释规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； （ 2 ）以其优先购买权受到侵害为由， 仅请求撤销 共有份额转让合同或者认定该合同无效。
6 、按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据 《 民法典 》 的规定优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 7 、共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
考点 03 ： 共有物的处分（★★★）（ P54 ）
1 、按份共有
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占 份额2/3以上 的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
2 、共同共有
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经 全体 共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
六、建设用地使用权
考点 01 ： 建设用地使用权的设立（★★★）（ P61
1 、设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自 登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。 2 、设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
3 、严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（ 1 ）国家机关用地和军事用地； （ 2 ）城市基础设施用地和公益事业用地； （ 3 ）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （ 4 ）法律、行政法规规定的其他用地。
4 、用于 商业开发 的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。 5 、建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
考点 02 ：建设用地使用权的期限（★★★）（ P63 ）
1 、以 无偿划拨 方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
2 、以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：
（ 1 ）居住用地 70 年； （ 2 ）工业用地 50 年； （ 3 ）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （ 4 ）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （ 5 ）综合或者其他用地 50 年。
3 、 住宅 建设用地使用权期限届满的， 自动续期 。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 4 、 非住宅 建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办 理。
【解释】 关于非住宅建设用地使用权，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于 届满前1年 申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前述规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
考点 03 ：建设用地使用权的转让（★★）（ P63 ）
1 、建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。 2 、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 3 、以 划拨 方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报 有批准权的人民政府 审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有 关规定缴纳土地使用权出让金。
4 、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（ 1 ）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （ 2 ）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25％以上 ，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； （ 3 ）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
考点 04 ： 集体土地的建设使用（★★）
1 、农田
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。其中： （ 1 ） 永久基本农田 转为建设用地的，由 国务院 批准。 （ 2 ）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模 范围内 ，为实施该规划而将永久基本农田以外 的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 （ 3 ）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模 范围外 ，将 永久基本农田以外 的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
2 、集体经营性建设用地
（ 1 ）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为 国有土地 后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
（ 2 ）土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
【解释】 上述集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意。
（ 3 ）通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
七、担保物权的一般规定
考点 01 ： 担保的类型（★）（ P65 、 P94 ）
1 、保证、抵押、质押和定金，都是依据当事人的合同而设立，称为 约定担保 。留置则是直接依据法律的规定而设立，无须当事人之间特别约定，称为 法定担保 。 2 、保证是以保证人的财产和信用为担保的基础，属于人的担保。抵押、质押和留置，是以一定的财产为担保的基础，属于物的担保。定金是以一定的金钱为担保的基础，称为金钱担保。此外，所有权保留、融资租赁也可具有担保的功能。 3 、担保物权分为 意定担保物权 （抵押权、质权）和 法定担保物权 （留置权）。
4 、反担保
（ 1 ）第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。 （ 2 ）反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押、质押。 留置和定金 不能作为反担保方式。
考点 02 ： 担保合同的效力 （★★）（ P94）
1 、登记为 营利法人 的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保 ， 当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的 ， 人民法院不予支持。
2 、以公益为目的的 非营利性 学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：
（ 1 ）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在 该公益设施上 保留所有权； （ 2 ）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施 以外 的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。
考点 03 ： 担保合同无效的法律责任（★★★）（ P94 ）
1 、主合同有效而第三人提供的担保合同无效
（ 1 ）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的 1/2 ； （ 2 ）担保人有过错而债权人无过错的，担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任； （ 3 ）债权人有过错而担保人无过错的，担保人不承担赔偿责任。
2 、主合同无效导致第三人提供的担保合同无效
（ 1 ）担保人无过错的，不承担赔偿责任； （ 2 ）担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的 1/3 。
【解释】 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任，即承担 《 民法典 》 规定的 缔约过失责任 。 【相关链接1】 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担 担保责任 ，但是担保合同另有约定的除外。 【相关链接2】 承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向 债务人 追偿的，人民法院应予支持。
考点 04 ： 借新还旧的担保责任（★）（ P96 ）
1 、主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，债权人请求旧贷的担保人承担担保责任的，人民法院不予支持；债权人请求新贷的担保人承担担保责任的，按照下列情形处理：
（ 1 ）新贷与旧贷的 担保人相同 的，人民法院应予支持； （ 2 ）新贷与旧贷的 担保人不同 ，或者旧贷无担保新贷有担保的，人民法院不予支持，但是债权人有证据证明新贷的担保人提供担保时对以新贷偿还旧贷的事实知道或者应当知道的除外。
2 、主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，在订立新的贷款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权，其他债权人主张其担保物权顺位优先于新贷债权人的，人民法院不予支持。
考点 05 ： 担保物权与诉讼时效（★★★）（ P66 ）
1 、抵押权人应当在 主债权诉讼时效期间 行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 2 、抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。 3 、主债权诉讼时效期间 届满前 ，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在 《 民事诉讼法 》 规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。 4 、主债权诉讼时效期间 届满后 ，财产被留置的债务人或者对留置财产享有所有权的第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院不予支持；债务人或者第三人请求拍卖、变卖留置财产并以所得价款清偿债务的，人民法院应予支持。 5 、主债权诉讼时效期间届满的法律后果，以登记作为公示方式的权利质权，参照适用 抵押权 的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权，参照适用 留置权 的规定。
考点 06 ：不可分性（★）（ P66 ）
1 、 主债权未受全部清偿 ，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持，但是留置权人行使留置权，如果留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 2 、 担保财产 被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。 3 、 主债权 被分割或者部分转让，各债权人主张就其享有的债权份额行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 4 、 主债务 被分割或者部分转移，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持；第三人提供物的担保，主张对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任的，人民法院应予支持。
八、抵押权
考点 01 ：抵押财产（★★）（ P67 ）
【解释】 所谓抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
1 、债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（ 1 ）建筑物和其他土地附着物； （ 2 ）建设用地使用权； （ 3 ） 海域使用权 ； （ 4 ）生产设备、原材料、半成品、产品； （ 5 ） 正在建造 的建筑物、船舶、航空器； （ 6 ）交通运输工具； （ 7 ）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
【解释】 根据 《 农村土地承包法 》 的规定，家庭承包方式取得的 土地经营权 以及通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地并经依法登记取得权属证书的 土地经营权 ，亦可抵押。
2 、下列财产不得抵押
（ 1 ）土地所有权； （ 2 ）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （ 3 ）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （ 4 ）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （ 5 ）依法被查封、扣押、监管的财产； （ 6 ）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【解释1】 当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成 无权处分 的，人民法院应当依照 《 民法典 》 善意取得制度 的规定处理。 【解释2】 当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施 已经解除 的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效 的，人民法院不予支持。 【解释3】 以违法的建筑物抵押的， 抵押合同无效 ，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。
3 、房地一体原则
（ 1 ）城市房地产
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
（ 2 ）农村集体土地
乡镇、村企业的建设用地使用权 不得单独抵押 。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
考点 02 ：抵押合同（★★★）（ P67 ）
1 、设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。 2 、抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的， 只能依法就抵押财产优先受偿 。 3 、担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
【相关链接】 保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
考点 03 ：不动产的抵押（★★★）（ P68 ）
1 、登记生效
以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自 登记时 设立。
2 、不能办理抵押登记时的责任承担
（ 1 ）不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。 （ 2 ）抵押财产 因不可归责于抵押人自身的原因 灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。 （ 3 ）因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。 （ 4 ）当事人申请办理抵押登记手续时， 因登记机构的过错 致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
3 、以划拨方式取得的建设用地使用权
（ 1 ）抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴 建设用地使用权出让金 。 （ 2 ）当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，应当优先用于补缴 建设用地使用权出让金 。
4 、土地上新增的建筑物
（ 1 ）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 不属于抵押财产 。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 （ 2 ）当事人 仅以建设用地使用权 抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。 （ 3 ）当事人 以正在建造的建筑物 抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。 （ 4 ）抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据 抵押登记的时间先后 确定清偿顺序。
5 、预告登记
（ 1 ）当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起 设立。 （ 2 ）当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在 受理破产申请时抵押财产的价值范围内 予以支持， 但是在人民法院受理破产申请前 1 年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
考点 04 ：动产的抵押[1]（★★★）（ P68 ）
1 、以动产抵押的，抵押权 自抵押合同生效时 设立；未经登记，不得对抗 善意第三人 。
【相关链接】 以家庭承包方式取得的土地经营权抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
2 、以动产抵押的，不得对抗 正常经营活动 中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
【解释1】 《 民法典 》 将“正常经营买受人规则”扩大到所有的动产抵押，无论是否进行了抵押登记，也无论正常经营买受人是否善意，抵押权人均不得对抗正常经营买受人。 【解释2】 所谓“正常经营活动”，是指出卖人的经营活动属于其营业执照明确记载的经营范围，且出卖人持续销售同类商品。 【解释3】 买受人在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产，担保物权人请求就该动产优先受偿的，人民法院不予支持，但是有下列情形之一的除外： （ 1 ）购买商品的数量明显超过一般买受人； （ 2 ）购买出卖人的生产设备； （ 3 ）订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务； （ 4 ）买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系； （ 5 ） 买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。
3 、动产抵押合同订立后 未办理抵押登记 ，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
（ 1 ）抵押人 转让 抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外； （ 2 ）抵押人将抵押财产 出租 给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响， 但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外； （ 3 ）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持； （ 4 ） 抵押人破产 ，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
考点 05：动产的浮动抵押（★★★）（ P67）
1 、企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及 将有的 生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。 2 、抵押权自 抵押合同生效时 设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 3 、动产浮动抵押无论是否办理抵押登记，均不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押 财产的买受人。
4 、抵押财产自下列情形之一发生时确定
（ 1 ）债务履行期限届满，债权未实现； （ 2 ）抵押人被宣告破产或者解散； （ 3 ）当事人约定的实现抵押权的情形； （ 4 ）严重影响债权实现的其他情形。
考点 06：抵押权的效力（★★★）（ P69）
1 、先抵押后转让
（ 1 ）抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的， 抵押权不受影响。 （ 2 ）抵押人转让抵押财产的，应当及时 通知 抵押权人。 抵押权人能够证明 抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
【解释 1 】 根据《民法典》的规定，除非当事人另有约定，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。 【解释 2 】 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让 合同无效 的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担 违约责任 的，人民法院依法予以支持。 【解释 3 】 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让 合同无效 的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让 不发生物权效力 的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。 【解释 4 】 动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产 后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道 已经订立抵押合同的除外。此外，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。因此，“抵押财产转让的，抵押权不受影响”这句话不能一概而论。
2 、先出租后抵押
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
【相关链接 1 】 动产抵押合同订立后 未办理抵押登记 ，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。 【相关链接 2 】 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不 影响租赁合同的效力 。 【相关链接 3 】 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 【相关链接 4 】 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的 房屋买卖合同的效力不受影响 。
3 、物上代位性
（ 1 ）担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等 优先受偿 。 （ 2 ）被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
4 、孳息
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自 扣押之日 起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
【相关链接 1 】 质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。 【相关链接 2 】 留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当首先充抵收取孳息的费用。
5 、从物
（ 1 ）从物产生于抵押权依法 设立前 ，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。 （ 2 ）从物产生于抵押权依法 设立后 ，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。
6 、添附
（ 1 ）抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归 第三人所有 ，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。 （ 2 ）抵押权依法设立后，抵押财产被添附， 抵押人对添附物享有所有权 ，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。 （ 3 ）抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的 共有人 ，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。 【解释】 添附包括附合、混合与加工。
考点 07：抵押权的行使（★★★）（ P70）
1 、同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （ 1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； （ 2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （ 3）抵押权未登记的，按照 债权比例 清偿。
2 、抵押权顺位的变更
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人 产生不利影响 。
3 、债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他 担保人 在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内 免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
九、质权
考点 01：动产质押（★★）（ P74）
【解释 1】 质押包括动产质押与权利质押。不动产、建设用地使用权、海域使用权可以设定抵押， 但不能设定质押。股权、应收账款等权利可以设定质押，但不能设定抵押。 【解释 2】 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。其中，债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
1 、动产质权的设立
动产质权自出质人交付质押财产时设立。 【相关链接】 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
2 、质物处分的限制
（ 1）质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自 使用、处分 质押财产，造成出质人损害 的，应当承担赔偿责任。 （ 2）质权人在质权存续期间，未经出质人同意 转质 ，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
3 、质权人妥善保管质物的义务
（ 1）因保管不善 致使 质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 （ 2）质权人的行为 可能使 质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财产提存，或者请求提前清偿债务并返还质押财产。
4 、及时行使质权请求权
（ 1）出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以 请求人民法院拍卖、变卖质押财产。 （ 2）出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成出质人损害的，由质权人承担 赔偿责任。
考点 02：权利质押（★★★）（ P74）
1 、债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质
（ 1）汇票、本票、支票； （ 2）债券、存款单； （ 3）仓单、提单； （ 4） 可以转让的 基金份额、股权； （ 5） 可以转让的 注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； （ 6） 现有的以及将有的 应收账款； （ 7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
2 、以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证 交付 质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质 登记 时设立。
【解释 1】 以汇票出质，当事人以背书记载“质押”字样并在汇票上签章，汇票已经交付质权人的，人民法院应当认定质权自汇票 交付 质权人时设立。 【解释 2】 存货人或者仓单持有人在仓单上以背书记载“质押”字样，并经保管人签章，仓单已经交付质权人的，人民法院应当认定质权自仓单 交付 质权人时设立。没有权利凭证的仓单，依法可以办理出质登记的，仓单质权自办理出质登记时设立。 【解释 3】 出质人既以仓单出质，又以仓储物设立担保，按照 公示的先后 确定清偿顺序；难以确定先后的，按照 债权比例 清偿。 【解释 4】 保管人为同一货物签发多份仓单，出质人在多份仓单上设立多个质权，按照 公示的先后确定清偿顺序；难以确定先后的，按照 债权比例 受偿。
3 、以可以转让的基金份额、股权出质的，质权自 办理出质登记时 设立。基金份额、股权出质 后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。 4 、以可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自 办理出质登记时 设立。知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是出质人与质权人协商同意的除外。
5 、以现有的以及将有的应收账款出质的，质权自 办理出质登记时 设立。应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。
【解释 1】 以现有的应收账款出质，应收账款债务人向质权人 确认 应收账款的真实性后，又以应收账款不存在或者已经消灭为由主张不承担责任的，人民法院不予支持。 【解释 2】 以现有的应收账款出质，应收账款债务人 未确认 应收账款的真实性，质权人以应收账款债务人为被告，请求就应收账款优先受偿，能够举证证明办理出质登记时应收账款真实存在的， 人民法院应予支持；质权人不能举证证明办理出质登记时应收账款真实存在，仅以已经办理出质登记为由，请求就应收账款优先受偿的，人民法院不予支持。 【解释 3】 以现有的应收账款出质，应收账款债务人已经向应收账款债权人履行了债务，质权人请求应收账款债务人履行债务的，人民法院不予支持，但是应收账款债务人接到质权人要求向其履行的通知后，仍然向应收账款债权人履行的除外。 【解释 4】 以基础设施和公用事业项目收益权、提供服务或者劳务产生的债权以及其他 将有的 应收账款出质，当事人为应收账款设立特定账户，发生法定或者约定的质权实现事由时，质权人请求就该特定账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持；特定账户内的款项不足以清偿债务或者未设立特定账户，质权人请求折价或者拍卖、变卖项目收益权等将有的应收账款，并以所得的价款优先受偿的，人民法院依法予以支持。
十、留置权
考点 01：留置权（★★★）（ P77）
1 、债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人或者第三人的 动产 ，并有权就该动产优先受偿。其中，债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
【解释 1】 留置权的行使对象 仅限于动产 ，而且必须是债权人已经合法占有的债务人或者第三人的动产。 【解释 2】 留置权属于 法定的担保物权 ，只要具备法定要件，债权人就可以依法行使留置权。但是，当事人可以通过合同约定事先排除留置权的适用。例如，甲、乙公司订立保管合同，双方事先约定，即使债务人甲公司不能按期支付保管费，债权人乙公司也不得行使留置权，该约定有效。 【解释 3】 留置财产为 可分物 的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 【解释 4】 债权人的债权未届清偿期，其交付或者返还所占有的标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权。但是，债权人能够证明债务人无支付能力的除外。
2 、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是 企业之间 留置的除外。
【解释 1】 所谓“同一法律关系”，是指占有人交付或者返还占有物的义务与留置所担保的债权属于同一法律关系。 【解释 2】 债务人不履行到期债务，债权人因 同一法律关系 留置合法占有的 第三人 的动产，并主张就该留置财产优先受偿的，人民法院应予支持。第三人以该留置财产并非债务人的财产为由请求返还的，人民法院不予支持。 【解释 3】企业之间 留置的动产与债权 并非同一法律关系 ，债权人留置 第三人 的财产，第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院应予支持。 【解释 4】企业之间 留置的动产与债权 并非同一法律关系 ，债务人以该债权不属于企业 持续经营中 发生的债权为由请求债权人返还留置财产的，人民法院应予支持。 【解释 5】 行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的条件：基于同一双务合同。
3 、留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的，留置权 人应当给债务人 60 日以上 履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 4 、债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以 请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
考点 02 ：人保 ＋物保 （★★★）（ P99）
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确： 1. 债务人 自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。 2. 第三人 提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 【解释】 同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的 第三人 ，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。
考点 03 ：动产抵押权、质权与留置权的竞存 （★★★）（ P79）
1. 同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的， 留置权人 优先受偿。
2. 动产抵押权与质权的竞存
同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照 登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
考点 04 ：动产抵押权人的超级优先权 （★★★）（ P72）
1. 《民法典》的规定
动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后 10日内 办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是 留置权人 除外。
2. 司法解释
（ 1）担保人在设立 动产浮动抵押 并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，下列权利人为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产 交付后10日内 办理登记，主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持：
①在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人； ②为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人； ③以融资租赁方式出租该动产的出租人。
（ 2）买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，上述权利人为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产 交付后10日内 办理登记，主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权的，人民法院应予支持。 （ 3）同一动产上存在多个价款优先权的，人民法院应当按照 登记的时间先后 确定清偿顺序。