建设工程施工合同管理

二建实务建筑实务。建设工程施工合同管理思维导图笔记，分支内容包括：施工合同的组成与内容、施工合同的签订与履行、总承包合同的应用、分包合同的应用、施工分包变更与索赔。

建设工程施工合同管理

• 2A320021 施工合同的组成与内容
  • 施工合同文件的组成与解释顺序
  • 组成
    • 协议书
    • 通用条款
    • 专用条款
    • 附有十一个附件
  • 顺序
    • （1）中标通知书；
    • （2）投标函及其附录；
    • （3）专用合同条款及其附件
    • （4）通用合同条款；
    • （5）技术标准和要求；
    • （6）图纸；
    • （7）已标价工程量清单或预算书；
    • （8）其他合同文件
    • 鞋中投砖头， 标图算量
• 2A320022 施工合同的签订与履行
  • 施工合同的谈判
    • )谈判人员的组成
      • 工程合同谈判一般由三部分人员组成：
      • 一是掌握建筑法律法规的相关人员；
      • 二是懂得工程技术知识的人员。
      • 三是懂经济知识的人员。
  • 施工合同的签约
    • 企业在合同的签订管理阶段，通常是由合约管理部门牵头负责召集 本企业的工程、技术、质量、资金、财务、劳务、物资、法律部门， 按照本企业的管理标准对合同的各项条款（俗称管理底线）进行评 审，对风险做出判断。
    • Ø 在签约之前，仍需要做好以下工作：
      • (1）保持待签合同与招标文件、投标文件的一致性。这种一致性要 求包含了合同内容、承包范围、工期、造价、计价方式、质量要求 等实质性内容。
      • 谨慎填写合同细节条款
        • 合同价款
        • 质量保证金：不得超过工程价款结算总额的3%, 在工程项目竣工 前已缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金
• 2A320023 总承包合同的应用
  • 总承包合同约定的分包外，必须经建设单位认可。
  • 总承包合同一经签订，总承包单位需要对建设单位承担整个 工程项目的质量、安全、 进度、文明施工、成本、保修等全 部责任，即便总承包单位没有向专业分包单位收取管理费， 并不影响总承包单位的承担义务。
  • 履行总承包合同时，需要注意事项如下
    • 总承包管理：是指对发包人自行采购的设备和材料进行管理与服务， 以及对专业分包单位进行现场管理（例如提供由发包人办理的与分包 工程相关的各种证件、批件、 各种相关资料，组织分包人参加发包人 组织的图纸会审，向分包人进行设计图纸交底等）、竣工资料汇总整 理等管理及服务，并收取一定比例的总包管理费。
    • 总承包配合：为协调工程项目有序进行，避免增加不必要的成本， 总包单位为专业分包单位提供住所、办公、水电接驳口、垃圾集中处 理、脚手架、垂直运输设备、门窗洞口、管道洞口等。通常情况下此 类工作的费用已经包含在总承包单位的报价中。
    • 如果总承包单位的报价中没有包含相关的费用，以及配合范 围超过总承包单位与分包单位的约定范畴时，则收取一定比 例的配合费或按实记取。例如双方约定“总包单位无偿提供 给专业分包使用塔吊为主体封顶后2个月内”，则主体封顶 后2个月之外的塔吊使用费由专业分包自行承担。
• 2A320024 分包合同的应用
  • 专业分包合同示范文件
    • 工程承包人的工作：
      • 为分包单位提供一个满 足施工条件的施工现场
    • 总包单位与分包单位应在分包合同中明确安全防护、 文明施工费用由总包单位统一管理。安全防护、文明施工措 施由分包单位实施的，由分包单位提出专项安全防护措施及 施工方案，经总包单位批准后及时支付所需费用。
  • 劳务分包合同示范文本
• 2A320025 施工分包变更与索赔
  • 合同变更
    • 除施工合同的专用合同条款另有约定外，合同履行过程 中发生以下情形的，应按照本条约定进行变更：
      • 1)增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作；
      • 2)取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外；
      • 3)改变合同中任何工作的质量标准或其他特性；
      • 4)改变工程的基线、标高、位置和尺寸；
      • 5)改变工程的时间安排或实施顺序。
    • 变更权
      • 变更指示均通过监理人发出，监理人发出变更指示前应征得发包人 同意。未经许可，承包人不得擅自对工程的任何部分进行变更。
    • 变更估价
      • 变更估价原则
        • 除专用合同条款另有约定外，变更估价按照本款约定处理：
        • ①已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价认定；
        • ②已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似 项目的单价认定；
        • ③变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的 该项目工程量的变化幅度超过 15%的，或已标价工程量清单或预算书中无 相同项目及类似项目单价的，按照合理的成本与利润构成的原则，由合同 当事人按照约定原则确定变更工作的单价。
    • 变更估价程序
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      • 发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提 交的变更估价申请。 因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。
  • 索赔
    • 概念
      • 是指在建筑工程施工合同履行过程中，无过错的一方要求存在过错的一方承担所造成的实际损失的情况。工程索赔是双向的
      • 由于业主或非施工单位的原因成的停工、窝工，业主只负责停窝工人工费补偿标准 而不是当地价部门颁布的工资标准，只负责租赁费或摊销费而不是机械台班费。
    • 索赔程序
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    • Ø 承包商可以提起索赔事件
      • （1）发包人违反合同给承包人造成时间、费用的损失
      • （2）因工程变更（含设计变更、发包人提出的工程变更、监理工程 师提出的工程变更，以及承包人提出并经监理工程师批准的变更） 造成时间、费用的损失
      • （3）由于监理工程师对合同文件的歧义解释、技术资料不确切，或 由于不可抗力导致施工条件的改变，造成时间、费用的损失
      • （4）发包人提出提前完成项目或缩短工期而造成承包人的费用增加
      • （5）发包人延误支付期限造成承包人的损失
      • （6）合同规定以外的项目进行检查，且检验合格，或非承包人的原因导致项目缺陷的修复所发生的损失或费用
      • （7）非承包人的原因导致工程暂时停工
      • （8）物价上涨，法规变化及其他
    • Ø 不可抗力
      • 不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会学突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。
    • 索赔条款详解
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