房地产金融

房地产金融-第三章住房抵押贷款的基本原理与种类。住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。

《房地产金融》 住房抵押贷款

• 第一节 住房抵押贷款的基本原理
  • 一、抵押与抵押权
    • 1．抵押
      • 是指债务人或者第三方在不转移对其合法拥有的财产的占有的前提下、将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为
      • 债权人在债务清偿之前拥有限制性物权，即并不能实际占有和支配抵押财产，只有当债务人不能按期还清债务时，债权人才有权依照有关法律的规定，从抵押财产折价或者拍卖、变卖价款中优先受偿，这种权利被称作抵押权
        • 抵押权的特征： （1）是从属于主债权的担保物权 （2）不可分割性 （3）优先受偿性 （4）追及性
    • 2．抵押贷款
      • 指借款人以一定的财产作抵押向银行或其他金融机构申请的贷款
    • 3．住房抵押贷款
      • 指由银行或其他房地产金融机构以借款人提供的预购住房或其他房地产作为还款的物质保证的抵押贷款
  • 二、住房抵押贷款合同的几个构成要素
    • 1．抵押物
      • 可以抵押的房地产有： 城镇国有土地使用权； 依法取得所有权的房屋及坐落地的使用权； 依法生效的房屋预售（购）合同
    • 2．抵押率
      • 是指银行的实际贷款额度占抵押物价值的比率
      • 影响因素
        • 一是被抵押住房的新旧程度，住房越新抵押率越高，反之则越低；
        • 二是抵押住房所处的区位环境，包括地理位置、交通、公共设施以及自然和人文条件等。区位环境好的住房，增值能力强，比较容易变现，抵押率一般就会较高；
        • 三是楼房单位特征，一般分散的小单位楼房易于处分、风险小，银行愿意给予较高的抵押率
    • 3．贷款利率
      • 住房抵押贷款价格的直接表现形式
    • 4．贷款期限
      • 贷款归还允许的最长期限
    • 5．还款方式
      • 贷款本金和利息的偿付方式
    • 6．抵押物的占管与处分
      • 房地产的不可移动性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。在抵押期内，抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物拆除、出售、出租、赠与、再抵押或以其他方式处置；只有在征得抵押权人同意，而且明确了偿还抵押贷款本息的责任和方式之后，才可处置
• 第二节 住房抵押贷款的种类
  • 一、两种基本的住房抵押贷款类型
    • 固定利率抵押贷款
      • 是指预先确定了利率和分期还款期限的抵押贷款方式
      • 表现形式
        • 固定还本的抵押贷款
          • 主要特色是定期、定额还本，利息因本金的递减而递减，也就是在贷款后，每期还款的本息和由高而低逐期减少
            • 其还款公式为
              • 
        • 完全均付的抵押贷款
          • 主要特点就是每期支付贷款本金与利息的总和都相同，计算和偿付都比较简便
            • 其计算公式为
              • 
        • 分级支付抵押贷款
          • 是一种允许对还款额进行定期调整的固定利率贷款
            • 主要特征是在最初的若干年里，每月还款额低于完全均付的抵押贷款，但逐年按预定的比率递增；到一定年限后，每月还款额均等，直到贷款全部清偿完毕为止
    • 可调利率抵押贷款
      • 是—种允许贷款利率在贷款期限内依据市场利率指数不断调整的长期抵押贷款
      • 优势
        • 防范通货膨胀风险
        • 防范“短存长贷”引起的利率风险和流动性风险
      • 主要事项
        • （1）利率指数
          • 它是指与可调利率抵押贷款的贷款利率浮动相挂钩的市场利率指数。
        • （2）初始利率
          • 也称诱饵利率，它是指可调利率抵押贷款最初所采用的贷款利率
        • （3）附加利率
          • 除了初始利率之外，可调利率抵押贷款以后每一次调整所用的贷款利率，都是由市场利率指数与附加利率两部分组成
        • （4）利率调整幅度
          • 指每个调整周期内，贷款利率调整幅度的上、下限，这样无论实际的市场利率指标是否超出调整幅度，每次贷款利率的调整只能以所规定的调整幅度为限
        • （5）利率调整周期
          • 调整贷款利率的时间间隔。 调整利率的周期长短一般比较灵活，可以短至1个月、6个月或1年，也可以长至3年或5年以上。
        • （6）月付款上限
          • 为了使借款人的月付款额不至于上升太快，可调利率抵押贷款在签订合同之初，就会对于借款人的月付款额的增长作出限制
        • （7）负分摊
  • 二、住房抵押贷款的创新品种
    • （一）次级抵押贷款
      • 指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款
    • （二）漂浮式抵押贷款
      • 又称部分分期付款，即借贷双方商定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限，在名义贷款期限内按等额本息法每月还款；当实际贷款期限到期时，按照当时的市场利率一次性付清所有的贷款余额
      • 一般适用于实行固定利率的金融市场中
    • （三）逆向年金抵押贷款
      • 又称住房反抵押贷款，是指为解决虽有房产但收入较少的老年人的生活困难，银行允许老人以现有房产作抵押，在约定期限内每月支付老人一定数量的生活费，期满后借款人或其继承人或是还款或是将抵押房产转给银行的一种反向抵押贷款方式
• 第三节 抵押合同中的重要条款
  • 一、交费项目条款
    • （一）抵押房地产相关的各种税费、评估费用、杂费以及所有较抵押还款有优先权的缴费项目，在一些情况下，可能还包括相关的租赁费用
    • （二）意外保险费用
  • 二、抵押房地产转让
    • （一）在抵押贷款尚未完全清偿的情况下，抵押房地产的转让原则上需要经过抵押权人的书面同意。
    • （二）如果抵押人决定将抵押房地产进行转让，抵押权人则有权根据市场现行的利率水平适当提高抵押贷款的利率水平
  • 三、提前还款
  • 四、抵押贷款违约
    • （一）对抵押贷款违约的认定
    • （二）罚息条款
    • （三）取消抵押品赎回权
  • 五、其他重要条款
    • （一）贷款人占有抵押房地产条款
    • （二）解除债务关系
    • （三）未来贷款条款
    • （四）附属贷款条款