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第三十四章 物权法律制度
物权的概述
物权的概念和特征
法律确定的主体对物依法享有支配的权利权利人在法定范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利
物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利人和财产的结合表现为物权财产进入流通领域之后，在不同主体之间的交换则体现为债权
物权的优先效力
当物权与债权并存时，物权优先于债权
不是绝对“买卖不破租赁”
同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时成立在先的物权优先于成立在后的物权。
物权法的基本原则
物权法定原则
1、物权种类法定化2、物权内容法定化3、物权效力法定化4、物权的变更规则法定化5、物权保护方法法定化
种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定 当事人不得自由地创设
一物一权原则
一个特定的标的物上只有一个所有权
同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权
物权公示原则
物权的公示方法必须由法律规定
物权公示的效力必须由法律规定
不动产统一登记制度集体土地所有权房屋等建筑物、构筑物所有权森林、林木所有权耕地、林地、草地等土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权海域使用权地役权抵押权法律规定需要登记的其他不动产权利
不动产登记的主要类型首次登记变更登记（变更的是内容）转移登记（转移的是不同权利主体、就是买卖、需要缴税）注销登记更正登记和异议登记预告登记（3个月未申请登记，预告登记失效）查封登记
物权的种类
所有权
所有权的概念和法律特征
所有人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利
法律特征
所有权的取得与消灭
原始取得
先占：标的物须为无主物 标的物须为动产 行为人须以所有意思占有无主物
添附包括混合、附合和加工三种情形：1、混合是指不同所有人的动产互相结合而难以识别或识别所需费用过大，而所生的所有权变动的法律事实。例如，将两种饮料混在一起。2、附合是指不同所有人的财产互相结合而形成新的财产，虽然该新财产未达到混合的程度，但非经撤毁不能回恢复到原来的状态。例如，在他人的建筑物上粉刷油漆。3、加工是指一方使用他方的财产并将该财产改造为具有更高价值的新财产。加工标的物仅限于动产。
善意取得的构成要件：1、受让人须是善意的。即受让人不知道也不应当知道出让人是无权处分人。2、受让人必须支付了合理的价款。受让人须通过有偿交换取得该财产。3、受让人已经占有了该财产。善意取得既可适用于动产，也可适用于不动产。
继受取得
继受取得是指通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权。这种取得方式须以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件。
所有权继受取得的原因主要包括：1、因一定的法律行为而取得所有权。法律行为具体包括买卖合同、赠与和互易等。2、因法律行为以外的事实而取得所有权。例如继承遗产。3、因其他合法原因取得所有权。例如，合作经济组织的成员通过合股集资的方式形成新的所有权形式。
所有权的消灭
所有权的相对消灭。这是指因物权主体的原因而消灭，如权利人转让或抛弃物权或作为权利人的公民死亡等。
所有权的绝对消灭。这是指因所有权客体的原因而消灭，如标的物毁损或灭失导致原物权的终止。
共有
按份共有
按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。 《物权法》规定，处分按份共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
共同共有
在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额；只有在共同共有关系终止、共有财产分割以后，才能确定各共同共有人的份额。
1、夫妻共同财产。夫妻在婚姻关系存续期间，对共有财产享有平等的权利。夫妻双方出卖、赠与夫妻共有财产，应取得一致意见。只有在夫妻离婚，或夫妻一方死亡而继承开始时，才能对夫妻共有财产进行分割。 2、家庭共有财产。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间的共同劳动收入和所得。 3、遗产分割前的共有。在继承开始后遗产分割前，如果继承人有数人时，其中任何继承人皆不能单独取得遗产的所有权，遗产只能由全体继承人共有。
区别
业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。专有部分是通过一定方式对建筑物加以区分而分割出来的可以由特定主体独立使用的部分房屋。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。
《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
担保物权
担保物权的概念和法律特征
担保物权是指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的、以取得担保作用的定限物权（限制物权，只能在一定的范围内对标的物进行支配）。 担保物权以取得担保标的物的交换价值为实质内容。
担保物权的特征： 1、担保物权具有价值权性 2、担保物权具有法定性 3、担保物权具有从属性（从属债权--反例-最高额抵押） 4、担保物权具有不可分性 5、担保物具有物上代位性（变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者替代物）
几种担保物权
抵押权：1、抵押权是指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。 2、债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产为抵押物。 3、抵押权人在债务人不清偿债务时，对抵押物的变价款优先于无抵押权的债权人受偿，在同一抵押物上存在数个抵押权的则是先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。 4、依照法律规定直接产生的抵押权是法定抵押权，基于抵押合同而产生的抵押权是意定抵押权。
需要进行抵押登记的财产（不动产）主要有1、建筑物和其他土地附着物2、建设用地使用权3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权4、正在建造的建筑物
根据我国《物权法》第188条的规定，以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具或正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。
质权：1、质权是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。 2、在质权关系中，提供质押财产的人称为出质人，接受该财产作为其债权担保的人称为质权人，质押的财产称为质物。
法律特征：1、质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续。 2、质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产。 3、质权具有物上代位性、从属性和不可分性。
根据《物权法》第223条规定，下列权利可以质押：①汇票、支票、本票；②债券、存款单；③仓单、提单；④可以转让的基金份额、股权；⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；⑥应收账款；⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
留置权 1、留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定享有将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。 2、留置权的成立无须双方当事人的约定，也就是说，即使双方当事人在合同中没有任何关于留置权的规定，也不影响留置权的存在，当债务人不履行其债务时，债权人可直接基于法律的规定行使留置权。因此，留置权是一种法定的担保物权。 3、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”这条规定体现出了法定担保物权和意定担保物权在受偿顺序上的不同。 4、留置权只能发生在特定的合同关系中，如保管合同、加工承揽合同等。在这些合同中，债权人因为一定的债权债务关系占有了债务人一定的财产，当债务人不履行义务时，债权人就可对其所占有的债务人的财产行使留置权，以担保债权的实现。 5、《物权法》第232条规定，“法律规定或者当事人约定不能留置的动产，不得留置。”
用益物权
概念和法律特征
用益物权是权利人对他人所有的财产依法享有占有、使用和收益的权利 用益物权、所有权制度、担保物权制度----物权制度的完整体系
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权
法律特征：1、用益物权是具有独立性的他物权 2、用益物权是限制物权 3、用益物权具有使用的目的 4、用益物权的标的主要是不动产
几种具体的用益物权
建设用地使用权：法律特征 1、建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人 2、建设用地使用权的客体是国家所有的土地 3、是从国家土地所有权中分离出来的用益物权 4、建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权
(1)建设用地使用权的有偿出让。这是指国家作为出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的制度。 (2)建设用地使用权的划拨。这是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人的行为。划拨土地没有期限的限制。 为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《物权法》第137条第3款明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
土地承包经营权：法律特征1、承包经营合同是确定土地承包经营权的主要依据 2、土地承包经营权的主体是公民或集体组织 3、土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地 4、土地承包经营权属于一种新型的用益物权。土地承包经营权具有一般物权所具有的优先权、追及权等效力
宅基地使用权：法律特征 1、宅基地使用权属于一种用益物权，宅基地的所有权依然属于集体所有 2、宅基地使用权的主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员 3、宅基地使用权的客体是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地 4、宅基地使用权必须遵循法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得 5、宅基地使用权受国家法律的保护，非经法律程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权
地役权： 地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。 需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地；提供给他人使用的土地，称为供役地。
法律特征：1、地役权是利用他人的不动产的一种权利2、地役权是为了提高自己不动产的效益3、地役权是按照合同设立的