导图社区 城市进入研究
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城市进入研究
一、城市基本面研究方法论城市基本面分析从哪些维度，关联度是怎样的？依照【市场容量】及【增长潜能】两大基本维度延伸建模分析：①市场容量：从发展定位、经济实力、财富水平、资源环境、利好政策判断城市宏观发展及人口需求基础。②增长潜能：从房产政策、供求关系、成交结构、微观市场容量来判断城市供需关系，研究城市增长潜能。
一、城市宏观基本面城市发展反映城市的增长潜能
（一）城市宏观发展定位决定城市发展方向（发展未来可期，潜力爆发指日可待）
①东北之于中国
“十四五”规划和2035年远景目标中对东北的新定义
②大连之于东北
大连为龙头深入推进辽宁沿海经济带开发开放，充分发挥中心城市的牵动作用
③七区之于大连
大连规划的清晰构架，重点开发区域侧重
（二）城市人居底气决定城市活力
①城市人口及动态人口分布
城市活力的大基底，反应最根本的城市基本盘
②城市适龄购房人口及增速
以人口维度预测未来市场容量
③小学生在校人数及增速
看常住人口支撑能力
④人造地表面积及增速
反馈城市动能大小和城市化决心
（三）城市经济底气决定就业机会
①城市GDP
城市经济基础决定上层建筑
②房地产投资额与GDP关系
房地产对城市经济的权重
③城市产业正位商竞争力分析（城市发展与增长原动力）
三产比重及贡献度
（四）居民财富水平决定购买水平
①人均GDP
经济活力
②人均可支配收入
消费水平
③北方（同级）城市人均贷款
生活幸福指数、存款空间
④北方（同级）城市人均杠杆率
可消费空间、潜在的再消费能力
（五）资源环境反映城市宜居属性
教育、医疗、生态、交通
城市居住资源分布及宜居增长极空间
（六）前景规划反应城市发展空间
①省级重大基建
城市发展空间利好，未来发展潜力判断
②市级重大基建
二、楼市宏观基本面楼市基底反射市场容量的多少
（一）房地产政策政策调控影响房价
①行政政策
政策调控基调判断市场未来主基调
②金融政策
影响购房客户门槛及基数
（二）供求关系供求关系决定价格
①土地供求
市场土地走向及楼面价，判断未来土地供应容量及房价走向
②住宅供求
市场供求关系及价格走势
③商办供求
④二手房供求
对新房市场的影响，是否出现价格倒挂等现象，挤压新房市场去化
（三）成交结构市场结构影响房价
①户型结构
判断城市现阶段所对应的目标客群需求及购房动机
②面积段结构
判断城市现阶段所对应的目标客户需求及购房动机
③总价段结构
判断城市现阶段及未来主力总价情况及城市总价红线排摸
（四）市场容量预测市场容量影响预期
①人口容量、购房比推测市场容量
预测未来人口支撑能力，潜在购买人口基数
②成交结构与年龄结构推测市场结构
预测未来需求类型，刚需刚改改善占比预判
三、品牌房企（竞品房企）分析及经验、警示1.典型房企在连怎样布局，他们的占位及策略如何2.典型房企的发展历程带来怎样的经验与启示3.典型房企的未来发展方向及竞争关系
①城市开发策略
从进驻大连至今的发展战略，重点布局策略
②土地获取策略
拿地方式排摸
③产品及产品系分析
产品户型及产品系在大连落地情况展现
④近5年（2年）成交表现
品牌排名情况，品牌实力排摸
⑥营销操盘思路
营销主要手段及推广活动方面发力点挖掘
⑦客户维护
客户粘性及客户重视度展现
二、城市空间机遇研究方法论城市行政区怎样发展？机遇如何脱颖而出？依照板块特征及潜力发展模型进行基于判断①打分维度1：依据板块的自身发展的特征来进行打分。②打分维度2：从板块的配套成熟度进行价值打分判定。③打分维度3：从各板块的居住氛围打分判定。④打分维度3：从板块开发商聚集度进行打分判定。
四、城市各行政区机遇区域基底反映区域未来增长空间
（一）各行政区宏观条件区域发展格局及价值
①产业结构及各区生产总值
各区域产业贡献实力排摸，研判产业发展方向是否正确
②财务收支状况
各区域财政健康状况监控，体现出政府兑现能力
③人口规模情况
各区域人口聚集导入动态能力，发掘最具潜力板块基础
④重大配套
区域未来发展利好判断
（二）各行政区市场发展区域市场验证城市热点方向
①土地市场
各区域土地价值排序、存量情况
②住宅市场
各区域近几年市场供销走向及价格趋势
③商办市场
④二手房市场
各区域二手房市场表现趋势及对新房影响
⑤建筑形态
各区主流建筑形态排摸
⑥房型结构
各区畅销房型排摸
⑦面积结构
各区主流面积段
⑧总价结构
各区主流总价段
五、楼市各板块发展机会板块评估凸显未来热点板块发展机会
（一）板块价值评估与重点板块筛选
①板块细分拆解
拆解板块
②板块发展属性分类
板块价值归类
③板块投资价值评估
板块潜力分级
④板块投资策略
板块投资落位
⑤重点板块筛选及排序
板块价值先后排序
（二）重点板块市场特征分析
①历年经营性用地供销情况
土地市场表现及土储情况排摸
②历年商品住宅供销情况
市场容量及价格走势分析
③成交结构与重点项目销售表现
主力成交面积、总价及项目销售去化情况，反应板块活力
④板块客户特征
排摸主力客群特征，研究客户购房需求
三、大华发展策略建议
六、发展机会研判大华在连区域及板块进驻策略
①核心观点（现阶段状态、未来战略侧重补强点）
现阶段大华发展状况，并结合未来城市发展等机遇，提出战略侧重
②区域及板块进驻建议及策略
现阶段进驻机会判断
③城市发展方向及布局策略
短期及长期布局建议
一、未进入城市
一、广结善缘需要大量详实数据
（二）结识当地媒体人
（三）结识当地品牌开发商平台市场、客研部门
找到外脑助力
二、深入骨髓实地深入去考察，拿到最一线的感受
（一）城市规划
（二）城市战略占位
（三）头部房企战略
进入城市切身的去多听、多看、多想
三、借鸡生蛋打破固有思维边界，多维度拿地方法
（一）二手地块是否能收购，提高获取土地几率
（二）合作拿地共同开发，成本分担，降低风险
（三）并购股权合作，代理销售，风险转移，摸索市场
找一个容易的方法，进入城市实操，切实感受市场情况
四、筑巢引凤找一个自带流量的行业大咖做进入城市的带头人
（一）头部房企投资总（有手段）
（二）房产局外跳高管（有资源）
（三）头部房企投资总+外跳高管（有公关）
少走弯路，少花错钱
二、已进入城市
（一）物常态化市场报告
（一）周、月报等常态工作，市场变化试试掌握
保持高敏感度
（二）阶段性专题，输出大变化
国家城市变动解读、区域规划政策转变
（二）事复盘
（一）开盘复盘：从拍地开始
（二）阶段销售复盘：从开盘开始
（三）市场重大变化期复盘
形成共享式复盘汇报会议
（三）人以平台化视角组建市场研究团队
（一）市场负责人+数据公司支持
（二）市场执行人+外脑公司
全域进行实时监控，时刻保持清醒头脑
（一）结识当地代理公司
内容
方法
双轮驱动
大华拿地战略模式
中国城市十四五规划侧重点
有机结合
重点进入城市名录
城市进入大前提：城市选择
集团布局的城市群进行有效分类
抄近路已进入城市
主流城市：发展较好的城市
机会型城市主流房企积极进入期
就业人口重点筛查
