新加坡组屋制度：机制与启示

这是一篇关于新加坡组屋制度：机制与启示的思维导图，在土地支持方面，新加坡政府通过《土地征用法》将土地大规模国有化，使得建屋发展局能够以较低价格征用土地建造组屋。

新加坡组屋制度：机制与启示

• 序言
  • 制度三大支柱
    • 在土地支持方面，新加坡政府通过《土地征用法》将土地大规模国有化，使得建屋发展局能够以较低价格征用土地建造组屋。
    • 在金融支持方面，“中央公积金核准建屋计划”允许居民动用强制性退休储蓄来购买组屋，且给与首次购房家庭公积金住房补助
    • 在按需供给方面，以预购制取代登记排队制，有助于缓解组屋供需错配压力
  • 防范套利措施
    • 一是限定购房资格以确保组屋销售向刚需家庭倾斜；
    • 二是对组屋出售、出租的时间、资格等进行严格的限制
    • 三是组屋的面积、公共空间、外立面等设计均不及私人住宅，使高收入群体更有意愿购买私人住宅
  • 弊端
    • 组屋也给新加坡财政带来了较重的负担。2021/2022财年建屋发展局赤字高达46.8亿新加坡元，约相当于当年GDP规模的0.7%。
  • 启示
    • 一是：构建多层次房地产市场，满足不同收入群体住房需求。2022年新加坡组屋供应量占新增住房供应量的比重为81.6%。
    • 二是：强调项目资金平衡，减轻财政负担。
    • 三是：探索建立政策性住房金融机构，作为公积金制度的补充。
    • 四是：按需定建，在超一线、一线城市增加保障房投资。
    • 五是：完善封闭式管理，防范保障房套利。
• 一、新加坡公共住房：历史演变
  • 第一阶段（1927至1959年）：这一阶段新加坡人口规模爆发式增长催生了新加坡改善信托基金（Singapore Improvement Trust，简称“SIT”）的成立。
  • 第二阶段（1960-1970年）：这一阶段“住房荒”催生了建屋发展局（Housing Development Board）。
    • 居者有其屋计划
      • 由政府向中低收入阶级提供可供购买的住房，具体措施为建屋发展局以低于市场价格出售公共住房，其首付比例较低且居民每月支付的抵押贷款低于类似公寓的现行租金价格
    • 中央公积金核准建屋计划
      • 旨在为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，提升中低收入群体购房能力。
  • 第三阶段（1970-1990年）:这一阶段新加坡建屋发展局为组屋公寓建立了转售市场，增加了组屋的流动性。
    • 受组屋流动性上升及转售限制放宽影响，购买组屋的比例上升由1966-1970年的37.7%上升至1976-1980年的68.4%历史高位。
  • 第四阶段（1990至今）：
    • 这一阶段居民收入增长，新加坡住房市场重点提升居民住房品质。
      • 从组屋品质看
        • 20世纪60年代组屋以节约空间、低成本且易施工的扁平设计为主
        • 20世纪90年代组屋发展局推出升级计划改造老旧组屋，同时结合当地的建筑遗产或地形设计具有当地特色的组屋建筑
        • 21世纪，组屋发展局开始打造创新、绿色和现代化的住宅，打造了50层高的Pinnacle@Duxton项目，该项目拥有多个空中花园；同时引入了新的住房类型和配套设施
      • 从市场分层看
        • 新加坡住房推出中央公积金补助计划并推出执行共管公寓（Executive Condominium）以向中上收入群体提供住宅。
      • 子主题
      • 子主题
• 二、新加坡公共住房：三大支柱
  • 从土地支持看
    • 土地资源是确保组屋供应的基础。新加坡土地制度以公有制为主，私有制共存。
  • 从金融支持看
    • “中央公积金核准建屋计划”允许居民动用强制性退休储蓄来购买组屋，这极大提高了人们的购房能力。
  • 从按需供给看
    • 2002年之前新加坡组屋出售采用登记排队制
      • 需要指出的是，这种先建后卖的模式容易造成供需错配
    • 新加坡政府采取预购制（Build-To-Order，简称“BTO”），即建屋发展局定期推出组屋项目购买申请，当购买申请超过70%时，项目则开始新建。
• 三、新加坡公共住房：运行机制
  • 在定价方面
    • 1、建屋发展局通过查看附近可比转售组屋价格来确定待售组屋的市场价
    • 2、在确定待售组屋市场价格后，建屋发展局将给予一定市场折扣以确保组屋价格可负担性
  • 在交易机制方面
    • 1、在购房资格审核方面，建屋发展局对购买资质作出了严格限制
    • 2、在限定购房资格以确保组屋销售向刚需家庭倾斜后，建屋发展局亦在组屋出租和出售环节设置了诸多限制条件以限制组屋套利
      • 业主需满足一系列资格才能出售组屋。具体资格条件有：一是最短入住期，期限取决于不同购买模式、组屋类型和组屋申请日期，短则5年长则20年。
  • 在住宅建设方面
    • 通常情况下，组屋在设计及配套设施方面均不及私人住宅，无法满足中高收入群体的住宅品质需求。
• 四、新加坡公共住房：“成效”与“负担”
  • 从“保障住房”看，新加坡组屋制度成功实现了“居者有其屋”目标
  • 从稳定房价看，组屋的价格保持了相对稳定性且其涨幅在多数时间低于其名义经济增速及私人住宅价格涨幅。
  • 需要指出的是，新加坡组屋非盈利性决定了其对财政拨款的依赖，这给新加坡政府带来较大的财政负担
• 五、新加坡公共住房：经验启示
  • 第一，构建多层次房地产市场，满足不同收入群体住房需求。
  • 第二，强调项目资金平衡，减轻财政负担。
  • 第三，探索建立政策性住房金融机构，通过低息储蓄加低息贷款的模式支持新市民购买住房，作为公积金制度的有效补充。
  • 第四，按需定建，在超一线、一线城市率先扩建保障房。
    • 一方面，部分保障房地理位置偏远且缺乏交通、商业等配套设施，无法满足居民基本生活及通勤需求；
    • 另一方面，部分地区人口基数有限，叠加人口流出影响，其保障房需求不足，这类地区保障房更易出现闲置问题。
  • 第五，完善封闭式管理，限制保障房套利交易。