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第一章、房地产经纪概述
房地产经济理论与实务
编辑于2022-11-13 12:06:53 福建省- 《房地产…
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第一章、房地产经纪概述
第一节、房地产及房地产市场
一、房地产的基本概念
房地产，又称不动产，是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物、构筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的其他定作物及其附带的各种权益，
房产，是指房屋的经济形态，房产在法律上有明确的权属关系，具体是指在不同的所有者于使用者之间可以进行出租、出售或做其他用途的房屋。
建筑物，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等）等组成的整体物，能够遮风避雨，工人在其内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
构筑物，一般是指没有可供人们使用的内部空间，人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和屯仓等。
其他土地定作物，是建筑物以外的土地定作物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而陈给土地或建筑物的跟从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让，但当事人另有约定除外。
地产，是指土地财产，地产在法律上有明确的权属关系，包括地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在于有误权属关系。（所以说，地产天然是土地，而土地不一定是地产。马克思点赞~）
土地，包括从地下到地表上空的所有空间，按开发程度不同，克分为生地、毛地和熟地。 ->生地，是指不具有城市基础设施的土地，比如农地、荒地。 ->毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除货迁移但尚未拆除或迁移的土地。 ->熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和产地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。 ->>三通一平：通路、通水、通电，以及地面平整。 ->>五通一平：通路、给水、通电、排水、通信，以及地面平整。 ->>七通一平：通路、给水、通电、排水、通信、燃气、供热，以及地面平整。
二、房地产的特性
（一）房地产的自然属性
1.不可移动性
不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用和消费，并要受制于所在的空间环境，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，不同地区之间可能不同，甚至可能是反向的。
由于位置固定，不可移动，导致每宗房地产的周围环境和景观、对外交通、与其他地方（如市中心）的距离、外部配套设施等均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有趣味优劣之分。
2.唯一性
其独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，此外，房地产交易难以采取样品交易的方式（即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等），而应到实地查看、感受或体验。
3.长久性
目前，我国建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育科技文化卫生体育用地为50年，商业旅游娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
以出让方式去的建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但是未获批准，或者续期的到续期届满，则建设用地使用权由国家无偿收回。因此，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。
4.供给有限性
土地的自然有限性和不可移动性，决定了房地产的供给有限性，也就使得房地产具有独占性。
要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区扩展；二是想更高的立体方向发展，如增加容积率或建筑高度。（注意，我国规定各类房地产的容积率标准，容积率也是房地产优劣的一项重要指标。）但这些都受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、城乡规划等的约束。
（二）房地产的经济属性
1.价值量大
房地产单价高，总价大。
2.难以变现
即流动性较低；房地产具有价值较大、唯一性、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，交易频次低，变现能力弱。
3.交易复杂性
房地产在商品信息、交易价格等方面，设计众多专业知识和能力，包括房地产专业知识、产权交易的法律知识、房屋质量的评估技术等。上述因素决定房地产交易的复杂性，需要专业的经纪服务。
4.保值增值性
房地产寿命长久，供给有限，具有很强的稀缺性，其价值通常可以保持，甚至随着时间的推移其价值会自然增加，即自然增值。
引起房地产价格上升的原因主要有
（1）对房地产本身进行投资改良。如装饰装修改造，更新或添加新设备，改进物业管理；
（2）通货膨胀（房地产保值的主要原因）
（3）需求增加导致稀缺性增加，如经纪发展和人口增长带动房地产需求增加，这个特性在人口逐渐增多（包括人口流入）的国家和地区更加明显。（房地产的增值的主要原因）
（4）外部经济，如交通条件或周围环境改善。（如地铁建设等）
三、房地产的种类
根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产进行分类，其中主要的几种分类为。
（1）按用途划分
1.居住房地产
2.商业房地产
3.办公房地产
4.旅馆房地产
5.餐饮房地产
6.工业房地产
7.农业房地产
8.特殊用途房地产
9.综合用途房地产等
（2）按开发程度分
1.生地
2.毛地
3.熟地
4.在建工程
5.现房
（3）按实物形态分
1.土地
2.建筑物
3.土地于建筑物的综合体
4.房地产的局部
5.未来状况下的房地产
6.已灭失的房地产
7.目前状况下的房地产与过去状况下的房地产的差一部分
8.以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产
9.整体资产中的房地产
（4）按权益状况划分
1.商品房、经济适用房、安居房、限价房、廉租住房
2.公房（已购公房）
3.回迁房
4.集资房
（5）按经营使用方式划分
1.销售
2.出租
3.自营
4.自用
（6）按是否产生收益划分
1.收益性房地产，如出租的商铺
2.非收益房地产，如自用住宅
（7）按流转次数划分
1.土地
2.新建商品房
3.二手房
（8）住宅按档次、建筑形式、面积划分
①档次：单元式、花园式、跃层式、复式
②建筑形式：独栋、双拼、联排、多层、高层板楼、高层塔楼
③按面积大小划分：大户型住宅、小户型住宅、超小户型住宅
（9）根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类
①居住用地
②公用设施用地（含商业用地等）
③工业用地
④仓储用地
⑤对外交通用地
⑥道路广场用地
⑦市政公用设施用地
⑧绿化用地
⑨特殊用地
第二节、房地产经纪的概念及分类
一、房地产经纪相关定义
房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，客体是房地产，目的是促成房地产交易，服务方式包括房地产居间、房地产代理和房地产行纪（hang ji）等。
1.房地产居间
是指房地产机构和房地产经纪人员向委托人报告定理房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经济行为。
理论上，居间可分为指示居间和媒介居间
指示居间：即居间人向委托人报告订约的机会。
媒介居间：即居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。
居间人（中间人），可以两头吃，服务内容相对单一，佣金相对较低。
2.房地产代理
是指房地产机构和房地产经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人于第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。
于居间明显不同的是，房地产代理只能接受一方委托，根据委托人在房地产交易中的角色——买方（包括承租方）或卖方（包括出租方），房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。
房地产代理是根据房地产机构和委托人双方的具体协商而定的，因此，反应双方权利义务关系的房地产代理合同千差万别，主要的合同类型（美国）有5种
独授权合同
合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子销售出去，原独授权经纪人仍享受请求付佣金的权利。
主流方式
独授权共享合同
合同规定，卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。
开放除授权合同
卖主和多个经纪人签约，谁卖出谁可享有佣金。
净卖权合同
卖主给经纪人一个低价，卖出超过部分归经纪人作佣金。
联营制合同
由卖主和几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后的佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
单方委托，且属于商事代理行为，必须鉴定书面合同。
3.房地产行纪（hang ji）
是指房地产经纪人员受委托人的委托，以自己的名义与第三者进行交易，并承担规定的法律责任的行为。
行纪人处理委托事务之处的费用，由行纪人负担。在形式上，行纪与自营很相似，但是经纪人并未取得交易商品的所有权，行纪人是为了委托人的利益而进行活动，作为经纪人仅仅是得到委托人给他的佣金。
行纪活动的服务内容较深，经纪人拥有的权利和承担的义务较重。通常情况下，经纪人和委托人之间有长期固定的合作关系。
所谓以自己的名义开展业务，是指当行纪人与第三人开展交易时，行纪人无需告诉该第三人自己的委托人是谁，也无需告诉第三人自己与委托人签订了行纪合同，只需要告诉第三人自己的姓名或者名称即可。第三人也无权过问行纪人的委托人是谁，亦不得以行纪人与委托人的行纪合同成立与否，而决定其与行纪人的交易行为的效力。
《合同法》规定，行纪人与第三人订立合同的，行纪人对改合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人收到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任。
与房地产信托、房地产代理、房地产居间的区别
与房地产居间之间的区别
（1）房地产行纪关系属于合同关系，房地产信托属于房屋财产管理关系，类似于用益物权管理。
用益物权：指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。 -----来源百度百科：用益物权
（2）房地产行纪合同至包括房地产委托人、房地产经纪人双方当事人，而房地产信托合同包括房地产信托人、受托人和信托受益人三方当事人。
（3）房地产行纪不以房屋财产交付为成立要件，其委托人的房屋财产所得利益归委托人享有；而房地产信托以房屋财产交付给受托人为成立要件，且取得的房屋财产所产生利益的最信托受益人，而非房屋财产信托人。
与房地产代理之间的区别
在房地产交易中，房地产经纪人员在二者经纪服务中的角色（参与名义）不同：房地产代理的名义为被代理人，交易活动中的法律责任、经济风险由委托人承担；而房地产行纪中为自己的名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由行纪人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。
与房地产居间之间的区别
区别在于是否为参与交易的主体，居间只是起到一种提供信息、牵线搭桥的中间人作用，基本不承担交易行为的经济风险。而在房地产行纪，尤其是包销活动中，不管标的房地产是否能够按包销合同所约定的价格售出，房地产经纪机构都必须向房地产业主支付全额房款。这其中的潜在的巨大经济风险完全由房地产经纪机构承担。
不管房地产经纪机构是否以自己的名义与第三人从事房地产交易，其实质上已成为直接进行房地产交易的一个主体。
佣金
房地产经纪机构向委托人提供房地产经纪服务，按照房地产经纪服务合同的约定向委托人收取的服务费成为佣金。
“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。
二、房地产经纪的性质
区别于其他商贸活动的特性
（一）活动主体的专业性
（二）活动地位的中介性
（三）活动内容的服务性
（四）活动性质的有偿性
（五）活动收入的后验性
区别于其他经纪活动的特性
1.活动范围的地域性
2.活动后果的社会性
房地产作为各种社会经经济活动的出载体，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到一个社会的生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的社会性，对各行各业和人们生活都有直接影响。
关乎国计民生
三、房地产经纪的必要性和重要性
必要性
1.房地产的特殊性决定房地产经纪的必不可少
2.房地产交易的复杂性决定其必不可少
3.房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少
类似金融业
重要性
1.降低交易成本，提高市场效率
2.规范交易行为，保障交易安全
3.促进交易公平，维护合法权益
第三节、房地产经纪行业的发展概况
一、房地产经纪行业的发展历程
（一）房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物
经纪是商品生产与商品交换发展到一定阶段的产物。到了近现代，随着社会生产力和社会分工的日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内的信息不对称问题日益突出。一部分掌握了各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。
市场专业度越高，交易难度越复杂的行业，越需要经纪业的服务。房地产经纪就在这样的背景下产生了。
（二）中国古代的房地产经纪
战国时代，井田制遭到破坏，土地开始私有，出现了针对土地买卖的管理政策和关于土地七月的法律规定，熟悉土地买卖法律和交易契约的专业人士，开始参与到土地买卖活动中来。
汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩[zǎng kuài] ”。
驵侩，旧指马匹交易的经纪人。泛指经纪人
唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”，后周时期有了政府发放牙帖的官牙人，并出现了牙人的同业组织——牙行。
宋代田宅等产业的买卖已离不开牙人，且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。
元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，被称为“房牙”。
明清时期，牙行是世袭的，每五年编审一次。房牙称官房牙或房行经纪，有官府“例给官帖”，方准经营。
1840年鸦片战争以后，上海等一些通商口岸城市出现了房地产经营活动，房地产掮客
二、新中国成立以来我国房地产经纪行业的发展进程
（一）1949-1978年内房地产经纪的发展
新中国成立初期，房地产经纪活动比较混乱，50年代初，政府加强对经纪人员的管理，采取淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时房地产经纪业。
1978年改革开放时期，由于住房作为“福利品”由国家投资建设和分配，整个社会的房地产资源配置并不通过市场交易，房地产经纪活动基本消失。
（二）1978年至今的房地产经纪行业
1.复苏阶段（1978-1992年）
（1）复苏的背景。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确支出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。
（2）复苏的表现。房地产经纪的复苏表现为房地产经纪服务主体的出现和房地产市场的形成。
复苏阶段的房地产经纪服务主体大致分为三类
第一类，1985年前后，由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场（1998年名称统一为“房地产交易所”）等官方机构，承担着市场管理与房地产交易服务职能。
第二类，是经工商行政管理部门核准，登记成立的房地产经纪企业。1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。
第三类，是社会上隐蔽从事房地产经济活动的闲散人员。这类人员多是熟知房地产信息，熟识房地产相关法律，房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员。
（3）复苏阶段的行业管理
改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。
1978年之后，对房地产经纪活动的限制开始松动，1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”
1987年9月17日，国务院颁布《投机倒把行政处罚暂行条例》，房地产经济活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字[1988]170号），提出“对一些在房地产交易活动中出现的尚存争议的问题，如房地产经纪人问题等，可以通过试点，从实践中摸索经验。”房地产经济活动逐渐得到国家和社会的认可。
2.初步发展阶段（1992-2001年）
1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经济行业走上了初始化发展的道路。
（1）初步发展背景。1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发1[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。
1998年，停止了住房实物分配，城镇居明长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向存量房市场的经纪服务兴起。
（2）初步发展的表现
①房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。
②房地产经纪业务范文扩大，作用明显，业绩显著。
③1994年，我国香港和台湾地区的房地产经纪企业开始进入内地市场，推动了我国房地产市场和经纪行业的发展。
④1996年，全国各市区县的房地交易所和房产交易市场开始转制，不再直接参与房地产中介服务。
唱戏搭台拂衣去
（3）初步发展时期的行业管理。国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。
3.快速发展阶段（2001年至今）
2001年之后，房地产需求量旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。
（1）快速发展期的背景。
2001年之后，个人成为住宅市场需求的主体，商品房销售稳步增加，存量房市场升温，与此同时，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品房住宅总销售面积的91.53%；全国35个中大城市存量住房交易60.35套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上的商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20%。
房市升温
信息技术在房地产经纪行业得到规范应用。2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术在改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪企业发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪信息最重要的途径。
互联网兴起
（2）快速发展期的表现
房地产经纪行业整体以迅猛速度快速发展，从业者人数、机构数量、企业法人单位总资产以及业务量均大幅度增长。截止2013年末，房地产经纪企业数量达到6.6万个，企业总资产供给5489.5亿元，从业人数达到77.6万人，分别从5年前增长了82.3%、160%和84%。
体量和队伍在壮大
房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续待办、房屋检验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。通过房地产经纪服务完成的存量房交易比重不断提高，据统计，2007年许多城市超过了50%，大连最高，以及超过90%。
服务纵深发展
快速发展期的房地产经纪行业呈现问题与成绩并存的特点。在快速发展的同时，由于缺乏经验，盲目追求速度，行业内出现了诸如广告欺诈、非法赚取差价等违法违规行为，甚至发生了房地产经纪机构卷款潜逃等恶性案件。
问题乱象
（3）快速发展期的行业管理
①建立全国房地产经纪人职业资格制度
落实注册制度，凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应的职业资格证书并经注册生效。
②建立全国房地产经纪行业组织
2004年7月12日，民政部批注中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，成为国内唯一唯一的全国性的房地产经纪组织。
③开通房地产经纪信用档案
2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案。截止2007年底，18396名注册房地产经纪人及其所执业的机构都已建立了信用档案。
④开展房地产经纪资信评价
2006年10月开展了首次全国房地产经纪资信评价，70名房地产经纪人和114家房地产经纪机构入围。
⑤出台了《房地产经纪职业规则》《房地产经纪业务合同推荐文本》等一系列行业规范文件
加强行业管理，规范房地产经纪行为。
⑥实行房地产交易资金监管。
2006年12月29日，建设部、中国人民银行联合发布《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，加强了对房地产交易资金的监管。
⑦加强和规范对房地产经纪行业的全面管理
2004年4月1日颁布的《房地产经纪管理办法》是第一部专门的全国统一管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，监督、责任部门明确，经纪行为的规范框架有了突破性的进展。
三、房地产经纪行业的发展现状
（一）房地产经纪行业的规模
根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截止2019年6月，全国工商登记正在营业的房地产机构超过25万家，21万人货的全国房地产经纪人职业资格。据有关统计，全国活动的房地产经纪从业人员超过130万人，全行业每年促成房地产交易额为5万亿元。
（二）房地产经纪行业的地位
按照《国民经济分类》（GB/T 4754——2002），中国的国民经济被划分为21个门类，98个大类。其中房地产作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第K类。
在这一大类中，又包括4个小类：房地产开发经营、物业管理业、房地产中介服务及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中第三类，即房地产中介服务。
四、房地产经纪行业的发展展望
（一）现代服务业的发展与房地产经纪行业
在现代经济和现代信息技术迅猛发展的推动下，已经开始向现代服务业转型。
（二）房地产业的发展与房地产经纪行业
房地产业的行程与发展是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，房地产流通具有自发演进、不断发展的过程，从而规定了房地产业内生演进的基本路径。
房地产流通方式的演进是沿着如何通过流通中的产权形式创新来实现房地产价值运动的重构这一方向发展的，而房地产价值运动的重构总是以利于提高价值实现的可能性为宗旨的，它或者通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产生行业分化，将自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（最主要的房地产出租人），已经为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经济、房地产设施管理等低分行业。
房地产业从以生产环节（房地产开发）为主的“类制造业”，转化为真正意义上的服务业，从向社会提供有形的产品——房地产，转为提供服务——房地产的使用功能或者从事房地产专业活动的人力资源及相关资源的使用功能。
房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪行业将在随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。
（三）现代房地产经纪行业
1.信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展
传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易。其信息整合的范围仅限于统一经纪机构内部。从发达国家和地区地产经纪行业的发展的经验来看，依托与快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过简历全新的行业运作模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提供其促进房地产流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。
例如，美国房地产经纪行业很早就加你了多重房源上市服务（MLS）系统，该系统整合了全行业的房源信息，使房地产经纪人员从房源竞争转化到服务竞争，更加注重针对委托人的需要提供一系列专业化服务。
在我国，许多房地产经纪机构介入房地产开发过程的前期，为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划等咨询服务；一些主要从事办公楼经纪的公司，为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等，这些都表明房地产经纪行业的生产服务内容在日益加强。
2.行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展
房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握箱规产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所需要的房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。
房地产经纪行业的知识和技术密集程度大大提高，同时，专业化分工不断深化。
3.以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速
房源发布的网络化不仅大大提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了24小时的全方位信息获取平台。
4.企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本
五、房地产经纪行业的发展趋势
职业资格制度越来越加强
专业化细分
网络技术以及移动互联网技术在房地产经纪行业的广泛应用
可能出现独家代理及独立房地产经纪人等