二手房购房前提

二手房避坑指南

二手房购买避坑

• 1、两证一书
  • 看房前要求经纪人出示房源“两证一书”，即房产证复印件、卖方身份证复印件、出售房屋委托书。
  • 卖方解除租赁
    • 规避方法：购房合约明确违约责任
  • 卖方解除居住权安置
    • 规避方法：购房合约明确违约责任
• 2、产权问题
  • 1、房主没有从事交易的资格，即假业主。
    • 规避方法：规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。
  • 2、产权人是婚前个人财产还是夫妻财产。
    • 规避方法：夫妻签署共同决议书
  • 3.房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。
    • 规避方法：这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。
  • 4.房子有贷款、抵押尚未还清，业主需要用买房的钱去还贷解押的。
    • 规避方法：为防范此类风险，购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。
  • 5.房子是否被法院依法查封的。
    • 规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。
  • 6.不符合转让条件的房。
    • 规避方法：仔细审查产权证。房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？房屋如果是商品房，正常交易即可。
  • 7、看房屋面积挂售与实际房产证相符
    • 规避方法：以房产证为据。出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。
  • 8、一房多卖
    • 规避方法：1、及时网签备案，有效防止一房多卖。2、委托中介了解卖家卖房动机，做好定金监管。3、合同约定，如一房多卖，责任归卖家。
  • 9、房屋性质
    • 规避方法：根据房产证，名确实商品交易方。若是小产权房、集资房、保障房、已购公有住房、经济适用房、按经济适用住房管理的房屋、等要了解清楚市场交易前提。
  • 10、不利宅
    • 规避方法：1、看房时多留意有无凶宅等不利因素，与小区住户了解周边情况。 2、看风水，看第一感受，进房难受不愉悦就别勉强买，越住越糟心。
• 3、户口问题
  • 卖方户口未迁出
    • 规避方法：明确户口迁出时间及交接流程，买卖合同约定违约责任，收取保证金10%房款。
  • 学位锁定
    • 规避方法：所在地区教育局基础教育科查询
• 4、资金问题
  • 1、二次抵押房
    • 规避方法：1、了解卖方卖房动机，要求卖家出示抵押证明。 2、如遇二次抵押贷款，可拒绝卖家的赎楼要求，避免缴交巨额罚息和手续费。 3、查档，确保房源未被查封。
  • 2、卖家强调，定金、楼款直接转本人，或转中介能享受优惠的，或会遭遇钱财损失。
    • 规避方法：1、选择建委系统做第三方机构做资金监管。 2、支付定金选择中介托管，并转帐中介公司对公账户，索取收据。
  • 3、卖家赎楼
    • 规避方法：不替买家还贷还债
• 5、质量问题
  • 1、老旧隐患
    • 规避方法：专业机构质检
• 6、税务问题
  • 看房产证登记时间
    • 规避方法：主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定
  • 明确税费及缴纳方
    • “满五唯一”和“未满五唯一”税费相关一倍以上。因此交易中不明确税费承担方，容易产生争议。
• 7、购房资格
  • 当地限购政策
  • 二手房购房政策
  • 按揭房贷政策
• 8、支付交接
  • 1、延迟交接
    • 规避方法：1、合同约定时间过户，约定违约责任和过户时间，可按合同追究卖家责任。 2、合同约定过户时间，一旦遇到延迟交房，及时保留相关证据。
  • 2、环节延迟
    • 规避方法：买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同在约定期限内未能继续履行，守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。整个合约期2月左右。
  • 3、拖欠物业管理费
    • 规避方法：1、预留部分房款，作为交房保证金，保证物业交割。 2、督促卖家缴清相关费用。 3、收房前要求中介陪同，并签订《交房确认书》。
  • 4、物品明确
    • 规避方法：看房时一定就房屋附属物品进行查验，就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同中一一列明。在合同约定的交房日，买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数，确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对。
  • 5、定金后立马网签
    • 居间人为了缩短交易时间，往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买卖双方委托居间人办理存量房屋买卖合同网上签约手续，且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。
    • 定金不高于20%房价（法律保护20%定金，注意定金不是订金）
• 9、中介责任及费用明确
  • 卖方资质真实性审核。
  • 房屋产权无质押、法封及纠纷调查，符合市场交易要求。
  • 无隐藏追加收费
    • 明确是否存在：单方中介费1%，1%资金监管费，1%贷款服务费，2K产权代办费，2K金融服务费，2K过户费，5K的提前批贷茶水费，除中介费其它都是多要的。
• 购房流程
  • 二手房交易流程以时间为节点大概分为：①查找房源信息（中介公司或网上搜索）→②实地看房，确定意向→③产权调查→④和房主商议合同细节→⑤签定买卖合同、房贷解押贷等，再网签→⑥面签办理贷款手续、支付首款→⑦产权（房产、地产）缴税，过户，房屋交割→⑧领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷。