导图社区 1第二编 物权
这是一篇关于1第二编 物权的思维导图，对所有权、用益物权、担保物权等具体类型的物权进行了详细规定。
这是一篇关于第七章资产减值的思维导图.总结了资产减值概述、资产可收回金额的计量、资产减值损失的确认与计量、 资产组的认定及减值处理等。
2024年注会复习总结，概括了长期股权投资的基本概念、 对子公司长期股权投资的计量等。
这是一篇关于第五章投资性房地产的思维导图，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
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物权
1. 通则
物的概念
存在于人体之外，能够为人力所控制，并且具有经济价值
物权的类型
所有权
国家所有权
集体所有权
个人所有权
其它主体所有权
用益物权
土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
地役权
居住权
担保物权
抵押权
质押权
留置权
物的分类
1
动产
不动产
2
主物
从物
3
原物
孳息
物权的效力
物权的排他效力
多个物权只要不抵触，即可共存
物权的优先效力
表现
一物二卖中，先取得标的物所有权的买方优于未取得标的物的所有权的买方
不同债权人对同一债务人均享有债权的，设有担保物权的，优先于其它债权受尝
成立在先的物权优于成立在后的物权
物权请求权效力
返还原物请求权
物权人对无权占有人请求返还的权利
排除妨害请求权
物权人于物权圆满状态被妨害时而请求除去该妨害的权利
消除危险请求权
物权人于可能发生的危害其物权的危险，要求相对人采取预防措施的权利
物权的变动
形态
基本表现
物权的变动=物权的取得+物权的变更+物权的消灭
具体表现
原始取得
先占、添附
拾得遗失物
善意取得
其它(生产、劳动、税收、利息)
继受取得
买卖
互易
赠与
法定继承
遗嘱继承
遗赠
遗赠抚养协议
基于民事法律行为的物权变动
表型形式
所有权的转移：基于买卖合同
土地承包经营权的设立：基于土地承包经营权
地役权的设立：基于地役权合同
建设用地使用权的设立：基于建设用地使用权合同
抵押权的设立：基于抵押合同
物权的设立：基于质押合同
公示原则
公示方法
一般方法
登记的变更（不动产登记簿）
特殊问题
更正登记
登记簿有错误时权利人、利害关系人有权申请更正
登记簿记载权利人同意或有证据证明确实登记错误的应更正
异议登记
当事人对登记簿有异议的可申请异议登记
异议登记起15日以内不起诉的，异议登记时效
失效后不影响法院对案件实体审理
登记预告
概念
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记
限制
未经预告登记的权利人同意处理该不动产的不产生物权效力
失效
预告登记后，买卖合同被认为无效、撤销、被解除
预告登记权利人放弃债权
能够进行不动产登记之日起90日以内为申请登记
权属证书与登记证书不一致
以登记证书为准，有证据证明的以外
权利人、利害关系人的查询、复制权
登记机构应该提供
交付
观念交付
简易交付
已提前已经取得标的物（提前借用、租赁等），合同成立即完成交付
占有改定
物权变更，但原物权人继续占有，合同成立即完成交付
指示交付
第三人占有期间交付，合同成立即完成交付
公示对物权变动结果的影响
基本模式
生效要件主义
除当事人签订的合同生效外，还需要进行公示
不经公示，不能取得物权
合同生效+公示=取得物权
对抗要件主义
当事人签订的合同生效，对方取得物权，但不经公示不得对抗善意第三人
合同生效=物权取得
我国
不动产物权变动
必须登记
登记时
合同生效时
登记
动产物权变动
质权
非基于民事法律行为
类型
法律文书
法律文书生效起取得物权
继承
自继承或受遗赠开始时取得物权
合法事实
自事实行为成就时当事人取得物权
效力模式
非基于法律行为的物权变动，虽然无须登记物权变动结果也会发生，但物权人欲对该物处分时，必须先登记，方能处分
2. 所有权
建筑物区分所有权
权利类型
专有部分所有权
权利范围
住宅、经营用房
确定为去其专有
露台
专属于特定房屋，买卖合同中也计入应认定为专有
具体行使
民宅商用
应经全体有利害关系业主同意
民宅商用住户可以自己请求，其它部分须业委会
有利害关系的业主的范围
本栋建筑物内的其他业主为当然有利害关系
整个建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值，生活质量可能受到不利影响
共用部分共有权
道路
绿地
车位、车库
由当事人通过出租或者附赠等方式约定，但应首先满足业主的需求（业主购买则具有独立的产权）
公共场所、公用设施
所有业主共有
费用分摊与收益分配
有约定的，依照约定
没约定或约定不明的，按照业主专有面积的比例计算
建设单位、物业服务或其它管理人利用业主的共有部分产生的收入，扣除合理费用后产生的收入，属于业主共有
管理团体成员
团体形式
业主大会+业主委员会
面积与业主人数的计算
面积
专有部分
按不动产登记薄记载的面积计算
尚未进行登记的，按测绘机构的面积计算
尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算
建筑物总面积
按照前项统计总和计算
业主人数
按专有部分的数量，一个专有部分按一人计算
尚未出售和虽已出售但未交付的，以及一人购买多套的，按一人计算
总人数
按照前项的统计总和计算
业主大会和业主委员会的特有权利
1. 任意丢弃垃圾
2. 排放污染物
3. 噪声
4. 违反规定饲养动物
5. 违章搭建
6. 侵占通道
7. 拒付物业费
8. 其它损害他人合法权利的的行为
有权按照法律法规即管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请适用维修基金
所有权取得的特别方式
先占
以所有的意思占有无主动产的事实
先占人取得无主动产的所有权
添附
基本含义
不同所有人的物或者劳动相结合形成价值更大的新物的状态
附和
混合
加工
法律后果
归属
有约定从约定
无约定按照法律规定
法律没有规定的，按照充分发挥物的效力以及保护无过错当事人的原则进行
一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方损害的，应给予相应赔偿或补偿
拾得人
权利
必要费用偿还请求权
无报酬请求权
拾得人侵占遗失物的，无权要求遗失物权利人支付必要费用，也无权请求其按照承诺支付报酬
义务
妥善保管遗失物，重大过失造成造成遗失物损害的承担民事责任
遗失物的归属
有人领取的，归认领人
遗失物自发布公告之日起1年内无人认领的，归国家所有
拾得人对遗失物的不法处置
据为己有
拒不返还的构成侵权
转让他人
选择其一
向受让人主张返还遗失物
时间要求
2年内
费用担当
通过拍卖或向具有经营资格的经营者取得的
权利人应支付相关费用
向拾得人追偿
其他情况权利人无需支付费用
受让人向拾得人主张赔偿
直接要求拾得人返还不当得利或予以侵权损害赔偿
典型情形
普通遗失物
漂流物
发现埋藏、隐藏物
构成条件
无权处分
第三人受让标的物时须为善意
第三人以合理价格受让
转让的财产已完成交付或登记（完成公示）
后果
物权法效果
第三人取得标的物所有权
债权法效果
原所有权人可依不当得利、侵权或违约请求转让人进行赔偿
共有
按份共有
产生基础
无特殊要求，通常依当事人约定
份额确定方法
1. 约定
2. 出资额
3. 等额
按顺序
对共有物的处分、重大修缮和变更性质或用途时的表决
占份额2/3以上份额的共有人同意即可（有约定的从约定）
共有物负担的承担
按份（有约定从约定）
共有份额的处分及其它共有人的优先购买权
除约定外，按份共有人可随时处分自己的份额
共有人同等条件下优先享有购买权
共有人的优先购买权优先于承租人
对第三人的义务
连带责任
共同共有
基于一定的共同关系方能形成
对共有物的处分、重大修缮等重大事宜
共有人一致同意
全体共有人共同承担
分割财产的理由
共同基础丧失
重大理由（家庭变故等特殊事宜）
3. 用益物权
为提高自己不动产的效益而依约定适用他人不动产的权利
设立
自地役权合同生效时设立
登记可对抗善意第三人
特殊情况
需役地权利主体发生变化，适用从属原理，受让人继续享受地役权
登记对抗主义
其它用益物权
土地承包经营权自合同生效时设立
承包的方式
家庭方式（针对已开发土地）
其它承包方式（包括招标、拍卖、公开协商等方式，针对“四荒地”即荒山、荒沟、荒丘、荒滩）
转让
可以转让
意思主义
继承的特殊性
林地承包权可以继承
土地承包收益可以继承
出让
适用于经营性土地及同一土地上有两个以上意向用地者
划拨
适用于各种公益用地
形式主义
须经乡镇级人民政府审核，由县级人民政府批准
不得单独转让，但宅基地之上的房屋可以转让，此时宅基地一并转让
书面形式
居住权自设立时登记
原则上是无偿设立的
居住权不得转让、继承
期限届满或者居住人死亡，居住权消灭
居住权消灭的，应即时办理注销登记
4. 担保物权
概述
用以保障债权的实现为目的而设立的物权
特征
从属性
优先受尝性
物上代位性
禁止抵押财产
土地所有权（国家的）
集体土地所有权
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的四荒地土地经营权除外
公益机构的公益设施
公益设施意外的财产为自身债务设立抵押
所有权、使用权不明或有争议的财产
依法被查封、扣押、监管的财产
法律、法规规定的其他财产
抵押权的成立条件
以动产设立抵押的
抵押合同生效=抵押权成立
特殊规定
未经登记不得对抗善意第三人
不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人
以不动产或不动产之上的权利设立抵押的
抵押合同生效+登记=抵押权成立
效力范围
所担保的债权范围
包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用
当事人另有约定的除外
抵押物的范围
关于从物
包括从物
抵押权设立前即为抵押物从物的，抵押权效力及于从物
不包括从物
抵押权设立方为抵押标的物的从物
抵押物和从物为2人分别所有
当事人另有约定的
关于孳息
原则上有抵押人收取
例外
债务人不履行到期债务，其抵押物被法院依法扣押的，自扣押之日其，抵押物的孳息由抵押权人收取
孳息的处理
依法收取的孳息先充抵收取孳息的费用，余下的再用于清偿债务，而不是由抵押权直接享受孳息的所有权
当事人的权利
抵押权人的权利
变更抵押权的顺位
抵押权人之间可以协议变更抵押权顺位关系
条件：未经其他人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响
放弃抵押权
保全抵押物的价值
抵押人行为足以使抵押财产价值减少的，抵押劝人有权要求抵押人停止其行为
价值已经减少的，可以要求恢复财产价值或者提供与减少价值相应的担保
不恢复抵押财产价值也不提供担保的，有权要求债务人提前清偿债务
抵押人的权利
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产
抵押财产转让的，抵押权不受影响
抵押人转让财产的，应该即时通知抵押权人
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让的所得价款向抵押人提前偿还或提存
实现
实现条件
抵押权有效成立
债务人不履行到期债务
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权
实现方法
折价、拍卖、变卖
超级抵押权
动产抵押权担保的主债权是抵押物的价款
标的物交付后10日内办理抵押登记的效力
出卖人的抵押权优先于买受人的其它担保物权人，即时买受人的其它担保物权已公示在先
留置权优先于超级抵押权
最高额抵押
最高额抵押担保的债权是未来有可能要发生的债权，具有不确定性
转移方面
债权确定前债权转让的，最高额抵押不转让
债权的确定时间
约定的债权确定期间届满
没约定债权期间或约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押设立之日起满2年后请求确定债权
最高额抵押优先受尝范围，为实际发生的债权数额与最高限额中的较小者
动产质权
成立时间
质押合同生效+交付
主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用
另有规定的除外
质押物的范围
未移交的不算
由质权人收取，故属于质押物的范围
质权人的权利
转质
经过出质人同意，可以其占有的质物为第三人设定质权
转质权的效力优于原质权
未经出质人同意的，第三人可善意取得转质权
质权人对转质所发生的损害应赔偿
质权人的义务
妥善保管
即时行使质权义务
权利质权
可质押的权利范围
汇票、本票、支票
债券、存款单
仓单、提单
凭证交付时成立
可以转让的基金份额、股权
可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权
现有的以及将有的应收账款
登记时成立
债权人已合法占有债务人的动产，当债务人不履行到期债务时，债权人可以留置该动产并优先受尝的物权
成立条件
已合法占有
留置权发生与对动产的占有属同一法律关系
关联性，连续性
留置权人的义务
留置物的价值限定义务
留置物为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额
为不可分物的，可全部行使留置权
留置权依法成立
宽限期内仍不履行债务
宽限期的约定方法
可以约定
没约定或约定不明确的，给予债务人60日以上的宽限期
鲜活易腐的物产除外
竞合
顺序
同一财产被用于设定多个担保物权
抵押权与抵押权的竞合
均登记的
按照登记顺序优先
登记的和未登记的
等级低的优先
均未登记的
按照债权比例清偿
口说无凭，所以干脆按比例算了
抵押权与质权
按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序
抵押权与留置权
留置权优先
质权与留置权
超级抵押权与抵押权、质权、留置权
留置权>超级抵押权>其它
5. 占有
分类
1.
自主占有
他主占有
2.
直接占有
间接占有
3.
有权占有
无权占有
4.
善意占有
恶意占有
保护
占有保护请求权
无权占有人对所占有物的权利人的义务和权利
对占有物和孳息的返还义务
善意占有人对占有物支出的必要费用有权要求权利人补偿
恶意占有人对占有物的损害承担赔偿义务
