商业性个人贷款

宁波市房地产商品房销售人员服务卡初始教育考试必备，商业性个人贷款笔记，已排版A4可清晰打印，持续更新至完成，需要的可以收藏。

一 、 商 业 性 个 人 住 房 贷 款

• 4.偿还比率
  • 在发放贷款时，通常将偿还比率作为考核借款人还款能力的一个指标，偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。
    • 概要
  • 房产支出与收入比＝（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，
  • 根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50％。
• 5.贷款额度
  • 是指借款人可以向贷款人借款的限额。
    • 概要
  • 理论上，在个人住房贷款中，贷款的数额应为所购住房总价减去首付款后的余额。
  • 但在实际中，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。如规定贷款金额不得超过贷款机构规定的某一最高金额等。
• 6.贷款利率
  • 是指借款期限内利息数额与本金额的比例。
    • 概要
  • 我国的利率由中国人民银行统一管理，银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率，实际合同利率可在基准利率基础上下一定范围内浮动。贷款基础利率LPR。
  • 个人住房贷款基准利率由央行统一规定。金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。
  • 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；
  • 贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
• 7.贷款期限
  • 贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。
    • 概要
  • 贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。
  • 贷款人在为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年龄越大，贷款年限则较短；房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。
  • 通常情况下，借款人年龄与贷款期限之和不得超过65～75周岁。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房土地使用权的剩余年限。
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• 浮动主题
• 浮动主题
• 第二节个人住房贷款产品要素及流程
• 第六章、按揭贷款知识
• 一 、 商 业 性 个 人 住 房 贷 款
  • 1.申请条件
    • 具有完全民事行为能力的自然人；
    • 在当地有有效居留身份；
    • 有稳定合法的经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意和能力；
    • 有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
    • 具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；
    • 以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；
    • 贷款人规定的其他条件。例如:提供不受当地限购条件限制的证明。
  • 2.首付款 比例
    • 首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
      • 概要
    • 2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，
    • 不“限购 ”的城市
      • 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点；
      • 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30％。
      • 在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导、因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
      • 银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
    • “限购” 的城市
      • ，个人住房贷款政策按原规定执行，即购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30％；
      • 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％。
  • 3.贷款成数
    • 贷款成数又称贷款价值比率（LTV），是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。
      • 概要
    • 银行一般有最高贷款成数的规定。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。
    • 贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60％、70％等。
    • 理论上，贷款成数与首付款比例并不存在换算关系。