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第五章 投资性房地产
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编辑于2022-04-07 20:04:02
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第三章 固定资产
确认
初始计量
折旧
后续支出
处置
清查
第五章 投资性房地产
概述
定义
为赚取租金或资本增值
而持有的房地产
[提示】均属日常活动
范围
范围内
已出租的地
eg:计划用于出租但尚未出租的土地 ×
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物以经营租赁方式出租
拥有产权并以经营租赁方式出租
完成后/正在建造中将来用于出租的
租入再转租 ×
持有已备经营出租的空置建筑物或在建建筑物
书面决议+明确表明短期内不会发生变化的
即使未签合同
投资性房地产
空置建筑物
新购入、自行建造或开发完工但尚未使用
不再用于日常生产经营且经整理后达到可经营出租状态
提供相关物流服务
不重大→投资性房地产
范围外
自用房地产
为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的
固定/无形
作为存货的房地产
房企正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地
存货
房地产部分自用或作为存货出售 部分用于赚取租金或资本增值。
不同用途能单独计量和确认
应当分别确认
固资
无形
存货
投房
易错题混点
房企
开发的已出租的房屋
√
属于投房
持有准备建造商品房的土地使用权
×
存货
正在开发的商品房
×
存货
准备出售的房屋
×
存货
持有并准备增值后出售的商品房
×
存货
持有并准备增值后转让的商品房
×
存货
初始计量
外购
企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）部分应单独确认——按公允价值占总额比例分配
自行建造
成本由达到可使用状态前的必要构成。
包括
土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊期间费用等。
不包括
建造过程中非正常性损失→当期损益
转换
成本模式转换
认账面
公允价值模式转换
认公允
因用途发生改变而进行的重新分类
后续计量
模式选择
可选成本模式或公允价值模式
通常——成本模式，满足特定条件才采用公允模式
同一企业只能采用一种模式对所有投房进行后续计量，不得采用两种计量模式。
成本模式
科目设置
投资性房地产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
【会计账务处理】
要按期计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
确认租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
有减值迹象进行减值测试，如减值计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
不能转回
【折旧和摊销规则】
投房折旧或摊销与固资或无形一致。
【房产】
当月增加当月不提，当月减少当月照提。
【土地使用权】
当月增加当月提，当月减少当月停。
公允价值模式
会计科目
资产类科目
投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动
损益类科目
公允价值变动损益
【会计账务处理】
三不原则
不计提折旧或进行摊销
不在进行减值测试
不计提减值准备
公允价值变动处理
以资产负债表日投房为基础调整其账面价值
借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或相反分录）
租金处理
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
后续计量模式的变更
计量模式已经确定，不得随意变更
单行线
√ → 成本模式 公允模式 ← ×
政策变更
成本模式转公允模式
公允价值与账面价值差额
调整期初留存收益
盈余公积
未分配利润
【会计处理】
借：投资性房地产——成本【变更日公允价值】 投资性房地产累计折旧（摊销）【原房地产已计提的折旧或摊销】 投资性房地产资产减值准备 贷：投资性房地产 盈余公积【可借可贷】 利润分配——未分配利润【可借可贷】
后续支出
后续支出
资本化后续支出
不通过“在建工程”科目核算，而通过 “投资性房地产——在建”科目核算
再开发期间不计提折旧或摊销
费用化后续支出
应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）
【会计分录】
成本模式
转入改扩建时
借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
发生改扩建支出时
借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
完工时
借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建
公允价值模式
转入改扩建时
借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动
发生改扩建支出时
借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
完工时
借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
费用化后续支出
不满足通风确认条件的
当期损益（其他业务成本）←
借：其他业务成本 贷：银行存款
转换
转换形式和转换日
投转非
投房开始自用
【达到自用状态+开始自用】
投房转换为存货
【租赁期届满+书面决议】
成本模式下的转换 【认账面，瞎折腾】
投转非
非转投
能对应改名字则对应改名字， 不能对应则账面价值打包改名字
公允价值模式下的转换 【认公允，有差额】
投转非
借贷差额均为公允价值变动损益
非转投
公允价值＞账面价值
差额 其他综合收益
公允价值＜账面价值
差额 公允价值变动损益
做人要大气
【变更对比图】
财务变更
成本模式转为公允价值模式
期初留存收益
业务变更
成本模式
穷折腾
账面价值来回调
换科目
公允模式
投转非投
王子变青蛙
公允价值变动损益
非投转投
青蛙变王子
做人要大气（其）
处置
成本模式
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
公允价值模式
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（可借可贷）
小尾巴
同时：
借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本
不影响本年利润
同时
借：其他综合收益 贷：其他业务成本
影响本年利润
损益结转到损益
公允＞账面价值，其他综合收益；相反，公允＜账面价值，公允价值变动损益
影响营业利润