导图社区 第十一章土地估价基本方法的特殊要求
房地产估价师原理与方法，介绍详细，可以让你更快速更方便去了解学习。有需要的赶紧收藏吧！
房地产估价师原理与方法介绍详细，可以让你更快速更方便去了解学习。有需要的赶紧收藏吧！
房地产估价 假设开发法，包含假设开发法的概述、动态分析法和静态分析法、假设开发法的估价前提等内容。
社区模板帮助中心，点此进入>>
建筑隔热与通风
建筑工程计量计价
第三章 建筑分类和耐火等级
地產行業分析圖
项目重要节点
生态学形成和发展
【068】福建省物业管理条例2018第二章 _业主大会和业主委员会
家装流程图
家庭装修预算表
软件工程-需求分析
第十一章 土地估价基本方法的特殊要求
土地估价市场比较法的特殊要求
市场比较法中术语的不同指出
方法名称通常为市场比较法
比较法
可比实例称为比较实例
交易实例
市场状况调整称为估价期日修正/交易期日修正 期日修正
交易日期调整/修正
比较价值(交易价值/比较价格)称为比准价格
比较价值
市场比较法中内容特殊支出
市场比较法的基本公式
选取的3个/3个以上比较实例价格经各项比较修正后的3个/3个以上比准价格，选用简单算数平均数、加权算数平均数、中位数法、众数法之一，得出一个最终的比准价格
A 交易情况修正系数
B 估价期日修正系数
定基指数
环比指数
C 区域因素修正系数
D 个别因素修正系数
E 使用年期修正系数
比较实例选择的有关要求
比较实例的交易日期距估计期日原则上不超过3年
对于国有建设用地使用权出让地价评估 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 在综合分析当地土地市场近3奶奶交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例 不能采用楼面地价历史最高水平或最低水平的交易实例
近3年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法
若干修正方面的有关要求
估价期日修正方面
已经开展地价动态监测并发布地价指数的城市，待估宗地估价期日的地价指数和比较实例交易日期的地价指数，可采用发布的相应时间和所在区域的地价指数 不宜直接采用全市的地价指数
地价动态监测所发布的地价指数一般可反应土地市场上真实、客观地价的变动 具有较强的权威性
交易情况修正和估价期日修正之外 没有统称的土地状况调整 也不是把土地状况分为区位状况、实物状况、权益状况三类进行调整
建设用地估价中CDE “土地状况调整”分为
区域因素修正
商服繁华程度
产业集聚程度
交通条件
公共服务设施水平
基础设施水平
区域环境条件
城镇规划
区域土地使用限制
自然条件
影响城镇内部区域之间地价水平的因素
个别因素修正
修正因素
宗地位置
面积
形状
临街状况
宗地内基础设施水平
地势
地质
水文状况
宗地自身的影响因素
容积率
当容积率对地价影响较大时，应单独进行容积率修正
若待估宗地或比较实例的容积率不是正好为容积率修正系数表中的容积率 一般采用“内插法”求取相应的容积率修正系数
其他规划限制条件
土地使用年期修正
简称年期修正/使用年期修正
当待估宗地为拟出让宗地、比较实例为出让土地交易实例时 土地使用年期为其出让年限
当待估宗地/比较实例为已出让土地（出让后已经使用的土地）时 土地使用年期为其出让年限减去已使用年限后的剩余期限
年期修正中的土地使用年期应为土地使用权剩余期限 也称土地剩余使用期限或土地剩余使用年期
r: 土地还原率
m： 待估宗地的使用年期
n: 比较实例的使用年期
其他因素修正
除以上修正外，经过充分调查和专家论证 还可以根据比较实例与待估宗地的条件差异 进行其他必要的修正
在农用地（耕地、园地、林地、草地等）“土地状况调整” CDE
影响因素修正
均需适当 考虑，根据 相关规程 规范、技术 指引增加影 响因素，选 择具体的影 响因子
自然因素修正
气候
地形地貌
水文地质
土壤
自然灾害
生态状况
影响农用地生产力的各种自然条件因素
社会经济因素修正
相关的制度
经济政策
人口状况
经济发展水平
保护与开发利用状况
农田基础设施状况
规划条件
交通区位
权利状况
影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等因素
特殊因素修正
气候条件
土壤条件
水源条件
环境条件
环境污染状况
影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素
使用年期修正
修正幅度方面
对于国有建设用地使用权出让地价评估 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定如下：
比较实例的修正幅度不能超过30%
各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40% 对超过40%的，应另选比较实例予以替换
比较实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析 并作为确定确定取值权重的考虑因素之一
土地估价收益还原法的特殊要求
收益还原法中术语的不同之处
方法名称为收益还原法
净收益称为纯收益或地租
报酬率称为还原率
收益还原法中内容的特殊之处
在求取土地纯收益方面
用于测算收益水平的比较实例应不少于三个
确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出 得出符合当前市场的正常客观收益水平
在求取土地还原率方面
土地估价没有严格区分报酬率和资本化率 统称还原率，一般等同于报酬率
土地估价成本逼近法的特殊要求
成本逼近法中的术语不同之处
成本逼近法
成本逼近法中的内容特殊之处
PE土地成本价格
PE：土地成本价格
Ea：土地取得费
称为土地取得成本
根据征收农村集体土地、 收回国有土地使用权或 征收国有土地地上房屋、 通过市场交易获得土地等不同取得途径和情况， 按取得土地权利而支付的各项客观费用计算
根据######获得土地不同取得途径和情况 按取得土地权利而支付的各项客观费用计算
Ed：土地开发费用
称为土地开发成本
按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算
T ：各项税费
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费
取得过程
开发过程
不包含各类专项资金和指标流转费用
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定 国家/地方拟从土地出让收入/土地出让收益中计提<安排>的各类专项资金， 包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设基金、教育资金、保障性安居工程资金等 以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩结余指标等指标流转费用， 不得计入土地成本，也不得计入出让地价
各类专项资金
农业土地开发资金
国有土地收益基金
农田水利建设基金
教育资金
保障性安居工程资金
指标流转费用
新增建设用地土地有偿使用费
新增耕地指标
城乡建设用地增减挂钩结余
R1：土地开发利息
土地开发总投资应计算的合理利息 土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费、各项税费
土地取得费
土地开发费
取得和开发过程中各项税费
按待估宗地设定开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和贷款年利率 分别测算各期偷取应支付的利息 土地开发周期超过1年的，利息应按照复利计算
R2：土地开发利润
土地开发总投资应计算的合理利润
以土地开发总投资为计算基数
按照开发性质和各地实际情况，确定土地开发中的各项投资的客观回报率， 测算土地开发应取得的开发利润
R3：土地增值
称为：土地增值收益 因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加
由农用地转为建设用地的，土地增值是指农用地转为建设用地并进行土地开发； 达到建设用地条件而产生的价值增加
通过收回国有建设用地使用权或征收国有土地上房屋取得的； 土地增值是指改变土地用途和规划条件而产生的价值增加
土地价值增值比率
简称土地增值率或土地增值收益率
初步测算价格的修正
按照成本逼近法基本公式初步测算出土地价格（初步测算价格）后 应根据待估宗地所在区域位置和宗地条件， 考虑是否要对初步测算结果进行必要修正（简称其他因素修正） 进而确定成本逼近法评估出待估宗地价格
①基本公式得出初步测算价格（土地价格） ②根据区域位置和宗地条件，考虑是否对初步测算价格进行修正 ③确定待估宗地价格
初步测算价格的内涵通常是法定最高使用年期的出让土地使用权价格， 但是也可能是无限年期的出让或划拨使用权价格
当待估宗地价格内涵与初步测算价格的内涵不一致时，需要进行相应的因素修正
当土地增值是以无限年期的土地市场价格与成本价格差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正
当土地增值是以有限年期的土地市场价格与成本价格差额确定是，且待估宗地的剩余使用年期与该有限年期相同，则不再另行年期修正； 否则应进行年期修正
土地估价剩余价值技术的特殊要求
剩余法中的术语不同之处
土地估价的剩余法在术语的不同之处： 主要是方法名称通常为剩余法
在评估待开发土地价格时，时常也称为假设开发法
剩余法中的内容特殊之处
不仅用于评估现有不动产，如： 住宅、商场、写字楼、酒店、厂房等中所包含的土地
评估现有不动产中所包含土地价格就是评估建筑物已建成的现状房地产价值中的土地价格
①当作房地产两大组成部分（建筑物和土地）中的土地价格。 实际上是把整体房地产价值/价格在建筑物和土地之间进行分配
②当作待建的土地价格。 把现有不动产的土地视为待建的空地来评估其价格。 例如： 划拨土地办理协议出让时不改变土地及地上建筑物现状的，评估 现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格和现状使用条件下划拨土地使用权价格
现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格
现状使用条件下的划拨土地使用权价格
还用于评估待开发土地，如： 待建、在建的土地
①评估待建的土地价格 在评估待建的土地价格时， 如： 如评估国有建设用地使用权出让地价，是将开发完成后的不动产总价减去土地取得税费、开发成本、投资利息和开发利润等，得出土地价格
待建土地价格=不动产总价-土地取得税费-开发成本-投资利息-开发利润
对于运用剩余法评估国有建设用地使用权出让地价； 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定需体现四个方面
（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估； 容积率、绿地率、建筑密度等规划建设指标时区间值的， 在区间上限值、下限值中按最有效利用原则择一进行评估
（2）假设的项目开发周期一般不超过3年
（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。 这个要求意味着运用剩余法评估国有建设用地使用权出让地价要选择静态分析法。
（4）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。 利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平
开发利润应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润（平均利润）
②评估在建的土地价格 在评估在建项目的土地价格时，如： 评估在建工程中所含土地价格，要区分并根据估价目的明确是评估下列哪种土地价格
(1)当作在建工程两大组成部分（在建工程本身和土地）中的土地价格
(2)当作待建的土地价格
浮动主题
