投资性房地产

中级会计师-投资性房地产章节完整思维导图，将知识点进行了归纳和整理，帮助学习者理解和记忆。直击重点，可以作为学习笔记和复习资料，帮助大家系统地回顾和巩固所学知识，知识点系统且全面，希望对大家有所帮助！

投资性房地产

• 第一节 投资性房地产概述
  • 一、定义和特征
    • 定义
      • 赚取租金
      • 资本增值
      • 兼而有之
      • 房地产
    • 特征
      • 本质上是一种经营活动
      • 区别于生产经营用房地产和用于销售的房地产
        • 区别点
          • 用途
          • 状态
          • 目的
  • 二、范围
    • 属于
      • 01已出租的土地使用权
        • 01企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类
          • 尚未出租的不算
        • 02企业租入的土地使用权再转租给其他单位的，不应确认为投资性房地产
          • 非自有（无自有产权）的不算
      • 02持有准备增值后转让的土地使用权
        • 按规定闲置的土地使用权，不属于投资性房地产
      • 03已出租的建筑物
        • 01企业拥有产权并出租的建筑物
        • 02企业租入建筑物再转租给其他单位的，不属于投资性房地产
        • 03企业持有的以备出租的空置建筑物，或者在建建筑物，如果董事会或者类似机构有书面决议，明确表示将其用于出租且持有意图短期内不发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可以视为投资性房地产
          • 控制建筑物
            • 01企业新购入、自行建造或开发完工尚未使用的建筑物
            • 02不在用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物
        • 04企业将建筑物出租、按照租赁协议向承租人提供的相关辅助服务（维修、保安等）在整个协议中不重大的，应当将其视作投资性房地产。
          • 因为辅助服务占比较低，所以认为此类业务主要是租赁，但如果辅助服务金额重大，可能需要考虑单独拆分成两项业务，或者认为公司提供的是主要是附注相关的服务，而非单纯的投资性房地产出租经营
    • 不属于
      • 01自用房地产
        • 01自用的办公楼，属于固定资产
        • 02自用的土地，属于无形资产
      • 02作为存货的房地产
        • 房地产开发企业：正常生产经营中用于销售，或者为了销售而正在开发的商品房和土地使用权
          • 辨析
            • 01如果房地产，部分用于出租或资本增值，部分自用；能够单独计量的，单独确认为投资性房地产；不能单独区分的，不能确认为投资性房地产
            • 02自用部分，以及不能单独区分的部分，正常确认为无形资产或固定资产
• 第二节 投资性房地产的确认条件与计量
  • 大原则：同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种模式
  • 一、确认条件
    • 01投资性房地产相关的经济利益很有可能流入企业
    • 02成本能够可靠计量
  • 二、账务处理
    • 01初始计量
      • 01外购的投资性房地产
        • 01购入的同时对外出租或者用于资本增值，才可以确认为投资性房地产
          • 如果是先自用，再对外出租，自用的时候应当确认为固定资产或无形资产
          • 确认条件
        • 02按照外购的实际成本进行计量：购买价款+相关税费+其他可以直接计入的支出
          • 计量原则
      • 02自行建造的投资性房地产
        • 01自行建造活动完成时（达到预定可使用状态时）的同时对外出租或资本增值时，确认
          • 确认条件
        • 02投资性房地产达到预定可使用状态前的全部必要支出：土地开发成本、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、其他支出的直接费用和分摊的间接费用
          • 计量原则
            • 计量原则与固定资产、无形资产的初始计量原则并无二致
    • 02后续计量
      • 成本模式
        • 实务中大部分企业采用的方法
        • 核算方法与固定资产和无形资产并无二致
          • 01允许折旧
          • 02允许摊销
          • 03允许计提减值准备
      • 公允价值模式
        • 需满足特定条件，实务中使用率较低
        • 只有在明确证据证明投资性房地产的公允价值可以持续可靠取得，企业才可以使用公允价值计量
          • 01不计提折旧
          • 02不计提摊销
          • 03不计提减值准备
          • 条件
            • 01活跃市场：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
            • 02价格信息可获得且合理：企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计
    • 03账务处理
      • 成本模式
        • 01科目设置
          • 投资性房地产
          • 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
          • 投资性房地产减值准备
        • 02初始确认
          • 01外购
            • 借：投资性房地产（价格+税费+其他） 贷：银行存款/应付账款等
          • 02自行建造
            • 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发成本/应付账款等
        • 03收取租金，确认经营收入
          • 借：银行存款 贷：其他业务收入
        • 04折旧与摊销，确认经营成本
          • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
        • 05确认公允价值变动
          • 不确认公允价值变动
        • 06确认减值准备
          • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
            • 减值准备确认后不可转回，具体见资产减值准则
        • 07后续支出
      • 公允价值模式
        • 01科目设置
          • 投资性房地产——成本 ——公允价值变动
        • 02初始确认
          • 01外购
          • 02自行建造
          • 与成本模式相同
        • 03收取租金，确认经营收入
          • 与成本模式相同
        • 04折旧与摊销，确认经营成本
          • 不确认折旧与摊销
        • 05确认公允价值变动
          • 01期末公允价值＞账面价值
            • 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
          • 02期末公允价值＜账面价值
            • 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动
        • 06减值准备
          • 不确认减值准备，其实也无法确认，及减值准备的变动已经包含在公允价值变动的计量中了
    • 04后续投入支出
      • 成本模式
        • 01资本化后续支出
          • 与固定资产的后续资本化投入处理方式相同
        • 02费用化后续支出（日常维护支出）
          • 计入其他业务成本
      • 公允价值模式
        • 01资本化后续支出
          • 与固定资产的后续资本化投入处理方式相同
        • 02费用化后续支出（日常维护支出）
          • 计入其他业务成本
  • 三、后续计量模式的变更
    • 01基本原则：一经确定，不可随意变更
    • 02成本模式→公允价值模式
      • 01视作会计政策变更
        • 追溯调整法处理
      • 02视作一开始就采用公允价值模式计量，将变更时点的按照公允价值模式计量确认的投资性房地产账面价值与原始账面价值的差额，在变更当时调整留存收益（盈余公积和未分配利润）
      • 03分录： 借：投资性房地产（按照变更日的公允价值确认） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产（变更日账面原值） 利润分配-未分配利润（倒挤，可借可贷） 盈余公积（倒挤，可借可贷）
    • 03公允价值模式不可以变更为成本模式
• 第三节 投资性房地产转换和处置
  • 一、房地产转换
    • 由于房地产用途的转换，导致投资性房地产与非投资性房地产之间的双向转换，不属于计量模式变更。
    • 01转换形式及转换日
      • 01投转非投
        • 01投资性房产转为自用 （转为固定资产或无形资产）
          • 转换日界定：房地产达到自用状态的日期：企业开始将其用于生产商品、提供劳务的日期
            • 实际开始自用的日期
        • 02投资性房地产转为存货（房地产开发企业）
          • 租赁期届满，企业董事会或者类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发或者对外出售的日期。
            • 注意不是收回的日期，而是书面明确表示重新开发的日期
      • 02非投转投
        • 01作为存货的房地产，改为出租
        • 02自用建筑物停止自用，改为出租
        • 转换日：租赁期开始日。注意，不是租赁开始日。
        • 03自用土地使用权停止自用，改为赚取租金或资本增值
          • 转换日：停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值之日
    • 02转换的会计处理
      • 01成本模式
        • 01基本原则：是否具备 对应转换条件，即转换前后均计提折旧、摊销和减值
          • 01投转非投
            • 01具备：分录科目对应结转（转自用）
              • 分录： 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销（折旧转折旧，摊销转摊销） 固定资产减值准备/无形资产减值准备（减值准备转减值准备）
            • 02不具备：转换资产按原资产账面价值入账（倒挤借方）（转为存货，没有折旧摊销和减值）
              • 分录： 借：开发成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
          • 02非投转投
            • 01具备：分录科目对应结转
              • 分录：和上面分录借贷相反调整即可
            • 02不具备：分录不对应结转，倒挤借方
              • 分录： 借：投资性房地产（倒挤金额） 存货跌价准备 贷：开发产品（存货）
          • 成本模式下的转换，不会影响利润表，不会影响当期损益
      • 02公允价值模式
        • 01基本原则：需要确认转换形式：可能产生转换差额，即转换日公允价值和账面价值的差额。这个差额在投转非投和非投转投的过程中的会计处理存在不同
          • 公允价值模式下的转换，视具体情况考虑对利润表，即当期损益的影响
          • 01投转非投
            • 01分录：按借贷方结转，差额挤入公允价值变动损益
            • 02转为自用房地产： 借：固定资产/无形资产（转换日公允价值计量） 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（可借可贷，历史已经产生） 贷：公允价值变动损益（可借可贷：转化当日产生）
            • 03转为存货： 借：开发产品（转换日公允价值） 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（可借可贷） 贷：公允价值变动损益（可借可贷）
          • 02非投转投
            • 01分录：按借贷方差额结转，差额在借方，计入公允价值变动损益；差额在贷方，计入其他综合收益
              • 重点记忆
            • 02自用转投资性房地产： 借：投资性房地产-成本（转换日公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益（倒挤，借方差额） 贷：固定资产/无形资产（原值） 其他综合收益（倒挤，贷方差额）
              • 处置时，将产生的其他综合收益转入当期损益
                • 重点记忆
            • 03存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤，借方差额） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤，贷方差额）
              • 处置时，将产生的其他综合收益转入当期损益
                • 重点记忆
            • 其他综合收益是权益类科目，其在发生时不影响当期利润表及净利润等科目，只有在处置时才会转入当期损益，从而影响利润表净利润
              • 标注
  • 二、房地产的处置
    • 01定义：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，进行投资性房地产处置处理
      • 01将实际收到的处置价款计入其他业务收入； 02将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本； 03处置收入-账面价值-相关税费后的净额计入当期损益
    • 02账务处理
      • 成本模式
        • 01借：银行存款 贷：其他业务收入 02借：其他业务成本（倒挤金额） 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原值）
      • 公允价值模式
        • 01借：银行存款 贷：其他业务收入 02借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（可借可贷，历史发生） 03借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本（这笔分录是为了还原历史的公允价值变动对成本的影响） 或者反方向列示： 如果涉及其他综合收益，则将其他综合收益转出。即公允价值变动损益替换为其他综合收益即可