投资性房地产

2024年CPA会计-投资性房地产，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。它应当能够单独计量和出售。在CPA会计考试中，投资性房地产是一个重要的考点，主要考核客观题和主观题。考生需要掌握投资性房地产的定义、范围、后续计量模式及其变更、处置等相关知识点。同时，还需要关注最新的会计准则和法规变化，以确保答题的准确性和时效性。希望此脑图对大家有所帮助！

投资性房地产

• 投资性房地产的特征与范围
  • 一、投资性房地产的定义
    • 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 二、投资性房地产的范围
    • 已出租的土地使用权（经营租赁方式）
      • 出租的地
        • 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类，需签订协议
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见）（注意：闲置土地）
      • 炒地皮
        • 国家禁止炒房
    • 出租的建筑物
      • 出租的房
        • 自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物
        • 正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物
      • 董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
      • 空置建筑物
        • 企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物
        • 不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物
    • 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
    • 不属于投资性房地产的项目
      • 自用房地产
        • 企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所。（固定资产、无形资产等）
      • 作为存货的房地产
        • 房地产企业的开发产品，应当作为存货处理
      • 提示
        • 存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货（房地产开发企业）和投资性房地产
• 投资性房地产的确认和计量
  • 2次
  • 一、投资性房地产的确认和计量
    • 同时满足下列条件的，才能予以确认
      • 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
      • 成本能够可靠地计量
    • 确认时点
      • 已出租的土地使用权、已出租的建筑物
        • 一般为租赁期开始日。（特殊情况除外）
      • 对持有并准备增值后转让的土地使用权
        • 企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
    • 投资性房地产的计量
      • 成本模式
        • 3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备
          • 已经计提的投资性房地产减值准备，不允许转回
      • 公允价值模式
        • 3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备
        • 应当同时满足
          • 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
          • 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息
      • 说明
        • 投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
    • 账务处理
      • 成本模式科目
        • 投资性房地产
        • 投资性房地产累计折旧（摊销）
        • 投资性房地产减值准备
      • 公允价值模式科目
        • 投资性房地产—成本
        • 投资性房地产—公允价值变动
      • 增加时
        • 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本
        • 出租时，房、地均转换为投资性房地产
      • 收租金
        • 贷：其他业务收入
      • 结转成本
        • 成本模式才有
          • 借：其他业务成本
          • 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 期末计量
        • 公允价值模式才有
          • 借：投资性房地产—公允价值变动
            • 或反之
          • 贷：公允价值变动损益
      • 减值
        • 成本模式才有
          • 借：资产减值损失
          • 贷：投资性房地产减值准备
            • 计提减值后不允许转回
      • 后续支出
        • 企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，在开发期间不计提折旧或摊销
        • 转入在建
          • 借：投资性房地产-在建
            • 不像固定资产转入在建工程是因为金额较大，报表数据忽上忽下
        • 费用化支出
          • 借：其他业务成本
  • 二、投资性房地产后续计量模式的变更 投转投
    • 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
    • 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积、利润分配-未分配利润）
      • 不计入当期损益是避免操纵利润
      • 涉及所得税影响的，确认递延所得税资产（或者递延所得税负债）
    • 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
• 投资性房地产的转换和处置
  • 1次
  • 一、投资性房地产的转换
    • 投转非
      • 转换日-转换形式
        • 达到自用状态，开始自用的日期
          • 投资性房地产开始自用（转换为固定资产或无形资产）
        • 租赁期届满，董事会作出书面决议重新开发的日期
          • 投资性房地产转为存货（房地产开发企业）
    • 非转投
      • 转换日-转换形式
        • 租赁期开始日（通常）
          • 自用建筑物停止自用，改为出租
          • 作为存货的房地产，改为出租
        • 租赁期开始日或资本增值之日
          • 自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值
    • 如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品、自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化
      • 作出书面决议即转换日
        • 企业自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物（视为存货转换为投资性房地产）
        • 不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物（视为自用房地产转换为投资性房地产）
    • 会计处理
      • 成本模式
        • 不会产生转换差额
          • 转换原则：是否具备对应转换条件？
            • 具备：对着转（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
            • 不具备：挤差额，倒挤在借方的资产（金额：原账面价值）
              • 涉及到存货时不具备
        • 投转非
          • 投资性房地产转为自用房地产（具备）
            • 对着转即可
          • 投资性房地产转为存货（不具备）
            • 借：开发成本（倒挤）/投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备
            • 贷：投资性房地产
        • 非转投
          • 投资性房地产转为自用房地产（具备）
            • 对着转即可
          • 投资性房地产转为存货（不具备）
            • 借：投资性房地产（倒挤）/存货跌价准备
            • 贷：开发产品等
      • 公允价值模式
        • 可能产生差额（原账面价值→ 公允价值√）
          • 只有在公允价值模式下才可能出现差额（原账面价值与公允价值）
          • 转换原则：需要区分转换类型（投转非、非转投）
        • 投转非
          • 先补差，后转换 公允转公允
            • 投资性房地产转为自用房地产
              • 借：固定资产/无形资产（公允价值）
              • 贷：投资性房地产——成本
              • 贷：投资性房地产-公允价值变动（可借可贷）
              • 贷：公允价值变动损益（可借可贷）
            • 投资性房地产转为存货
              • 借：开发成本（公允价值）
              • 贷：投资性房地产——成本
              • 贷：投资性房地产-公允价值变动（可借可贷）
              • 贷：公允价值变动损益（可借可贷）
        • 非转投
          • 谨慎性（如：避免贷差虚增利润） 乌鸡变凤凰要折腾一下 成本转公允，可能有巨差
            • 自用房地产转换为投资性房地产
              • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧/累计摊销 　　固定资产减值准备/无形资产减值准备 　　公允价值变动损益（倒挤，借差）
              • 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（倒挤，贷差）
                • 处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
            • 存货转换为投资性房地产
              • 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 　　公允价值变动损益（倒挤，借差）
              • 贷：开发产品等 其他综合收益（倒挤，贷差）
                • 处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
                  • 会影响当期损益，往期公允价值变动损益转入其他业务成本（不影响当期损益）
  • 二、投资性房地产的处置
    • 成本模式
      • 收入
        • 贷：其他业务收入
      • 成本
        • 借：其他业务成本（倒挤） 　　投资性房地产累 　　计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备
        • 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 收入
        • 贷：其他业务收入
      • 成本
        • 借：其他业务成本
        • 贷：投资性房地产——成本 　　　　 　　　　　——公允价值变动（可借可贷）
        • 同时
          • 借：公允价值变动损益（可借可贷） 　贷：其他业务成本
            • 往期累计公允价值变动损益转入成本，不会影响当期损益
          • 借：其他综合收益 　贷：其他业务成本
            • 公允价值模式下非转投时形成的贷差其他综合收益转入成本，影响损益
• 2分