导图社区 土地增值税思维导图
土地增值税思维导图，包括征税范围、税率、计税依据、应纳税额计算、税收优惠等内容，很实用，建议收藏。
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土地增值税
征税范围
产权转移（有偿）出让行为不征
国有土地使用权转让（出让、集体土地使用权转让 不征）
土地建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
征税
房产交换（个人之间互换住房不征）
合作建房
转让：征
自用：暂免
视同销售
房地产开发企业
职工福利、奖励
对外投资、分配、抵偿债务、交换
销售商铺
不征
抵押、出租、评估增值、代建房
继承、符合条件的赠与
免征
国家收回
个人销售住房暂免征
建造普通住宅出售：增值额未超过扣除项目的20%
税率
30%
0
40%
5%
50%
15%
60%
35%
计税依据
收入
不含税
扣除项目
新建房
房地产企业
取得土地使用权支付的金额 A
地价
出让、行政划拨方式、转让
实际扣除=A*（已开发土地/全部土地）*（已售房建筑面积/全部可售房建筑面积）
相关税费
契税、登记过户手续费
房地产开发成本 B
土地征用及拆迁补偿
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施
公共配套设施
开发间接费用
房地产开发费用 C
能够分摊利息+金融机构贷款证明
利息+（A+B)*5%以内
否则
（A+B)*10%以内
不包括加息、罚息，不超过商业银行同期贷款利率
与转让房地产有关的税金 D
城建税、教育附加、地方教育附加
其他扣除 E
(A+B)*20%
县级以上人民政府要求代收费用
作为收入，可以扣除，但不得作为20%的基数
单独收取，不计收入，不得扣除
清算条件
应进行土增清算
开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
可以要求纳税人进行土增清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超85%，但剩余可售建筑已出租或自用的
取得销售（预售）许可证满3年扔未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续费
省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况
非房地产企业
A
B
C
D
城建税、教育附加、地方教育附加、印花税
转让2016.05.01后取得的不动产，以取得的全部价款和家外费用扣除购置原价的余额，按5%预征率向不动产所在地税务机关预缴。
存量房（旧房及建筑物）
取得评估价格
契税
房屋及建筑物的评估价格
城建、教育附加、地方教育附加
评估费用
不能取得评估价格的
地价款
相关费用
扣除金额
发票所载金额*（1+购买年度至转让年度年数*5%）
营改增 不扣营业税
普票：价税合计
专票：不含税金额 进项没抵扣包含
按购房发票日期，每满12个月计一年（不满不算）；超过一年，未满12个月超过6个月按一年算
购房时缴纳的契税能提供完税凭证的可以按该项扣除，单不作为加计5%的基数
扣除顺序：1、评估价；2、发票所载金额加计5%；3、核定征收
应纳税额计算
已售
全额开票：发票金额
未开发票、未全额开票：销售合同所载售房金额及其他收益
营改增后清算的：=营改增前收入+营改增后不含增值税收入
非直接销售和自用
职工福利、奖励、投资、分配、赠送抵偿债务、交换
子主题
税收优惠
转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公租房
增值额未超过扣除项目金额之后20%，免征
国家征收、收回的房地产
个人销售住房
暂免征
企业改制重组
非公司制企业整体改制、合并、分设、单位个人在改制重组时以房地产入股投资，暂免征
该政策不适用任意一方为房地产开发企业
亚运会、亚残会：自2020.4.9日起，杭州亚运会组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税
三项国际综合运动会：2020.1.1起，组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税
