导图社区 税法一(第七章 土地增值税)
税务师考试思维导图(税法一 第七章 土地增值税)
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CPA战略风险管理、战略实施
substantive procedures
初级会计实务第一章
会计科目
增值税法思维导图
第六章 合同的保全
固定资产
初级会计实务第二章:存货
初级会计实务思维导图
应收及预付款项
税法一 第七章 土地增值税
征税范围
合作建房
建成后自用,暂免
建成后转让,征税
房地产交换
征收
个人之间互换自有居住用房免征
房产转让
继承、赠与直系亲属、福利或公益性无偿转让的房地产
房地产抵押
抵押期:不征
期满房地产抵债:征税
房地产出租
不征
房地产评估增值
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
免征
代建房行为
土地使用者转让、抵押、置换土地
征税
应纳税额
应税收入
不含增值税
汇集扣除项目
计算增值额=应税收入-扣除项目
计算增值率,找适用税率
扣除金额比率 税率速算扣除系数 不超过50%部分 30% 0 超50-100%部分 40% 5 超100-200%部分 50% 15 超200%部分 60% 35
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
各项费用
如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入
如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入
县级及县级以上人民政府要求售房时代收的各项费用
预征率
东部地区省份不得低于2%
中部和东北地区省份不得低于1.5%
西部地区省份不得低于1%
允许扣除项目
新建房地产转让
取得土地使用权
地价款:土地出让金
有关费用:登记、过户费和契税
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)
前期工程费
建筑安装工程费(增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地名称、项目名称)
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
房地产开发费用
销售费用
管理费用
财务费用
1. 房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内; 2. 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
能分摊并提供金融机构证明
不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额
不包括加息、罚息
利息
与转让房地产有关的税费
城建税、教育费附加
增值税、印花税(房地产开发企业)
逾期开发缴纳的土地闲置费
财政部规定的其他扣除项目
房地产开发的纳税人可加计20%的扣除
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
存量房地产转让
房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
凡不能取得评估价格、但能提供购房发票:旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除
需要对房地 产进行评估
出售旧房及建筑物的
隐瞒、虚报房地产成交价格的
提供扣除项目金额不实的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的
取得土地使用权所支付的地价款
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除
取得土地使用权按国家统一规定缴纳的有关费用
转让环节缴纳的税金
城建税、附加费、印花税
凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数
支付的评估费用
税收优惠
转让房屋,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税
因国家建设需要免征土地增值税
对个人销售住房暂免征收土地增值税
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税,予以免征
征收管理
清算条件
应当清算
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
可要求清算
已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或未超85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
清算收入
已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入
未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
未支付的质量保证金
开具发票的,按发票所载金额予以扣除
未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除
清算补偿土地增值税
不加收滞纳金
清算审核
建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除
建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用
房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本;预提费用,除另有规定外,不得扣除
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施
清算后有偿转让
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算