第一章物权法的基本理论

这是一篇关于物权法的基本理论的思维导图，主要内容包括：物权概述，物权法的制定与基本理念，物权的效力。

第一章、物权法的基本理论

• 物权概述
  • 物的概念
    • 广义的物，包括有体物和无体物。罗马法以及法国法采用广义的概念。
    • 狭义的物，仅指“有体物”，为德国、日本和我国台湾地区民法采用。
    • 《民法典》第一百一十五条（总则）　物包括不动产和动产。（主要是针对有体物）法律规定权利（知识产权可用来担保、用于质押）作为物权客体的,依照其规定。
    • 物指除了人的身体之外，能够为人力支配，独立满足人类生活所需要的有体物和自然力（电、热、声、光、磁波）
  • 物的特征
    • （一）特征
      • 须可为权利客体：非人格性
        • 如果后天进入人体的物，与人体结合，就具有了人格属性（如被安装到病人口中的假牙）
        • 人体的组成部分与人体分离，可成为特殊的物，如血液、毛发等
        • 尸体和骨灰，有特定的利益，承载人格利益
        • 血液、器官、骨髓在符合法律规定下可以无偿捐献；一定是自愿的；捐献人一定是完全民事行为能力人，否则会有道德风险
        • 【思考】可否反悔：如果因此导致病人因此错失了救命机会，是否承担责任？
      • 须为人力所能支配：可支配性,如太阳、闪电则不具有支配性
      • 须满足人类社会生活所需：有用性
    • （二）物的观念扩张
      • 自然力（电热声光磁波）
      • 空间
      • 活人的器官
      • 人力尚不能支配的物
  • 物的分类
    • 不动产和动产
      • 最基本、最重要的分类
      • 按照各国立法例，一般是先界定不动产的范围，不动产之外均属于动产。
      • 不动产，是指土地及其定着物。
      • 所谓“定着物”，指固定在土地上、不可移动的物，或者移动后其经济价值会有重大损失的物？且在社会观念上也将它视为具有独立经济价值的物，一般包括建筑物和构筑物两类，如房屋等建筑物、堤坝、桥梁、轨道、城墙等，及生长在土地上的树木、农作物等。
      • 凡不动产之外的物，均属于动产。
      • 【土地与地上定着物的关系】土地和建筑物，是一个不动产？还是两个不动产？
      • 德国民法——一个不动产（添附规则）定着物不能作为单独的物权客体，被土地吸收
      • 日本民法典——两个独立的不动产（分离原则）定着物能作为单独的物权客体，不被土地吸收
      • 我国物权法——两个不动产，遵循“房随地走，地随房走”（分离原则）有利于流通，可实现对土地及其定着物的充分利用，符合我国实际
        • 《民法典》356、357、397 356建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分 357建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，还建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 397以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依据前款一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
    • 主物与从物
      • 同属于一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益，构成主物与从物的关系。
      • 主物是指独立存在的，由从物辅助的物
      • 从物则是与主物同属一人，非主物的构成部分，却经常辅助主物使用的物
      • 区分主物与从物的意义在于：当事人没有特别约定时，对主物的处分及于从物，（从随主走）以贯彻物尽其用原则。——《民法》 王利明著 中国人民大学出版社 2000年版 第92页。
      • 注意点
        • 主物和从物物理意义上看是两个独立的物
        • 主物和从物结合在一起发挥作用
          • 具有功能的附属性
        • 主物和从物有可分性
          • 从物具有独立性
        • 主物与从物应为一人所有
        • 区分主物和从物，应充分考虑交易的习惯及当事人的约定
    • 特定物和种类物
      • 特定物——有特殊的质量、构造、性能或外部特点，这些特点使其能够与其他物区别开来。
      • 特定物具有不可替代性、独一无二性
      • 种类物——具有某种物的共同属性，可以通过数量、度量、重量决定共同属性之物。
      • 种类物是可替代之物，如大米、正在出售的汽车等。
      • 某些合同的标的物只能是特定物，如租赁合同、借用合同等
      • 合同订立后，特定的标的物在交付前灭失的，由于其不可替代性，对出卖人无法强制履行(事实不能)；在交付前第三人取得所有权的，由于其不可替代性，对出卖人无法强制履行(法律不能)。
      • 对种类物，不存在强制实际履行的法律不能和事实不能。
    • 原物与孳息
      • 原物指依照自然属性或法律规定产生收益的物。
      • 孳息是指由原物所生的物或收益。
      • 包括天然孳息：原物因自然规律或者是用法而产生的出产物。天然孳息＝能与原物分离成独立的物＋因原物的自然规律或用法而产出的出产物（＝收取后不对原物造成任何破坏）（果树结果不一定是，要产出（落到地上）或者分离才行）
      • 法定孳息：原物依据“让渡原本获取对价”的法律关系产生的收益，即不使用原本的对价，常见的有租金＋利息＋彩票中的奖金。（个人财产的投资收益、购买股息有个人的劳动投入，不是孳息）
  • 物权的概念
    • 《民法典》第一百一十四条
      • 民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配（支配权）和排他（绝对权、对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
  • 物权的特点
    • 直接支配性
    • 排他性，首先是排除公权力（如辛普森案例）
      • 具有证据的效力
    • 物权和债权的区别
  • 物权的分类
    • 动产物权，不动产物权，权利物权
      • 类型
    • • 
    • 注：《物权法》没有规定典权
    • 《物权法》新增了居住权
    • 法律规定变化
    • 自物权：第二百四十条　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
    • 他物权：在他人的物上依法享有的权利
    • 用益物权：第三百二十三条　用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
    • 担保物权：第三百八十六条　担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。
• 物权法的制定与基本理念
  • 立法回顾
    • 1998年4月，全国人大法制工作委员会在北京召开第一次制定物权法会议，讨论梁慧星教授提出的《中国物权法立法方案（草案）》，开启中国物权法的立法进程。 1999年10月，梁慧星教授率领的中国物权法研究课题组完成中国物权法草案，共计12章435条，加上立法说明、立法理由和参考立法例，共约70余万字，于2000年3月由社会科学文献出版社出版。 2000年底，人民大学课题组完成第二部物权法专家草案，全国人大法制工作委员会于12月召开专家讨论会讨论其中的国家所有权和集体所有权部分。2001年初，法制工作委员会在两部专家草案基础上形成内部草案，并提交专家讨论会讨论。 2001年底，法制工作委员会提出正式法律草案，并发给法院、地方人大、政府部门和法学院征求意见，称为物权法草案征求意见稿，并定于2002年提交全国人大常委会第一次审议。 2004年6月，全国人大常委会对物权法草案进行第二次审议；2005年进行第三次审议。 2005年秋，产生了物权法草案是否违宪的争论。指责的意见主要为： 1. 草案对国家、集体和私人财产实行平等保护，违反宪法基本原则； 2. 草案奴隶般抄袭资产阶级的法律； 3. 草案与中华民国的“六法全书”没有区别； 4. 草案有利于富人不利于穷人。 鉴于此，2005年10月全国人大常委会对草案进行第四次审议后，决定将草案提交全国人大审议通过的时间推迟一年。 2006年8月，全国人大常委会对物权法草案进行第五次审议，同年10月进行第六次审议，并在说明中特别指出，规定对国家、集体和私人的物权予以平等保护，符合社会主义市场经济的本质要求和现行宪法的基本精神。同年12月，全国人大常委会对草案进行第七次审议。 2007年3月16日，十届全国人大第五次大会审议通过《物权法》。从2002年12月初次审议，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，创下中国单部法律审议次数之最 。
    • 民法典两步走（现制定民法总则、再制定各分编）
    • 当初的两个思路进行物权法的编纂（全盘否定、在原有的物权法基础上进行修正）
    • 名称争议
      • 财产法
        • “物”和“物权”使人“见物不见人”（比较僵硬）；“物”是缺乏弹性和延伸性的概念，不能容纳以知识产权为代表的无形财产
      • 物权法
        • 在大陆法系民法的语境下，财产权是一切具有财产价值的权利总称，是包括物权、债权、知识产权和继承权在内的广义概念。（是对物权和债权的上位概念）
  • 物权编
  • 作用
    • 定分止争，关注和谐（确定归属，“分”名分）（最基础的作用）
      • 商鞅：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也。” 慎到说：“一兔走街，而人追之，贪人俱存，人莫非之，以兔为未定分也。” 亚里斯多德说过，拥有财产权是人自爱的表现。 孟子也说，“无恒产而有恒心，惟士为能。”
    • 物尽其用，强调效率（充分发挥物的使用效力）（抵押成为担保之王，抵押不转移占有，充分发挥物的使用价值，抵押权人可以行使抵押物的保全，正义不偏袒任何一方，在法律制度的设计上，充分平衡任何一方的利益）
      • 例：（发挥物的使用效力，理论是灰色的，生命之树长青） 产权酒店：将酒店住宿单位的产权出售给投资者，投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 分时度假：将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如1年51周），出售每个时间份的一定年限（如30年，40年）的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权。 体现了对物的使用效率
    • 凸显安全，维系平衡（维护交易安全，比如善意取得制度，表见代理（民法中））
  • 基本原则
    • 基本经济制度与社会主义市场经济原则
      • 物权法更多的是一种强行法，必须体现一个国家的基本经济制度与市场经济原则
      • 《民法典》第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
      • 国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
      • 国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
    • 平等保护国家、集体和私人的物权原则
      • 《民法典》第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
      • 更强调平等，破除之前国家财产特殊保护的理念，符合市场经济的特征及本质要求
      • 法律地位平等、适用规则平等、保护的平等性
    • 物权法定原则（重点）
      • 物权的自由度要弱一些，但是作为民法的组成部分，也贯彻意思自治原则。（在法律规定的种类和范围内进行选择）
      • 物权是自助餐厅，只能在法律规定的框架内进行选择
      • 债权是自助厨房，可以自己创设权利
      • 《民法典》第一百一十六条：物权的种类和内容，由法律规定。
      • 物权法定原则的正当性：维护国家的基本经济制度，维护交易安全，维护国家主权和法律制度。
      • 限定在种类和内容，物权的排他性和直接支配性，效力非常强，使别人举步维艰，没有行为自由不利于市场经济发展。（物权本身的特点所决定）
      • 思考：是否应规定物权法定缓和原则？
      • 严格的物权法定主义
        • 《物权法(草案)》第一次审议稿第3条:物权的种类及其内容，由本法或者其他有关物权的法律规定。
      • 物权法定缓和原则
        • 《物权法(草案)》第五次审议稿的第3条:物权的种类和内容，由法律规定;法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。
      • 为法官留下较大的自由裁量空间，带有隐患，为了法律的安定性，采用严格的物权法定主义，具有审慎性。
      • 例：房屋的优先购买权？是物权吗？只能要求承担违约责任，而不能强行要求买卖合同无效，要拿回所有权
      • 严格的物权法定主义
        • 最终选择
    • 物权公示公信原则
      • 《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
      • 不动产登记，动产交付，公示出来能够产生公信力。
      • 公示原则
        • 定义：物权的设立、登记、变更必须依据法定的公示方法予以公开，使第三人能够及时了解物权变动的情况。
        • 原因：使第三人知情、维护公共利益
        • 公示的方法由法律规定。209、230、231、403等
      • 公信原则
        • 定义：基于法定的公示方法公式的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实，并于登记权利人进行了交易的，对这种合理信赖应当予以保护。
        • 公示所显示的权利人，在法律上推定为真正的权利人。
        • 基于此产生的合理信赖受法律保护。
• 物权的效力
  • 物权效力的意义
    • 物权的效力是指法律赋予物权的强制性作用力与保障力。物权的效力，反映着物权的权能和特性，界定着法律保障物权人对标的物进行支配并排除他人干涉的程度和范围，集中体现着物权依法成立后所发生的法律效果。
    • 物权变动之后产生的效果——效力
  • 物权效力的学说
    • 各国的物权立法上，虽对物权的对抗力、优先力、物权请求权等作有一些具体规定，但对物权的效力并无系统、完整的规定。由于各国立法条文中并未明示物权有何种效力，学者们对物权的效力进行观察、分析的角度又不尽一致，以致对物权效力的认识与归纳产生了较大的分歧，形成诸多不同的学说 。
    • 二效力说——优先权效力与物上请求权效力（认为其他的效力可以吸收）
    • 三效力说——排他效力，优先效力与物上请求权效力
    • 四效力说——排他效力，优先效力，追击效力，物上请求权效力
  • 物权优先效力
    • 物权的优先效力，又称物权的优先权。关于物权之优先权的内容如何，向来就有不同的意见。有的学者认为物权的优先效力仅限于物权优先于债权的效力，有的认为 还包括了物权之间的优先效力。
    • 含义
      • 物权优先于债权的效力是指同一标的物上物权与债权并存时，无论成立先后，物权均有优先于债权而实现的效力，具体：
      • 所有权优先于债权
      • 担保物权优先于债权
      • 用益物权优先于债权
      • 物权优先于债权
      • 【例外】物权优先于债权之例外情形---物权不能优先于先设立的具有对抗效力的租赁权 ----“买卖不破租赁”
        • 例外
  • 物权排他效力
    • 含义
      • 物权的排他效力指的是同一标的物上，依法律行为成立一物权时，不容许在该标的物上再成立与之有同一内容的物权；
      • 起源于物权人对于标的物的直接支配力。早在罗马法时，法律即成人物权的排他效力。法谚：所有权及于全部，不得属于二人。
    • 体现
      • 同一标的物上，不得同时并立两个所有权，即【“一物一权”】。共有作为所有权的一个特殊样态，只是一个所有权在量上的分割，并非存在多个所有权。
      • 同一标的物上不得存在其他同以占有为内容的两个或两个以上的定限物权。不以占有标的物为内容的定限物权如抵押权，则可同时存在于同一标的物上。
      • 数个定限物权内容不同或者即使内容相同但不互相排斥，可以并存于一物之上。如：数个具有不同内容（通行、取水等）的地役权并存。
      • 抵押权可以复制地同时存在于一个标的物上，其效力依法设定顺位的先后而定。
      • 物权的排他效力有强弱之分。所有权最强；以占有标的物为内容的定限物权，如建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权次之；不以占有标的物为内容的定限物权，如抵押权，其排他性效力最弱。
  • 物权追及效力
    • 物在呼叫主人
      • （如 拾得遗失物，不得据为己有）（道义上；法律上，不当得利、侵权）
    • 物权的追及效力，指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权权利人均可追及标的物之所在。
    • 物权的追及效力，是否为一项独立效力？
      • 肯定说：基于周到保护物权以及更彻底认识物权的本质，有必要将物权追及效力作为物权的一项独立效力。持该观点的学者有台湾地区的王泽鉴。
      • 否定说：认为物权追及效力实质上已为物权的优先效力所包涵，故不宜作为一项独立的物权效力对待。持该观点的学者有台湾地区的郑玉波。
  • 物上请求权
    • 含义
      • 物上请求权是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人得请求妨害人除去妨害或防患于未然，以回复其物权的圆满状态的权利。
      • 依《民法典》有关规定，物权请求权可分为停止侵害请求权、返还原物请求权、排除妨碍请求权、恢复原状请求权、消除危险请求权。
      • 注意：与侵权请求权进行对比梳理：有不同
      • 我国：大侵权模式，凡事对绝对权的侵权，都可以用侵权责任法保护
    • 关于返还原物
      • 民法典第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
      • 《民法典》第二百三十五条的请求权主体为享有占有权能的物权人，但抵押权人不享有原物返还请求权。
      • 《民法典》第二百三十五条的法定事由是无权占有，而有权占有的常见情形为：所有权、他物权、合同债权。
      • 《民法典》第二百三十五条的义务人为无权占有的现时占有人，包括无权占有的直接占有人和间接占有人，但不包括占有辅助人、有权占有人、已经丧失占有的人。

物权的变动

• 概念
  • 物权变动，就物权本身而言，是指物权的发生、变更与消灭的运动状态；就物权主体而言，物权变动意味着物权的取得、设定、内容变更与丧失。究其实质，是人与人之间对于物的支配和归属的法律关系的变更。《民法典》物权的设立、变更、转让与消灭。
• 原因（法律事实）
  • 法律行为（意思表示）合同 以意思自治创设能够引起法律关系变动的行为
  • 事实行为
  • 法律行为——买卖合同，赠与合同
  • 事实行为——合法建造，拆除房屋
  • 公法原因——征收，法院判决，强制执行
• 基于法律行为的物权变动的立法例
  • 债权意思主义
    • 以法国法为代表。依此种学说，物权因法律行为而变动时，仅须有当事人的意思表示即可。在此种立法例上，发生物权变动的意思表示与发生债权的意思表示二者合一，因此，不承认独立的物权行为，物权变动是债权行为的当然结果。由于物权行为并无独立性，物权变动的效果当然也就受其原因关系即债权行为的影响。公示原则所要求的登记或交付等方法，并非物权的成立或生效要件，而是对抗要件。
    • 例如，买卖房屋，当事人在买卖合同的意思表示一致时，买卖合同成立，除有特别情事外，房屋所有权即由卖方转移归买方，办理所有权的转移登记，并不是买方取得房屋所有权的要件，而是对抗第三人的要件。
    • 发生 物权的变动：要登记，重新产生物权关系
  • 物权形式主义
    • 以德国法为代表。依此种学说，物权因法律行为而变动时，须另有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式，始能成立或生效。在此立法例下，物权行为与债权行为分开，一个法律行为不能发生债权及物权变动的二重效果，债权行为只能发生债权关系，物权变动是物权行为的效果。以买卖为例，当事人之间缔结买卖合同的合意是债权行为，它仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。如果要发生标的物和价金的所有权转移，则当事人必须达成转移的合意，还要从事登记或交付行为。依此主张，物权行为具有独立性和无因性。
  • 折衷主义
    • 此种主张以奥地利法为代表。认为物权因法律行为而变动时，除债权的合意外，仅需履行登记或交付的法定形式，即发生物权变动的效力。发生债权的意思表示，即为发生物权变动的意思表示，两者合一，并无区别；使物权变动的意思表示，仅有当事人之间的债权意思表示还不够，仍需履行登记或交付的法定方式。一个法律行为固不能同时发生债权与物权变动的效果，但物权的变动，仅需在债权意思表示外加上登记或交付即足矣，不须另有物权变动的合意，因此无物权行为的独立存在；物权行为既未独立存在，则物权行为的效力自然受其原因行为即债权行为的影响，因而也无物权行为无因性可言。例如，以房屋买卖为例，当事人之间关于房屋买卖的合同是所有权转移的根据，该买卖合同无效的，房屋所有权不能发生转移。但房屋所有权的转移以登记为生效的要件，若当事人双方未办理房屋所有权的变更登记手续，所有权的变动不生效，即买方不能取得房屋的所有权，但所有权的变动不生效力不能影响买卖合同的效力，买卖合同不应因此而无效。
  • 我国的立法选择
    • 《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
    • 区分原则
    • 例：
      • 215条
        • 把物权与债权区分，物权的变动与债权的设立相分离
    • 房屋买卖合同，没有登记？是否有效？
    • 合同生效的意义：违约责任，帮助办理产权登记。
• 不动产物权变动公示——登记
  • 不动产登记机构
    • 具体登记机构的确定——多头管理——统一登记
    • 《民法典》第210
    • 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实施统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
    • 登记机构的职责
      • 《民法典》第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责:
      • (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
      • (二)就有关登记事项询问申请人;
      • (三)如实、及时登记有关事项;
      • (四)法律、行政法规规定的其他职责。
      • 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
      • 　动产物权变动公示——占有与交付
    • 登记机构的法律责任
      • 《民法典》第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。
      • 因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
      • 思考:
      • 登记行为是行政行为还是民事行为？
      • 登记机关的审查义务是实际审查还是形式审查？
      • 登记机关的责任是国家损害赔偿责任还是一般民事责任？
      • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
      • 第一条 审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围
      • 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
      • 涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（买卖、赠与、抵押等基础法律关系），涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。
  • 公示时间地点
    • 《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
    • ——不动产物权变动的时间是在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。
  • 不动产登记簿的证据资格
    • 《民法典》第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
    • 《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
    • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
    • 第二条　不动产确权争议中登记的证明力
    • 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
    • 1.不动产登记与不动产物权状态不一致时，后者可以以证据推翻前者：事实效力高于登记簿，登记簿的效力高于权属证书。
    • 2.区分内外关系：内部关系以证据推翻推定，外部关系保护交易安全，第三人取得物权。常见情况如下几种情况——登记名义人与真实权利人不相符合。
    • 登记名义人与真实权利人不相符合
    • 共有财产登记于一方名下：如夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在女方名下，之后就房屋归属发生纠纷。此时如男方有证据证明该房屋为双方共有，则可以推翻前述登记。
    • 遗产登记于部分继承人名下：如张三有两个儿子，张三去世，其遗产房屋仅登记在长子名下。次子如果有证据证明该房屋为双方共同继承进而形成共同共有，则可以推翻前述登记。
    • 借名登记：如李四在某单位工作，某单位出资购买一套房子，但登记在李四名下；李四立下遗嘱，将该套房子给女儿。如果某单位有证据证明该房屋为其所有，则可以推翻前述登记。
    • 共有物分割未变更登记：如张三李四离婚，法院判决登记在张三名下的房子归李四所有，此时如李四能够举出法院判决的证据，则可以推翻前述登记。
    • 合同无效导致的所有权和登记的分离：如甲出卖某房屋给乙，但未完成登记。其后见房价高涨，意图避免乙申请强制执行，与丙约定假装作成买卖，办毕所有权转移登记，并交房屋于丙。
  • 不动产更正登记和异议登记
    • 第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
    • 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿
    • • 
    • 甲的房子，乙认为自己是共有，提出异议登记，然后甲卖房子给丙。假如异议登记后乙诉至法院，甲（登记名义人）和丙（买受人）完成过户，本案结局如何？
    • 要明确一点：异议登记生效后，丙即为应该知情的恶意第三人，然后分二种情况：
    • 1.乙胜诉，甲为无权处分，丙作为恶意第三人，无法取得物权。
    • 2.乙败诉，甲为有权处分，丙的善恶意不影响物权变动，丙可以取得物权。
    • 注意：如果乙在异议登记失效后才起诉，丙即为善意第三人，即使甲无权处分，丙的善意取得也不受影响，即失效的异议登记无法阻挡第三人的善意取得。
  • 不动产预告登记
    • 《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
    • 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
    • 从实质上看，预告登记是一种特殊的公示方式，登记的并不是物权，而是买房人依据买卖合同请求交付房屋和转移房屋所有权的债权。
    • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
    • 第五条 导致预告登记失效的“债权消灭”的认定
    • 　 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
    • 基本要点：
    • 预告登记的申请人：合同双方当事人共同申请
    • 预告登记所登记的客体：合同债权
    • 预告登记后，再行处分该不动产所产生的效力：合同有效，物权无效。
      • 不影响债权合同效力——预告登记后再出卖、抵押、出租的合同有效；
      • 阻挡其后的物权变动——所有权无效，抵押权无效，但租赁权有效；
      • 转而寻求违约责任的救济——履行不能，只能要求损害赔偿
    • 预告登记效力
    • 1.对抗其后发生的物权变动
    • 2.打破买卖不破租赁
    • 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
    • 第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
    • 思考题
    • 张三、李四签订不动产的买卖合同并办理预告登记后
    • （1）张三、王五签订买卖合同或者抵押合同并完成登记：
    • ——合同有效，物权变动无效，追究违约责任
    • （2）张三、赵六签订租赁合同并交付租赁物于赵六：
    • ——合同有效，赵六取得租赁权
    • （3）在（2）中，如果将来张三、李四完成过户登记，赵六能否主张买卖不破租赁？——不能
• 动产物权变动的公示：占有与交付
  • 动产物权的公示方法——
  • 占有是动产物权静态的公示方法
  • 交付是动产物权动态的公示方法
  • 交付生效主义
    • 《民法典》224
    • 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外
    • 注意：交付不能作为动产物权的所有变动形态的公示方法，只能作为基于法律行为的动产物权变动的公示方法。基于事实行为引起的动产物权变动，不以交付作为其公示手段。因为在该场合，或者根本不发生交付，或者交付没有法律意义
  • 登记对抗主义
    • 《民法典》225
    • 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人
  • 交付形态
    • • 
    • 简易交付（先行占有）
      • 226
      • 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力
    • 移转返还请求权代替交付（指示交付）
      • 227
      • 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付
    • 占有改定
      • 《民法典》第二百二十八条 动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。
      • 甲因为要调往外地，欲将家里财产变卖。甲的朋友乙得知后，同甲商量，要求以2000元的价格购买甲家电冰箱，甲同意。 5月1日，乙将2000元价款交给甲后，将电冰箱装上车本欲带走。甲突然想起自己还有一个月才会去往外地，因此向乙表示希望再借用一个月该电冰箱，乙同意，于是又将电冰箱放下。至6月1日，乙将该电冰箱拉回自己家中。
      • 思考
      • 1.甲是否完成了电冰箱的交付？如果是，是以什么方式？
      • 2.电冰箱的所有权是否转移？何时转移？
• 因法律行为以外原因发生的物权变动
  • 第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
  • 第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 　　
  • 第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。　　
  • 第二百三十二条 处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
• 物权的变动
  • 概念
    • 物权变动，就物权本身而言，是指物权的发生、变更与消灭的运动状态；就物权主体而言，物权变动意味着物权的取得、设定、内容变更与丧失。究其实质，是人与人之间对于物的支配和归属的法律关系的变更。《民法典》物权的设立、变更、转让与消灭。
  • 原因（法律事实）
    • 法律行为（意思表示）合同 以意思自治创设能够引起法律关系变动的行为
    • 事实行为
    • 法律行为——买卖合同，赠与合同
    • 事实行为——合法建造，拆除房屋
    • 公法原因——征收，法院判决，强制执行
  • 基于法律行为的物权变动的立法例
    • 债权意思主义
      • 以法国法为代表。依此种学说，物权因法律行为而变动时，仅须有当事人的意思表示即可。在此种立法例上，发生物权变动的意思表示与发生债权的意思表示二者合一，因此，不承认独立的物权行为，物权变动是债权行为的当然结果。由于物权行为并无独立性，物权变动的效果当然也就受其原因关系即债权行为的影响。公示原则所要求的登记或交付等方法，并非物权的成立或生效要件，而是对抗要件。
      • 例如，买卖房屋，当事人在买卖合同的意思表示一致时，买卖合同成立，除有特别情事外，房屋所有权即由卖方转移归买方，办理所有权的转移登记，并不是买方取得房屋所有权的要件，而是对抗第三人的要件。
      • 发生 物权的变动：要登记，重新产生物权关系
    • 物权形式主义
      • 以德国法为代表。依此种学说，物权因法律行为而变动时，须另有物权变动的意思表示，以及履行登记或交付的法定形式，始能成立或生效。在此立法例下，物权行为与债权行为分开，一个法律行为不能发生债权及物权变动的二重效果，债权行为只能发生债权关系，物权变动是物权行为的效果。以买卖为例，当事人之间缔结买卖合同的合意是债权行为，它仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。如果要发生标的物和价金的所有权转移，则当事人必须达成转移的合意，还要从事登记或交付行为。依此主张，物权行为具有独立性和无因性。
    • 折衷主义
      • 此种主张以奥地利法为代表。认为物权因法律行为而变动时，除债权的合意外，仅需履行登记或交付的法定形式，即发生物权变动的效力。发生债权的意思表示，即为发生物权变动的意思表示，两者合一，并无区别；使物权变动的意思表示，仅有当事人之间的债权意思表示还不够，仍需履行登记或交付的法定方式。一个法律行为固不能同时发生债权与物权变动的效果，但物权的变动，仅需在债权意思表示外加上登记或交付即足矣，不须另有物权变动的合意，因此无物权行为的独立存在；物权行为既未独立存在，则物权行为的效力自然受其原因行为即债权行为的影响，因而也无物权行为无因性可言。例如，以房屋买卖为例，当事人之间关于房屋买卖的合同是所有权转移的根据，该买卖合同无效的，房屋所有权不能发生转移。但房屋所有权的转移以登记为生效的要件，若当事人双方未办理房屋所有权的变更登记手续，所有权的变动不生效，即买方不能取得房屋的所有权，但所有权的变动不生效力不能影响买卖合同的效力，买卖合同不应因此而无效。
    • 我国的立法选择
      • 《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
      • 区分原则
      • 例：
        • 215条
          • 把物权与债权区分，物权的变动与债权的设立相分离
      • 房屋买卖合同，没有登记？是否有效？
      • 合同生效的意义：违约责任，帮助办理产权登记。
  • 不动产物权变动公示——登记
    • 不动产登记机构
      • 具体登记机构的确定——多头管理——统一登记
      • 《民法典》第210
      • 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实施统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
      • 登记机构的职责
        • 《民法典》第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责:
        • (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
        • (二)就有关登记事项询问申请人;
        • (三)如实、及时登记有关事项;
        • (四)法律、行政法规规定的其他职责。
        • 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
        • 　动产物权变动公示——占有与交付
      • 登记机构的法律责任
        • 《民法典》第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。
        • 因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
        • 思考:
        • 登记行为是行政行为还是民事行为？
        • 登记机关的审查义务是实际审查还是形式审查？
        • 登记机关的责任是国家损害赔偿责任还是一般民事责任？
        • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
        • 第一条 审查基础关系或确认权属属于民事诉讼受案范围
        • 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
        • 涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（买卖、赠与、抵押等基础法律关系），涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。
    • 公示时间地点
      • 《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
      • ——不动产物权变动的时间是在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。
    • 不动产登记簿的证据资格
      • 《民法典》第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
      • 《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
      • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
      • 第二条　不动产确权争议中登记的证明力
      • 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
      • 1.不动产登记与不动产物权状态不一致时，后者可以以证据推翻前者：事实效力高于登记簿，登记簿的效力高于权属证书。
      • 2.区分内外关系：内部关系以证据推翻推定，外部关系保护交易安全，第三人取得物权。常见情况如下几种情况——登记名义人与真实权利人不相符合。
      • 登记名义人与真实权利人不相符合
      • 共有财产登记于一方名下：如夫妻婚后购买的房子，两人商量仅登记在女方名下，之后就房屋归属发生纠纷。此时如男方有证据证明该房屋为双方共有，则可以推翻前述登记。
      • 遗产登记于部分继承人名下：如张三有两个儿子，张三去世，其遗产房屋仅登记在长子名下。次子如果有证据证明该房屋为双方共同继承进而形成共同共有，则可以推翻前述登记。
      • 借名登记：如李四在某单位工作，某单位出资购买一套房子，但登记在李四名下；李四立下遗嘱，将该套房子给女儿。如果某单位有证据证明该房屋为其所有，则可以推翻前述登记。
      • 共有物分割未变更登记：如张三李四离婚，法院判决登记在张三名下的房子归李四所有，此时如李四能够举出法院判决的证据，则可以推翻前述登记。
      • 合同无效导致的所有权和登记的分离：如甲出卖某房屋给乙，但未完成登记。其后见房价高涨，意图避免乙申请强制执行，与丙约定假装作成买卖，办毕所有权转移登记，并交房屋于丙。
    • 不动产更正登记和异议登记
      • 第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
      • 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿
      • • 
      • 甲的房子，乙认为自己是共有，提出异议登记，然后甲卖房子给丙。假如异议登记后乙诉至法院，甲（登记名义人）和丙（买受人）完成过户，本案结局如何？
      • 要明确一点：异议登记生效后，丙即为应该知情的恶意第三人，然后分二种情况：
      • 1.乙胜诉，甲为无权处分，丙作为恶意第三人，无法取得物权。
      • 2.乙败诉，甲为有权处分，丙的善恶意不影响物权变动，丙可以取得物权。
      • 注意：如果乙在异议登记失效后才起诉，丙即为善意第三人，即使甲无权处分，丙的善意取得也不受影响，即失效的异议登记无法阻挡第三人的善意取得。
    • 不动产预告登记
      • 《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
      • 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
      • 从实质上看，预告登记是一种特殊的公示方式，登记的并不是物权，而是买房人依据买卖合同请求交付房屋和转移房屋所有权的债权。
      • 最高人民法院关于适用《民法典》物权编若干问题的解释一
      • 第五条 导致预告登记失效的“债权消灭”的认定
      • 　 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
      • 基本要点：
      • 预告登记的申请人：合同双方当事人共同申请
      • 预告登记所登记的客体：合同债权
      • 预告登记后，再行处分该不动产所产生的效力：合同有效，物权无效。
        • 不影响债权合同效力——预告登记后再出卖、抵押、出租的合同有效；
        • 阻挡其后的物权变动——所有权无效，抵押权无效，但租赁权有效；
        • 转而寻求违约责任的救济——履行不能，只能要求损害赔偿
      • 预告登记效力
      • 1.对抗其后发生的物权变动
      • 2.打破买卖不破租赁
      • 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
      • 第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
      • 思考题
      • 张三、李四签订不动产的买卖合同并办理预告登记后
      • （1）张三、王五签订买卖合同或者抵押合同并完成登记：
      • ——合同有效，物权变动无效，追究违约责任
      • （2）张三、赵六签订租赁合同并交付租赁物于赵六：
      • ——合同有效，赵六取得租赁权
      • （3）在（2）中，如果将来张三、李四完成过户登记，赵六能否主张买卖不破租赁？——不能
  • 动产物权变动的公示：占有与交付
    • 动产物权的公示方法——
    • 占有是动产物权静态的公示方法
    • 交付是动产物权动态的公示方法
    • 交付生效主义
      • 《民法典》224
      • 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外
      • 注意：交付不能作为动产物权的所有变动形态的公示方法，只能作为基于法律行为的动产物权变动的公示方法。基于事实行为引起的动产物权变动，不以交付作为其公示手段。因为在该场合，或者根本不发生交付，或者交付没有法律意义
    • 登记对抗主义
      • 《民法典》225
      • 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人
    • 交付形态
      • • 
      • 简易交付（先行占有）
        • 226
        • 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力
      • 移转返还请求权代替交付（指示交付）
        • 227
        • 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付
      • 占有改定
        • 《民法典》第二百二十八条 动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。
        • 甲因为要调往外地，欲将家里财产变卖。甲的朋友乙得知后，同甲商量，要求以2000元的价格购买甲家电冰箱，甲同意。 5月1日，乙将2000元价款交给甲后，将电冰箱装上车本欲带走。甲突然想起自己还有一个月才会去往外地，因此向乙表示希望再借用一个月该电冰箱，乙同意，于是又将电冰箱放下。至6月1日，乙将该电冰箱拉回自己家中。
        • 思考
        • 1.甲是否完成了电冰箱的交付？如果是，是以什么方式？
        • 2.电冰箱的所有权是否转移？何时转移？
  • 因法律行为以外原因发生的物权变动
    • 第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
    • 第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 　　
    • 第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。　　
    • 第二百三十二条 处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。