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资产评估法律制度与准则
这是一篇关于资产评估法律制度与准则的思维导图，包括法律制度体系、资产评估法的主要内容、资产评估管理等内容。
编辑于2021-08-20 08:30:09- 资产评估
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评估基础
基础理论
劳动价值论
商品的两因素原理
使用价值
含义
物品和服务能够满足人们某种需要的属性，即物品和服务的有用性
表现
自然属性
关系
是交换价值的物质承担者
交换价值
含义
商品能够通过买卖同其他商品相交换
表现
表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例关系
关系
是价值的表现形式
价值
含义
凝结在商品中无差别的一般人类劳动(耗费了同样都是人的体力和脑力)
表现
社会属性
关系
是交换价值的基础
商品是用来交换的劳动产品。
商品包含使用价值和价值两个要素，是使用价值和价值的统一。
商品使用价值与价值的联系
二者是统一的，是互相依存、互为条件的。作为商品，必须同时具有使用价值和价值两个因素。
二者又是对立的，是相互排斥、互相矛盾的。
劳动的二重性
具体劳动
含义
在一定具体形式下进行的劳动。商品不同，劳动在劳动目的、劳动对象、劳动工具、操作方法、劳动成果上也各不相同
意义
创造了商品的使用价值
抽象劳动
含义
同质的、无差别地形成商品价值的劳动。所有劳动都是体力和脑力的支出。（最简单的衡量方式是时间）
意义
创造了商品的价值
是价值的唯一源泉，反映着商品生产者之间的经济关系
具体劳动和抽象劳动的关系
具体劳动和抽象劳动是同一劳动过程从不同角度去观察的两个方面。二者在时间上、空间上都是不可分割的。
在商品生产和商品交换的经济关系中，具体劳动需要还原为抽象劳动，人类脑力和体力的耗费才形成价值。
商品价值量的决定
商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。
确定商品价值量的社会必要劳动时间随着劳动生产率的变化而变化的
商品价值量取决于生产商品的劳动时间，且与劳动时间成正比。
同一劳动在同样的时间内提供的价值量总是相同的，在社会必要劳动时间决定价值的经济中，劳动生产率高的个别价值在还原为社会价值时，会还原为更高的价值。
价值规律
作用形式
价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。
价值决定价格，价格反映价值。
重要作用
自发地调节生产资料和劳动力在社会各部门之间的分配。
刺激生产者的积极性（技术创新，加强经营管理，提高劳动生产率）
优胜劣汰，导致生产者两极分化。
效用价值论
效用
效用是指商品或劳务满足人的欲望的能力，或者，是指消费者在消费商品后所感受到的满足程度。效用不具有客观性
边际效用递减规律
每增加一个单位商品或劳务，消费者心理上会感到增加的满足或效用越来越小。即随着商品或劳务消费量的增加，
总效用递减的速度不断增加。总效用在增加，但增加的速度在减小，即边际效用递减。（边际效用是总效用的斜率）
商品价值
来源
效用价值论认为价值不是商品的内在属性，而是人的主观评价形成的一种心理范畴。价值应分为主观价值和客观价值。
分类
主观价值
含义
是一种物主对财货的主观心理评价
表现
主观价值的根源在于物品的有用性和稀缺性
客观价值
含义
是一件物品实现某种客观结果的力量或能力
表现
客观价值是物品的客观交换价值。（庞巴维克）
价值量的确定
价值产生于人们对物品效用的主观评价
物品的价值量决定于人们对最后单位物品的主观评价。必须是由决定这一商品的福利的量决定的，决定于最后单位物品能满足人的最不重要的欲望即边际欲望的大小。
决定物品价值大小的不是它的最大效用，也不是它的平均效用，而是它的最小效用（边际效用）。
边际效用的大小是由需求和供给的关系决定的
有用性和稀缺性是决定物品价值的最终因素
主观评价决定均衡价格
供求理论
供求理论
需求理论
需求
是指在一定时期内，在每一价格水平下，消费者愿意并且能够购买的某种商品的数量。有支付能力的需求，或有效需求。
影响商品需求数量的主要因素
商品的价格
反向
消费者的收入水平
正常商品：同向
劣等商品：反向
相关商品的价格
替代品：同向
互补品：反向
消费者的选择偏好
同向（并非一成不变）
对商品价格变动的预期
同向
其他
人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等
需求曲线
由于需求量与市场价格成反比，需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线，体现了边际效用递减规律。
需求量的变动vs需求的变动
需求量的变动
当影响需求的其他因素不变，仅仅是商品价格出现变动时，商品的需求量会沿着需求曲线发生移动。
需求的变动
当商品的价格不变，影响需求的其他因素发生变化时，该商品需求数量的变动表现为需求曲线的位置发生移动。
需求关系的特殊情形
商品类别 替代效应与价格的关系 收入效应与价格的关系 总效应与价格的关系 需求曲线的形状 正常商品 反方向变化 反方向变化 反方向变化 向右下方倾斜 低档商品 反方向变化 同方向变化 反方向变化 向右下方倾斜 吉芬商品 反方向变化 同方向变化 同方向变化 向右上方倾斜
凡勃伦效应：炫耀性消费。
供给理论
供给
是指在一定时期内，在各种可能的价格水平下愿意并且能够生产销售的某种产品的数量。
影响商品供给数量的主要因素
商品的自身价格
同向
与其相关的其他商品的价格
某种商品价格未变，但与其相关的其他商品的价格发生变化，也会导致供给量出现变化
对商品价格变动的预期
同向
生产商数量
同向
生产的成本
反向
生产的技术水平
同向
供给曲线
由于供给量与市场价格成正比，供给曲线是一条由向右上方倾斜的曲线。
供给量的变动vs供给的变动
供给量的变动
当影响供给的其他因素不变，仅仅是商品价格出现变动时，该商品的供给量会沿着供给曲线发生移动。
供给的变动
当商品的价格不变，影响供给的其他因素发生变化时，该商品供给数量的变动表现为供给曲线的位置发生移动。
供求均衡
供给和需求变动对价格和数量产生的影响（画图+常识）
①单一变动4（需求增加，需求减少，供给增加，供给减少）
②双同向3（你不变我不变，你增我增，你减我减）
③反向变动2（你增我减，你减我增）
供给不变 供给增加 供给减少 需求不变 Q不变，P不变 P下降，Q增加 P上升，Q减少 需求增加 P上升，Q增加 P不确定，Q增加 P上升，Q不确定 需求减少 P下降，Q减少 P下降，Q不确定 P不确定，Q减少
市场结构理论
不同类型的市场特征
市场类型 厂商数量 产品差别程度 行业进出难易 厂商对价格的影响能力 代表（近似 ）行业 完全竞争 很多 完全同质 容易 没有影响能力 农产品 垄断竞争 很多 同种但有差别 比较容易 影响能力小 轻工业产品 、零售业、服务业 寡头垄断 少数 寡头行业有差别 ；纯粹寡头行业无差别 有明显进入障碍 有一定能力，但要考虑其他对手反应；厂商实力不对等时，领导型寡头厂商有率先定价优势 钢铁、汽车 、石油 完全垄断 唯一 没有相近的替代产品 极为困难或不可能 可以控制和操纵市场价格（除非受到政府的价格管制） 自然垄断、特许专营行业
完全竞争市场（纯粹竞争市场）
必备条件
有大量的买者和卖者（单一买者或单一卖者不能决定市场价格）。
每个厂商提供的都是完全同质的商品。
各种资源能够自由流动，不存在任何阻碍和干扰。
信息畅通、完全（不会因信息不对称相互欺诈）
需求曲线
一条水平线。平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线重合。AR=MR=P。
厂商利润最大化
边际收益等于边际成本的原则实现利润最大化或亏损最小化目标。MR＝MC
短期均衡
可通过调整产量使边际收益等于短期边际成本，实现利润最大化。如果处于亏损状态，厂商通过比较平均收益和平均可变成本决定是否继续生产（当平均收益小于平均可变成本时须停止生产）。
长期均衡
可以通过调整全部生产要素使边际收益等于长期边际成本，达到利润最大化。在长期，单个厂商的利润为0。
垄断竞争市场
必备条件
行业中存在着大量的厂商，无法对市场形成控制。
生产有差别的同种产品，但产品之间具有替代性
厂商生产规模较小，不存在进出障碍。
需求曲线
向右下方倾斜，较为平坦。
主观需求曲线（d）和实际需求曲线（D），都向右下方倾斜。
短期均衡
通过调整产量和价格使边际收益等于短期边际成本，实现利润的最大化；
如果处于亏损状态，厂商同样需要通过比较平均收益和平均可变成本来决定是否继续生产。
长期均衡
可以通过调整生产规模使边际收益等于长期边际成本，追求利润的最大化。由于厂商进出行业比较容易，长期均衡时垄断竞争厂商的利润一定为零。
寡头垄断市场
形成原因
①追求规模经济效益，促使行业生产向大规模厂商集中；
②少数厂商控制了行业基本生产资源的供给；
③法律或政策的推动等。
分类
分类标准 类别 说明 产品特征 纯粹寡头市场 厂商的产品没有差别，厂商的相互依存程度高。 差别寡头市场 厂商的产品则是有差别的，厂商的相互依存度低。 寡头厂商数量 双头垄断、三头垄断多头垄断 - 厂商行动方式 勾结（合作）寡头独立（不合作）寡头 -
完全垄断市场（垄断市场）
主要条件
①只有唯一的供给厂商和众多的需求者；
②厂商生产和销售的商品没有替代品；
③其他厂商无法进入该行业。
需求曲线
向右下方倾斜。
短期决策
垄断厂商在生产规模不变情况下，通过调整产量和价格，使边际收益等于短期边际成本，达到利润最大化。
长期决策
垄断厂商可以通过调整生产规模，使边际收益等于长期边际成本，实现最大的利润。其长期均衡的利润总大于短期均衡的利润。
有效市场理论
观点
价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。
前提条件
市场上的投资者都是理性的经济人，都以追求利益最大化为行动目标，投资人都力图利用所获信息谋取最高的利润。
与投资相关的信息都以随机方式进入市场，信息的发布各自独立。
市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息。
整个市场完全竞争，有大量投资者参与，大家都是价格的接受者。
有效市场的形态
形态 信息 检验方法 弱式 历史信息。 技术分析不再有效。 基本分析可能有所帮助 ①股票价格的时间序列分析 ②股票价格变化的随机性分析 ③检验股票交易策略的有效性 半强式 已公开的所有信息。 技术分析和基本分析不再有效。 掌握内幕信息可能获得超额利润。 事件研究法（基本面的事件） 强式 已知的全部信息。 任何分析手段都无效。 对专业投资机构（如共同基金）或可能知悉内幕信息人士的投资行为和绩效进行研究
实证研究中发现的“特例”现象（局限）
小公司效应
时间效应
账面市值比效应
对有效市场的其他界定【了解】
威斯特和提尼克（West和Tinic）1975年在金融分析家杂志发表《论内外效率的差异》一文。
资本市场分类
内在效率
反映其运行效率，指市场的组织机构和服务设施，能否使交易者以最短时间和最低成本达成交易。
外在效率（信息效率）
反映其资金配置效率，指资本市场价格能否及时迅速对市场信息作出反应
衡量外在效率的方法
了解证券价格能否伴随信息变化自由变动；
研究市场信息的披露状况，能否使与证券有关信息充分披露，让每个投资者能在相同时间获得等量等质的信息。
有效市场理论与证券投资分析的关系
技术分析 基本分析 内幕消息 组合管理 无效市场 有效 有效 有效 积极进取 弱式有效 无效 有效 有效 积极进取 半强式有效 无效 无效 有效 积极进取 强式有效 无效 无效 无效 消极保守
资产评估法律制度与准则
1. 法律制度体系
2016年7月2日 《资产评估法》
法律
×× 法
行政法规
条例、办法、规定、细则
财政部门规章、规范性文件
《资产评估基本准则》《资产评估行业财政监督管理办法》 《资产评估师职业资格制度暂行规定》 《资产评估师职业资格考试实施办法》
自律管理制度
《中国资产评估协会章程》、会员管理办法、执业准则、职业道德准则
2. 资产评估法的主要内容
法律调整范围
不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
评估业务类型
自愿进行的评估
委托人自愿委托
评估业务由评估机构承接
评估报告可以由评估师或者其他评估专业人员签署
法定评估
1. 涉及国有资产或者公共利益等事项；
2. 法律、行政法规规定需要评估，如《证券法》《企业国有资产法》
3. 应当依法选择评估机构评估；
4. 至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署；
5. 法定评估档案保存期限为不少于30年，其它为不少于15年
评估专业人员
评估师、评估从业人员
从业权利
①要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所必要的协助
②依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料
③拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预
④依法签署评估报告
⑤其他权利
从业义务
①诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（评估工作原则）
②遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；
③完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；
④对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；
⑤对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；
⑥与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避
⑦接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务
⑧法律、行政法规规定的其他义务。
从业禁止行为
①私自接受委托从事业务、收取费用；
②同时在两个以上评估机构从事业务；
③采用欺骗、利诱、胁迫或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段承揽业务；
④允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务；
⑤签署本人未承办业务的评估报告；
⑥索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物或者谋取其他不正当利益；
⑦签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；
⑧违反法律、行政法规的其他行为。
违反上述规定的，由有关评估行政管理部门给予责令停止从业、没收违法所得的处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
评估专业人员因签署虚假评估报告被追究刑事责任的，终身不得从事评估业务。
评估机构
设立条件
合伙形式→2名以上→合伙人2/3以上→3+经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师
公司形式→8名以上→2名以上股东→股东2/3以上→3+经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师
设立程序
工商登记-行政管理部门备案（自领取营业执照之日起30日内）-社会公告
评估程序 （具体规定）
1. 委托人选择评估机构
原则
①自愿原则
②合法性原则
委托人选择的必须是符合《资产评估法》规定的评估机构。
③协商委托
评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。
④委托开展法定评估业务，委托人应当依法选择评估机构
2. 订立评估委托合同
一般应采取书面形式。
3. 对承办评估业务的评估专业人员的要求
两名/回避
对受理的评估业务，评估机构应指定至少两名评估专业人员承办。属于法定评估业务的，评估机构应指定至少两名评估师承办。
委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。
4. 对评估对象进行现场调查，收集、核查验证、分析整理评估资料的程序要求
手段：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等。
收集的评估资料包括：直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。
5. 评估方法选择、评估结论形成、评估报告编制的规定
除依据评估准则只能选择一种评估方法外，应选择两种以上评估方法。
6. 评估档案保管期限的要求
评估档案的保存期限不少于15年，法定评估业务不少于30年。
评估行业协会
协会的性质
组织性质上：自律性组织 法人上：社团法人
评估行业协会章程
①由会员代表大会通过
②报登记管理机关核准
③报评估行政管理部门备案
协会的职责
①制定会员自律管理办法，对会员实行自律管理；
②依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则；
③组织开展会员继续教育；
④建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开；
⑤检查会员建立风险防范机制的情况；
⑥受理对会员的投诉、举报，受理会员的申诉，调解会员执业纠纷；
⑦规范会员从业行为，定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对会员给予奖惩，并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门；
⑧保障会员依法开展业务，维护会员合法权益；
⑨法律、行政法规和章程规定的其他职责。
评估行政管理部门的监督管理
职责
①组织制定各自领域的评估基本准则和评估行业监督管理办法→由国务院有关评估行政管理部门负责
②负责对各自领域评估行业的监督管理，对评估机构和评估专业人员的违法行为实施行政处罚，将处罚情况通报有关评估行业协会，并依法向社会公开。
3. 资产评估管理
职责
财政部的监管职责
①负责统筹财政部门对全国资产评估行业的监督管理
②制定有关监督管理办法
③制定资产评估基本准则
④指导和督促地方财政部门实施监督管理
⑤对资产评估机构从事证券期货相关资产评估业务实施的监督管理
地方财政部门的职责
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）（以下简称省级财政部门）负责对本行政区域内资产评估行业实施监督管理
省级财政部门负责本地区资产评估机构和分支机构的备案管理
1、本区域监管； 2、省级备案
资产评估协会的职责
中国资产评估协会负责全国资产评估行业的自律管理
地方资产评估协会负责本地区资产评估行业的自律管理
专业人员的监管
①均应接受财政部门的监管。
②只能在一个资产评估机构从事业务。
③资产评估专业人员应当与资产评估机构签订劳动合同，建立社会保险缴纳关系，按照国家有关规定办理人事档案存放手续。（不能挂靠）
④不得签署本人未承办业务的资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。
⑤未取得资产评估师资格的人员，不得签署法定资产评估业务资产评估报告，其签署的法定资产评估业务资产评估报告无效。
⑥资产评估专业人员应当接受资产评估协会的自律管理和所在资产评估机构的自主管理，不得从事损害资产评估机构合法利益的活动。
⑦加入资产评估协会的资产评估专业人员，平等享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。
机构的备案管理
自领取营业执照之日起30日内→所在地省级财政部门备案
①资产评估机构备案表
②统一社会信用代码
③资产评估机构合伙人或者股东以及执行合伙事务的合伙人或者法定代表人3年以上从业经历、最近3年接受处罚信息等基本情况
④在该机构从业的资产评估师、其他专业领域的评估师和其他资产评估从业人员情况
⑤资产评估机构质量控制制度和内部管理制度
备案信息不齐全或者备案材料不符合要求的，省级财政部门应当在接到备案材料5个工作日内一次性告知需要补正的全部内容，并给予指导。资产评估机构应当根据要求，在15个工作日内补正。逾期不补正的，视同未备案。
备案材料完备且符合要求的，省级财政部门收齐备案材料即完成备案，并在20个工作日内将规定的信息以公函编号向社会公开。
变更备案要求
应当自变更之日起15个工作日内，向有关省级财政部门办理变更手续。需要变更工商登记的，自工商变更登记完成之日起15个工作日内向有关省级财政部门办理变更手续。
资产评估机构跨省级行政区划迁移经营场所，应当书面告知迁出地省级财政部门
资产评估机构在办理完迁入地工商登记手续后15个工作日内，向迁入地省级财政部门办理迁入备案手续
迁入地省级财政部门办理迁入备案手续后通知迁出地的省级财政部门，迁出地的省级财政部门应同时予以公告
1、领营30； 2、信息不全515全20； 3、变更1515； 4、迁移书面迁出
4. 国有资产评估管理
国有资产
国务院代表国家行使国有资产所有权。
国务院和地方人民政府依照法律、行政法规的规定，分别代表国家对国家出资企业履行出资人职责，享有出资人权益。
国家出资企业，是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司，以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。
国有资产的分类
企业国有资产
金融企业国有资产、非金融企业国有资产
行政事业性国有资产
国家机关和事业单位依法占有、使用和处分的国有资产
资源性国有资产
国家依法拥有的自然资源，包括土地、矿藏、水源、林地、草场、水域等，根据现行法律法规的规定，大多数自然资源属于国家所有。
项目管理方式
核准制
国有资产评估项目核准制，是指对于国务院或者省级人民政府批准实施的重大经济行为涉及的评估事项，以及各级政府认为的其他重要评估事项，履行出资人职责的机构对评估项目进行管理
备案制
国有资产评估项目备案制，是指经履行出资人职责的机构、国家出资企业及其各级子企业批准的经济行为涉及的评估事项，经其有备案权限的部门进行管理。
评估报告与评估结果使用要求
90%
当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。
首次→不得低于
在产权交易过程中，首次挂牌价格不得低于经核准或者备案的资产评估结果。如新的挂牌价格低于资产评估结果的90%，应当重新报批。
产权转让项目首次正式信息披露的转让底价，不得低于经核准或备案的转让标的评估结果。降低转让底价或变更受让条件后重新披露信息的，披露时间不得少于20个工作日。新的转让底价低于评估结果的90%时，应当经转让行为批准单位书面同意
5. 资产评估准则
制定主体
财政部→行政管理部门→基本准则。
评估行业协会→执业准则&职业道德准则。
框架
1项基本准则、1项职业道德准则和29项执业准则。
执业准则包括12项具体准则、5项评估指南和12项指导意见。
具体准则分为程序性准则、实体性准则。
基本事项
相关当事人
评估委托人
概念
①资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同
②委托人是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人
权利
①评估委托人有权自主选择符合《资产评估法》规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。
②评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。
③当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释。
④评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复评估委托人。
义务
①评估委托人不得对评估行为和评估结果进行非法干预，不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。
②评估委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。
③评估委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。
④评估委托人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，不得滥用评估报告及评估结论。
⑤委托人应当为资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务提供必要的工作条件和协助。
产权持有人 (被评估单位)
概念
当评估委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，资产评估专业人员在对评估对象实施评估时需要通过委托人协调产权持有人配合工作。
权利与义务
目前我国资产评估法中没有单独规范产权持有人(或被评估单位)权利与义务的相关条款。
当评估委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时
①在委托合同中直接约定；
②一般通过约定委托人的协调义务及责任加以实现
评估报告使用人
概念
指法律、行政法规明确规定的，或者评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人
权利
按照法律和行政法规规定、资产评估委托合同约定和资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告或评估结论
义务
评估报告使用人未按照法律、行政法规或资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告的，评估机构和评估专业人员将不承担责任。评估机构和评估专业人员不承担非评估报告使用人使用评估报告的任何后果和责任。
资产评估目的
转让
确定转让标的资产的价值，为转让定价TGCK。
抵(质)押
贷款发放前设定抵(质)押权的评估
了解用于抵押或者质押资产的价值，作为确定发放贷款的参考依据。
实现抵(质)押权的评估
确定抵(质)押品的价值，为抵(质)押品折价或变现TGCK
贷款存续期对抵(质)押品价值动态管理所要求的评估
监控抵(质)押品的价值变化，为贷款风险防范TGCK。
公司设立、增资
非货币资产出资行为
非货币资产出资评估
为确定可出资资产的价值TGCK，保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益
企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估
为确定股东出资金额和股权比例TGCK
发行股份购买资产
评估标的资产的价值，为上市公司确定资产购买价格和股票发行方案TGCK
债权转股权
为确定债权转股金额和股份数额TGCK。
企业整体或部分改建为有限公司或股份公司
公司制改建
为确定国有资本出资额或者股份数额TGCK
有限责任公司变更为股份有限公司
为确定股东出资金额和股权比例TGCK。
财务报告——公允价值或可收回金额
合并对价分摊
资产减值测试
投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量
税收
①核定税基
②确定计税价格
③关联交易转让定价等
确定非货币资产投资的计税价值
为核定非货币资产计税申报价值的公允性TGCK
确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基
确定相关非货币性资产的应税流转或所得额、财产价值或增值额，为税收征管部门确定相关计税基准TGCK
抵税财物处置环节的资产评估
确定相关财物的价值，为确定拍卖保留价TGCK
司法:涉案标的
(1)揭示与诉讼标的相关资产(财产)或权益的价值、侵权(损害)损失数额等，为司法审判TGCK。
(2)确定涉案执行财产的价值，为人民法院在司法执行中确定财产处置参考价提供专业意见
资产评估对象
按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业(或单位)
资产评估范围
企业价值评估
当企业价值评估的评估对象是企业股权时，评估范围应该是被评怙企业的全部资产和负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产(如商誉等)；
当评估对象为企业可用于出资的资产时，评估范围可以包括企业的存货、房地产、设备、专利权、商标专用权、股权等法律法规允许出资的资产，但不包括法律法规不允许出资的商誉等资产(此时评估对象与评估范围是一致的)。
业务资产组评估
当业务资产组的评估对象是资产组的权益时，评估范围就是组成该业务资产组的全部资产与负债。
单项资产评估
当资产评估对象是单项资产时，评估范围是对该项资产边界的描述
资产评估基准日
委托人需要评估机构评估在什么时间点上的价值。
分为现时性评估、追溯性评估、预测性评估。
只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告
基准日的选择是委托人的责任，评估专业人员可以提供相关专业建议。
资产评估报告日
资产评估报告日通常为评估结论形成的日期。
在评估基准日到评估报告日之间，如果被评估资产发生重大变化，评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。
评估报告日后，评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。
资产评估基准日后的期后事项的处理原则
撤离评估现场后至评估报告日之间，对于较重大的事项应该在评估报告中进行披露，并提醒报告使用者注意该期后事项对评估结论可能产生的影响；
如果期后发生的事项非常重大，足以对评估结论产生颠覆性影响，评估机构应当要求评估委托人更改评估基准日重新评估
价值类型
市场价值
市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。
投资价值
投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
在用价值
在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。
清算价值
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。该价值是退出价。
残余价值
拆零变现价值估计数额。
其他价值类型
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
资产评估假设
概念
资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。
常见假设
交易假设——最基本
它是假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设
指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定。
持续经营假设
一般不适用单项资产。通常是收益法评估的基础。
指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止
有序清算假设
经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。
强制清算假设
经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行。如破产清算。
原地使用假设
指一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能会改变。
移地使用假设
指一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的可能会改变，也可能不改变。
最高最佳使用假设
指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，经过充分合理的论证，实现其最高价值的使用。
现状利用假设
现状利用假设要求对一项资产按照其目前的利用状态及利用方式进行价值评估。现状利用方式可能不是最高最佳使用方式。
常见资产评估假设的应用
基本要求
资产评估假设的选择、应用应该首先考虑要具有：合理性、针对性、相关性
需要考虑的基本因素
目的、对象、价值类型
资产评估程序
资产评估程序概述
资产评估程序 （分阶段）
承接组织阶段
①明确业务基本事项
②订立业务委托合同
③编制资产评估计划
实施阶段
④进行评估现场调查
⑤收集整理评估资料
⑥评定估算形成结论
⑦编制出具评估报告
归纳整理阶段
⑧整理归集评估档案
作用
①保证资产评估行为的合法性
②保障资产评估业务质量
③防范评估执业风险
明确业务基本事项
基本事项
①委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人
②评估目的
③评估对象和评估范围
④价值类型
⑤评估基准日
⑥资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况
⑦评估报告使用范围
⑧评估报告提交期限和方式
⑨评估服务费及支付方式
⑩委托人、其他相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项
资产评估机构业务受理分析
专业能力分析与评价
独立性分析与评价
业务风险分析与评价
综合分析与评价
订立业务委托合同
资产评估委托合同的形式
书面形式
评估机构与委托人订立
签字并加盖评估机构印章
主要内容
资产评估机构和委托人名称、住所、联系人及联系方式
评估目的
评估对象和评估范围
评估基准日
资产评估报告使用范围
资产评估报告提交期限和方式
评估服务费总额或支付标准、支付时间和方式
资产评估机构和委托人的其他权利和义务
违约责任和争议解决。
合同当事人签字、盖章的时间
合同当事人签字、盖章的地点
资产评估委托合同提前终止及解除
委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行资产评估委托合同
委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，评估机构有权单方解除合同。
非资产评估机构及其评估专业人员原因，导致资产评估委托合同解除的其他情形：
委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。
因委托人或其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同
编制资产评估计划
考虑因素
1. 资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定
2. 评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度
3. 评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素
4. 评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况
5. 委托人及相关当事人的配合程度
6. 相关资料收集状况
7. 委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性
8. 资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况
9. 与其他中介机构的合作、配合情况
主要内容
资产评估业务实施的主要过程
资产评估计划应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等主要过程。
考虑因素
①评估项目的背景和相关条件。
②采用的评估方法。
③资产清查的工作重点及具体要求。
④与参与本项目的审计、律师等其他中介机构的对接安排及注意事项等。
资产评估业务实施的时间进度安排
资产评估业务实施的人员安排考虑因素
①评估项目的资产规模、资产分布、资产专业结构、业务风险因素等情况
②评估方法
③评估业务实施主要过程的具体步骤
④业务实施的时间安排、费用预算等
⑤评估专业人员的工作经验、技术水平、专业分工、人员数量等
资产评估计划的调整原因
①评估工作本身遇到障碍；
②委托人方面发生变化。
现场调查
目的
了解资产状况：存在性、存在状态、法律权属。
手段
包括询问（最常用）、访谈、核对、监盘、勘查等。
方式
逐项调查
抽样调查
包括简单随机抽样、分层抽样、系统抽样、整群抽样、不等概率抽样、多阶段抽样、重点项目抽样等。
适用于资产项数庞大、同质性强。
现场调查工作受限及处理
情形
法律法规资产、资产特殊性能或其置放地点、调查技术手段、委托人或者其他相关当事人等方面限制
处理
对评估结论的影响程度和替代程序
终止执行评估业务
①无法采取替代程序对评估对象进行现场调查
②即使履行替代程序，也无法消除原定程序受限对评估结论产生重大影响的事实，或者无法判断其影响程度
继续执行评估业务
情形
通过实施替代程序之后，受限事项并不会对评估结论产生重大影响。
处理
①应在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度。
②并在资产评估报告中说明所受限制情况、所采取的替代程序及其对评估结论合理性的影响。
收集整理评估资料
评估资料及其分类
具体内容
权属证明资料
财务会计信息
其他评估资料（询价资料、交易案例、检查记录、鉴定报告、行业资讯、政府文件、专业报告等）
具体来源
直接从市场等渠道独立获取的资料
从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料
从政府部门、司法机关及各类专业机构和其他组织获取的资料
评估资料核查验证的一般要求
核查验证
真实性、准确性、完整性
常用方式
包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。
核查验证受限及处理方式
计划采用的核查验证实施方式无法执行
对具体事项进行评判，确定是否需要采取其他替代措施完成核查验证工作。
超出资产评估专业人员胜任能力的核查验证事项委托或要求委托人委托相关专业机构出具专业意见。
因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项应在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度。
评估资料的分析、归纳、整理
归纳和整理后评估资料的分类
按照可用性原则可以划分为
①可用性评估资料
②有参考价值的评估资料
③不可用评估资料
按照加工处理程度可以将信息划分
①未经处理的资料
②有选择地加工或按一定目的改动过的资料
评定估算形成结论
评估方法的选择
包括收益法、市场法和成本法三种基本方法。
评定估算形成结论
恰当选择评估方法
合理选择技术参数，应用评估模型，形成初步评估结论。
对初步评估结论进行分析，判断合理性。
编制出具评估报告
资产评估报告的审核
项目审核人员 职责
①审核评估程序执行情况
②审核拟出具的资产评估报告
③审核工作底稿
④综合评价项目风险，提出出具资产评估报告的明确意见
项目团队层级审核主要内容
①对被评估资产自身的状况是否进行了必要的了解，对评估风险是否有正确的评价；
②评估程序是否按计划要求进行；
③原始资料及收集的评估资料是否满足评估要求，是否由资料提供方以盖章等方式确认；
④评估调查过程是否记录在工作底稿中；
⑤评估依据是否充分；
⑥评估方式的选择及运用是否正确；
⑦评估模型应用、表格链接关系是否正确；
⑧评估报告的格式、内容是否符合规定要求；
⑨评估结论是否合理，表格与报告的相关数据和信息是否一致；
⑩重大问题是否按规定进行请示汇报和处理，重大问题的处理结果是否合理；各项内容是否完整，有无遗漏、缺陷事项。
质量控制部门（岗位）等 审核主要内容
①评估程序是否完整履行，是否形成了相应的工作底稿；
②整体报告的内容及格式是否符合相关法规及评估准则的规定；
③评估目的、价值类型、评估假设、评估方法、评估结论是否逻辑一致；
④重大问题的处理是否适当；
⑤评估结论是否有合理的依据支持，影响评估结果的特别事项是否完整披露；
⑥对于外部审核的意见答复和报告修改是否合理有据。
整理归集评估档案
评估档案的介质要求
资产评估委托合同、资产评估报告
纸质
评估明细表、评估说明
纸质、电子文档或其他介质
不一致的以纸质文档为准
移交评估档案的时间要求
应当在资产评估报告日后90日内
重大或者特殊项目的归档时限为评估结论使用有效期届满后30日内。
资产评估方法
市场法
概念
定义
是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
理论依据
市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。
应用前提
评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易
有关交易的必要信息可以获得。
基本步骤及可比因素
选择参照物
在被评估资产与参照物之间选择比较因素——可比因素
指标对比和量化差异
分析确定已经量化的对比指标之间的差异
综合分析确定评估结果
常用的具体评估方法
母公式：
被评估资产价值＝参照物成交价格×被评估资产特征÷参照物特征
直接比较法
具体方法 依据（标准） 适用范围 公式 1.现行市价法 参照物成交价格 价值内涵相同 =参照物成交价格 2.市价折扣法 参照物成交价格 交易条件差异 =参照物成交价格×（1－价格折扣率） 3.功能价值类比法 生产能力比例法（线性关系） 功能差异  规模经济效益指数法（指数关系）  4.价格指数法 定基价格指数 时间间隔   环比价格指数 =参照物成交价格×参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积 =参照物成交价格×参照物交易日至评估基准日各期（1＋环比价格变动指数）乘积 5.成新率价格调整法 参照物成交价格 新旧程度差异  ×100% 6.市场售价类比法 参照物成交价格 功能功能、市场条件和销售时间差异 =参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 =参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…×交易情形修正系数 7.价值比率法 ①上市公司比较法 ②交易案例比较法 价值比率（经济参数或经济指标）  成本市价法  =合理成本×参照物成本市价率  市盈率倍数法 企业价值的评估 =收益额（净利润）×参照物（企业）市盈率 
收益法
货币时间价值
时间价值系数
项目 公式 系数符号 系数名称 复利终值 F＝P（1+r） n （F/P，r，n） 复利终值系数 P＝F（1+r） -n （P/F，r，n） 复利现值系数 复利现值 普通年金终值 F＝A[（1+r） n-1]/r （F/A，r，n） 普通年金终值系数 偿债基金 A＝F Ar/[（1+r） n-1] （A/F，r，n） 偿债基金系数 普通年金现值 P＝A[1-（1+r） -n]/r （P/A，r，n） 普通年金现值系数 投资回收额 A＝P Ar/[1-（1+r） -n] （A/P，r，n） 投资回收系数
项目 公式 预付年金 预付年金现值＝（1+r）×普通年金的现值 预付年金现值系数＝（1+r）×普通年金的现值系数即：普通年金现值系数期数减1，系数加1 预付年金终值＝（1+r）×普通年金的终值 预付年金终值系数＝（1+r）×普通年金终值系数即：普通年金终值系数期数加1，系数减1 ＝A×（P/A，r，n）×（P/F，r，m） ＝A×［（P/A，r，m+n）-（P/A，r，m）］ =A×（F/A，r，n）×（P/F，r，m+n） m：递延期，n：连续收支期 递延年金 互为倒数 复利终值系数与复利现值系数； 偿债基金系数与年金终值系数； 投资回收系数与年金现值系数
利率的计算
插值法
①已知现值和终值的情况下，则可以通过插值法计算对应的利率。
r为利率，B为现值/终值系数。
②查表法
若已知年金现值(或者终值系数)以及期数n,可以查“现值(或者终值)系数表”，找出与已知年金现值(或者终值)系数最接近的两个系数及其对应的利率，按插值法公式计算利率
名义利率与实际利率
①一年多次计息时的名义利率和实际利率
i=(1+r/m)m-1
式中，i为实际利率，r为名义利率，m为每年复利计息次数。
②通货膨胀情况下的名义利率与实际利率
1+名义利率=(1+实际利率)×(1+通货膨胀率)
实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1
概念
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
前提条件
①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
②预期收益所对应的风险能够度量；
③收益期限能够确定或者合理预期。
基本步骤
①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；
②分析测算被评估资产的未来预期收益；
③分析测算被评估资产预期收益持续的时间；
④分析测算折现率或资本化率；
⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；
⑥分析确定评估结果。
主要参数
收益额
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
③净现金流量，自由现金流量。
预测资产未来收益的方法：
a.时间序列法。
b.因素分析法。
折现率
确定折现率的方法
①加和法。
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
②资本资产定价模型。
R＝Rf＋β(Rm－Rf)
③资本成本加权法。
折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×(1－所得税率)＋所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率
④市场法。
评估对象的折现率＝∑(样本资产的收益/样本资产价格)/n
收益期限
有限期和无限期(永续)收益增长模型
①两阶段增长模型。
②三阶段增长模型。
③永续增长模型。
主要技术方法通用思路
净收益不变3
永续年金
净收益在若干年后保持不变2
分段法(复利现值+年金现值再折现)
净收益按等差级数变化
公式4(了解)
净收益按等比级数变化
公式4(了解)
已知未来若干年后资产价格
分段法(年金现值+资产价格的复利现值)
资产未来收益有期限，且不等值
复利现值
成本法
概念
通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
应用前提
评估对象能正常使用或者在用。
评估对象能够通过重置途径获得。
评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤
确定评估对象，并估算重置成本；
确定评估对象的使用年限；
测算评估对象的各项损耗或贬值额；
测算评估对象的价值。
主要参数
参数 含义 方法 公式 重置成本 现行再取得成本，社会一般生产力水平的客观必要成本 重置核算法价格指数法功能价值类比法 统计分析法 复原重置成本：相同的全新资产 更新重置成本：具有同等功能的全新资产 实体性贬值 有形损耗，使用及自然力的作用 观察法 使用年限法修复费用法  功能性贬值 技术进步引起的资产功能相对落后 超额投资成本 运营性功能性贬值 净超额运营成本折现 经济性贬值 外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降 间接计算法直接计算法 综合成新率 年限成新率勘查成新率 加权平均
重置成本 含义 公式 重置核算法 购买型：购置价 自建型：料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益需要安装：购置价、运杂费、安装调试费以及其他必要费用不需要安装：购置价 价格指数法 历史成本(账面价值) =资产的历史成本×价格指数 =资产的历史成本×(1+价格变动指数) 功能价值类比法 生产能力比例法  规模经济效益指数法  统计分析法 ＝∑某类资产账面历史成本×K 观察法 判断成新率 ＝重置成本×资产实体性贬值率 ＝重置成本×(1－资产实体性成新率) 使用年限法 ＝重置成本×资产实体性贬值率 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 修复费用法 恢复到其全新状态的修复费用
功能性贬值
超额运营成本＝评估对象运营成本－比较案例运营成本
净超额运营成本＝超额运营成本×(1－所得税税率)
被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本x折现系数)
经济性贬值
①间接计算法：资产利用率下降
经济性贬值额＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率
②直接计算法：收益额减少
经济性贬值额＝资产年收益损失额×(1－所得税税率)×(P/A，r，n)
资产评估方法的选择
选择的要求
除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法。
选择考虑的因素
①评估目的和价值类型；
②评估对象；
③评估方法的适用条件；
④评估方法应用所依据数据的质量和数量等。
⑤其他因素。
可以采用一种评估方法的情形
①基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定；
②由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件；
③因操作条件限制而采用一种评估方法。
操作条件限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不得以个别资产评估机构或者个别资产评估专业人员的操作能力和条件作为判断标准。
三种评估方法对比
方法 适用范围 优势 局限 市场法 用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。 ①相对来说具有客观性，比较容易被交易双方所理解和接受。 ②如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常 是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。 ①目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响； ②需特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间差异性，避免用价格取代价值； ③在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。 收益法 单项资产评估 适用于轻资产类型的企业价值评估 较适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，成本费用无法或难以准确计算，存在无形资源性资产以及具有收益能力的资产，例如企业价值、无形资产、资源性资产等的价值评估。 有助于投资决策的正确性，因而，容易被买卖双方接受。 ①对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算的资产，该方法将无法使用。 ②收益法的操作含有较大成分的主观性，从而使评估结果较难把握。 ③收益法的运用也需要一定的市场条件，否则一些数据的选取就会存在困难。 成本法 用于资产的功能作用具有可替代性、资产重置没有法律和技术障碍、重置资产所需的物化劳动易于计量的评估对象。 最为基础 ①它充分考虑了资产的损耗，使得评估结果能反映市场对于获得某单项资产愿意付出的平均价格，有利于评估单项资产和具有特定用途的资产； ②在无法预测资产未来收益和市场交易活动不频繁的情形下，成本法给出了比较客观可行的测算思路和方法。 ③成本法评估企业价值为可能的破产清算、资产分割提供了一定的价值参考。 ①成本法所评估的企业价值很难直接为投资者提供价值参考 ②轻资产企业成本法评估值与收益法或市场法得出的结果可能差异极大
资产评估报告与档案
报告
分类
分类 种类 法律定位 法定业务评估报告非法定业务评估报告 评估对象 整体资产评估报告单项资产评估报告 繁简程度 国外分类：评估报告、限制型评估报告文字叙述型、表格型我国没有具体分类 评估基准日 追溯性，现时性，预测性 监管主体的要求 国有资产业务评估报告非国有资产业务评估报告
基本要求
清晰准确，不得误导
应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解和使用评估结论
详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人的要求合理确定
评估程序受限对评估报告出具的影响
①经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响
②如果程序受限对评估结论产生重大影响或无法判断其影响程度，不应出具资产评估报告
签字印章要求
①一般
至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名＋加盖资产评估机构印章
②法定评估业务
至少两名承办该项业务的资产评估师签名＋加盖资产评估机构印章
语言及汇率要求
①中文。需同时出具中外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。
②人民币。使用其他币种的，应注明该币种在评估基准日与人民币的汇率。
评估结论的使用有效期
现时性评估报告评估结论有效的前提
①评估基准日至经济行为日期间市场无重大变化
②评估基准日至经济行为日间隔不超过一年
基本内容
标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件
标题
企业名称＋经济行为关键词＋评估对象＋资产评估报告
声明
编制依据、按规定使用、界定报告使用人、理解评估结论、报告的关注点、原则及法律责任、其他
摘要
正文
1. 委托人及其他资产评估报告使用人
①可确指的法人、自然人，如某某公司、某某自然人；
②不确指的一类群体。
2. 评估目的
3. 评估对象和评估范围
4. 价值类型
5. 评估基准日
6. 评估依据
7. 评估方法
8. 评估程序实施过程和情况
9. 评估假设
10. 评估结论
11. 特别事项说明
①权属等主要资料不完整或存在瑕疵
②委托人未提供的其他关键资料情况
③未决事项、法律纠纷等不确定因素
④重要的利用专家工作及相关报告情况
⑤重大期后事项
⑥评估程序受限有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况。
⑦其他
12. 资产评估报告使用限制说明
13. 资产评估报告日
14. 资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
附件
主要权属证明资料
委托人和其他相关当事人的承诺函
资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件
资产评估汇总表或明细表
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
评估明细表
资产评估汇总表或明细表
国有资产评估报告的特殊要求
国有资产评估报告的构成：企业、金融企业、文化企业、行政事业单位国有资产评估报告等
评估报告声明
依据准则编制
按法规和使用范围使用报告，违规使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任
仅供按法、依约的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并対所出具的资产评估报告依法承担责任。
资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
其他需要声明的内容。
评估报告正文
绪言
委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况
评估依据
经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、权属依据、取价依据
评估对象和评估范围
一般不应由资产评估师来确认，而是由委托人和相关当事人根据其经批准拟实施的经济行为确认并提供给评估机构。
评估基准日
评估结论
评估项目核准文件和备案表
应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据，当交易价格低于评估结论的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机关同意后方可继续交易。
采用两种以上方法进行企业价值评估，除单独说明评估价值和增减变动幅度外，还应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由
存在多家被评估单位的项目，应当分别说明评估价值
评估结论为区间值的，应当在区间之内确定一个最大可能值，并说明确定依据。
特别事项说明
①引用其他机构出具报告结论，承担引用不当的相关责任
②权属资料不全面或者存在瑕疵的情形。
③评估程序受到限制的情形。
④评估资料不完整的情形。
⑤评估基准日存在的法律、经济等未决事项。
⑥担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系。
⑦评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项。
⑧本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
资产评估师签名和资产评估机构印章
正文：至少两名承办该评估业务的资产评估师签名＋资产评估机构印章
声明、摘要、评估明细表：不需要另行签名盖章。
评估报告附件
与评估目的相对应的经济行为文件；
被评估单位的专项审计报告；
委托人和被评估单位产权登记证；
签名资产评估师的承诺函；
资产评估机构法人营业执照副本；
资产评估委托合同；
引用其他机构评估报告的批准（备案）文件。
其他重要文件。
国有资产评估报告所附评估明细表
国有资产评估报告的评估说明
评估说明使用范围声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
评估对象与评估范围说明
资产核实总体情况说明受限
资产性能、存放地点、诉讼保全、技术性能、涉及商业秘密和国家秘密、评估基准日正在进行的大修理、改扩建
评估技术说明
评估结论及分析
采用两种或两种以上方法进行企业价值评估时
应当说明不同评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由 评估结论应含有“评估结论根据以上评估工作得出”的字样
存在多家被评估单位的
应当分别说明其评估价值
不纳入评估汇总表的评估结论
应当单独列示
制作要求
标题及文号：封面上方居中位置
机构全称：封面下方居中位置
应当用A4规格纸张印刷
一般分册装订，各册应当具有独立的目录。
资产评估报告封底或者其他适当位置应当标注：
资产评估机构名称、地址、邮政编码、联系电话、传真、电子邮箱等。
档案
概念
资产评估档案，是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料
工作底稿的分类
底稿载体
纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档资产评估委托合同、资产评估报告——纸质评估明细表、评估说明——都可不一致的以纸质文档为准
底稿内容
管理类工作底稿：是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料
操作类工作底稿：是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。
工作底稿的内容
管理类 工作底稿
资产评估业务基本事项的记录；
资产评估委托合同；
资产评估计划；
资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；
资产评估报告的审核意见。
操作类 工作底稿
现场调查记录与相关资料
①委托人或其他相关当事人提供的资料
②现场勘查记录、书面询问记录、函证记录等
③其他相关资料
收集的评估资料
①市场调查及数据分析资料
②询价记录
③其他专家鉴定及专业人士报告
④其他相关资料
评定估算过程记录
①重要参数的选取和形成过程记录
②价值分析、计算、判断过程记录
③评估结论形成过程记录
④与委托人或者其他相关当事人的沟通记录
⑤其他相关资料
资产评估档案的归集和管理
归集期限
一般：资产评估报告日后90日内。
重大或者特殊项目：评估结论使用有效期届满后30日内
保管期限
一般评估业务：自资产评估报告日起，不少于15年。
法定评估业务：自资产评估报告日起，不少于30年。
集中统一管理，不得有原制作人单独分散保存。
不得非法删改或销毁。
保密与查阅
评估机构、资产评估专业人员有责任为客户保密。
除下列情形外，资产评估档案不得对外提供：
国家机关依法调阅的；
资产评估协会依法依规调阅的；
其他依法依规查阅的。
本机构评估专业人员需要查阅评估档案，应按规定办理借阅手续。
资产评估的职业道德与法律责任
职业道德
含义
由职业理想、职业态度、职业责任、职业胜任能力、职业良知、职业荣誉、职业纪律等要素综合反映出来的道德品质。
基本要求
诚实守信、勤勉尽责、谨慎从业，独立、客观、公正
诚实守信：放在首位。
勤勉尽责：3要求
执业过程中必须严格执行资产评估准则，不得随意背离。
以追求评估结论的客观性、公正性为工作目标，来检查自己的执业行为，做到勤勉尽责。
资产评估机构及其专业人员不可以使用敷衍的手段，规避应尽的努力。
①在报告中滥用免责声明
②不当利用第三方的工作，或相关当事人的保证书、承诺函等。在利用专家工作时必须保持必要的职业谨慎，不可以丧失其独立性。
③使用不合理的假设
④滥用专业判断
谨慎从业
在洽谈业务前，资产评估机构及其资产评估专业人员应对自身专业能力进行评价，对客户的诚信和财务状况、评估业务的风险水平进行判断
在受理业务后，对评估目的和风险控制要求制定评估计划
在业务实施环节，认真履行现场调查、资料收集及检查验证等评估程序实施要求；
在信息披露方面，充分提示和披露可能影响评估报告理解和使用的风险等，这都体现了谨慎从的执业要求
独立
坚持独立性是资产评估的核心原则。
独立性受到损害时的处理
资产评估机构、资产评估专业人员、外聘专家应对由此可能产生的影响和能够采取的措施进行分析判断，如果相关损害影响其得出公正的评估结论，则应拒绝进行评估活动、拒绝发表评估意见。
独立性要求包含的内容
①资产评估机构应当是依法设立的独立法人或非法人组织
②资产评估机构及评估专业人员应当严格按照国家有关法律、行政法规、资产评估准则，独立开展评估业务，并独立地向委托人提供资产评估意见；
③从事资产评估活动不受任何非法干预；
④资产评估专业人员依据国家法律及资产评估准则进行资产评估活动以及发表评估意见时不受所在资产评估机构的非法干预
⑤双方应无利害关系。
可能影响独立性情形
资产评估机构及其资产评估专业人员或者其亲属与委托人或者其他相关当事人之间存在经济利益关联、人员关联或者业务关联。亲属是配偶、父母、子女及其配偶。
①经济利益关联：指资产评估机构及其资产评估专业人员或其亲属拥有委托人或者其他相关当事人的股权、债权、有价证券、债务，或者存在担保等可能影响独立性的经济利益关系
②人员关联：指资产评估专业人员或者其亲属担任委托人或者其他相关当事人的董事、监事、高级管理人员或者其他可能对评估结论施加重大影响的特定职务。
③业务关联：指资产评估机构从事的不同业务之间可能存在利益输送或者利益冲突关系。
资产评估机构应当
①在承接业务前，就本机构和资产评估专业人员的经济利益关联、人员关联、业务关联情况进行独立性核查
②在执业过程中发现影响独立性的事项并可能导致不利影响时，应及时采取相应措施消除可能的不利影响，并就该事项与委托人进行沟通。
③消除不利影响的措施：人员回避、业务回避、消除关联关系、第三方审核等。
④所采取措施不能消除对独立性的不利影响时，资产评估机构和资产评估专业人员不得承接该评估业务，或者应当终止该评估业务。
客观
以事实为依据，客观地发表评估意见。
公正无私
坚持科学的方法和态度，实事求是
保证信息质量：完整性、客观性、有效性、合法性
实物性资产进行必要的现场勘查——最低要求
公正
公正性要求资产评估机构和资产评估专业人员，在从事资产评估业务过程中，遵照国家有关法律、法规及行业准则，独立、客观执业，公正发表资产评估意见，不得损害委托人、其他当事人的合法权益和公共利益。
资产评估机构及其资产评估专业人员：
不应当故意以牺牲一方的利益使另外的当事方受益，包括偏袒、迁就委托人的不当诉求，故意出具对其他当事人，甚至社会公众不利的评估报告
专业能力要求
基本准则规定
①资产评估专业人员应当具备相应的专业知识和经验
②资产评估专业人员必须具有胜任所执行评估业务的能力
③资产评估专业人员应当保持和提高专业能力
资产评估专业人员接受委派或评估机构签署委托合同之前应当
①了解执行业务所必备的专业知识、专业技能和经验
②客观判断自己的能力
③确信具有相应的专业知识和经验
不得接受能力无法完成的项目，除非有其他有效措施
①联合执业；
②外聘专家；
③自身学习达标
必须披露的内容
承接业务前
①披露自己缺乏与该业务相关专业知识、经验之事实。
②说明将采取的所有必要措施。
③承诺通过上述措施可以确保圆满完成评估业务。
评估报告时
①披露专业知识、经验的缺乏。
②披露所有为完成评估业务所采取的措施。
4.如实声明具有的专业能力和执业经验
资产评估机构及其资产评估专业人员，应当如实声明其具有的专业能力和执业经验，不得对其专业能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。
与委托人和其他相关当事人关系的要求
资产评估专业人员与委托人、其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避
应当履行评估委托合同中规定的义务
不得索取约定服务费之外的不正当利益
如佣金、回扣、好处费、介绍费等。
与其他资产评估机构及资产评估专业人员关系的要求
与其他资产评估专业人员保持良好工作关系
不得贬损或诋毁
禁止不正当竞争的要求
不得采用欺诈、利诱、胁迫等不正当手段招揽业务
不得以恶意压价等不正当的手段与其他资产评估机构及资产评估专业人员争揽业务合理确定收费标准应考虑以下因素：
①执行评估业务所需的技能和知识；
②需配备的评估专业人员的水平和经验；
③完成评估业务所需要的时间；
④评估业务的风险和需承担的责任。
行政责任
分类
行政处分
国家工作人员及由国家机关委派到企业事业单位任职的人员。
警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等。
行政处罚
违反法律、法规规定，尚不构成犯罪的公民、法人及其他组织。
警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。
原则
处罚法定、公正公开、处罚与教育相结合、保障权利、一事不再罚。
追究时效
根据我国行政处罚法，从违法行为发生之日起计算（违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算），
违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。
相关法律规定：《资产评估法》
①签署、出具虚假评估报告的责任——时间
评估行政管理部门
评估专业人员
责令其停止从业两年以上五年以下；
情节严重的，责令其停止从业五年以上十年以下；
有违法所得的，没收违法所得；
构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务
评估机构
责令其停业六个月以上一年以下；
情节严重的，由工商行政管理部门吊销其营业执照；
有违法所得的，没收违法所得，处违法所得一倍以上五倍以下罚款；
构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
②评估机构未经工商登记从业的责任——钱
由工商行政管理部门责令其停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。
③评估专业人员违反其他禁止性规定的责任——时间
评估专业人员违反规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以处理：处理措施：
予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下；
情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下；
有违法所得的，没收违法所得；
构成犯罪的，依法追究刑事责任。情形：
a.私自接受委托从事业务、收取费用的；
b.同时在两个以上评估机构从事业务的；
c.采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的；
d.允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务的；
e.签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的；
f.索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益的。
④评估机构违反其他规定的责任——时间+钱
评估机构违反规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以处理：处理措施：
予以警告，可以责令其停业一个月以上六个月以下；
情节严重的，由工商行政管理部门吊销其营业执照；
有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；
构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
1. 利用开展业务之便，谋取不正当利益的；
2. 允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务的；
3. 以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务的；
4. 受理与自身有利害关系业务的；
5. 分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估的；
6. 出具有重大遗漏的评估报告的；
7. 未按本法规定的期限保存评估档案的；
8. 聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的
9. 对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果的
⑤未按要求备案或不符合设立条件
对于评估机构未按《资产评估法》第十六条的要求备案或者不符合第十五条规定的设立条件，该条规定由有关评估行政管理部门责令改正；拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款。
⑥对屡次违法增加处罚的规定
责令依法处理非法持有的证券，没收违法所得，并处以买卖证券等值以下的罚款。
评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。
《证券法》
对违规买卖股票、违规使用或泄露内幕信息的责任规定
为证券发行出具审计报告或者法律意见书等文件的证券服务机构和人员，在该证券承销期内和期满后六个月内，不得买卖该证券；自接受委托之日起至上述文件公开后五日内，不得买卖该证券。
民事责任
概念
民事义务
法定义务和约定义务
积极义务和消极义务
作为义务和不作为义务
民事权益
①人身权利（生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、继承权）
②财产权利（物权-所有权、用益物权、担保物权；债权）
③其他合法权益
承担民事责任的主要方式
停止侵害；
排除妨碍；
消除危险；
返还财产；
恢复原状；
修理、重作、更换；
继续履行；
赔偿损失；
支付违约金；
消除影响、恢复名誉；
赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
民事责任的种类
发生根据：合同责任，侵权责任，其他责任
具有财产内容：财产责任，非财产责任
财产范围：无限责任，有限责任
由单方或相互承担：单方责任，双方责任
承担民事责任主体的数量：单独责任，共同责任（按份责任，连带责任，不真正连带责任）
是否以当事人具有过错为条件：过错责任，无过错责任，公平责任
民事责任的构成要件
违法行为，损害事实，因果关系，过错
诉讼时效
一般诉讼时效
三年
自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起。
特殊诉讼时效
国际货物买卖合同和技术进出口合同的诉讼时效为四年
因产品缺陷造成损害的请求权最长保护期为十年
自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
不适用诉讼时效的请求权
①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；
④依法不适用诉讼时效的其他请求权。
诉讼时效遵从法定，当事人约定无效，预先放弃无效。
法院不得主动适用诉讼时效。
相关法律规定
《资产评估法》
《企业国有资产法》
①不如实向资产评估机构、会计师事务所提供有关情况和资料
②与资产评估机构、会计师事务所串通出具虚假资产评估报告、审计报告
《公司法》
承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。
《证券法》
内幕交易
《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》
证券市场虚假陈述，是指信息披露义务人违反证券法律规定，在证券发行或者交易过程中，对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或者在披露信息时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为。
虚假记载，是指信息披露义务人在披露信息时，将不存在的事实在信息披露文件中予以记载的行为。
误导性陈述，是指虚假陈述行为人在信息披露文件中或者通过媒体，作出使投资人对其投资行为发生错误判断并产生重大影响的陈述。
重大遗漏，是指信息披露义务人在信息披露文件中，未将应当记载的事项完全或者部分予以记载。
不正当披露，是指信息披露义务人未在适当期限内或者未以法定方式公开披露应当披露的信息。
刑事责任
概念
接受刑法处罚：是刑事责任与民事责任、行政责任和道德责任的根本区别。
种类
刑罚
主刑
管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑
附加刑
罚金、剥夺政治权利、没收财产、驱逐出境；附加刑可以独立或附加适用。
犯罪情节轻微，可免予刑事处罚
但是可以根据案件的不同情况，予以训诫或者责令具结悔过、赔礼道歉、赔偿损失，或者由主管部门予以行政处罚或者行政处分。
利用职业便利实施犯罪，或实施违背职业要求的特定义务的犯罪被判处刑罚
根据犯罪情况和预防再犯罪的需要，禁止其自刑罚执行完毕之日或者假释之日起从事相关职业，期限为三年至五年。
追诉时效
犯罪经过下列期限不再追诉：
①法定最高刑为不满五年有期徒刑的，经过五年；
②法定最高刑为五年以上不满十年有期徒刑的，经过十年；
③法定最高刑为十年以上有期徒刑的，经过十五年；
④法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过二十年。
二十年以后认为必须追诉的，须报请最高人民检察院核淮。
与资产评估相关
①提供虚假证明文件罪、出具证明文件重大失实罪的追诉时效一般为五年；
②提供虚假证明文件罪的人员索取他人财物或者非法收受他人财物的追诉时效为十年。
法律责任的免除
含义
是指出现法定条件时，法律责任被部分或全部免除。
免责条件
不可抗力
正当防卫
紧急避险
除此之外的免责情形还包括：
时效免责
依照法律规定，在违法行为发生一定期限后超过规定的诉讼（追诉）时效]，违法行为人不再承担强制性、惩罚性的法律责任。
不诉及协议免责
如果受害人或有关当事人不向法院起诉要求追究行为人的法律责任，行为人的法律责任就实际上被免除，或受害人与加害人在法律允许的范围内协商同意免责。
自首、立功免责
犯罪者在犯罪后有自首、立功表现的，可以减轻或免除处罚。将功抵过的免责形式。
人道主义免责
在财产责任中，责任人确实没有能力履行或没有能力全部履行的情况下，有关的国家机关免除或部分免除其责任。
有效补救免责
在国家机关归责之前对于实施违法行为所造成的损害，采取及时补救措施，得以免除其部分或全部责任。
国际和国外评估准则
国际评估准则
国际评估准则的产生与发展
国际资产评估准则委员会，于1981年成立，总部设在英国伦敦。
1985年制定了第一部《国际评估准则》。
国际评估准则的框架
包括适用范围、评估师、客观性和独立性、专业胜任能力、背离等方面。
基本准则
基本准则适用于所有的资产类型和评估目的。
准则
国际评估准则101—工作范围
包括引言、一般要求、工作范围的变动。国际评估准则的适用范围，包括：
①评估师为其雇主进行的内部评估；
②评估师为非雇主的客户进行的第三方评估；
③评估复核。
国际评估准则102—调查和遵循
主要规定了评估实施过程中应注意的相关问题。
包括一般要求、调查、评估记录、对其他准则的遵循，其中调查是核心内容。如果调查程序受到限制，必须将这些限制记录在“工作范围”中。
国际评估准则103—报告
包括引言、一般要求、评估报告、评估复核报告。报告必须使期望使用人清晰地理解评估结论。
评估目的、被评估资产的复杂性、使用者的要求决定了评估报告的详细程度。
报告还应该由有适当经验的、未在前期参与评估项目的评估专业人员充分地复核。
国际评估准则104—价值类型
包括引言、价值类型、使用假设、其他确认价值类型时需要考虑的因素
价值类型必须与评估目的相适应，使用的任何价值类型定义必须引用出处或者解释。
价值类型：市场价值、市场租金、公平价值、投资价值、协同价值、清算价值
市场价值
指自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常市场营销后达成的非关联交易中，某项资产或负债交换价值的估计数额，当事方各自精明、理性行事且未受强迫。
市场价值概念是假定在公开的、竞争性市场经协商达成的价格，市场参与者都是行为自由的。
市场租金
市场租金是在非关联方交易时，自愿出租方和自愿承租方在评估基准日，应当在正常营销后市场中通过适当租约达成的不动产租金的估计数额，当事方应当各自精明、理性行事且未受强迫。
合同租金vs市场租金
公平价值
公平价值是在已确认的、了解情形的并有自愿交易的愿望的交易双方中转移一项资产或负债时估计的价格，相关方的利益分别得到体现
与市场价值对比，市场价值一般是不考虑一般市场参与者自身有利或不利因素对交易价格的影响的
投资价值
投资价值是一项资产对于特定所有者或预期的所有者针对个人投资或运营目标的价值。投资价值体现了评估时，实体面对的环境和财务目标，通常用于计量投资效果。
协同价值
协同价值是两项或多项资产或利益，其合并的价值超过单独价值之和的结果。（1+1>2）
清算价值
清算价值是一项资产或一组资产按件为基础出售时实现的数值
使用假设
使用假设描述了一项资产或负债使用的环境。
包括：最高最佳使用、现状使用/现有使用、有序清算、强制出售
最高最佳使用
最高最佳使用是从参与者角度，资产可以产生最高价值的使用。
因为许多金融资产没有替代用途，这个概念最常用于非金融资产。
最高最佳使用必须是物理上可能（当适用时）、财务可行、法律上允许，并产生最高价值。
现状使用/现有使用
现状使用是一项资产、负债、资产组和/或负债组
现有方式的使用，现状使用可以是，但并不必须是最高最佳使用。
有序清算
有序清算描述一组资产清算出售可能实现的价值，该销售需要在一定的时间内去寻找一个或多个购买者，卖方被要求按现状、在现地点出售
强制出售
强制出售经常用于卖方被迫出售的情形，是缺少适当的营销时间，买方可能没有进行充分的尽职调查的结果。
国际评估准则105—评估基本方法和具体方法
评估基本方法包括市场法、收益法、成本法。
国际评估准则不要求评估师使用超过一种的评估方法，但应该考虑并可以使用多种方法。
引言
选择评估方法时应该考虑的因素。
市场法
①交易案例比较法
使用涉及同标的资产相同或类似的资产的交易信息来获得对价值的测算结果。
包括先前交易法。
②上市公司比较法
上市公司比较法利用与标的资产相同或类似的上市公司的可比信息，以测算价值。
收益法
折现现金流法（收益资本化法）
现金流类型
①整体资产现金流/部分权益现金流：
②现金流可以是税前/税后的：在许多情形中应该是参与者的税率而不是特定拥有者的税率。
③名义现金流/实际现金流：
④货币
折现率和其他参数必须与选定的现金流类型一致。
计算终值的方法
①戈登增长模型/固定增长模型
只适用于无限寿命期的资产
②市场法/退出价值法
同时适用于恶化/有限寿命资产和无限寿命资产
③残值/清理成本
只适用于恶化/有限寿命资产
估算或者确定合理的折现率的方法
①资本资产定价模型CAPM;
②加权平均资本成本WACC;
③观测或推论出的比率/收益率；
④累加法。
折现率必须与现金流的类型一致。
确认折现率的合理性时进行验证性分析的方式：
①内部收益率IRR;
②加权平均资产收益率WRAR;
③通过其他方法，如市场法，或者通过市盈率或交易价格倍数等参考了收益法的比较倍数得到的测算结果。
成本法
该方法通过计算资产的现行更新重置成本或复原重置成本，并扣除其实体性贬值和所有其他相关形式的贬值，提供—个价值测算结果。
方法
①更新重置成本法
②复原重置成本法
③加总法（底层资产法）
考虑的一些一般成本项目包括
①直接成本：包括原材料、人工；
②间接成本：包括运输成本、安装成本、专业费用（设计、许可、建筑、法律等）、其他费用（佣金等）、管理费、税费、财务费用（如利息及债务融资费）、利润率/资产创建者的企业利润（如投资回报）
实体性贬值：
资产或它的部件由于老化和使用导致的物理贬损引起的任何效用损失；
①贬值的修理/恢复成本
②预期总寿命消耗的百分比率
功能性贬值：
标的资产对比其替代品由于其设计、特性或技术过时，导致的低效率产生的任何效用损失；
①超额投资成本，由设计、建筑材料、技术或制造工艺变化，导致当代等效资产可获取的资本成本低于标的资产的资本成本；
②超额运营成本，由设计改进或超额生产能力导致的当代等效资产可实现的营运成本低于标的资产的营运成本。
外部或经济性贬值：由资产外部的经济或位置因素引发的任何效用损失。
①由资产产生的产品或服务的需求的不利改变；
②资产所在市场的过量供应；
③人力或原材料供应方面的破坏或损失；
④企业使用的资产虽然仍能产生一个市场回报率，但是不足以支付资产的市场租金。
当采用一种以上甚至多种评估方法时，基于多种评估方法得出的评估结论应该是合理的，对形成结论使用的不同价值进行的非简单平均的分析和调整程序，评估师也应该在报告中描述。
资产准则
资产准则对具体资产的评估提供指导，是对基本准则要求的细化或者扩充，说明了基本准则中的规定如何应用到特定资产，以及在评估时应当特殊考虑的事项。
国际评估准则200—企业及企业权益
包括引言、价值类型、评估基本方法和具体方法、对企业和企业权益的特殊考虑等方面。
国际评估准则210—无形资产
包括引言、价值类型、评估基本方法和具体方法、三种基本评估方法介绍、无形资产的特殊考虑。无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。
可确指无形资产主要分为五类：
营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。
收益法
最常用的评估无形资产的方法，包括超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法。
成本法
基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）重置成本来确定。主要应用在自创无形资产评估中或无法确定未来现金流量的情况下。包括自创软件、网站、人力资源价值等。
国际评估准则220—非金融负债
包含引言、价值类型、评估基本方法和具体方法、三种基本评估方法介绍及特殊考虑。
非金融负债，包括应交税费、合同义务、担保义务、环境负债、资产退废负债、或有对价义务、会员计划、购电协议、诉讼准备金、其他或有事项等。
①逆向法：明确市场价格，明确已经发生的成本，明确合理的成本利润率，从市场价格中扣除成本和利润。
②自下而上法：明确履行义务所需的成本，明确履行义务所需的合理加成，明确履约时间和折现率。
成本法在非金融负债的评估中通常具有很大局限性。
在运用收益法时，评估师应当使用税前现金流量数据口径。
国际评估准则300—厂房和设备
包含引言、价值类型、评估基本方法和具体方法、三种基本评估方法介绍及特殊考虑。重点对影响机器设备评估的因素和评估方法进行了规定和说明。
①市场法主要适用于通用设备的评估，例如机动车辆；
②收益法适用于能确定该项机器设备所带来的现金流量的情况，但由于某些机器设备与无形资产的贡献难以分开，所以收益法不适用于该类单项设备评估；
③成本法在机器设备评估中运用比较广泛，特别是单项设备评估
国际评估准则400—不动产权益
包括引言、价值类型、评估方法、不动产的特别考虑等方面，重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。
不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益根据拥有的土地及地上附着物的权益等级分为三种基本类型。
①最高权益：拥有全部权益。
②次级权益：拥有排他权。
③有使用权：非排他使用权或控制权。
收益法中具体评估方法包括收益资本化法和现金流折现法。
国际评估准则410—开发性不动产
包括引言、价值类型、评估方法、特殊考虑等方面。重点对开发性不动产概况及其价值的情况以及需要考虑的特别事项进行了规定和说明
开发性不动产的估值主要使用两种方法：市场法和剩余法。
剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。
国际评估准则500—金融工具
包括引言、价值类型、评估方法、特殊考虑等方面。
市场法中对于具有相同金融工具交易近期的交易价格，通常是不需要做任何调整的。信用风险是至关重要的
国外评估准则
美国评估促进会（AF）
评估准则委员会
1987年《专业评估执业统一标准准则》（USPAP）
定义、引言、职业规则、准则、评估准则说明
英国皇家特许测量师学会（ RICS）
1974年评估和估价准则委员会
1976年评估准则（ RICS红皮书）世界范围内最早的评估准则
简介、术语表、职业规范、评估技术和操作准则、评估应用指南、国际评估准则。
评估报告的内容
RICS评估准则遵守IVS 103报告规定的条款，具体包括以下内容：
评估师的身份和地位
若有必要，应声明评估师的地位。
评估是评估专业人员个人的责任 ，RICS不允许使用所在“评估机构”来发表评估意见。
评估师应当说明是作为内部评估师还是外部评估师开展评估工作的。
签字人具备相关的专业资质，评估师应当声明对特定的评估市场充分了解，并具备胜任评估的专业技能和理解能力。
货币
所有资产应当用 所在国的货币评估，汇率应当选取评估基准日的收盘汇率 （即期汇率）。
日期
评估师必须说明评估基准日，必须说明评估基准日不同于出具评估报告的日期或调查开展完成的日期，评估报告中应区分这些日期。
评估结论
①在评估报告中， 评估结论要求既要有文字又要有数字。
②评估值包括了一定数量的 不同类别的资产，将其相加形成了一个总的整体价值的做法通常是不恰当的，尽管这需要考虑评估目的的需要。