房产税

内容包括辅助晦涩概念的理解。将房产税的相关知识进行了系统的梳理和呈现，有助于读者全面了解房产税的各项规定和要点。

房产税

• 一、 概述
  • 特点
    • 属于财产税中的个别财产税
    • 原有房产用于生产经营的房产纳税义务发生时间为生产经营当月
    • 地方税，1986年10月1日起征
  • 立法原则
    • 筹集地方财政收入
    • 调节财富分配
    • 有利于加强房产管理、配合城市住房制度改革
  • 征收管理
    • 1. 纳税义务发生的时间
      • 将原有房产用于生产经营（自有房产用于生产经营）
        • 从生产经营之月起缴纳房产税
      • 新建房屋用于生产经营（自有房产用于生产经营）
        • 从建成之日的次月
      • 纳税人委托施工企业建设的房屋 （除房开企业外的纳税人委托情况）
        • 办理验收手续之日的次月
        • 未经验收但已实际使用或出租的新建房屋，需按规定征收房产税
      • 购置新建商品房
        • 房屋交付使用之次月
      • 购置存量房
        • 办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发权属证书之次月起
      • 出租出借房产
        • 自交付出租出借房产之次月
        • 出租： 有偿性：承租人需支付租金作为使用对价，属于双务合同（双方互负义务）。 诺成性：双方达成合意即成立合同，无需实际交付标的物。 权利转移：承租人获得租赁物的占有、使用及部分收益权，但所有权仍归出租人 出借： 无偿性：借用人无需支付费用，属于单务合同（仅借用人负返还义务）。 实践性：合同自出借人实际交付标的物时成立，此前可随时撤销。 权利限制：借用人仅获得临时占有和使用权，不得擅自转租或改变用途。
      • 融资租赁房产
        • 租赁合同约定融资租赁开始日的次月起
        • 合同未约定融资租赁开始日的，自合同签订的次月起
      • 房地产开发企业
        • 自用
          • 从房屋使用或交付之次月起
        • 出租出借
          • 自交付出租出借之次月
        • 出售
          • 房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税。 在出售前属于企业 “存货”，不征收房产税
          • 购置方自房屋交付使用之次月
    • 2. 纳税义务终止
      • 自房产的实物或权利状态发生变化的当月末终止，次月无需再纳税
    • 3. 纳税的期限
      • 按年征收，分期缴纳（分期即分月缴纳，计算应纳税额时 具体到产生纳税义务的月份）
    • 4. 纳税地点
      • 房产所在地
    • 5. 纳税的申报
• 二、 征税范围、纳税人和税率
  • 征税对象：房屋
    • 独立于房屋之外的建筑物不属于房屋：围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑等。
  • 征税房产范围
    • 结构范围
      • 房屋形态表现的财产
        • 由屋面和围护结构
      • 排除独立于房屋之外的建筑物
        • 围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜尺、室外游泳池、玻璃暖房
        • 室内游泳池属于房屋！
    • 用途范围
      • 用于居住、用于生产、用于经营、用于出租等
    • 地域范围
      • 城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村
  • 纳税人
    • 征税范围内的 房产产权所有人
      • 1||| 产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税
      • 2||| 产权属于集体、单位、个人所有的， 由集体单位、单位、个人纳税
        • 例外：居民住宅区内业主共有的经营性房产（如商铺、会所）， 由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税
        • 《房产税暂行条例》第二条规定，当产权未确定或所有人不在房产所在地时，由代管人或使用人纳税。业主共有的经营性房产通常涉及数十甚至数百位业主，难以逐一确定纳税主体，因此直接由实际控制经营的一方履行义务。由代管人（如物业公司）或实际使用人（如承租商户）作为纳税义务人，可确保税款及时入库，避免因产权主体模糊导致的征管漏洞。 代管人或使用人通过经营行为直接获得经济利益（如租金收入、自营利润），根据 “谁受益、谁纳税” 原则（无租使用或出借等情况例外），由其承担税负更符合公平性。 若由全体业主分摊税款，可能出现部分业主未实际使用房产却需缴税的矛盾，而实际经营方未承担税负的不合理现象。
        • 居民住宅区内业主共有的经营性房产（如商铺、会所等）的经营收入如租金等规全体业主共有。 分配：纳入专项维修资金、用于小区公共开支（补贴物业费、支付保洁 / 保安费用、公共设施维护、绿化养护等日常运营成本）、按业主份额分配至个人账户（需扣除经营成本：如房产税、物业费、维修费、代管人合理报酬等））、其他合法用途（如设立小区公益基金（如业主大病救助、教育奖励））。 代管人（如物业公司）：若由物业公司负责经营（如统一招租、管理商铺），收益需单独建账，与物业费分开核算，不得挪用。 典型纠纷类型：收益被物业公司截留：部分物业公司未将共有收益单独核算，直接计入公司利润。 分配方案未经表决：业委会擅自决定收益用途，未召开业主大会。 成本核算争议：代管人虚报 “合理成本”，侵蚀业主收益（如高额管理费、虚假维修费）。 总结 1.业主共有经营性房产的收益分配，本质是业主自治范畴内的财产处置问题，核心规则可概括为： 2.所有权归属明确：收益归全体业主共有，任何主体不得擅自占有； 3.分配需民主决策：通过业主大会表决确定用途，优先用于小区公共利益； 4.管理需透明合规：建立独立账目、定期公示、接受监督，防范资金滥用风险。
      • 3||| 产权出典的，由承典人纳税
        • 出典（法律明确概念） 定义： 1.出典是指出典人（产权人）将不动产（如房屋）交付给承典人占有、使用和收益，承典人支付典价（一次性费用），典期届满时，出典人可通过返还典价赎回房屋；若未赎回，房屋所有权归承典人。 2.法律性质：属于用益物权（典权），具有对抗第三人的效力。 典型场景：急需资金但希望保留产权回赎权，如传统民事活动中的房屋典当。 关键特征： 3.双向选择权：出典人可在典期届满时选择赎回或放弃（所有权转移）； 费用一次性支付：承典人支付典价后，无需额外支付租金； 期限灵活性：典期由双方约定，无明确法定期限限制
          • 对抗第三人的效力举例： 背景：乙（承典人/典权人）在典期内将房屋出租给戊（第三人）。 操作： 乙与戊签订租赁合同，约定： 戊每月支付租金 3000 元，租期 5 年（不超过典期 10 年）； 若甲（出典人）10 年后赎回房屋，戊需向甲返还房屋。 法律关系： 乙作为典权人，有权出租房屋，但不得对抗甲的回赎权； 甲赎回房屋后，戊需直接向甲履行返还义务（若戊不返还， 甲有对抗戊的不返还决定的效力）。
          • 出典与抵押的混淆： 出典：转移占有，承典人支付典价，到期可取得所有权； 抵押：不转移占有，债权人仅享有优先受偿权。 风险：出典人若未赎回，将永久丧失所有权，而抵押人可通过偿还债务保留产权。
          • 出典是物权让渡（用益物权 + 所有权可转移）， 出租是债权让渡（仅使用权）。 出典需签订书面协议，明确回赎条件和期限； 出租需约定租金、维修责任及转租限制，必要时办理合同备案。
      • 4||| 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房屋代管人或使用人纳税
      • 5||| 产权未确定及租典有纠纷的，由房屋代管人或使用人纳税
        • 出租（法律明确概念） 定义： 1.出租是指出租人将财产（动产或不动产）交付承租人使用、收益，承租人按约定支付租金（分期费用），租赁期满后返还财产。 2.法律性质：属于债权关系（租赁权），仅约束合同双方。 典型场景：日常房屋租赁、设备租赁等。 关键特征： 3.所有权不变：出租人始终保留所有权，承租人仅有使用权； 租金分期支付：承租人需定期支付租金，通常按月或按年结算； 期限限制：租赁期限最长不得超过 20 年，超过部分无效
        • 典物出租（租典）： 1.承典人在典期内可将房屋出租给第三人，租金归承典人所有，但不得影响出典人的回赎权。 2.出典人出租房屋：需经承典人同意，否则可能构成违约。
      • 6||| 纳税单位无租使用其他单位房产的，由使用人（应税单位和个人）代缴纳
      • 7||| 纳税单位无租出借给免税单位的，由房产所有人纳税。
      • 都是房产所有人负担房产税
  • 房产税的税率
    • 1. 房产所有人将房产用于 经营（也属于自用）、 自用（除经营之外的自用。如居住等）
      • 从价计征
        • 税率为1.2%
        • 计税依据为房产计税余值
        • 房产余值=房产原值＊（1－扣除比例）
        • 应纳税额＝房产原值＊（1－扣除比例）＊1.2%
        • 扣除比例由省级人民政府确定，包括省、自治区、直辖市
      • 举例：某工厂拥有并使用的车间（自用于生产）； 个体户将房屋用于自办小卖部（自用于经营）；
    • 2. 房产所有人将房产 用于出租
      • 从租计征
        • 税率
          • 12％
          • 4％
            • 对个人出租住房，不区分实际用途，均按4％的税率征收房产税
            • 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的
        • 计税依据为租金收入
        • 应纳税额＝不含增值税租金收入＊税率
• 三、 计税依据
  • 从价计征的计税依据
    • 房产余值
      • 一般按照房产原值一次性减除10%至30%作为房产在使用过程中的正常损耗，而具体比例由当地税务机关根据实际情况确定。
    • 房产原值
      • 1||| 会计账簿固定资产科目中记载的房屋原值
        • 房屋原值包括使固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
      • 2||| 房产原值均包含地价
        • 为取得土地使用权支付的价款
        • 开发土地发生的成本费用（土增税开发成本、费用 单独和取得土地使用权所支付的金额并列）
        • 宗地容积率低于0.5的， 房产原值中的地价=按照房产建筑面积的2倍X单位地价
      • 3||| 凡以房屋为载体，不可随意移动、与房产不可分割的附属设备和配套设施，都应计入房产原值，计征房产税。例如电梯、中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气管道等
      • 4||| 更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原相应设备的价值
      • 5||| 经常需要更换的零配件，更新后不计入房产原值
      • 6||| 改扩建支出，要相应增加房屋的原值
      • 7||| 调整房产原值
      • 8||| 重新予以评估
      • 9||| 房屋所在地的税务机关参考核定
        • 若无法确定房产原值
    • 产权出典的房产，由承典人按照房产余值缴纳房产税
    • 投资联营房产
      • 投资者参与投资利润分红，共担风险的
        • 被投资方按房产余值
      • 投资者收取固定收入，不承担联营风险
        • 投资方或出租方按租金收入
    • 融资租赁的房产
      • 租赁合同约定融资租赁开始日的次月起承租方按房产余值纳税
      • 合同未约定融资租赁开始日的，自合同签订的次月起承租方按房产余值纳税
    • 地下建筑物
      • 独立地下建筑物
        • 工业用途
          • 房屋原价的50－60
        • 商业和其他用途
          • 房屋原价的70－80
      • 与地上房屋相连的地下建筑，应与地上房屋视为一个整体
  • 从租计征的计税依据
    • 租金收入
      • 包括货币收入、实物收入
    • 居民住宅区内业主共有的经营性房产 （如商铺、会所等）
      • 自营从价
      • 出租从租
    • 免租期
      • 由产权所有人按照房产余值缴纳房产税
• 四、 减免税优惠
  • 基本规定
    • 免征房产税
      • 国家机关、人民军队、社会团体自用的房产
      • 国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产
      • 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
        • 不包括附设的营业用房产（用于经营）、出租的房产。附设营业单位的应税性：宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的经营性场所（如影剧院、饮食部、香烛小卖部等），无论是否由宗教团体直接管理，均属于 “非自用” 范畴，需按规定缴纳房产税。例如，某寺庙内的香烛小卖部被税务机关追缴房产税，因属于营业用房产。
        • 非附设的营业用房产免税的核心条件：自用性与非营利性 《房产税暂行条例》第五条第三项明确规定，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。这里的 “自用” 特指房产用于宗教仪式、公共游览等自身业务活动，例如寺庙的殿堂、公园的管理用房、名胜古迹的展览区域等。 非营利性要求：免税房产的收入需全部用于公益事业或宗教活动，不得用于盈利性经营。
      • 个人所有的非经营性用的房产
  • 特殊规定
    • 企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征
    • 对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征
    • 对军队空余房产租赁收入免征房产税
    • 临时性房屋，免征
    • 因房屋大修导致连续停用半年以上的，在大修期间免征房产税
    • 老年服务机构自用的房产免征房产税
    • 按政府规定出租的公有住房和廉租住房，暂免征收
    • 房地产开发企业建造的商品房，出售前不征税
    • 铁道部铁路运输企业自用的房产
    • 对高校学生提供住宿服务的高校学生公寓免租
    • 农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税
    • 供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的供热企业所使用的厂房免征房产税
    • 商品储备管理公司自用的惨淡商品储备房产免征房产税