工程项目策划

一张思维导图带你了解工程项目策划的知识内容，包含工程项目构思策划与实施策划、前期策划的主要任务及原则、房地产开发项目前期策划的实施。

第九节 工程项目策划

• 工程项目构思策划与实施策划
  • 工程项目构思策划
    • 在投资决策阶段进行的总体性策划活动，通过确立项目目标、定义项目功能、估算项目投资和建设周期、开展技术经济论证，确保项目建立在可靠、坚实、优化的基础上
    • 工程项目构思策划来源
      • 以市场需求和社会需求为来源
      • 经营性投资项目始于市场需求；非经营性投资项目始于社会需求
      • 工程项目需求
        • 明确需求
          • 用法律条文或者合同文件等明确表示需求
        • 隐含需求
          • 约定成俗的惯例或者由交易习惯确定的需求
            • 建筑安全可靠性
          • 通过一系列方法研究分析得出的需求
            • 源于经济社会战略发展
    • 工程项目构思策划内容
      • 以法律规和有关政策方针为依据，结合实际建设条件和地区经济社会环境进行。还必须与地区区域城市规划要求相适应
      • 工程项目定义和位
        • 首要任务
      • 工程项目系统构成
      • 工程项目标系统
        • 动态控制的前提
        • 质量、投资、进度三大目标存在相互制约
        • 首先做到工程项目投资与质量的协调平衡
      • 其他构思策划
  • 工程项目实施策划
    • 工程项目组织策划
    • 工程项目融资策划
      • 是实施的物质基础
      • 控制资金使用成本，进而控制工程造价
    • 工程项目目标策划
      • 明确质量、投资、进度目标是实施的基本前提，同时兼顾安全和环保目标
    • 工程项目实施过程策划
      • 发承包模式的选择
      • 招标及合同管理的策划
      • 风险因素识别
      • 信息管理平台及协同工作方案制定
    • 工程项目运营策划
• 房地产开发项目前期策划主要任务和原则
  • 主要任务
    • 为谁建？
      • 解决项目客户定位问题
        • 通过市场分析，选择目标市场和目标客户。
    • 建什么？（前期策划的关键任务）
      • 解决项目定位和产品定位问题
        • 根据客户的需求特征和项目自身的特点确定项目的主题、 产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次
    • 能否建？
      • 对项目可行性评价
    • 怎么建？
      • 解决项目总体运行问题
        • 对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计
  • 基本原则
    • 约束性原则
    • 差异性原则
    • 系统性原则
    • 预测性原则
• 房地产开发项目前期策划的实施
  • 前期策划的主要工作内容
    • 环境分析
    • 市场定位
      • 前期策划的核心
      • 包括客户定位 、项目定位和产品定位。
    • 运行建议
    • 经济评价
  • 房地产开发项目环境分析与市场研判
    • 政策分析
    • 技术分析
    • 用地分析
      • 城市层面
        • 宏观用地分析
          • 分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能
      • 区域层面
        • 中观用地分析
          • 分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件
      • 地块层面
        • 微观用地分析
          • 分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面
    • 市场分析
      • 宏观市场分析
        • 包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等
      • 中观市场分析
        • 供求分析 、竞争分析 和客户分析
      • 微观市场分析
    • 开发企业分析
    • 房地产市场研判
      • 房地产市场走势研判
      • 房地产市场需求研判
        • 重点是对潜在的有效需求进行分析和预测 重点是对潜在的有效需求进行分析和预测
      • 房地产市场供给研判
      • 房地产市场价格研判
  • 房地产开发项目市场定位
    • 客户定位
      • 市场细分
        • 住宅市场细分依据
          • 地理因素 、人口心和行为地理因素 、人口心和行为
        • 非住宅市场细分依据
          • 地理、 收入 、购买动机效用追求 、购买动机效用追求 、最终消费者和规模
      • 目标市场选择
        • 目标市场应有足够的需求量
        • 目标市场必须是企业有能力进入
        • 目标客户选定
        • 目标客户特征分析
    • 项目定位
      • 项目开发战略选择
        • SWOT分析
          • S代表
            • 内部优势
          • W代表
            • 内部劣势
          • O代表
            • 外部机会
          • T代表
            • 外部威胁
        • 项目开发战略
          • SO战略
            • 企业内部有显著的资源和能力优势，同时市场展机会时
              • 选择此战略
          • WO战略
            • 企业内部或项目存在短板，但外部机会很好时
              • 可以采用这种战略，抓住机遇，扭转乾坤
          • ST战略
            • 企业内部能力强，同时比较灵活
              • 选择此战略
          • WT战略
            • 外部市场环境的威胁且内部状况不佳时
              • 选择此战略
      • 项目主题创意
        • 确定了开发项目最显著的特征
      • 项目总体规划布局
        • 物业类型构成及布局
          • 使用功能
            • 住宅、公寓、商业及公共建筑等物业类型
          • 物业形态
            • 高层住宅
              • 点式高层
              • 版式高层
            • 多层住宅
        • 项目空间尺度
        • 项目用地规划布局
        • 项目道路交通规划
          • 道路交通规划应遵循 系统性 、安全性 和节地性
        • 项目绿化和景观规划
        • 项目配套公共建筑
    • 产品定位
      • 核心产品
      • 有形产品
      • 附加产品
        • 销售阶段
          • 附加产品主要表现在信息咨询、信贷服务、价格优惠、装修服务
        • 使用阶段
          • 附加产品主要表现为房屋保修和物业服务