地产大盘操盘策划逻辑框架

对于地产大项目如何进行操盘策划的要点进行总结梳理

大盘操盘策划框架

• 1. 项目背景分析
  • 1.1. 项目理解
    • 1.1.1. 行政板块定位
      • 如文化商业中心，健康宜居城市
      • xx纽带、xx交通节点
    • 1.1.2. 新区建设计划/板块发展计划 （如三个阶段基础框架形成、产业功能基本具备、经济社会大发展）
      • 交通规划
      • 空间布局
      • 产业集群
      • 配套设施
    • 1.1.3. 新区/板块住宅大盘演变趋势
    • 1.1.4. 案例借鉴
      • 板块不足及应对策略
      • 板块土地住宅市场变化分析
      • 板块住宅客群演变分析
      • 案例启示
        • 大盘分阶段打造思路
        • 板块发展过程及应对：调整主力产品及配套
        • 客群演变过程及应对：调整策略及外部支持 （医疗、人才、教育、政策等）
  • 1.2. 城市/片区物业市场研究
    • 1.2.1. 城市及板块土地住宅市场概况
      • 土地供应
      • 住宅市场
        • 在售物业
        • 未来供应
    • 1.2.2. 住宅案例
    • 1.2.3. 市场小结及定位启示
  • 1.3. 客群调研分析
    • 1.3.1. 客户调研
      • 问卷+访谈
    • 1.3.2. 客户需求判断
      • 本地、板块直接客群
      • 大区间接客群
    • 1.3.3. 客群调研小结
      • 核心需求
      • 购房意向
      • 板块认可度
  • 1.4. 机会点及挑战
• 2. 核心竞争力研究
  • 2.1. 竞争力研究思路
    • 2.1.1. 针对购房目的（纯投资、二居、一居）
    • 2.1.2. 针对不同客群（本地、板块、大区）
  • 2.2. xx专题研究
    • 2.2.1. 康养
    • 2.2.2. 教育
    • 2.2.3. 商办
  • 2.3. 重点突破策略
    • 2.3.1. 目标客群理想居所考虑因素分析（环境舒适、交通便利、完善配套）
    • 2.3.2. 成功案例借鉴
      • 产品建议（内部、物业、动线、会所）
      • 社区配套及公共空间
      • 学校功能定位
      • 商业功能定位
    • 2.3.3. 发展策略
      • 营销方案等
• 3. 项目定位及发展策略
  • 3.1. 项目发展目标及整体定位
    • 3.1.1. 发展目标
    • 3.1.2. 发展愿景
    • 3.1.3. 总体定位
  • 3.2. 项目演变研判与分期策略
    • 3.2.1. 分阶段客户动态分析
      • 初期
      • 发展期
      • 成熟期
    • 3.2.2. 整体开发节奏分析
    • 3.2.3. 分期开发策略
      • 启动期
        • 产品建议
        • 重点配套（商业、学校）
        • 营销策略 （针对阶段客群）
      • 二期
      • 三期。。
  • 3.3. 分产品定位
    • 3.3.1. 住宅
    • 3.3.2. 商业
    • 3.3.3. 学校
    • 3.3.4. 其他