导图社区 CPA税法- 契税
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契税
纳税义务人
转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人
征税对象
境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋
转移土地房屋权属指以下行为
土地使用权出让
土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移
房屋买卖、赠与、互换
1、等价交换不纳税2、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的免征契税
以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属
以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人根据房屋现值纳税
以房产投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人根据房屋现值纳税
买房者不论其购房目的是为了采用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章纳税
以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按照规定缴纳契税
税率、计税依据、应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
税率
3%-5%的幅度税率，省、自治区、直辖市人民政府提出，同级人大常委会决定，全国人大及国务院备案
自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征税
计税依据
成交价格
土地使用权出让、出售，房屋买卖
受让方
纳税人
互换价格的差额
土地使用权交换、房屋交换
付出差价方
税务机关参照市场价格核定的价格
赠与等无价格转移权属
受赠方、承受方
特别提示
国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得土地使用权而支付的全部经济利益：
1、以协议方式出让的，计税依据为合同成交价格，具体包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受着应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，没有成交价格或价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定计税依据
①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格
②土地基准地价：由县以上人民政府公式的土地基准地价
2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，计税依据为应补缴土地出让金和其他费用
税收优惠
法定减免
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施
非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助
承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产
婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
授权国务院减免
省、自治区、直辖市可以决定以下情形免征或减征
1、因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
2、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
征收管理
纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日
纳税期限：在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报纳税
纳税地点：土地、房屋所在地
特殊退税：在依法办理权属登记前，合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可向税务机关申请退还已缴纳税款
