第三章资产评估

资产评估的三种方法：市场途径，收益途径，成本途径。包含市场途径：基本含义、基本前提、基本程序、涉及的相关因素、具体方法、优点与缺点；收益途径；成本途径（重置成本法）；评估途径及方法的选择。

资产评估途径与方法

• 市场途径
  • 基本含义
    • 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格或价值比率，经过直接比较或类比分析来估 测评估对象价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称
    • 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程
    • 是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法
  • 基本前提
    • 要有一个活跃的公开市场
      • 充分竞争，进行平等理性的交易，排除偶然性
      • 以公开市场为假设条件，充分发育和活跃
    • 公开市场上要有可比的资产及其交易活动
      • 可比性
      • 参照物与评估标在功能上具有可比性
      • 参照物与被评估标的面临市场条件具有可比性
      • 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长（一年内）
  • 基本程序
    • 明确评估对象
    • 选择参照物
      • 四个相近，三个以上：类别，功能，交易条件，交易时间
    • 在评估标的与参照物之间选择比较因素
      • 资产的功能
      • 资产的实体特征和质量
      • 市场条件
      • 交易条件
      • “重要性”原则的运用
    • 指标对比，量化差异
    • 在各参照物成交价格基础上调整已量化的对比指标差异
    • 综合分析确定评估结果
  • 涉及的相关因素
    • 参照物
      • 运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径
    • 可比指标
      • 可比性通过可比指标提现，可比指标并非一成不变，会随评估标的的不同而不同
      • 资产功能-资产使用价值的y提现
      • 资产的实体特征-结构，规格，型号，外观，新旧
      • 资产的质量-制造水平，内在质量
      • 市场条件-供求关系
      • 交易条件-交易动机，交易批量，交易时间
  • 具体方法
    • 直接比较法
      • 被估资产与参照物资产基本相同，差异主要集中某一特征 评估对象价值=参照物成交价格
      • 现行市价法
        • 评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同参照物具有市价
      • 市价折扣法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（1-价格折扣率）
      • 成新率价格调整法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的成新率÷参照物成新率）
        • 资产成新率=资产尚可使用年限÷（资产已使用年限＋资产的尚可使用年限）
      • 功能价值类比法
        • 线性关系
          • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的生产能力÷参照物生产能力）
        • 指数关系
          • 资产评估价值=参照物成交价格＊（评估标的生产能力÷参照物生产能力）
      • 价格指数调整法
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊（1＋物价变动指数）
        • 资产评估价值=参照物成交价格＊价格指数
    • 类比调整法：市场售价类比法
      • 适用：被估资产与参照物资产在主要方面基本相同或相似 要求：信息资料数量，质量 评估人员经验，市场阅历，评估技巧 对参照物与评估对象进行分析，差异调整
      • 绝对值类比调整法
        • 资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……＋交易情况差异值
      • 相对值类比调整法
        • 资产评估价值=参照物售价＊功能差异修正系数＊……＊时间差异修正系数
      • 主要差异因素
        • 时间因素，区域因素，功能因素，交易情况，个别因素（外观，结构，型号）
    • 价值比率法
      • 市净率乘数法
        • 被评估企业价值=市净率＊被估企业同口径账面净资产价值
      • 市盈率乘数法
        • 资产评估价值=评估对象收益额＊参照物市盈率
  • 优点与缺点
    • 优点
      • 充分体现资产评估的市场性和公正性
      • 最能反映被估资产市场价值
      • 评估结果容易为交易方接受
      • 操作简便，易实现流程化，模板化
    • 缺点
      • 收集可比资料以及对资料进行量化困难
      • 使用范围本身局限性，如缺乏交易资料
      • 对市场信息鉴别，处理和加工的工作量加大
• 收益途径
  • 基本含义
    • 通过被估资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值
    • 以利（资产的预期收益）求本（资产的本金）
  • 基本前提
    • 三大基本要素
      • 一是被评估资产的预期收益
      • 二是折现率或资本化率
      • 三是被评估资产取得预期收益的持续时间
    • 1，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量
    • 2，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
    • 3，被评估资产预期获利年限可以预测
  • 基本程序
    • 收集并验证有关数据资料：经营前景，财务状况，市场形势以及经营风险
    • 分析测算被评估标的未来预期收益
    • 分析测算折现率或资本化率
    • 用折现率或资本化率将评估标的未来预期收益折算成现值
    • 分析确定评估结果
  • 基本参数
    • 收益额
      • 是资产正常使用能够带来的未来收益的期望值
      • 必须由被估资产继续使用所带来，而非其他资产带来的
      • 应当是资产未来的客观收益而不是资产的历史收益或现实收益
      • 构成：税前净利润，净现金流量，纯收益
    • 折现率（资本化率）
      • 折现率：适用于未来有限年期的预期收益的现值折算 资本化率：适用于未来无限年期永续年金收益的现值折算
      • 方法：无风险报酬率➕风险报酬率
    • 获利期限
      • 指资产具有获利能力持续的时间
  • 具体方法
    • 纯收益不变
      • 收益年期无限，资本成本率＞0
        • p=A／r
      • 收益年期有限
        • 资本成本率＞0
        • 资本成本率=0
          • p=A＊n
    • 纯收益在若干年后不变
      • 无限年期收益
      • 有限年期收益
    • 纯收益按等差级数变化
      • 等差递增
        • 无限年期收益
        • 有限年期收益
      • 等差递减
        • 无限年期收益
        • 有限年期收益
    • 纯收益按等比级数变化
      • 等比递增
        • 收益年期无限
          • p=A➗（r-s）
        • 收益年期有限
      • 等比递减
        • 收益年期无限
          • p=A➗（r+s）
        • 收益年期有限
  • 优缺点
    • 优点
      • 能真实较准确反映资产本金化的价值，交易价值易为买卖双方接受
    • 缺点
      • 预期收益预测难度较大，适用范围较小
• 成本途径 （重置成本法）
  • 基本含义
    • 具体指先估测被评估资产重置成本，然后估测已存在的各种贬损因素， 并从重置成本中予以扣除贬值而得到被评估资产价值的思路及技术方法的总称
    • 资产的评估值=资产的重置成本-资产实体有形损耗-资产功能性贬值-资产经济性贬值
  • 基本前提
    • 要求被估资产处于继续使用中或假定处于继续使用过程中
    • 必须具备可以利用的历史资料（账面历史成本，材料消耗的原始凭证）
    • 形成资产价值的耗费是必须的
  • 基本程序
    • 确定被评估资产并估算重置成本
    • 确定被评估资产的使用年限
    • 估算被评估资产的损耗或贬值
    • 计算确定被评估资产的价值
  • 基本要素
    • 资产的重置成本
      • 复原重置成本（原耗费，现价格）
        • 运用与原来相同的材料，建筑，技术等，以 现在的价格水平创新构建资产所发生的全部费用
      • 更新重置成本（新耗费，现价格）
        • 利用现时条件下的新材料，技术等，以 现时的价格重新构建资产所发生的全部费用
    • 资产的实体有形损耗
      • 也称实体性贬值，指资产投入使用后由于磨损导致资产物理性能下降而形成的损失
      • 实体性贬值率=资产的实体性贬值➗资产的重置成本
    • 资产的功能性贬值
      • 资产的无形损耗，由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失
    • 资产的经济性贬值
      • 由于资产以外的各项因素（如市场供求状况，政策）发生变化所导致的资产本身价值的损失
  • 具体方法
    • 重置成本的方法
      • 重置核算法
        • 含义：按照被估资产的成本项目构成根据重建资产所需费用按现行价格逐项计算汇总
        • 公式：买家➕运费➕安装试调费➕间接费（购买型资产） 料➕工➕费➕合理利润（自建型资产）
        • 适用：房屋建筑物，在建工程，在产品
      • 价格指数法
        • 含义：以被估资产历史成本为基础，利用物价指数进行调整求取被估资产重置成本
        • 公式：被估资产重置成本=被估资产历史成本✖️价格指数 =资产的账面价值✖️（1➕价格变动指数）
          • 历史成本为账面价值，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数
        • 价格指数
          • 定基价格指数=评估基准日物价指数➗资产构建时物价指数
          • 环比价格指数
            • 注意与环比指数的区别
      • 功能价值法
        • 含义：也称生产能力比率法，根据以相近资产为参照物的重置成本以及参照物与被评估资产生产能力的比例
        • 公式：被估资产重置成本=功能系数✖️参照物重置成本=评估资产年产量➗参照物年产量✖️参照物重置成本
        • 适用：资产成本与生产能力之间成线性关系，参照物资产的重置成本已知
      • 规模经济效益指数法
    • 实体性贬值测算方法
      • 观测法
        • 公式：被估资产实体贬值=被估资产重置成本✖️（1➖成新率）
        • 要求：具有专业知识和丰富经验的工程技术人员
      • 使用年限法
        • 含义：通过对被估资产已使用年限和尚可使用年限的具体分析，用公式计算被估资产实体贬值
        • 公式
          • 资产实际使用年限=资产名义使用年限✖️资产利用率 资产利用率=截至评估日被估资产累计实际使用时间➗截至评估日被估资产法定利用时间
      • 修复金额法
        • 含义：根据修复资产的已损实体所需支付的金额来判断资产的有形损耗额
        • 适用于：具有特殊结构的可补偿性资产的有形损耗额的估测
        • 可补偿性有形损耗指技术上可修复且经济上合理的有形损耗
    • 功能性贬值的测算
      • 表现：体现在被估资产与新资产相比在营运成本方面形成增量 还体现在被估资产与新资产相比在投资成本方面形成增量
      • 思路：净超额营运成本折现求和
      • 公式
        • • Rt：第t年被估资产年净超额营运成本，r折现率，n被估资产尚可使用年限
      • 分析超额营运成本考虑因素
        • 生产效率是否提高
        • 维护保养费用是否降低
        • 材料消耗是否降低
        • 能源消耗是否降低
        • 操作人工数量是否降低
    • 经济性贬值估算
      • 一般情况下，当资产使用基本资产下，不计算经济性贬值
      • 含义：由于外部环境（竞争加剧，供不应求，通货膨胀）变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失
      • 方法
        • 经济贬值额=被估资产年收益损失额✖️（1➖适用所得税率）✖️（P／A，r，n）
          • 适用可准确测算被估资产尚可使用年限内年收益损失额的情况
        • 适用开工不足引起的经济贬值
  • 优点与缺点
    • 优点
      • 从成本耗费角度评估资产价值
      • 一般没有严格前提条件有利于单项资产和特定用途资产的评估
    • 缺点
      • 工作量大
      • 以历史资料为依据，必须充分分析假设可行性
      • 经济性贬值不易计算
• 评估途径及方法的选择
  • 区别
    • 评估的思路不同（根本区别）
    • 所评估的具体目的不同
    • 评估的前提条件不同
    • 评估所需要的资料不同
  • 选择
    • 1，要与评估目的，评估时的市场条件，被估对象在评估过程中所处状态
    • 2，受评估对象类型，理化状态等因素制约（如无市场参照物又无经营记录的资产只能选择成本途径）
    • 3受所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约
• 年金与复利的计算方式
• 已经完成交易的资产可形成参照物