导图社区 土地开发全过程
从房产开发、后期运营、土地整理三个开发等级结合案例阐土地开发全过程，希望对你有帮助。
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土地开发全过程 （三个开发等级）
二级开发 ——房产开发
项目决策阶段
可行性研究的内容
项目概况
开发项目用地的现场调查及动迁安置
市场分析和建设规模的确定
规划设计影响和环境保护
资源供给及资本运作方案
环境影响和环境保护
项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究
开发建设节点计划
项目经济及社会效益分析
结论及建议。
可行性研究小组成员知识组成
经济师
市场分析专家
房地产专家
建筑工程专家
财会师
律师
可行性研究的工作阶段
投资机会研究
初步可行性研究（预可行性研究）
详细可行性研究（通常所说的可行性研究）
项目的评估和决策
可行性研究步骤
项目公司接受委托或集团公司董事会立项
调查研究
方案选择与优化
财务评价和经济评价
编制可行性研究报告
集团公司董事会通过，批准正式立项
项目进入前期开发阶段
前期准备阶段
获取土地使用权的主要方式
通过行政划拨方式取得
旧城改造取得中标地块国有土地使用权
转让取得
出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）
联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得
通过司法裁决取得
通过兼并、收购等股权重组方式取得
征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
房屋拆建
如危旧房改造
城市功能、用地布局和空间结构的调整
如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造
环境治理
如扩展绿地、治理污染工程等
申办《拆迁许可证》应提交的申报资料
填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份
建设项目批准文件
建设用地规划许可证
国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
拆迁代办单位和评估机构资料
拆迁安置计划和方案
规划建设阶段
申办项目选址定点
持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图
申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图
申办《建设工程规划许可通知书》
建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍
申办《施工许可证》
项目销售阶段
申办《销售许可证》
商品房销售及按揭办理
交付使用阶段
申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
申办建设工程规划验收
进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
物业移交
三级开发 ——后期运营
国内产业地产运营 五大特色模式
以纯地产开发为主的模式：联东U谷
模式特点
以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态
物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
主要盈利模式
租售收益（65%）
由以售为主转为租售结合
税收收益（20%）
个别园区合作政府，共同招商、税收分成，如：南上海国际企业港-电子商务区（四六分成）
运营收益（15%）
前期源于物业服务费，后期源于广告、企业服务等
以产业平台为特色的模式：华夏幸福
充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。
通过操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。
垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息
园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%
园区配套地产开发收入
园区土地升值收益
以产业投资为特色的模式：张江高科
大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局
针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局
通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环
以专业服务为特色的模式：亿达中国
"保姆模式"服务，成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。
如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。
以金融退出机制为特色的模式：金地商置
在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。
上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。
一级开发 ——土地整理
土地一级开发简述
土地一级开发的概念
对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，再通过“三通一平”、“五通一平”等使之成为“熟地”，最后对熟地进行有偿出让或转让的过程。
一级开发工作流程三阶段
前期手续阶段
取得授权
完成立项手续
完成融资
组织实施阶段
签订征地补偿协议
取得征地批复
取得拆迁许可证
完成全部拆迁工作
市政工程施工许可
市政工程移交
土地入市阶段
供地验收
成本与地价审核
土地入市交易
一级市场投入回收
一级开发项目模式
模式分类
旧城改造项目
城中村改造项目
旧厂房改造项目
国有土地收购储备项目
土地一级开发项目
中心城区棚改项目
一次性招标棚改项目
土地开发棚改项目
各模式对比
模式类型
土地性质
实施主体
旧城改造
国有土地
由市相关部门统筹、实施
城中村改造
集体用地
由市相关部门统筹，下设单位或市更新部门实施
旧厂房改造
土地储备机构或国有企业
国有土地收储
土地储备机构
集体土地或国有土地
土地储备机构或企业
中心城区棚户区改造
多数为国有土地
国有企业为主
一次性招标棚户改造
土地开发棚户区改造
集体土地
企业
一级开发实务分析
前期手续阶段关键事项
授权批复
规划条件
用地预审
立项核准
组织实施阶段关键事项
征地
拆迁
土地收储
市政建设工作
土地入市
现场验收
地价审核
其他入市手续办理与土地入市
问题Q&A
Q:征地过程会发生哪些费用？
A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。
Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？
A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。
Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？
A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。
Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？
A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。
Q:集体土地确权的前置条件为什么？
A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。
Q:平常所说的土地指标是指什么？
A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。
Q:土地入市价格是如何确定的？
A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。
Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？
A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。
Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？
A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体。
