《从房客到房东》--如何选购“二手房”？

《从房客到房东》读书笔记，挑出了选购二手房中的重点内容，注意事项！！！

如何选购“二手房”？

• 如何选择“好中介”
  • 选择中介费更贵的中介公司
  • 选择更大型的房产中介公司
  • 适当了解房产中介公司的黑历史
  • 同时选择2~3家房产中介
  • 把控与房产中介人员的交友分寸
  • 预先对经纪人进行警示，务必强调买房人和房产中介是“利益共同体”
• “新房”VS “二手房”
  • 新房是与开发商进行交易，二手房则是与房主进行交易。分析二者的优势，也需找出二者的不同，包括单价、位置、户型、配套、贷款、风险等。
  • 价格
    • 总体来说，二手房在相同地段的单价普遍低于新房，主要是因为二手房土地成本较低、房龄较长，环境、户型也常常比新房差。但这不是必然情况，因为二手房是现房，新房是期房，而现房本身会比期房更贵，因为时间本身也有其价值。
    • 2017一2019年前后，因为中央政府与地方政府严格的房地产限价政策，不少一二线城市的期房房价，被压得比周边二手房还要低不少。这就造成了短时间内的新盘疯抢，如2018年南京就曾出现过买房人彻夜守候于楼盘门口“抢房”的现象。但这样的“一二手房房价倒挂”只会是暂时的，二手房房价会在新房降价之后逐渐回落，并最终达到比新房略低的价格，只是有时“学区房“会有超过周边较差学区房房价的现象。
  • 位置
    • 相同的价格，二手房的位置一般好于新房。城市的发展多是从中心逐渐扩散，所以市中心多为配套齐全的老城区，二手房也更多，新房就相对较少买房人如果对位置有特别的偏好，很多时候也只能选择二手房。
  • 户型
    • 二手房的户型种类一般多于新房，因为二手房遍布在城市的各个角落，户型选择余地大。而新房的每个楼盘户型都是固定的，选择余地相对较小。但新房的户型设计通常更符合现代人的生活习惯，住得也会更加舒适
  • 配套
    • 通常情况下，二手房的周边配套要优于新房，因为二手房的周边配套已经发展多年，而新房往往是新建不久，周边配套还不够完善、成熟。
  • 贷款
    • 由于新房是以网签价格进行贷款，二手房是以市场评估价格进行贷款而市场评估价格往往低于实际成交价格，所以从贷款比例来看，新房能够贷款的比例比二手房要多，而且二手房的房龄越老，能够贷款的比例也就越小
    • 通常来说，超过30年房龄的房产银行就可以拒绝贷款，但也会因为地区不同存在差异，一线城市即便超过了30年房龄的房产也依旧可以贷款，四线城市即便只有20年房龄的房产也可能被拒绝贷款。
    • 不过，在贷款比例上也偶有例外：2017年，一位济南的买房人，通过中介机构找到评估机构对其购买的二手房进行评估，成交价20万元的房产被评估到了35万元，他也因此可以只首付3万元，买下了那套房产。但这也是笔者知道的很少的市场特例，而且他很可能使用了违规的“阴阳合同”。
  • 风险
    • 二手房的主要风险在于交易过程中，中介和卖家可能会故意欺骗买方，隐瞒房产的不利因素，增大买方的识别成本，一旦没有仔细甄别，就可能掉入中介与卖家精心布好的陷阱中
• “满二唯一”VS “满五唯一”
  • 与新房只需缴纳契税、公共维修基金这两个大额税款不同，二手房需要缴纳的税费更多，而且不同状态的房产，缴纳税费的种类与比例也会有较大差异。“满二唯一”与“满五唯一”就是其中最重要的“分水岭”
  • “满二唯一”
    • “满二唯一”即自购买之日起（通常以契税完税发票上的日期开始计算，有的地方也以房产证登记日期计算)满二年且为个人在本市唯一住房。不过在二手房交易中，“满二”确实是影响增值税是否缴纳，以及缴纳多少的关键，而“唯一”则只是为了通顺的叫法，并没有实质含义。
    • 如果购买的二手房未满两年出售，卖方需要按照5%的征收率全额缴纳增值税，除此之外还要按照房产交易盈利部分的20%或者房款的1%缴纳个人所得税，买方也要缴纳契税(1%~3%)、公共维修基金（按平方米数收取）。如果购买的二手房满两年但不满五年出售，不需要缴纳增值税，但仍需缴纳个人所得税、契税、公共维修基金。
  • “满五唯一”
    • “满五唯一”即满五年且为唯一住房的意思。“满五”是指契税完税发票上的时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在本市内，登记在房屋权属登记系统里的只有一套房产，大部分城市是以家庭为单位的“唯一”。
    • 如果购买的二手房满五年，但不“唯一”，卖方不需要缴纳增值税，但需要缴纳个税，买方缴纳契税、公共维修基金。如果购买的二手房满五年且唯一，买方既不需要缴纳增值税，也不需要缴纳个人所得税，只需要买方缴纳契税与公共维修基金即可。
  • 不“满二满五”，延期过户如何保障自身权益
    • 虽然“满二唯一”与“满五唯一”省的都是卖方的钱，但在实际的房产交易中，这些费用也都是由买方承担。从税费的角度来看，“满五唯一”的住宅是交税最少的二手房。我国之所以会有此类政策，也是希望居民不要短期炒房，从而减少买房卖房的交易次数，维持房地产市场的价格稳定。
    • 但在实际二手房交易中，很多房产常常尚未满两年或尚未满五年，于是就会出现买卖双方延期过户的现象。在这种情况下，为了保障买房人的自身权益，可以进行三种公证：①房屋买卖公证；②强制执行公证；③委托公证。
    • 但是，在房屋买卖公证和强制执行公证下，卖房人出卖房屋，买房人只能事后追究责任。在委托公证下，买房人可以完成房产过户，但如果卖房人悄悄地把房子过户，买房人依然只能事后追责。
    • 想要彻底保障交易安全，可以做抵押登记，将房子抵押给买房人，再做一个委托公证，由买房人指定人员完成过户，这样就可以彻底保障交易安全，但其缺点是交易费用较高。
• 买“二手房”的流程与注意事项
  • 如何线上选房，决胜于干里之外
    • 在选房阶段，可以选择自食其力和求助中介两条路径，但首要任务是明确买房的大致区位，如果是以自住为主，就应尽量靠近工作场所；如果是以投资为主，就应尽量靠近地铁口和市中心。在自食其力的选房阶段，参考的网站包括但不限于：搜房、58同城、安居客、链家、贝壳、闲鱼、豆瓣小组。
    • 很多房产中介会伪装成房东在网上发布“假房源”，即价格明显低于其他房源的虚假信息。买房人看到价格如此低的房源就会联系这些中介，并去现场看房，而到了现场后，这些中介又会以“已卖出去”“涨价了”等各种理由，推荐给你价格更高的房源。此时，很多人会因“来都来了，不如去看看的心态”，而去看中介的其他房源，最终成了中介的客户。以下是在初期选房阶段的建议与策略。
  • 只看“真房源”，不给“假房源”留下机会
    • 目前，网络上展示房源的平台共有三类：以贝壳为主的线上引流线下，依靠线下收取中介费盈利的房源平台；以安居客、搜房网为主的通过点击与拨打电话收取费用，依靠端口费盈利的房源平台；以豆瓣小组、闲鱼为主的靠流量、融资、广告与其他业务盈利，暂时免费的房源平台。
    • 在这三类平台中，“真房源”最多的是第一类，“假房源”最多的是第三类。房地产相关信息，尤其是房源信息，并不是普通人每天都需要浏览的，但却对需要的人价值很大。因为房地产相关信息的这种特性，所以购房人应尽量选择可靠、真实的信息源。但这并不意味着买房人只能看某些平台的“真房源”，相反，各个平台上都会有若干“真房源”，比如安居客有“安选”房源，闲鱼类的开放平台也提供了“房东认证”功能。普通买房人在选房之初，也可以试着拨打那些免费平台上挂出来的房源电话，虽然概率极低，但也确实有是真房东的可能性。在拨通电话后，要向对方强调如下内容：
      • （1） 如果对方是房产中介伪装的房东，可要求对方立即承认，若到现场后你才识破，可拨打“12345”向平台方投诉其广告欺诈。
      • （2） (2)如果对方约定给你看的房源在你到了之后没有了，请转头就走，不要考虑任何其他房源。
      • （3） 做到以上两点，“假房源”大部分会被你辨别出来。我们在看房初期，可以以不放过任何一个平台，但也要尽量做到只看“真房源”，拒绝“假房源”。
  • 先选区域，再选中介，后选房源
    • 没有经验的买房人常常是在网上先看到某套房源，然后再打电话过去认于其识中介公司的某位经纪人，此经纪人再给他推荐某个片区，于是在经纪人推并去荐的特定片区内为数不多的房源中选择“心仪”的房产。
    • 各种有经验的买房人则相反：他会先根据自己的具体情况，判断适合购房的去看若干区域，然后再前往这些区域对应的房产中介线下门店。此时，无论接待初期他的经纪人是谁，他都直接要求与店长沟通，告知店长自己的需求、预算，让店长协助并叮嘱分配给他的经纪人为自己推荐合适的房源。
    • 在同一区域，有经验的买房人不会只选择一家中介公司，往往会选择2~3家不同的中介公司。在沟通的经纪人已经足够多后，他才会只看经纪人为自己推荐的房源，并在1~2周内，淘汰掉其中70%的经纪人，只留下2~3个最靠谱、最值得信赖的经纪人，继续帮助自己筛选房源，并将中介推荐的房源与自己看过的新房放在一起进行综合评估。
  • 缓慢决策，积累房源，严格筛选
    • 有的买房人在网上找到一套合适的房源后，就急忙约看房，看完后觉得比较满意，便不再去看其他房源。抑或看房两次或三次后便会停止寻找，并在仅有的三四套房源中敲定最终选项。
    • 其实，越是在开始的选房阶段，买房人越不应着急，并遵从看房“二八定律”，每浏览100套房源，只选择其中大概20套房源前去看房。在开始实地看房时，至少手中还要有10套相对满意的房源。而这10套房源，你也必须要了解它们的具体位置、户型、房龄、学区、单价、总价、物业这些关键的指标，才能达到真正实地看房的程度。很多时候，我们在没有搜集足够多的信息前，就匆忙进行了决策，这才是我们决策失败最关键的原因。
• 如何线下看房，练就“火眼金睛”
  • 二手房看房比新房要简单一些，按从另一个角度来看，也更难一些
  • “简单”体现在二手房都是现房，所见即所得，看到的是房子的“真实”状况，而且二手房不会有售楼处内的开盘、清盘时间节点，可以相对从容的安排时间。
  • “困难”体现在没有人为你进行细致的区域、楼盘与户型讲解，所有信息几乎只能靠自己搜集。你很难看出二手房的好坏，更没有一个叫“项目不利因素”的牌子。你很容易忽视、错过或被欺骗，忽视一些对购房决策而言非常重要的细节。
  • 注意查看物业、交通与配套
    • 被中介带看的买房人，最容易护士的就是物业、交通与配套等这些房间之外的内容。不是你不知道它们的重要性，往往是因为中介根本不给你时间让你仔细的去考察。
    • 既然中介不介绍，你完全可以自己来考察：在看房之前了解当天所看全部房源的具体位置，并在看房之前绕小区一周，查看物业、周边配套、交通情况。自己测算与地铁口的距离，与小区住户攀谈并了解物业状况。如果中介真的很“赶时间”，可以让他回去，然后再叫一个不赶时间的同事过来。请记住：你花钱是请中介，而不是花钱找领导，要主导与中介的时间，而不是被中介操纵自己的行动方式。
  • 不必过多在意房间装修情况
    • 房产小白看房时最关心的就是装修，但装修并不是重点。虽然同等条件下装修好的二手房确实加分，但看房过程中你需要着重查看的应该是只能通过现场查看才能了解的内容，这些内容包括但不限于：周边配套、商业繁荣程度、物业情况，以及房间有无遮挡、实际户型、采光、隔音、房间安静程度等情况。
    • 聪明的二手房卖房人，会预先与房内租客解约，空置房屋，并将所有家具清空，对房间进行重新粉刷装修，把一个20~30年房龄的“老、破、小”经过简单粉饰后变为“次新房”，从而把总房价上提十几万元。相比而言，装修差、但地段好的房子性价比更高，因为房东很“实在”，更容易让你砍价，未来你只需要重新花一笔钱对房间进行“豪装”，就可以省下20万~30万元，甚至40万元的房款。何乐而不为呢？
  • 看房选择下午，总时长超过20分钟
    • 之前有提到过房东与中介的套路：在晚上让买房人看房，这样就不易确认周边情况以及是否有遮挡、采光是否良好等重要因素。加之，中介不断催促干扰，就更不容易发现一些很重要的瑕疵与缺陷。
    • 因此，买房人要尽量与房东约一个下午的时间看房，如果房间光照不好、有遮挡，便能明显看出来。除此之外，看房之前可列一个清单，不确认完毕清单上的内容绝不离开房间，这个清单包括：户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、隔音、配送的家具、卖房人心理价位，以及周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
  • 确认房屋的实际使用面积、房本面积
    • 有的二手房虽然建筑面积是80平方米，但实际使用面积只有65平方米，而有的二手房，建筑面积是80平方米，实际使用面积也是80平方米，甚至有的二手房建筑面积是80平方米，但房主却会告诉你有180平方米的“使用空间”。
    • 这一切，都要在实地看房中确认，同时还应确认房屋是否有私搭乱建的部分，如果有，后期买到房产后会有被罚款、被拆除的风险，我们应告知原房主拆除并恢复原样，至少不能以私搭乱建的结构加价卖给自己。
    • 确认房屋真实状态，了解家具、家电赠送情况
      • 很多人认为二手房房屋质量的检查应该在收房阶段进行，实则不然。收房时所有钱款基本已经交给了卖房人，而且如果在签约时不注意，即便收房过程检查出很多房屋质量问题，卖房人也可以依据已经签署的合同不进行任何维修。
      • 相反，如果在看房阶段就对房间进行了详细查验，了解到房屋的各种瑕疵，既可以为接下来的砍价提供理由，也可以在签约阶段把相关内容写入合同，还可以简化收房阶段的二次查验。
      • 以下是在看房阶段需要确认的内容。
        • （1） 全部插座的使用状况：在看房时，建议随手带一个电笔，或者携带手机充电器和手机，以便将房间所有的插座都检查一次。
        • （2） 全部窗户的开合状况：即便房东会对房间进行简单装修，但因为门窗更换的成本高昂，且常常被买房人忽视，所以通常会保留原来的门窗。但对于买房人而言，如果门窗年久失修、无法开合，或者保暖、隔音、防盗性不足，在收房后则需要进行全部更换，这将是一笔非常大的开销，也应计入二手房的买房成本中。
        • （3） 上下水管、燃气管道的老旧程度：上下水管是二手房验房中最容易被忽视的内容，因为它们常常隐蔽在柜子或角落里。很多老旧小区的上下水管由于设计缺陷，无论如何修补卫生间里都会有很重的“腐臭味”。若是管道老旧，后期更换管线同样开销巨大，而且还可能因为种种原因无法更换，导致买房人在交付大笔购房款后，只能常年忍受难闻的气味。
        • （4） 房间内家具、家电的赠送情况：有时卖房人在卖房的同时会附赠很多的家具、家电，但即便在看房时家具、家电很多，也可能在收房时被房东一件不剩地搬走。与其在签约时就几件家具、家电与房东争论不休，倒不如在看房时就明确询问是否赠送以及条件。若赠送，则需要留心家具、家电的具体数目、型号、价格，以及自己是否真的需要。
  • 如何查看产权调查，确保万无一失
    • 看产权调查并不是一定要进行的步骤，但却是非常必要的内容。它的地位相当于查看新房中的“商品房预售许可证”，甚至比查看预售许可证更为重要。二手房之所以需要看产权调查，是因为二手房的情况复杂，中介或卖房者都可能为了自身利益而隐瞒乃至欺骗买房人。
    • 例如，明明没有“满二唯一”“满五唯一”的房产，却虚报时间，从而要由买房人代为缴纳很高的税费：房屋被法院、银行冻结，无法交易：卖方并非房屋产权证的所有人，只是租客或者亲友，根本无权处置房屋；房产为集体、军队、学校所属，无法交易等。
    • 最容易出问题的是房产的真实“处置人”，如果房产证上有两个或更多人，在后期签署合同时，就需要这些人同时出面签署，即便只是一个人，如果是婚后的共同财产，也需要夫妻二人同时在场。在过去房价快速上涨阶段，常常有房东撕毁协议，再高价转卖房屋的事情发生。而定金协议规定如果房东撕毁协议则需要支付双倍的定金罚款。此时，就会有房东以“房产共有人”不在场为由，也就是以夫妻中的一人不知情为理由，拒绝履行合约，并拒绝支付违约金。这就会让买房人非常被动：要么选择接受加价，要么只能要回原来的定金，再去买其他同样已经涨价的房屋。为了避免这样的厄运降临在自己头上，就需要买房人在签定金协议时，让“房屋所有权”拥有人全部到场，或者提交经过公证的委托书，而且现在科技这么发达，即便人不到场，通过在线视频于中介在场的情况下进行连线确认，也同样可以保证买房人后期的权利。
    • 调取产权调查
      • 看产调的方式并不复杂，但需要卖房者，即房屋所有权人才可以查看；卖房者带着身份证、房产地址、房屋不动产证或房产证，去当地的房产交易中心要求“拉产调”，几分钟过后，便可以看到产调的全部10项内容，你需要的只是卖房人出示这个清单。
      • 查看产权调查的费用，各地可能有微小差异，但一般在20元左右，请主动告知卖房人你会支付这笔“巨款”。产权调查上对买房人非常重要的信息包括：房屋状况、产权人信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记。即便房东愿意为你出示产权调查清单，也可能只展示部分内容，而故意不调取某些信息。因此，一定要明确告知对方，需要获得该房屋的“全部”可调取信息。
    • 查看房屋状况和产权人信息
      • 拿到产权调查单后，首先应当查看房屋状况和产权人信息：此处主要看房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和不动产证上的内容一样，里面的竣工日期需要特别留意，它会直接影响贷款的年限，而交契税的日期则会影响“满二唯一”“满五唯一”的划分。
      • 在产权调查单底部的打印日期同样需要看清楚，如果时间隔得太久，不是当天或者当周打印的，房屋的权利信息可能已经被房主变更过了，而变更过最坏的情况是房主可能“一房二卖”。
    • 查看土地信息
      • 我国的土地属于国家，普通居民只拥有使用权。但是，土地的性质也是有不同的，有的是划拨来的（免费给你），有的是出让来的（高价卖你），如果你要买的房产是划拨来的，那就证明这个房子有年岁了，在购买之前需要补缴土地出让金，土地出让金的数额可能从几百元到几万元不等，各地的标准不太相同，需要提前确认清楚。但在补缴之后，土地性质就变为出让，会从零开始计算使用年限。
    • 查看抵押状况信息
      • 在房屋交易之前，抵押状况一栏应该为空白，至少也应该是赎回完毕的状态。但是我们都知道，目前没有几个人不是贷款买房的，所以把房屋抵押给银行非常正常。买房人只需要告知房东，务必将房屋在正式签约前解除抵押即可
    • 查看限制状况信息
      • 限制状况分为：司法限制、行政限制、其他限制。在房地产行情好、经济行情好、自身经济状况好的时候，没有几个人愿意卖房。而那些愿意卖房的，很可能是自身财物状况出现了问题，如公司破产、欠下巨额债务或因违法犯罪导致房产被法院查封。在发现房屋已经被限制之后，无论房产多便宜，买房人都不能动心，因为此时卖房人根本没有对房产的处置权，必须要求对方等到解除限制之后，再继续与你沟通。
    • 查看租赁登记
      • 租赁登记虽然重要，但是很难在产权调查单上显示出来。因为目前即便房屋租赁出去了，也很少有人办理租赁登记。但在未来，随着“租金抵扣个税”政策的逐步落实，房屋租赁情况也会越来越清晰。
      • 那些黑心卖房人最常做的事情，就是找熟人拟定一份“租赁合同”，利用“买卖不破租赁”这个原则，签署长达20年的低价房屋租赁，让购房者即便买了房，但在20年内也无法入住，除非支付巨额的“违约金”或者解除原有的买房合同。
      • 如此一来，卖房人就可以把原本与购房者的交易取消，再高价转卖他人。对于这种状况，需要购房者在定金协议中进行约束，并通过提高违约金进行限制。
• 二手房如何砍价？
  • 与房主交流时，不要说买房的目的是投资，只说是自住
    • 当你说买房用于投资时，对方会怎么接话？当然会说这个房子太值了，现在正处于市场低谷，未来一定会各种上涨，总之，全部都是对卖房人有利的内容，因为要是不适合投资你也不会购买。
    • 但当你说买房是为了自住时，对方又会怎样反馈？“年轻人不容易，想找一套好一点的房子安稳过日子，但是手上的钱不多，对这个房子又很喜欢，真的想买下来，就是价格可不可以再降一点？”无论对方顺着自住角度说什么，我们都可以扯回“年轻人收入不高”这个点上，同时还可以借助年龄优势获得对方的“同情”。
  • 在砍价初期，尽量通过中介砍价
    • 在砍价的初期完全没有必要去见卖房人，一来浪费时间，二来作为一个普通的买房人，你的砍价能力也很难比中介更出色。毕竟砍价本身就是一个“零和博弈”，我砍下来的一定是你损失的。双方你来我往之间很容易用力过猛，然后不欢而散，这时就需要中介在中间互相调和。出色的中介，会在谈价的 过程中不断找寻可以砍价的理由，并努力让双方达成共识。有了这样一个专业的“和事佬”，也能降低购房者的买房难度。
  • 见房东时尽量找两个中介陪同
    • 中介很适合在双方砍价的初期充当中间调和的角色，但是买卖双方迟早都要一见。这次见面非同小可，因为很可能当天就要签约，也只有抱着这样的心态来砍价，才有“百尺竿头，再砍一次”的可能。但房东是很容易反悔的，该怎么办呢？此时可以找中介作证。砍到关键时刻双方僵住了又该怎么办？可以让中介来撮合。既然中介收了中介费，就要让中介去解决自己的困难。
    • 中介这个角色其实很拧巴，既是买方经纪人，又是卖方经纪人。收着买房人的钱，卖着卖房人的房。如果只有一个中介人员，很容易“拎不清”状况。让中介公司在签约时安排两个中介陪同，一个帮自己说话，当作买房经纪人：一个装作帮对方说话，充当卖方经纪人。但中介公司会听你的么？答案是会的。二手房买卖和新房营销不同，中介费的佣金并不会被一人独享，只要提前提出需求，中介公司大多会满足增加人手的要求。
  • 逐级释放底牌，无限接近对方底线
    • 与购买新房相同，在砍价时不要把所有的底牌和盘托出，否则后来就会很被动，这些底牌包括但不限于：交定金的时间、交首付的时间、全款到账的时间（商业贷款比公积金放款更快，公积金贷款中市管公积金比国管公积金放款更快，房东一般喜欢全款到账更快的类型)，以及自己的底价。
  • 以“持久战”砍价，以“闪电战”签约
    • 还记得之前提到的“损失厌恶”么？在这里还可继续应用。不断地和房东交流、谈心、砍价，给他介绍你的工作、家庭、经历、人生规划，让他成为跟你父母、兄弟一样了解你的人，让他在你身上耗费大量的时间精力，让他为了卖一套房从上午十点谈到下午六点，然后他自然就会希望把这个房子卖给你
    • 对于卖房人，没有完全的“底价”一说，只要对方认为“合理”就可以成交。你需要做的，就是不断给他提供理由，让对方相信这次交易是正确的、合理的。当对方给到足够优惠的条件后，比如400万元，送家具、家电，就要立刻让中介迅速准备合同，让对方现场与你签约，以此来锁定“胜利果实”
  • 在整个砍价过程中，找一个不在场的“决策者”
    • 在欲价过程中，一定会有若干次谈不下去的情况，一旦谈不下去，持久的沉默只会让交易崩溃。此时最好的办法是让中介在中间圆场，而除了圆场之外，在陷入僵局后也可以告诉对方，自己要和“爱人”或者“父母”交流，因为他们也是“决策者”，这样你没出面的家人充当黑脸，你则充当白脸，中介也充当白脸，就可以最大限度地让谈判在破裂的边缘不断突破对方的底价。
  • 与中介配合，车轮砍价
    • 这个技巧必须在得到中介支持的前提下才能使用，前文中我们提到中介卖房的一个技巧是：先给买房者看一个很差的，再看一个很好的，最后看个一般的，就非常容易成交。这类伎俩在买房时，同样可以试着对卖房人使用。
    • 与中介充分沟通，让对方在一周或某一段时间内不把这套房推荐给其他人，可以通过提前支付一定中介费或者发“大红包”的方式实现。然后，让中介不断地告之房东有一个客户看到房东报价的500万元后，想要430万元成交，希望和房东面谈，此时房东一定不干。第二天让中介继续告诉房东，另一个客户想要420万元成交，这时房东就会怀疑自己是否真的报价过高。接下来房东会询问中介经纪人房地产市场的环境如何，而中介已经与你协商好了，自然会说市场环境不好。最后，当你提出440万元并想要和房东面谈时，房东就会非常愿意与你见面。如此一来，在谈判开始之前，你就有了更多的谈判优势。