税法土地增值税

有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入；归纳为一下四个“不论”，只要有偿转让房地产，全部都计入。

城镇土地使用税法

• 概念
  • 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税
  • 有利于抑制房地产投机暴利行为，加强对房地产开发和交易的宏观调控
• 纳税义务人
  • 归纳为一下四个“不论”，只要有偿转让房地产，全部都计入
    • 不论是法人还是自然人
    • 不论经济性质
    • 不论内资还是外资，中国公民还是外籍人员
    • 不论是哪个部门
• 征税范围
  • 基本征税范围
    • 转让国有土地使用权
    • 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
    • 存量房地产的买卖
  • 土地增值税特殊征税范围的甄别
    • 房地产继承、赠与
      • 下列不属于征税范围
        • 赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人
        • 通过非盈利组织将房地产和土地使用权赠与教育等公益事业
    • 房地产的出租
    • 房地产的抵押
    • 房地产的交换
    • 合作建房行为
    • 房地产的代建行为
    • 房地产的重新评估增值
• 适用税率
  • 四级累进税率
    • 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除数
    • 1 不超过50%（含） 30% 0%
    • 2 超过50%小于100%（含）的部分 40% 5%
    • 3 超过100%小于200%（含）的部分 50% 15%
    • 4 超过200%的部分 60% 35%
    • “超过”是大于的部分不是大于等于。小于的部分含等于
    • 计算时，首先按照规定计算出增值额和扣除项目金额，然后用两者相除，得出结果查找适用税率，可以直接使用速算扣除数
    • 速算扣除数计算时，速算扣除的金额=扣除项目金额*扣除系数
• 应税收入确定
  • 货币收入
  • 实物收入
  • 其他收入
• 扣除项目金额确定
  • 增值额=应税收入-扣除项目金额
    • 更具税法标准以下可以扣除
      • 取得土地使用权所支付的金额
      • 房地产开发成本
      • 房地产开发费用
      • 与转让房地产有关的税金
      • 其他扣除项目
      • 旧房与其他建筑物评估价格
• 应纳税额的计算
  • 一般将纳税人转让房产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，作为增值额以下情况按评估价格计算
    • 隐瞒、虚报房地产成交价格
    • 提供的扣除项目金额不实
    • 转让房地产的价格低于评估价格，又无正当理由
  • 计算公式：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
• 税收优惠
  • 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。
  • 国家因建设需要，征用收回的房地产，免征土地增值税
  • 因城市搬迁、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的免征土地增值税
  • 对企事业单位社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的，且增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
• 征收管理
  • 纳税地点
    • 纳税人是法人，转让的房产地与机构所在地一致时，在办理的原管辖税务机关即可；不一致时，房地产坐落地所管辖的税务机关
    • 纳税人是自然人，转让的房地产与机构所在地一致时，在住所所在地的税务机关申报；不一致时，在办理过户手续的税务机关
  • 纳税申报
    • 土地增值税纳税人，在转让房地产合同签订后7日内，到房地产，所在地的税务机关纳税申报
    • 房地产开发企业由于开发建造房地产数量大，可以在税务机关审核同意后，按月或者按照税务机关提供的期限定期申报缴纳。定期申报方式确定后，1年内不得变更。