导图社区 【068】福建省物业管理条例2018第二章 _业主大会和业主委员会
《福建省物业管理条例》已由福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议于2018年9月30日通过，现予公布。本条例自2019年1月1日起施行。
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业主委员会
业主大会
首次业主大会筹备组
前期工作
物业管理区域的划分
组成：由物业管理区域内全体业主组成
申请条件1：一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。
申请条件2：建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。
申请条件3（选择）：十个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请。
时效：收到申请起30天
召集人：乡（镇）人民政府或者街道办事处代表担任
指定业主代表人
筹备组成员
业主，业主代表人数不低于总人数的50%
建设单位：已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。
乡（镇）人民政府或者街道办事处代表
村（居）民委员会代表
5人以上的单数
工作内容
第一步
公示：时间-筹备组成立之日起7日内；成员名单，时长不少于7天；在物业管理区醒目位置；其他：并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主
异议：业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府或者街道办事处协调解决。
要求物业管理材料：向建设单位或者物业服务企业要求提供物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹备工作所需资料。
自接到通知15日内
未能提供，由筹备组书面申请，经乡（镇）人民政府或者街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制。
第二步
1、确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程
2、草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程
3、确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则
4、确定业主委员会委员候选人产生办法
5、组织产生首届业主委员会委员候选人名单
6、做好召开业主大会首次会议的其他准备工作
公示：首次会议召开15日前
公示：时间-首次会议召开15日前；公示以上规定；在物业管理区醒目位置其他：并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主
经费
原则：根据管业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定
来源：业主自愿承担；建筑单位赞助；政府财政补助
业主（首次）大会
（首次）时间：筹备组组成之内起60日内
（首次和历次）议题一类
业主大会议事规则
议事方式
表决程序
业主委员会的组成、补选、任期、换届
明确业主委员会委员总数
业主监事会职责、议事规则和工作经费、监事的选举规则、资格、人数
专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
管理规约
全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务
规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务
对全体业主具有约束力的自主管理行为准则
可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施
内容
共有或者共用物业的使用、维护要求
物业管理区域内专项维修资金及其他各类公共费用的分担
业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点
全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则
住宅装饰装修工程质量和安全
物业管理争议的处理方式
违反管理规约应当承担的责任
业主委员会章程
选举业主委员会
选举业主委员会候补委员
业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内醒目位置予以公告。
选举业主监事会
从业主中选举3至5人
根据业主大会授权和管理规约规定，行使对业主委员会监督权
有权对业主委员会工作情况进行核查
发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正
监事会每届任期与业主委员会任期相同
共有和共同管理权力的重大事项
（历次）议题二类
专项维修资金筹集和使用方案
专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
改建、重建建筑物以及附属设施设备
投票
面积：专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算
业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
承租人：公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。
凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人
未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。
提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
会议形式多样化
集体讨论
按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议
也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议
采用电子信息技术或者书面征求意见
人数要求：有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
参加代表
数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
组织形式
定期会议
临时会议
经占总人数百分之二十以上业主提议
或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形
召集者：业主委员会
于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会
解散
业主委员会、业主监事会、物业服务企业、村（居）民委员会组成清算组，在乡（镇）人民政府或者街道办事处监督下，做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。
其他
自主管理物业
经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以实行自主管理物业
乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以帮助指导
权利
自主管理的执行机构
自主管理的内容、标准、期限
费用的标准和收取、使用办法
其他有关自主管理的内容
另外：电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护
未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织实施环境卫生、电梯的日常维护保养、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。
浮动主题
（首次）会议
时间：自选举日起三日内
人数要求：推选主人一个，副主任若干人
公示：推选结果应当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主
职责
1、执行业主大会的决定和决议
11、业主大会赋予的其他职责
3、代表业主与物业服务企业签订物业服务合同
4、调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系
5、督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用
2、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
7、就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼
8、根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户，并按照法律、法规以及国家和本省的有关规定使用和管理
9、审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请
10、定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况
6、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用
选举
基本情况
5人以上的单数（具体人数由筹备组按该物业管理区域内总户数的一定比例确定）
任期：业主委员会以其选举产生之日为成立日期，每届任期三至五年
候选人条件
1、具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利
2、具有完全民事行为能力
3、遵纪守法
4、遵守管理规约或者临时管理规约
5、与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系
6、法律、法规、规章规定的其他条件
其他：业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。
其他：鼓励在村（居）民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员
未选举委员
业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。
换届
时间：任期届满三个月前
场合：业主大会
换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。
原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求乡（镇）人民政府或者街道办事处督促移交
委员资格自动终止
1、不得在本区域内物业服务企业中任职或者兼职
违反本条例第二十七条第四款、第二十九条第二款、第三十二条规定，未按期移交有关文件资料、印章及其他财物，或者未按规定公示资产清查结果的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对原业主委员会相关责任人或者终止资格的原业主委员会委员处三千元以上一万元以下罚款，造成财物损坏或者灭失的由相关责任人依法承担相应的赔偿责任。
3、因物业转让、灭失等原因不再是业主的
4、因疾病等原因丧失民事行为能力的
5、被判处剥夺人身自由刑罚的
2、任期届满的
7、无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的
业主委员会委员有利用职务之便谋取不正当利益，以及其他损害业主共同利益，拒不履行委员职责，或者有违反法律、法规、管理规约等行为的，业主委员会在调查核实后应当责令其暂停履行职责，并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业主委员会不做处理决定的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以督促。
公告：当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主
自资格终止或者停止职务之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。
6、以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的
要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料
1、物业管理区域核定证明
建设单位或者物业服务企业已经提交业主大会首次会议筹备组的资料，由业主大会首次会议筹备组负责提供。
3、业主名册
4、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料
5、交付使用的共用设施设备的相关资料
2、房屋及建筑物面积清册
7、业主委员会办公用房配置证明
8、属全体业主共有的不动产清单
9、物业管理所需的其他资料
接到通知30日内提供
6、物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明
违反本条例第十一条第一款、第二十三条规定，建设单位或者物业服务企业未按要求提供或者移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹建工作所需资料的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
厦门市住房和城市建设局负责行政监管类www.fjbs.gov.cn
市国土资源与房产管理局办事服务类：低收入家庭提取住房公积金支付物业费
市城管局负责行政监管类
建立健全物业管理档案资料（可以委托档案保管机构保管）
时间：选举产生之日30日
部门：向所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案
提交材料
1、业主大会会议记录和会议决定
2、业主大会议事规则
3、管理规约
4、业主委员会章程
5、业主委员会委员基本情况
第三步
业主委员会符合非营利法人登记条件的，可以向物业所在地县（市、区）人民政府民政部门申请登记
常务会议
时间：季度至少召开一次
召集人：委员会主任
条件：经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的
公示：会议决议内容，会议后3日内，公示不少于15日，醒目位置，并移动通讯等方式告知全体业主。
业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支，也可以由业主分摊
业主委员会委员的补贴和酬金从业主大会和业主委员会工作经费中支出。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
监督管理
违反本条例第二十二条规定，业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程履行工作职责，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款，侵犯业主合法权益的，处一万元以上三万元以下罚款，情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。
业主大会和业主委员会
（福建省物业管理条例20180930，第二章P4-18）
