CPA 会计 第五章 投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。备战注册会计师考试，我们共同进步，共同努力，加油！！！

第五章 投资性房地产

• 第一节 投资性房地产的特征与范围
  • 1.定义
    • 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产 注意：可单独计量和出售
  • 2.范围
    • 已出租的土地使用权
      • 注意：计划出租，实际未出租的不在此类
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物
      • 注意： （1）企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物 （2）以经营租赁租入又租出的不属于 （3）持有待经营出租的建筑物（或在建的建筑物），只要管理当局（董事会/类似机构）做出正式决议表明经营出租（短期不再变化），即使未签协议，视为投资性房地产
    • 注意①： 若企业出租的建筑物，并提供了相关辅助服务，在协议中不重大的（如提供保安、维修等服务），应将其认定为投资性房地产
    • 注意②： 以下不属于投资性房地产： （1）自用房地产：如下 ①企业出租给本企业职工居住的房屋 ②企业拥有并自行经营的旅馆、饭店 ③企业自用的办公楼、生产车间厂房等 （2）作为存货的房地产 如果某项房地产，部分用于赚取租金或者资本增值，部分用以生产产品、提供劳务、或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，确认为投资性房地产；不能单独计量的，不确认为投资性房地产。
• 第二节 投资性房地产的确认和初始计量
  • 1.确认和初始计量
    • 确认
      • 同时满足两个条件
        • 与之相关的经济利益很可能流入企业
        • 成本能够可靠计量
      • 不同情形下的确认时点
        • （1）已出租的土地使用权、建筑物
          • 租赁期开始日
        • （2）对持有并准备增值后转让的土地使用权
          • 自用停止，准备增值后转让的日期
        • （3）持有以备经营出租的空闲建筑物或在建筑物
          • 董事会或类似机构作出书面决议的日期
    • 初始计量（以成本进行初始计量）
      • 外购
        • 实际成本：价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他支出
        • 注意：需在购入同时开始对外出租或者用于资本增值，确认为投资性房地产。 若自用一段时间后再对外出租或者用于资本增值的，应先确认为固定资产/无形资产，自租赁日或用于资本增值日起，转化为投资性房地产。
      • 自建
        • 实际成本：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 注意：建造过程中发生的非正常损失，计入当期损益，不计入生产成本。
      • 非投转投
        • 见“投资性房地产的转换和处置”部分
      • 疑问：部分出租自建房屋建筑物转入投资性房地产时候，是否应结转无形资产对应的土地使用权？ 答案：土地使用权按照建筑面积和对外出租建筑面积的比例进行分摊，将分摊的土地使用权价值一并转入到投资性房地产成本中。
  • 2.后续支出
    • （一）资本化的后续支出（计入成本）
      • 1.成本模式 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 2.公允价值模式 借：投资性房地产-在建 -公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产-成本
    • （二）费用化的后续支出
      • 计入当期损益（其他业务成本）
    • 注意： 1.投资性房地产在改扩建期间，不计提折旧和摊销。 2.日常维修费用通常计入其他业务成本。
• 第四节 投资性房地产的转换和处置
  • 1.转换
    • （一）转换形式和转换日
      • 转换形式
        • “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换
      • 转换日
        • “自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
          • 租赁期开始日或用于资本增值的日期
        • “空闲建筑物或在建建筑物”用于出租
          • 租赁期开始日为董事会或类似机构作出书面决议的日期
        • “投资性房地产”转换为“自用房地产”
          • 达到自用状态
        • “投资性房地产”转换为“存货”
          • 租赁期满，董事会或类似机构作出书面决议重新对外出售的日期
    • （二）会计处理
      • 1.成本模式
        • 投资性房地产
          • 按账面价值转换：投资性房地产↔投资性房地产
        • 固定资产和无形资产的转换
          • “固定资产”或“无形资产”科目↔“投资性房地产”科目
          • “累计折旧”或“累计摊销”科目↔“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目
          • “固定资产减值准备”或“无形资产减准备”科目↔“投资性房地产减值准备”科目
      • 2.公允价值模式
        • 非投→投 公允价值与账面价值差额计“公允价值变动损益”，贷方差额计“其他综合收益”
        • 投→非投 公允价值与账面价值差额计“公允价值变动损益”
  • 2.处置
    • （一）成本模式下
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • （二）公允价值模式下
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借方） 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 （或反之）
• 第三节 投资性房地产的后续计量 （企业只能采用一种模式计量）
  • 1.成本模式
    • 会计处理 1.计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
    • 注意： 折旧和摊销与固定资产/无形资产规定一致： 当期增加，当期不折旧，当期减少，当期仍折旧 当期增加，当期摊销，当期减少，当期停止摊销
  • 2.公允价值
    • （一）前提条件
      • 有证据表明，公允价值能够持续可靠取得
    • （二）会计处理
      • 1.公允价值上升 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 2.公允价值下降 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
    • 注意： 在公允价值下 不计提折旧或摊销，也不计提减值准备
  • 3.计量模式变更
    • 一旦确定，不可随意变更
    • 若变更：作为会计政策变更处理
      • 成本模式→公允价值模式 差额计入期初留存收益
        • 借：投资性房地产（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） （原投资性房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配-未分配利润（或借方） 盈余公积（或借方） 涉及递延所得税的，调整递延所得税负债（资产），对应留存收益
      • 公允价值模式←成本模式 不允许