导图社区 主力店、儿童、餐饮、零售招商实务
这是一篇关于主力店、儿童、餐饮、零售招商实务的思维导图
购物中心物业管理实务：包含第一部分：商业物业前期介入，第二部分：商业装修服务管理，第三部分：商业物业秩序维护中心的特色管理等等
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主力店、儿童、餐饮、零售招商实务
规划工作
规划步骤
市场调研
市场定位
动线布局
业态规划
明确定位
功能完整性
业态相关
品牌组合
工作要点
消费要求定规模
驱动需求定规划
价值需求定分布
业态需求定产品
调研要点
越年轻的顾客，餐饮比例大
年龄越大的顾客，生活必需品占比大
工作人群在服装上的消费占比略多于未成年人和60岁以上的顾客
规划要点
明确项目定位
工程技术条件
业态组合
业态规划三原则
业态规划原则
定位优先原则
体量与功能匹配
客群与功能匹配
业态的相关性
实现项目的最大利益
协调空间资源的约束
业态组合是恒动过程
招商工作
招商概念
市场调研，商业定位
业态规划，引进商家
一规划，统一招商
统一运营，统一管理
实现商业价值和运营收益
招商关注点
招什么？
招的时机？
招的渠道？
招商的方法
谁招？招谁？
为什么招？
招商内在逻辑
核心用户
主力客户
次主力客户
普通客户群
标准化流程
组建招商对象
确定招商对象
确定招商政策
招商资料准备
招商计划制定
基础信息梳理准备
项目位置
商圈界定
目标消费群
建筑特色
项目介绍
开发商介绍
招商联系
招商手册或H5
运营及营销推广方案
主力店招商
定义
在项目中 能主动吸引客流，吸引品牌入驻的店
特点：承租面积大，知名度高，品牌效应好，信誉好，集客
意义：吸引客流，品牌引领，支撑项目稳定发展
价值
巨大品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间
集客、品牌影响力、提升物业商业价值
吸引其他业态业种、促进投资回报，稳定后期运营
标准
高价值品牌，有市场号召力
能主动吸引人流，有强大的拉动力
较强抗风险和持续稳定经营能力（绝不会草率发生撤场行为）
常见业态品牌
超市
影院
快时尚
大型娱乐项目
零售综合店
合作条件
租赁
联营
租赁加联营取其高
案例
宜家
欧尚
金逸
苏宁易购
餐饮业态
注意事项
工程物业技术条件对接
落位动线端点，各层分布不同品类， 大型餐饮落位冷区动线末端或高楼层，拉动客流
以家庭消费餐饮品牌为主，商务、小众餐饮次之
品类布局要适宜
特点
承租面积大
聚集人流，提升人气
延长客户驻留时间
租金承受力相对较强
品类丰富，形式多样
分类
业态分类：正餐、简餐、快餐、休闲、外卖
菜系分类：中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、创意
档次分类：人均消费、经营历史、营业方案
客群分类：消费模式、性别、年龄、国籍
特性分类：体验性、附加功能性、会员制
作用
正餐：目的性强，吸引客流
简餐：延长逗留时间和带动人流
快餐：聚集、带动人流，业态互动
休闲饮品：增加商业气氛，延长逗留时间， 目的性约会场所
外卖：活跃人流，提升租金收益
选址及物业条件
好位置：国际知名品牌，聚人气，提档次
一般位置：国际新品牌，国内知名品牌，充沛氛围
高楼层，边位置：本土品牌、经营强租金低能吸引目的消费的，提人气
落位原则
业态分类（中式正餐、西式正餐、中式简餐、西式简餐、 中式快餐、西式快餐、休闲、外卖）
位置归类分ABC三级（楼层、人流方向、交通便达性、 门店展示性、环境优良性、停车便利性）
特征
业态特征
面积、位置需求
物业硬件需求（风、火、水、电）
人流带动性
装修周期
营业时间
承租能力、抽成比例
不同类型特点
投资主体
经营品种
资金实力
决策程序
关注重点
跟进注意
谈判要点
招商政策
类别
品牌列举
面积范围
租赁年限
免租期
招商算账
原料成本30-35%
人工成本15-17%
房租成本13-19%
材料损耗1.5%
能源损耗10-12%
税费5%
毛利25-30%
需考虑的问题
两大重点：业态分类、投资主体
考虑内容：餐饮业态作用价值、招商期间、投资主体
招商角度归纳：特征、需求、落位原则、成交规律
中式餐饮商家技术要求
建筑（面积、层高）、结构（柱距、荷载）、给排水、强弱电、 燃气（排烟）、暖通（新风、空调）、消防、其他（电梯、广告位）
西式餐饮技术要求
面积、层高、楼层、中央空调、燃气管道、排污、称重、给排水、供配电、租赁年限
条件谈判通行标准
一线西式快餐（面积80-300平米，期限8-15年，免租1-2月）
二线西式快餐（面积80-300平米，期限6-8+2年，免租1-1.5月）
中式快餐（80-200平米，3-5+2年，免租1-1.5月）
中餐/火锅/海鲜自助/美食广场（300-800及以上平米，3-8+2年，免租1.5-3月）
西餐、异域餐厅（200-500平米及以上，3-10年，免租1.5-2月）
案例：中关村食宝街
儿童业态
儿童教育（早教、培训、职业体验）
儿童零售（母婴、童装、童车、童鞋、图书、文具等）
儿童服务（儿童摄影、游泳、主题餐厅等）
儿童娱乐（儿童乐园、主题乐园、电玩等）
规划示意
5000平米，2或3层
儿童业态组合：教育75-80%；娱乐5-10%； 服务5%；零售5-10%
支持条件：人员2.5公里〉6万；5公里〉10万； 2.5公里幼儿园，小学〉5家，中学〉3家；0-14〉2万
平面布局：围合四方形，娱乐和零售在中间，教育分布四周
跨层（基础升级版） 10000平米，1-3层
儿童业态组合：教育45-60%；娱乐5-10%； 服务5%；零售5-10%；生活配套5-10%
支持条件：人员2.5公里〉12万；5公里〉20万； 2.5公里幼儿园，小学〉10家，中学〉6家；0-14〉4万
多层布局：垂直多层相邻同区域，中间扶梯链接； 一楼临街独立展示店具备餐饮物业条件
思路：从经济价值较弱区域或楼层开始，从三层开始横向或向下规划
租金判断分析
合作类型（租金、扣点、两者结合取高）
目标商户成本分析（装修成本800-4000；人工成本；租金成本）
考虑参考因素（预估合理招生人数150-300、客单价、回收周期、品牌度、 预估年收益、倒推商户承租能力、同类商户市场经营额及租金行情）
规划注意事项
政策类
产权及消防
办学许可政策
消防审批政策（300平米以上独立消防通道、面积楼层要求等）
楼层设置（一层以下及三层以上不能做儿童教育及儿童娱乐业态）
规划区域及铺位划分
经营布局（与家居融合）
铺位划分（面宽、进深、出口数、中厅背柜高度、设备房噪音规避）
方便直达（停车场直达、区域内动线流畅避免安全隐患）
硬件设施
卫生间（区域临近2个卫生间，远端铺位距卫生间小于50米； 规划低龄家庭卫生间；早教和美术业态区域内能接驳上下水；）
冷暖温度：冷暖供应符合商家要求
新风系统（早教、品牌英语、学科类、儿童水育、亲子游泳等 业态需要配置新风系统或预留合理路径及位置）
承重：水育、亲子游泳、水上乐园等业态对楼板 承重有要求；加固由商家自行承担
氛围布置：天地墙有儿童氛围打造， 明亮、色彩搭配鲜艳；地面铺地胶
谈判标准（儿童零售、儿童娱乐、 配套服务、儿童教育
细分品类
代表品牌
租赁标准
儿童零售（面积〉120平米，期限3.5+2年，免租1.5-2月； 80-120平米，期限2-3+2年，免租1.5-2月；面积〈80平米， 期限2-3年，免租1-1.5月
儿童娱乐及配套服务：100-300平米，2-3+2年，免租1-2月
儿童教育：500-1000平米，5-6+2年，2-3月； 300-500平米，3-5+2年，1.5-2月
心得体会
定位规划：适合商圈
选择合适品牌：门当户对
抓核心：娱乐和教育
重视运营：拉人气提客流
抓头部品牌：游乐早教招商先行
政策条件：当地教育审批和消防限制
分类及品牌
大中类
AB品牌
儿童培训与学科教育的共性差别
共性：收费较高、粘性大、周期长
差异：目的、形象、互动、年龄层、带动人群
主力品牌
案例分享（深圳万象天地）
零售业态
服装
精品
跨界零售
品牌的级次直接体现项目定位
提升项目丰富度、增加项目可逛性
随机购买性业态，需要大量客流支撑
需要展示度好的楼层及位置，承租能力强
发展历程
大零售阶段
实体零售，实现规模扩张
网上零售阶段
电子商务爆发
电商薄利阶段
显示零售红利消退
新零售阶段
线上线下融合
商务条件谈判通行标准
化妆、黄金珠宝、服饰
头部品牌
租赁面积范围
租赁期限
招商策略
了解品牌：背景、定位、客群、开店计划、面积等
了解项目：定位、业态规划、品牌组合
主力店先行：先知名再一般，先边厅后中岛
商务条件：固定租金和扣点租金取其高
品牌墙
