未来房地产趋势解读

结合了经济学家，原重庆市长黄奇帆的观点，详细整理了房地产的走势。文中解读了40年来房地产行业增长的因果线，拐点出现的必然性和转折方向，指明了房地产商的未来新常态，解释了房地产行业仍然会稳定的原因，阐述了房地产商破产重组的必要性和重组方法，最后回答了大家最关心的两个问题，房子还会接着大量建设吗？房价接下来会怎么样走？

未来房地产趋势的解读

• 1980年起势前
  • 住房需求极大：1980年中国1.8亿城市人口的人均住房面积只有5平方米
  • 经济极度萎靡不振：1980年整个中国的商业服务也就1000亿元的规模（2021年是160万亿）
  • 基于上述两个原因，中国房地产就是高度压缩的状态，一旦有外部条件就会爆炸式的发展
• 1980年的改革
  • 结合改革开放实施的机制
    • 促房地产发展的农村三条
      • 1、承包制让5亿种地的农民只要2亿就够了，3亿农民释放到沿海资源城市化建设
      • 2、户籍制度改革让农民可以到城里面工作了，户口管制取消
      • 3、在城里打工10年以上，就可以在各级城市相对落户，所以从1.8亿城镇人口变为了现在的9亿
    • 促房地产发展的城市三条
      • 1、城市有了土地批租制度，所以有了房地产商的前身
      • 2、公房变私房的改制，老百姓开始有了自己的产权，为交易创造了条件
      • 3、按揭贷款推出了，加速中国房地产市场产生的重要杠杆，促成交易
    • 政府搭建投融资平台
      • 1、搞开发区（工业开发区、城市开发区）
      • 2、旧城改造
  • 改革后的发展情况
    • 1990年中国一年以公建房为主的建筑面积为1000万平方米；2000年市场化以房地产商为主的建筑面积为1亿平方米；2010年以房地产商为主的建筑面积为10亿平方米；2017年以房地产商为主的建筑面积为17亿平方米；但直到2021年底仍然是17亿平方米，不再增长
• 目前出现的问题
  • 影响住房结构的拐点
    • 三个人口指标（不需反吐）
      • 1、共识性的觉得中国14亿人是天花板，接下来人口会减少
      • 2、城市化率已经到了65%，但却几乎等同了欧洲与美国的75%，原因是在于中国城市化率的统计中，实际上是把农村里面的年轻人和中年人给抽出来了，即使再有增长，最多再有5-6个点就到头了
      • 3、中国的老龄化在加速，2021年已经到21%了，2035年预计到35%以上，2060年左右可能50%，老年人越多，房子的需求越少，死亡率增高相反会退出很多房
    • 三个现状指标（积压巨大）
      • 1、截止2021年，一手房库存（房地产商建造好没有卖掉的房）为6亿平方米；老百姓购买后没住（或闲置、或投资）的占中国90年后新建房屋总面积（共300亿平方米）的20%，即60亿平方米的闲置房产，过去40年由于房价一直在增长，所以都不怕闲置和积压，但如果从现在开始房价不再呈现增长趋势，大量的积压库存就会造成新建房的需求大幅度萎缩
      • 2、2019年中国人均住房为48平方米，2020年已经达到50平方米，全世界发达国家就是50平方米的人均住房，所以这一项已经到达天花板
      • 3、从年度投资来看，2000年建筑面积是1亿平方米，一直到2017年的17亿，这17年里住房的建设量涨了16倍，二十年里翻了4翻，这也是天花板。因为2020年，中国以外的国家新建房就是20亿平方米，但中国就建了17亿，相当于中国以五分之一的人口占据了相当于二分之一的建筑量
    • 四个天花板指标（无法再增）
      • 囤房、囤地的天花板：中国的土地价格和房地产的平均价格二十年里几乎都是翻了4翻，这带来的后果就是所有房地产商都觉得几年翻一番的状况是持续的，他们都会囤房，哪怕卖不掉，过几年也会涨价、好卖，所以他们也不怕囤地、炒地。这是二十年趋势的温床给宠出来的，但现在已经严重超量了
      • 基础设施天花板：危旧房改造、旧城改造、基础设施建设等大部分也已经完成
      • 配套设施天花板：城市的学校、医院等建设已到头，以大学建设为例1980年我国大学生在校占地人均为10平方米，教育部后面订立了一个制度要求在校大学生在校占地人均要达到50平方米，目前中国3000多所大学的在校生人均50平方米已经完成
      • 房地产企业负债率天花板：房地产金融导致中国的房地产商负债率都接近90%，不可能再往上了吧，那就变成负资产了
  • 总结
    • 目前房地产出现的困境绝非是国家和政府的调控政策过头导致的，这种说法是不合理的，这是改革开放40年来的供需关系和演变共同来决定的。为什么大的房地产商在最近集中破产，是因为在过去几十年的扩张的时候在几年就翻番的势头下，它们高举债、高周转是可以循环的，但到现在如果继续一根筋的按照原有的逻辑来运营就肯定要破产
• 几个关心的问题
  • 1、房子的未来建设量会怎样：房地产设量逐年下降，不会突然骤减到位；房子是有折旧的，以全国550亿平方米的保有量计算，每年2%以内的折旧就是10平方米左右，不要去再建17亿、20亿平方米，这就形成的是可循环的持续状态。所以以折旧状态为平衡才是正常的
  • 2、房价会怎样：房价如果比照之前的增长方式，5年翻一番，这种增长是到头了，以后增长是区域性的没有到位的补涨，或是低于GDP的正常增长还是会持续的
• 房地产商的破产重组
  • 必要性
    • 政府对当下有困难的这些房地产商，不应该只是简单地去救，一旦房地产商崩盘，它的债务实际上就进入了破产重整的保全，它的资产不是房地产商的，是债权人的（包括银行、非银行、按揭人、购房人、施工队），简单破产就会造成社会震荡，要软着陆就要需要用重组的办法
  • 重组的办法
    • 1、大型的房地产商自救，壮士断腕，自我重组，保存最主要的一个机体，不要使得整体瘫痪
    • 2、优势的，没有出问题的房地产商去收购和兼并出问题的房地产商，包括但不限于土地资产和房产资产，只要是优质的资产都可以根据自身的实际情况去收购
    • 3、国有资本运营公司也可以出资本金成为战略投资者入股到优势的房地产公司去收购和兼并
    • 4、地方政府也可以拿出一部分钱把过去10年、5年批租给房地产商的地根据市场行情打折回购
    • 5、政府也可以回购一部分房地产商库存的房屋，其中中低端的可以成为保障房，中高端的成为人才房
  • 总结
    • 国家需要五管旗下去稳住房地产商的破产困局，基于此目的，国家可以站得再高一点，可以发专项债或专门的贷款，这种债务不放在三条房地产红线里面，算提完循环来帮助房地产重组平稳落地、软着陆。
• 房地产行业仍然会稳定的原因
  • 1、房地产仍然是支柱产业，差不多占GDP的5%——10%的分量需要稳定，它的波动会影响到上下区间高达20%的GDP波动，因此需要稳定
  • 2、房地产也是民生产业，中国老百姓的资产60%是房产，从民生稳定的角度来看，房地产行业也需要稳定
  • 3、房地产是半金融行业，按揭贷款、开发贷款涉及到金融机构的系统性安全，需要稳定
  • 4、房地产行业还关系到大量的供应链上的龙头企业、设计工业、消费、服务等行业，所以从行业稳定来说需要稳定
  • 总结：追求房地产行业的稳定，不大起大落，就是要限制土地价格、房产价格以及建设量的炒作翻番。
• 未来房地产商的新常态
  • 1、房地产商的负债率必须向下调整：发达国家的经验，所有房地产商的负债率没有超过50%的，香港的房地产商全部的负债率不超过40%（目前我国已经提出房地产商的负债率降到70%以下，为什么只提70%，是因为现在太高了，都到了90%左右，需要循序渐进的实现，所以国家会慢慢地推进房地产商负债率的持续下调）
  • 2、囤地、囤房的状态会收敛：地、房的库存量会根据市场的需求机构性的调整到位，以后的开发也会根据市场需求实事求是的来执行，不再会无节制冒进
  • 3、房地厂商跨界的现象会消失：几十年来因为利润巨大，房地产商在搞地产之余还会参加到金融、制造、服务等各种行业中，未来利润会下降，存活和竞争也会越来越激烈，会慢慢回到术业有专攻的路线上来
  • 4、房地产商乱设立子公司现象会消失：目前中国房地产公司有独立法人的数目是9万个，我们才9亿城市人口，相当于10000人就有一个独立法人的房地产公司，整个美国的独立法人的房地产公司只有不到500个，我们的开发商已经比全世界其它国家加起来的数字还要多，所以接下来注销、倒闭、转行会是新常态
  • 5、造房、卖房快速周转现象会消失：以后会出现造50万平方米，其中25万平方米卖掉，剩下的25万平方米是租赁房，会变成商租、长租公寓销售。为什么会这样，因为这样会使负债率下降，租赁的租金可以去发ABS（资产支持证券化）债券，也叫REITS（房地产信托投资基金），REITS债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一 半的资本，然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半资本，反而有效降低负债率，达到另一个均衡
  • 总结：趋势已定，既然是如此就不要担心这一次的房地产阵痛，这恰恰是中国房地产发展到了这一步必然带来的一个拐点，拐点过后才是房地产商良性循环的开始，而新的开始将不仅仅是靠政府的约束，政府约束将只是一个导向，只有阵痛才能让房地产商的行为彻底转过弯来