物权法律制度

注册会计师经济法第三章物权法律制度笔记，主要包括物权法律制度概述、物权变动、所有权、用益物权、担保物权等内容。

物权法律制度

• 基本概念
  • 物
    • 有体、可支配、独立于人的身体之外
  • 物的种类
    • 限制流通物：药品、文物、黄金
    • 不动产：土地、海域以及房屋、林木等地上定着物
    • 特殊动产：车辆、船舶、航空器等具有强制行政登记要求的动产
    • 消费物：金钱
    • 不可分物：牛、汽车
    • 主从物
    • 原物与孳息物
  • 物权
    • 物权与债权的区别
      • 物权具有支配性，而债权属于请求权
      • 物权具有排他性，而债权具有兼容性
      • 物权属于绝对权，而债权属于相对权
    • 物权的种类
      • 自物权
        • 完全物权，自己能做主的物权
          • 所有权（占有、使用、收益、处分，四项权能）
            • 独立物权
      • 他物权
        • 限制物权
          • 用益物权
            • 土地承包经营权
              • 登记对抗善意第三人，合同生效时设立
            • 建设用地使用权
              • 登记设立
            • 宅基地使用权
              • 登记对抗善意第三人，合同生效设立
            • 居住权（新增）
              • 登记设立
            • 独立物权
            • 地役权
              • 合同生效时设立，登记对抗善意第三人
              • 从物权
          • 担保物权
            • 抵押权
            • 质权
            • 留置权
            • 从物权
  • 物权法律制度的基本原则
    • 物权法定、物权客体特定原则、物权公示原则
• 物权变动
  • 物权变动的含义与形态
    • 形态
      • 取得
        • 原始取得、继受取得
      • 变更
      • 消灭
  • 第2单元 非基于法律行为的物权变动
    • 三类
      • 基于事实行为
        • 因合法建造、拆除房屋等事实行为，自行为成就时发生效力
      • 基于法律规定
        • 自继承开始时发生效力
      • 基于公法行为
        • 文书决定生效时发生效力
    • 不需要公示，但再处分不动产物权时，需要登记
    • 动产所有权的特殊取得方式（60页）
      • 先占
        • 无主动产
      • 拾得遗失物
        • 遗失物通过转让被他人占用的
          • 权利人有权要求无处分权人赔偿
          • 自知道或者应当知道受让人之日起2年内请求返还原物
          • 受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物应当支付受让人所付的费用，支付后有权向无处分权人追偿
      • 添附
        • 附和
        • 混合
        • 加工
  • 基于法律行为的物权变动
    • 有权处分
      • 第三章元 动产
        • 动产物权：所有权、抵押、质押、留置权
        • 动产物权变动的基本规则
          • 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外
          • 动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人
          • 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人
        • 动产交付的种类
          • 现实交付
          • 交付替代
            • 简易交付
              • 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力
            • 指示交付
              • 第三人占有该动产的
            • 占有改定
              • 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的
        • 动产物权登记制度（补充内容）
          • 中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统
        • 一动产多卖
          • 同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效
          • 所有权
            • 普通动产
              • 交付＞付款＞合同成立
            • 特殊动产
              • 交付＞登记＞合同成立
          • 卖方向其他买方承担违约责任
      • 第四章元 不动产
        • 不动产物权变动的基本原则（主）
          • 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力
          • 不以登记为生效要件的不动产物权
            • 土地承包经营权、地役权
            • 土地经营权抵押——登记对抗
          • 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力
          • 不动产物权登记制度（国土资源主管部门负责指导）
            • 权利登记
              • 按标的权利类型分
                • 所有权登记
                • 用益物权登记
                • 担保物权登记
              • 按权力变动形态分
                • 首次登记
                • 变更登记
                • 转移登记
                • 注销登记
            • 其他登记
              • 更正登记
              • 异议登记
              • 预告登记
                • 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
    • 第五单元 无权处分与善意取得
      • 无权处分
        • 物权行为
          • 效力待定
            • 真权利人追认
            • 处分人取得处分权
            • 转为有效
              • 继受取得
            • 是否牵扯善意取得制度？
              • 受让人受让该不动产或者动产时是善意的
                • 时点
                  • 不动产：登记时为受让时
                  • 动产：交付时为受让时
                    • 交付方式不包括占有改定
                • 知道且不应该知道
                  • 交易的对象、时机、场所等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失
                  • 不动产、特殊动产
                    • 登记簿上存在有效的异议登记
                    • 预告登记有效期内且未经预告登记的权利人同意
                    • 记载了司法机关的限制
                    • 知道记载错误或知道他人已经依法享有
                    • 不应该认定为“不知道且不应该知道”
              • 以合理的价格转让
                • 若交易价格明显低于市场价格，该怀疑不怀疑，不作为善意取得
              • 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
                • 特殊动产：交付就完成善意取得的交付条件
              • 善意取得制度参照适用其他物权
              • 善意取得是原始取得，与原权利人的意志无关
        • 债权行为
          • 无权处分不影响合同效力
• 第6单元 所有权
  • 概述
    • 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利
  • 法定分类
    • 国家所有权、集体所有权、私人所有权
  • 共有制度
    • 共有形态的推定
      • 没有约定，双方有家庭关系，推定为共同共有
      • 没有家庭关系，推定为按份共有
        • 共有份额的推定
          • 没有出资额的，等额享有
    • 共有的内、外部关系
      • • 优先购买权
          • 同等条件下
          • 仅限于外部转让，内部转让没有优先购买权
          • 行使期间
            • 有约定，按约定
            • 无约定或约定不明确
              • 有同等条件通知的
                • 不短于15日的通知载明期间
                • 未载明或短于15日的，按照15日执行
              • 转让人未通知同等条件的
                • 知道或应当知道同等条件的+15天
                • 无法确定同等条件的，共有份额权属转移之日+6个月
          • 数人主张优先购买权
            • 按照转让时各自份额比例行使
          • 不具备排他的物权效力，是债权
            • 以不尊重优先购买权要求撤销或认定合同无效的，不予支持
    • 处分
    • 共有物的分割
• 第7单元 建设用地使用权
  • 国有建设用地使用权
    • 出让取得
      • 居住70年、工业用地50年、科教文卫50年、旅游娱乐商业40年，综合其他50年
    • 划拨取得
      • 没有使用期限的限制
    • 创设取得——一级市场
    • 转让取得
    • 建设用地使用权自登记时设立
  • 集体建设用地使用权
    • 乡镇村公共设施、公益事业建设用地使用权
    • 乡镇村企业建设用地使用权
    • 集体经营性建设用地使用权
      • 可以出让、出租交由他人使用，但需要三分之二以上规定
      • 通过出让方式取得的，可以流转，参照国有建设用地使用权处理
    • 农田
      • 永久基本农田转为建设用地的，需要国务院批准
• 担保物权
  • 第8单元 抵押权
    • 概念以及特性
      • 债务人或者第三人（抵押人）不转移财产（抵押物）的占有，将该财产抵押给债权人（抵押权人）
      • 特性
        • 从属性
        • 权力行使的附条件性
        • 优先受偿
          • 押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价（仅适用于协商的情况）或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
          • 流押条款
            • 抵押权人在债务履行期间届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产直接归债权人所有的，只能依法就抵押财产首先受偿。
        • 不可分性
          • 主债务被分割或者部分转移时，债务人自己提供物的担保的，债权人仍有权以担保物担保全部债务履行，但是，如果物的担保由第三人提供，担保人对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任
    • 抵押财产
      • 能否用于抵押
        • 抵押财产
      • 抵押财产范围
        • 以建设用地使用权抵押
          • 房地一体原则
          • 新增、续建问题
            • 担保合同约定主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物的，不予支持
        • 浮动抵押
          • 主体
            • 个体工商户、农业生产经营者、企业
          • 将现有的以及将有的原材料、半成品等
        • 抵押物的从物
          • 从物产生于抵押权设立之前，抵押权效力及于从物
          • 从物产生于抵押权设立之后，抵押权效力不及于从物
            • 但处分时可以一并处分
        • 物上代位性
          • 代位物特定化，物权可以继续存续
        • 添附
    • 抵押权
      • 抵押权的设定
        • 抵押合同
          • 抵押登记并非抵押合同的生效要件
          • 不影响合同效力因素
            • 无权处分，参照善意取得处理
            • 涉及流转受限财产
              • 关键看限制措施是否已经解除
            • 涉及违法建筑物
              • 违法建筑物抵押，抵押合同无效
              • 违法建设用地使用权抵押，不得以存在违法建筑物为理由主张合同无效
            • 划拨建设用地
              • 抵押权实现后的资金优先补缴出让金
        • 抵押登记
          • 登记生效
            • 建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物
          • 登记对抗
            • 动产
              • 即使已经登记，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人
            • 土地经营权
          • 未办理登记手续的处理（合同有效）
            • 不可抗力免责，有代位物的，在代位物价值范围内赔偿
            • 可归责于抵押人，赔偿不超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围
      • 抵押权所担保的债权范围
        • 包括各项利息、费用，全额担保。有约定从其约定
      • 抵押权的顺位
        • 登记＞未登记
          • 均未登记，比例分配
          • 均登记，按照时间顺序
      • 抵押权人的主要权利
      • 抵押人的主要权利
        • 抵押物的转让
        • 出租抵押财产
          • 已出租财产用于抵押
            • 原租赁关系不受该抵押权的影响
          • 先抵押后出租
            • 抵押不转移抵押物的占有，已抵押财产可以用于出租
            • 已经登记的抵押权＞在后的租赁权
            • 没有登记的抵押权＜已转移占有且承租人善意的租赁权
      • 动产抵押的特殊规定（新增）
        • 保全措施、执行措施＞未登记的动产抵押权
        • 未登记的动产抵押权不界定为别除权
        • 动产抵押权人的超级优先权
          • 担保的是设备的购买款项
          • 10天内办理抵押登记
          • 仅仅落后于留置权人
      • 最高额抵押
  • 第9单元 质权与留置权
    • 质权
      • 质权的设定
        • 质押合同是诺成合同，不以交付或登记为生效要件
        • 动产质权自出质人交付质押财产时设立
        • 权利质押
    • 留置权
      • 成立条件
        • 债权人合法占有债务人之动产
        • 债权已届清偿期
        • 留置的动产应该与债权属于同一个法律关系，但企业之间留置的除外
          • 不属于持续经营中发生的债权
          • 留置第三人的动产，仍需属于同一法律关系
          • 特殊情况
      • 民事留置VS商事留置
  • 抵押权、质权与留置权的效力等级
    • 同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿
    • 同一动产上既设定抵押权又设定质权的，拍卖、变卖财产所得价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序

抵押财产

• 最常见的抵押财产
  • 房
    • 建筑物和其他土地附着物可以用于抵押
  • 地
    • 土地所有权（无论是国有的还是集体的），不得用于抵押
    • 国有建设用地使用权可以用于抵押
    • 集体土地
• 集体土地
  • 住的
    • 宅基地使用权不得用于抵押
  • 农用的
    • 荒地等
      • 自留地、自留山使用权不得用于抵押
      • 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权
    • 好地，家庭承包
      • 土地承包经营权不得直接用于抵押
        • 承包权具有身份性，不得用于抵押
      • 土地经营权可以用于抵押
        • 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股、或者其他方式向他人流转土地经营权
  • 建设用地
    • 乡镇、村企业建设用地使用权
      • 不得单独抵押
      • 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押
    • 集体经营性建设用地可以用于抵押，除非另有约定
• 其他可以用于抵押的财产
  • 海域使用权
  • 生产设备、原材料、半成品、产品
    • 特定的
    • 打包进行浮动抵押
  • 正在建造的建筑物（登记生效）、船舶、航空器（登记对抗）
  • 交通运输工具
  • 未禁止抵押的其他财产，采矿权、捕捞权
• 不得用于抵押的
  • 非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
  • 有争议的财产
  • 依法被查封、扣押、监管，禁止流通物

抵押期间抵押物的转让

• 转让方是否构成无权处分以及转让合同效力
  • 不存在“禁转”约定
    • 不构成无权处分，转让合同有效
  • 存在“禁转”约定（不论登记与否）
    • 构成无权处分，但转让合同依然有效
• 受让人能否取得物权以及抵押权能否追及
  • 不存在“禁转”约定
    • 登记生效的抵押权
      • 抵押权已登记
        • 受让人取得“带押物”
      • 抵押权未登记
        • 抵押权未设立，受让人取得“不带押物”
    • 登记对抗的抵押权（主要针对动产抵押）
      • 抵押权已登记
        • 一般受让人取得“带押物”
        • 正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人取得“不带押物”
      • 抵押权未登记
        • 受让人知道或者应当知道已订立抵押合同：取得“带押物”
        • 受让人不知道也不应当知道已订立抵押合同：取得“不带押物”
  • 存在“禁转”约定
    • 登记生效的抵押权
      • 抵押权已登记
        • “禁转”已登记
          • 受让人不能取得物权
        • “禁转”未登记
          • 受让人取得“带押物”
      • 抵押权未登记
        • 抵押权未设立，受让人取得“不带押物”
    • 登记对抗的抵押权（主要针对动产抵押）
      • 抵押权已登记
        • “禁转”已登记
          • 受让人不能取得物权
        • “禁转”未登记
          • 一般受让人取得“带押物”
          • 正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人取得“不带押物”
      • 抵押权未登记（“禁转”无处登记）
        • 受让人知道或者应当知道已订立抵押合同：取得“带押物”
        • 受让人不知道也不应当知道已订立抵押合同：取得“不带押物”
• 规律
  • 取得不带押物
    • 抵押权未设立
    • 受让人不知道且不应当知道抵押权的存在
  • 取得带押物
    • 受让人应当知道抵押权的存在，但不知道且不应当知道“禁转”约定的存在
  • 不得取得物权
    • 禁转已登记，受让人应当知道抵押权及禁转约定的存在