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二中院：[(2021)沪02民终11911号] 酒吧行业，一审为嘉定法院
2018.6.26
签订合同，交付使用
合同期间：2018.7.7-2020.7.6
免租期：45天
基本月租：11,893元
租金支付周期：2个月 二个月中的第一个月的5个工作日前向甲方预付
违约责任
吐免租期使用费
没收履约、装修两项保证金
以6倍月租计违约金
支付保证金
履约保证金26,438元
装修恢复保证金17,378元
2020.2.28
欠租，应支付2020年2月22日至4月22日始租金
2020.5.25
向租户发函
2020.5.26前支付欠租23,786元
2020.6.2
断电
2020.7.2
加锁
2020.7.7
合同届满
法院认为断水锁门是催讨救济手段，非行使合同解除权，合同因届满而解除
2021.6.8
一审立案
出租人诉请
按毛坯状返还房屋
被告支付2020年2月22日至2020年7月6日租金
2020年7月7日起按照0.05%日利率计算至实际支付完毕之日的滞纳金
被告支付自2020年7月7日计算至房屋实际返还之日止占用费
被告支付违约金（含吐还免租期使用费）
2021.8.4
开庭
法庭释明应尽快交接房屋
2021.8.9
双方配合办理搬离手续
2021.8.26
办妥房屋返还手续
2021.9.18
一审判决
租金
因疫情酌减1个月
支付2020.2.22欠租起至6.1断电前租金：27,354
支付2020.6.2日至7.1断电期间影响使用酌减为：6k
2020.7.2至7.6合同届满因锁门无法使用无需支付
滞纳金
酌定支付2020年7月7日至同年11月27日滞纳金1,700元
2020年11月28日起租户抵扣履约保证金后支付，标准由日0.05%酌减为0.03%
保证金
履约保证金：应于2020.11.27前退还（租户2020.10.27完成注册地址搬迁，合同约定搬迁后一个月内退还）
装修恢复原状保证金：因2021.8.26按原状返回房屋而退回
免租期租金
驳回
解约违约金
占用费
2020年7月7日合同届满至2021年8月3日期间驳回（因房屋处于出租人控制而无需支付）
按租金标准支付：2021年8月4日至同年8月26日期间腾退期间
小思考： 一、租金支付日在疫情前一个月，租户逾期的： 1、会判违约责任但酌减，可能体现为支付擅自退租违约金或逾期滞纳金、如案例2、3、5，但3个案例中只有2闵行法院判决保证金不退（可能因为违约金酌减幅度太大适当平衡出租人利益？），其他两个都用押金抵扣 2、合同解除主动权在出租人手里，正式函告解除的，接触时间在函件送达时，起诉解除的，在诉状副本送达时 二、支付日在疫情期间的，对出租人来说， 1、应注意催缴手段不能视租户完全丧失房屋适用权，如换锁锁门，否则可能无法主张到对应期间的租金/占用费 2、若租户在疫情期间提出退租，出租人不能松口答应，至少要等复产后的下一个支付日后，如案例4出租人在解封当月宣布因租户疫情期间租金逾期而合同解除，被认定为合意解除，失去擅自退租违约金
一中院[(2021)沪01民终6491号] 一审为浦东法院
2016年10月11日
签订合同
租期：2016年11月1日至2019年10月31日
月租金：5万
支付周期：每个月15日支付下个月租金
2019年10月31日
合同到期
未再签订书面合同
实际继续租用并支付部分费用
2020年1月7日
付清2019年租金
本应于2019年12月15日2020年1月租金
2020年4月5日
向被告租户发函
2020年5月6日起正式解除双方不定期合同
被告应于2020年5月6日交还房屋，缴清欠款
如未按期搬离视为放弃屋内物品所有权
2020年4月10日
向租户发通知书
合同于2020年5月6日解除
收到该通知3个工作日内支付2020年1-4月租金
竞标中同等条件下享有优先租赁权
2020年4月24日
再次向被告发函重申
2020年5月18日
原告再再次发函
2020年8月18日
确认合同2020年5月6日解除
返还房屋
支付2020年1月1日至2020年5月6日期间的租金
支付违约金
2020年租金逾期的违约金
2019年租金逾期的违约金
逾期交房违约金
按月租标准支付2020年5月6日至实际返还之日的使用费
支付物业费
2021年1月28日
健身行业受疫情影响深，减按50%支付，从押金中抵扣
合同解除
承租人未尽到承担对次承租人的清退义务
故应按月租标准支付
违约金
2019租金逾期违约金，由日千分之一酌减为按日万分之三支付
2020年1月1日至2020年5月6日的租金逾期违约金由日千分之一酌减为按日万分之三，基数应减去因疫情减免部分
驳回，因占用费已覆盖损失
物业费
次承租人至开庭前仍在使用，故2020年5月后仍应缴纳
押金
退回抵扣
一中院[(2021)沪01民终876号] 一审为浦东法院
2018年8月22日
合同期间：2018年8月22日起至2022年8月21日
交租周期：每月15日支付下2个月
免租期：18天
保证金：2个月租金
2020年1月24日
主观部门通知培训行业暂缓开展线下服务
2020年2月20日
租户向出租人发函申请减租
2020年2月27日
出租人回函无法免租， 可逾期15日支付本期租金
2020年3月15日
未按期支付2020年3月26日起租金
2020年3月29日
租户再次向发函申请减租
2020年4月21日
租户发送退租申请
要求退还已交租金、物业费、押金
2020年4月26日
出租人在涉案房屋上贴通知
合同已因租户违约解除
限2020年4月26日之前搬离房屋，返还费用
2020年4月30日
租户搬离
2020年7月21日、
租户诉请
向原告返还2020年1月26日至2020年3月25日的租金
返还押金
2020年8月11日
出租人反诉
确认双方合同于2020年4月26日解除
支付2020年3月26日至2020年4月30日租金及滞纳金
支付物业费及滞纳金
支付免租期租金
支付解约违约金
支付律师费
支付恢复原状损失和垃圾搬运费
2020年11月4日
系2020年4月26日合意解除
受疫情影响未能按时支付租金的，出租人不得以违约为由行使解除权， 2020年4月26日的解约通知不发生解除合同的效力
租户不再支付2020年3月26日至2020年4月30日期间的租金、占用费
已付的2020年1月26日至2020年3月25日期间的租金则不再予以退还
物业费及租金和物业费逾期的滞纳金
物业费应支付
两项滞纳金均驳回
驳回解约违约金
免租期损失
律师费
一中院：[(2021)沪01民终2631号] 一审为松江法院
2018年7月12日
租期：自2019年5月6日至2021年5月5日止
月租金：12,775元
支付周期：提前5天支付下两个月
保证金：30660元
2020年1月1日
支付2020年1月租金物业费
本应一次支付两个月租金，故 欠缴2020年2月6日后租金物业费
2020年5月6日
支付欠缴租金及物业费
若未按时清偿将解除合同断水断电 并起诉要求承担违约责任
实际因无法联系而被退回
2020年8月5日
解除合同，返还房屋
支付2020年1月6日至8月5日租金89,425元
按双倍月租标准支付2020年8月6日至实际返还之日止占用费
支付滞纳金
支付律师费11,971元
唯一股东兼法人代表承担连带责任
2020年10月26日
一审开庭
被告放弃房内物品，同意原告收回房屋
原告同意，并撤回返还房屋的诉请
一审法院认为：被告仅支付租金至2020年1月，被告2月减租申请未经原告同意，故被告仍构成逾期未付租金。原告根据租赁合同约定，可以行使解除权。然原告虽于律师函中表述若被告未及时清偿债务将解除租赁合同，但并未在起诉前明确作出解除租赁合同的意思表示，故以诉状副本的送达时间2020年9月11日为解除时间。
2020年11月30日
解除合同
2020年9月11日诉状副本送达之日解除，二审维持理由：
律师函行文确有解除之意，但因未有效送达而未能行使解除权
被告称2020年7月即向原告表明放弃屋内物品，应视为已返还的抗辩因无证据不予采纳（合同约定合同解除后，未搬离的物品视为放弃，原告有权随意处置。）
违约金、滞纳金
因租金逾期导致解除，考虑疫情由两个月租金&滞纳金基数酌减为1个月租金
租金&使用费
因疫情酌定被告减按80%标准支付2020年1月6日起至2020年10月26日期间租金及使用费102,200元，抵扣保证金后支付
二审认为有失公平， 应减按50%支付
被告所处轮滑培训行业6月2日才被允许恢复，受疫情影响更严重
原告无沟通诚意，不回复减免申请，明知被告已不在涉案房屋内经营仍发函至改地址，函被退回后亦未通过其他方式催缴或表明解除，拖至当年8月才起诉
连带责任
唯一股东兼法人代表应连带
一中院：[(2021)沪01民终10334号] 一审为闵行法院
2016年10月12日
合同期间：2016年11月10日至2021年11月9日
租金支付方式：每月20日前向支付下月
2017年9月29日
双方签订补充协议
优惠免除部分租金，管理费
2019年1月9日
2019年12月20日
欠租，应支付2020年1月的租金管理费等59,126.51
2020年2月8日
付款40,000元
2020年6月23日
3日内缴清欠款
出租人换锁阻止被告搬离
张贴公告称被告已闭店， 原告不再为其提供服务
2020年7月13日
再次向租户发函
欠款逾30日属严重违约
合同与补充协议解除
吐回已享受优惠
支付违约金（以6个月租金和管理费为基数）
交还房屋恢复原状
2020.9.17
确认合同与补充协议于2020年7月13日解除
支付原告2021年2月1日起至2021年7月13日止欠付的租金152,106.66元
支付原告违约金
被告支付之前因合作愉快而非疫情已享受的减免金额
保证金不予退还
判令被告支付违约金
判令被告支付原告自2020年7月13日至2020年8月11日止共30天以双倍日基本租金标准占用费
判令被告将租赁房屋恢复原状后返还原告
判令被告支付原告律师费损失20,000元
2021.1.13
第二次开庭
庭上仍拒绝被告搬离
原告物业表示已于2021年1月31日自行收回房屋
2021.6.9
确认于2020年7月13日第二次发函当天解除
酌减1个月
非基于疫情的优惠费
酌定由被告支付原告相当于1个月租金（考虑合同已履行大半酌减了）
2020年1月管理费逾期的违约金，由日千分之三酌减为按日0.05%支付
2020年2月1日至2021年7月13日的租金、管理服务费、推广费的违约金，考虑新冠驳回
擅自退租违约金由合同约定的6个月基本租金和服务费之和331,433.46，酌减为被告支付一个月租金28,025.71
不予退还
酌定按租金标准支付半个月（原告阻止被告搬离，应自行承担后续扩大的损失）
被告支付（基于合同约定）
