CPA房产税、契税、土地增值税

这是一篇关于CPA房产税、契税、土地增值税的思维导图.A.房屋出租的由承租人纳税 B.产权属于集体所有的房屋,该集体单位为纳税人 C.产权属于个人所有的营业用的房屋,该个人为纳税人 D.无租使用房产管理部门的房产由使用人代为缴纳房产税

δ10 房产税、契税、 土地增值税

• 房产税法
  • 纳税义务人与征税范围
    • 纳税人
      • 基本规定
        • 征税范围内的房屋产权所有人为纳税人
      • 具体规定
        • 1.产权属国家所有的——由经营管理单位纳税
        • 2.产权属集体和个人所有的——由集体单位和个人纳税
        • 3.产权出典的——由承典人纳税
        • 4.产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的——房产代管人或使用人纳税
        • 5..无租使用的房屋
          • （1）纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产——使用人
          • （2）租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期限的，免租期内——产权所有人
      • 受益人纳税原则
    • 征税范围
      • 征税对象是房产，即有屋面和围墙结构，能够遮风避雨（独立于房屋外除外）
        • 例如：露天游泳池和加油站罩棚
      • 1.城市、县城、建制镇和工矿区的房产（不包括农村）
        • 与城镇土地使用税相同
      • 2.房地产开发企业建造的商品房，在出售前属存货，不征收房产税
  • 税率——比例税率
    • 1.年1.2%——自有房屋用于生产经营
    • 2.12%——出租非居住房产
    • 3.4%
      • ①个人出租住房（不区分出租用途）
      • ②企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房
  • 计税依据和应纳税额计算 （一般规定）
    • 一般规定
      • （1）从价计征——房产余值
        • 按照房产原值扣除比例为10%-30%损耗后的余值
          • 房屋原值：地价（）+不可移动的房屋附属设备
          • ⑤独立的地下建筑原值进行确定
            • 房屋原价×折扣比例×（1-扣除比例）
            • 工业用途:房屋原价的50%-60%
            • 商业及其他：房屋原价的70%-80%
        • 城镇土地使用税： 独立的：计税依据=证书确认或地下建筑垂直投影面积（按应征税款的50%征收） 地上建筑+与地上房屋相连的地下建筑→计税依据=占地面积
        • 注
          • ①地价
            • 宗地容积率=建筑面积/占地面积
              • 容积率高：房大地小 容积率地，房小地大
            • 宗地容积率<0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积
            • 宗地容积率>=0．5的，按土地面积全额计算地价
          • ③纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
      • （2）从租计征——不含增值税的租金收入
        • 自用的与地上相连的地下建筑
        • 以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的——当地同类房产租金水平确定
        • 出租的地下建筑——按照出租地上房屋建筑的有关规定计税
    • 应纳税额的计算
      • 地上（含与地上房屋相连的地下建筑）
        • 房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
      • 独立地下建筑
        • 房屋原价×折扣比例×（1-扣除比例）×1.2%
      • 从租计征（地上、地下）
        • 租金收入×12%（或4%）
  • 计税依据和应纳税额计算 （特殊规定）
    • 1.投资联营的房屋
      • （1）共担风险——被投资方（从价计征）
      • （2）不共担风险——出租方（从租计征）
    • 2.融资租赁房屋：计税依据——房产余值
      • （1）经营性租赁——出租人
      • （2）融资性租赁——承租人
      • 合同约定开始日的次月 未约定开始日的，自签订合同的次月起
    • 3.房屋附属设备和配套设施
      • 房屋原值=房屋的原始价值+更换的新设备、设施的价值-房屋原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件除外）
    • 4.居民住宅区内业主共有的经营性房产
      • 自营的：计税依据——房产余值
      • 出租的：计税依据——不含增值税的租金收入
    • 5.免收租金：计税依据——房产余值
  • 税收优惠
    • 主要优惠政策
      • 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征（同城镇土地使用税）
      • 2.由国家财政部门拨付事业经费的事业单位所有的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些（实行全额或差额预算管理的）事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征（同城镇土地使用税）
      • 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征（同城镇土地使用税）
      • 免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房“照章”
      • 4.个人所有非营业用的房产免征（经营/出租照章）
      • 5.在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋
        • 施工期内免征，转让时次月缴纳
      • 6.纳税单位与非纳税单位共同使用——免税单位使用部分
    • 其他免征
      • （1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产（同城镇土地使用税）
      • （2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收
      • （3）经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策
    • 有优惠期间的
      • 6.自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。（城镇土地使用税也免）。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
      • 7.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税（同城镇土地使用税）
      • 8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
      • 新增9.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税（同城镇土地使用税）
        • 对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。 农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于规定的优惠范围，应按规定征收房产税、城镇土地使用税。
      • 新增10.自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税（同城镇土地使用税）
        • （1）对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。
        • （2）对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。
          • 可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。
          • 难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。
        • （3）对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例，计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税、城镇土地使用税。
  • 纳税义务发生时间 “当月+次月”
    • （1）原有房产用于生产经营——从生产经营 之月
    • （2）自行新建房屋用于生产经营——自建成之次月
    • （3）委托施工企业建设房屋——从办理验收手续之次月
    • （4）购置新建商品房——自房屋交付使用之次月（同城镇土地使用税规定与其相同）
    • （5）购置存量房——自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月（同城镇土地使用税）
    • （6）出租、出借房产——自交付出租、出借房产之次月（同城镇土地使用税）
    • （7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房——自房屋使用或交付之次月
    • （8）因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的——其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末（同城镇土地使用税）
  • 纳税期限和纳税地点
    • 按年计算，分期缴纳
      • 具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定
    • 房产所在地
      • 房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税
• 契税法
  • 征税对象
    • 境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
    • 一般规定
      • 1.国有土地使用权出让——一级市场
        • 出让方：不缴纳土地增值税
        • 承受方：缴纳契税
      • 2.国有土地使用权转让——二级市场
        • 转让方：缴纳土地增值税
        • 承受方：缴纳契税
      • 3.房屋买卖
        • 转让方：缴纳土地增值税；
        • 承受方：缴纳契税。
        • 视同房屋买卖的情形： （1）以房产抵债或实物交换房屋。 （2）以房产作投资、入股。 （3）买房拆料或翻建新房。 以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不缴纳契税
      • 4.房屋赠与
        • 法定继承：不征收契税
        • 非法定继承：属于赠与行为，征收契税
      • 土地承包经营权和土地经营权的转移
    • 特殊规定
      • 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式
      • 因共有不动产份额变化的；因共有人增加或者减少的
      • 因法院、仲裁委员会的生效法律或者检察机关出具的监察文书等
    • 注
      • 不论购买目的是为了拆用材料还是未来得到旧房后翻建成新房，只要发生房屋权属变化，就要照章纳税
      • 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属的免征
  • 纳税人
    • 在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
  • 税率、计税依据与应纳税额的计算
    • 应纳税额=计税依据×税率
    • 基本规定
      • 1.土地使用权出让、出售，房屋买卖——受让方
      • 2.土地使用权互换、房屋互换——支付差价方
      • 3.土地使用权的赠与、房屋赠与与其他没有价格的转让——受赠方、承受方
    • 具体规定
      • 划拨改为出让——该土地使用权人——补缴的土地出让价款
      • 划拨改为出让+转让——补缴的土地出让价款+房地产权属转移合同确定的成交价格
      • 划拨经批准转让——房地产权属转移合同确定的成交价格（转让者以土地使用权出让费用或土地收益补缴契税）
      • 土地使用权及所附属建筑物转让——应支付的总价款
      • 土地使用权出让的——包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应支付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款
      • 房屋附属设施
        • a.与房屋为同一不动产单元的，按应支付的总价款适应与房屋相同的税率
        • b.与房屋为不同不动产单元的，按转移合同确定的成交价格与当地适用的税率
      • 承受已装修房屋的
        • 包括装修费用在内的费用计入应交付的总价款
      • 承受方纳税
      • 土地使用权互换、房屋互换——支付差价方
        • 互换价格相等的，互换双方计税依据为零
        • 互换价格不相等的，以其差额为计税依据
  • 税收优惠
    • 法定减免
      • 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的
      • 非营利机构的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助
      • 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的
      • 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
      • 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属
      • 依照法律规定予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属
      • 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
      • 公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。
    • 授权国务院减免
      • 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等
    • 省、自治区、直辖市可以决定对下列情况免征或减征
      • 1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
      • 2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属
    • 延续执行的《契税法》实施前制定的税收优惠
      • 城镇职工按规定第一次购买公有住房
      • 已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的
      • 免征
      • （7）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税
      • （8）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税
    • 特殊规定
      • 免征
        • 企业改制
          • 非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属
        • 事业单位改制
          • 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属
        • 公司分立
          • 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属
        • 公司合并
          • 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属
        • 企业破产
          • 债权人
            • 承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的
          • 非债权人
            • 承受破产企业土地、房屋权属
          • 安置原企业全部职工并签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征
          • 安置原企业全部职工并与原企业超过30%职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收
        • 资产划转
          • 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位
          • 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转
          • 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转
        • 债权转股权
          • 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属
      • 征收
        • 划拨用地出让或作价出资
          • 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的
      • 不征
        • 公司股权（股份）转让
          • 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间与纳税期限
      • 一般规定
        • 应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税
          • 先交税后办证
      • 特殊规定
        • 因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款——改变土地使用条件当日
        • 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文输——法律文书等生效当日
        • 因改变土地、房屋用途等情况应当缴纳已经减征、免征契税的——改变有关土地，房屋用途等情况的当日
    • 纳税地点
      • 自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款
    • 特殊退税
      • 1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的
      • 2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的
      • 3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的
    • 纳税申报资料
      • 纳税人身份证
      • 土地、房屋权属转移合同或者其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证
      • 交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证
      • 因人民法院判决或者仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等
• 土地增值税法
  • 纳税义务人和征税范围
    • 纳税义务人
      • 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
      • （1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 （2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
    • 征税范围
      • 一般情况
        • （1）仅指土地使用权的转让（二级市场） 而不是出让（一级市场）
          • 成交价格
            • 国有土地使用权出让
            • 土地使用权出售
          • 参照市场价格核定
        • （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
        • （3）存量房地产买卖
          • 产权必须发生转移 房产转移要有偿
        • 2.不论经济性质；
        • 3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；
      • 特殊规定
      • 特殊规定
        • 应征
          • 转让国有土地使用权
            • 必须是国有土地使用权，不能是集体土地
          • 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
            • ③产权必须发生转移；
            • ④必须获得收入（特殊情况除外）。
          • 存量房地产的买卖
          • 除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与
          • 抵押期满以房地产抵债
          • 单位之间交换房地产
          • 合作建房后转让的
            • （2）转让，征
          • 房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化
        • 不征
          • 继承、赠与
            • （1）房地产的继承（无收入）
            • （2）公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征
            • （3）上述之外的赠与（非公益性赠与），征
          • 出租（权属未变）
          • 抵押期内（权属未变）
          • 房地产的代建房行为
          • 房地产重新评估增值（权属未变）
          • 与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立的产权变化
        • 免征或暂免
          • 个人之间互换自由居住用房地产
          • 合作建房后按比例分房自用
          • 因国家建设需要依法征用、收回的房地产
          • 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
          • 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公有住房且增值额未超过扣除项目金额20%的
            • 都不征
          • 个人销售住房
  • 税率——四级超率累进税率
  • 应税收入
    • 1.应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，实物收入要按市场价折算成货币
    • 2.土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
  • 扣除项目的确定
    • A.新建房扣除项目 （房企五项、非房企四项）
      • （1）取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和有关费用（契税）
      • （2）房地产开发成本
        • ①土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税）
        • ②前期工程费
          • ③建筑安装工程费
        • ④基础设施费
          • ⑤公共配套设施费
            • ⑥开发间接费用等
      • （3）房地产开发费用
        • ①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
          • 利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息
        • ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
          • 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
      • （4）与转让房地产有关的税金
        • ①城建税
        • ②教育费附加（视同税金）
      • （5）财政部规定的其他扣除项目
        • 加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
          • 仅适用于房地产开发企业转让新开发的房地产
    • B.转让旧房及建筑物的扣除项目 （存量房的扣除项目）（三项）
      • （1）取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和相关费用
      • （2）与转让房地产有关的税金
      • （3）评估价格
        • 有评估价格——评估价格=重置成本价×成新度折扣率
        • 无评估价有购房发票——发票记载的金额×（1+5%×年份）+转让环节税金（包含契税，但不能作为加计5%的基数），能提供契税完税凭证的，准予扣除购房时的契税
          • 每满12个月计1年，超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年
        • 无评估价、无购房发票——税务机关实行核定征收
  • 增值额的确定
    • 扣除法
      • 转让取得的收入-法定扣除项目后的余额
    • 评估法 （房地产评估机构）
      • （1）对旧房及建筑物的转让
        • 以评估价格为基础确定扣除项目金额
      • （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的
      • （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的
      • 评估确定转让收入
      • （4）提供扣除项目金额不实的
        • 评估确定扣除项目金额
  • 应纳税额的计算方法
    • 第一步——计算收入总额
      • 计算评估价
    • 第二步——计算扣除项目金额
      • 汇集扣除项目金额
    • 第三步——用不含增值税的收入总额检出扣除项目金额计算增值额
    • 第四步——计算增值额与扣除项目金额之间的比例，确定适用税率和速算扣除数
    • 第五步——应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
    • 2.计税依据的特殊规定
  • 房地产开发企业土地增值税清算
    • 清算条件及时间
      • 清算单位
        • （1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算
        • （2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
      • 清算条件
        • 纳税人应进行清算的
          • （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的
          • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的
          • （3）直接转让土地使用权的
        • 主管税务机关可以要求纳税人进行清算的
          • （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
          • （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
          • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
          • （4）省税务机关规定的其他情况
      • 清算时间
    • 非直接销售和自用的确认
      • 视同销售
        • （1）将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、抵债、换取非货币性资产
        • （2）将开发的部分房地产安置回迁户的，安置用房视同销售
      • 不视同销售
        • 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
    • 扣除项目的规定
      • 可据实扣除的项目
        • （1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
          • ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
          • ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
          • ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
        • （2）装修费的处理：
          • 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
        • （3）质量保证金的处理：
          • 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
        • （4）契税的处理：
          • 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
        • （5）拆迁安置费的扣除规定：
          • ①支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费
          • ②货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
      • 核定扣除的项目
        • 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的
      • 不可扣除的项目
        • （1）除另有规定外，发生的相关成本、费用，不能提供合法有效凭证的
        • （2）预提费用，除另有规定外，不得扣除
        • （3）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
        • （4）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得扣除
    • 房地产开发企业核定征收
      • 按不低于预征率的征收率核定征收
        • （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
        • （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
        • （3）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
        • （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
        • （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
      • 核定征收率的规定
        • 核定征收率原则上不得低于5%，由各省级税务机关根据本地实际情况核定
    • 清算时间
      • （1）对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
      • （2）对于主管税务机关可以要求纳税人进行清算且主管税务机关已经确定需要清算的项目，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续
    • 清算后转让
      • 在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
      • 单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
    • 清算后的补税与滞纳金
      • 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
  • 税收优惠★
    • 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。（★）
    • 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
    • 3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
    • 4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
  • 征收管理
    • 1.土地增值税的预征率
      • 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
    • 2.纳税地点——房地产所在地（坐落地）。
      • 纳税人应当在转让房地产合同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应向房地产所在地分别申报纳税。
    • 3.纳税申报时间——签订房地产转让合同后7日内
• 车船税法
  • 纳税义务人与征税范围
    • 纳税义务人：在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人
    • 征税范围：车辆和船舶
      • （1）依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和船舶。
      • （2）依法不需要在车船管理部门登记、在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
        • 境内单位和个人租入外国船舶的，不征收车船税。境内单位将船舶出租到境外的，依法征收车船税。
      • （3）具体税目
        • （1）乘用车；
        • （2）商用车：包括客车、货车（包括半挂牵引车、挂车、客货两用汽车、三轮汽车、低速载货汽车）；
        • （3）其他车辆：包括专用作业车和轮式专用机械车（不包括拖拉机）；
        • （4）摩托车；
        • （5）船舶：包括机动船舶和游艇。
  • 税率——定额税率
    • 1.挂车按照货车税额的50%计算。
    • 2.拖船、非机动驳船分别按机动船舶税额的50%计算。
  • 税收优惠
    • 法定减免
      • （1）捕捞、养殖渔船
      • （2）军队、武装警察部队专用的车船
      • （3）警用车船
      • （4）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船
      • （5）节能汽车（包括乘用车、商用车），减半征收
        • 节能汽车，减半征收
      • （6）新能源车船，免征车船税
        • 免征：
          • 纯电动商用车
          • 燃料电池商用车
          • 插电式（含增程式）混合动力汽
        • 不征
          • 纯电动乘用车
          • 燃料电池乘用车
      • （7）省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船、农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税
      • （8）国家综合性消防救援车辆由部队号牌改挂应急救援专用号牌的，一次性免征改挂当年车船税
    • 特定减免
      • （1）经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征收车船税
      • （2）按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起5年内免征车船税
      • （3）依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或作业的车船，自车船税法实施之日起5年内免征车船税
  • 征收管理
    • 纳税义务发生时间
      • 取得车船所有权或者管理权的当月
    • 纳税地点
      • 依法需要办理登记的车船纳税人自行申报的——车船登记地的主管税务机关所在地
      • 依法不需要办理登记的车船——车船所有人或管理人主管税务机关所在地
      • 扣缴义务人代收代缴的——扣缴义务人所在地
    • 税款征收
      • 征收机关
        • 税务机关
      • 代收代缴
        • 从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构
• 印花税法
  • 纳税义务人
    • 1.立合同人。指各类合同的当事人，不包括合同的担保人、证人、鉴定人。
    • 2.立据人。订立产权转移书据的单位和个人。
    • 3.立账簿人。设立并使用营业账簿的单位和个人。
    • 4.领受人。领取或接受并持有权利、许可证照的单位和个人。
    • 5.使用人。在国外书立、领受，但在国内使用应税凭证的单位和个人。
    • 6.各类电子应税凭证的签订人。
    • 印花税属于行为税,除证券交易的印花税外，一般情况下双向征收。
  • 税目
    • 合同类
      • 购销合同
        • （1）供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、贸易等合同。
        • （2）出版单位与发行单位订立的图书、报纸、期刊和音像制品的应税凭证，如订购单。
        • （3）发电厂与电网之间、电网与电网之间签订的购售电合同征收印花税；电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税。
      • 加工承揽合同
        • 印刷、广告合同属于加工承揽合同。
      • 建设工程勘察设计合同
      • 建筑安装工程承包合同
      • 财产租赁合同
      • 货物运输合同
      • 仓储保管合同
      • 借款合同（包括融资租赁合同）
        • 融资租赁合同属于借款合同
      • 财产保险合同
        • 包括财产、责任、保证、信用保险合同。
        • “家庭财产两全保险“属于财产保险合同。
      • 技术合同
        • （1）技术合同包括技术开发合同、技术转让合同、技术咨询合同、技术服务合同以及作为合同使用的单据。
        • （2）技术转让合同：包括专利申请权转让和非专利技术转让。
        • （3）技术咨询合同：是对有关项目的分析、论证、预测和调查订立的技术合同，不包括一般的法律、会计、审计等方面的咨询合同。
    • 书据类
      • 财产所有权
      • 版权
      • 商标专用权
      • 专利权
      • 专有技术使用权
      • 专利实施许可合同
      • 土地使用权出让合同
      • 土地使用权转让合同
      • 商品房销售合同
        • 个人无偿赠送不动产所签订的“个人无偿赠与不动产登记表”，按照“产权转移书据”缴纳印花税
    • 账簿类
      • 记载资金的账簿
        • 是指反映企业资本金数额增减变化的账簿
      • 其他账簿
      • （2）银行系统的内部备查账簿，属于非营业账簿，不征收印花税。 （3）车间、门市部、仓库设置的的不属于会计核算范围或虽属于会计核算范围，但不记载金额的登记簿、统计簿、台账等，不征印花税。
    • 证照类
      • 房屋产权证
      • 土地使用证
      • 专利证
      • 商标注册证
      • 工商营业执照
  • 税率
    • 比例税率：合同类、书据类、记载资金的营业账簿类
      • 万分之零点五0.005%
        • 借款合同
      • 万分之三0.03%
        • 购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同
      • 万分之五0.05%
        • 加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移数据、资金账簿
      • 千分之一0.1%
        • 财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同
    • 定额税率：固定税额为每件5元 营业账簿中的其他账簿和证照类
  • 计税依据与应纳税额的计算
    • 1.计税依据的一般规定：大部分应税凭证以其所载的金额为计税依据
      • （1）购销合同
        • ①一般购销合同——购销金额。
        • ②以物易物合同——购销合计金额。
      • ★（2）加工承揽合同
        • B.由委托方提供主要材料或原料，受托方只提供辅助材料的加工合同
          • 无论加工费和辅助材料金额是否分别记载，均以辅助材料与加工费的合计数，依照“加工承揽合同”计税贴花，对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。
            • 印花税是行为税，因此分包一次视为再一次签订新合同，就要计税贴花一次。
      • （3）建设工程勘察设计合同
        • 收取的费用
      • （4）建筑安装工程承包合同
        • 承包金额，不得剔除任何费用 若签订总、分包合同
          • ①总承包人：签订两份合同，计税依据分别为总包合同记载的金额和分包合同记载的金额，分别计算纳税。
          • ②分包人：签订一份合同，以分包合同记载金额为计税依据。
      • ★（6）财产租赁合同
        • 租赁金额（即租金收入），不包括租赁货物本身的金额
          • ①经计算税额不足1元的，按照1元贴花。
          • ②财产租赁合同只是规定了月（天）租金标准而不确定租期的，签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
      • （7）仓储保管合同
        • 收取的仓储保管的费用（即保管费收入），不包括所储存和保管标的物本身的金额
      • ★（8）借款合同
        • 借款金额（即借款本金）
          • ①凡是一项信贷业务既签订借款合同，又一次或分次填开借据的，只以借款合同所载金额为计税依据计税贴花；凡是只填开借据并作为合同使用的，应以借据所载金额为计税依据计税贴花。
          • ②借贷双方签订的流动资金周转性借款合同，一般按年（期）签订，规定最高限额，借款人在规定的期限和最高限额内随借随还，对这类合同以其规定的最高限额为计税依据，在签订时贴花一次，在限额内随借随还不签订新合同的，不再另贴花。
          • ③抵押贷款的合同，应按借款合同贴花；在借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方时，应再就双方书立的产权书据，按产权转移书据的有关规定计税贴花。
          • ④融资租赁合同，应以合同所载租金总额，暂按借款合同计税贴花。
          • ⑤银团借款，各方分别在所执合同正本上，按各自的借款金额计税贴花。
          • ⑥基建贷款按年度用款计划分年签订借款分合同，最后一年签订包含分合同的借款金额的借款总合同，按分合同分别贴花，最后的总合同只就借款总额扣除分合同借款金额后的余额计税贴花。
      • （9）财产保险合同
        • 支付（收取）的保险费金额，不包括所保财产的金额。（类似于运输合同）
      • ★（10）技术合同
        • 合同所载的价款、报酬或使用费
          • ①签订时不能确定报酬的，先定额贴花5元，待报酬确定后再补税。
          • ②研究开发经费不作为计税依据。
      • （11）产权转移书据
        • 书据中所载的金额
      • 13）权利、许可证照
        • 应税凭证的件数。
    • 3.应纳税额的计算
      • 应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率
  • 税收优惠
    • 1.已缴纳印花税凭证的副本或抄本免税。但以副本或者抄本视同正本使用的，则应另贴印花。
    • 2.无息、贴息贷款合同免税。
    • 3.房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税。
    • 4.农牧业保险合同免税。
    • 5.与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同免税。
    • 6.对公租房经营管理单位建造管理公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税。
      • 在其他住房项目中配套建设公租房，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
    • 7.改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税免征。
    • 8.自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。
    • 9.对全国社保基金会、社保基金投资管理人管理的社保基金转让非上市公司股权，免征社保基金会、社保基金投资管理人应缴纳的印花税。