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土地利用管理思维导图
土地利用管理思维导图：市、县人民政府以国家士地所有者代表的身份，与受让人签订上地使用权出让合同，将国有土地使用权以指定地块、年限、用途和其他条件让与士地使用者。
编辑于2022-07-04 21:31:51- 土地利用管理
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土地利用管理
第一章 绪论
第一节 土地利用概述
1、土地利用
指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特征来满足自身需要的过程。
土地利用过程的三要素
土地、劳动、资本
四阶段
开发、利用、整治、保护
2、土地基本分类(利用方式)
农用地
直接用于农业生产的土地， 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、 养殖水面等。是以利用土地的肥力和空间，以取得生物产品为主要目的的生产用地。
建设用地
指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、公矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。是以利用土地的承载力及空间，作为基地、操作空间、场所等为主要目的的用地。
未利用土地
指农用地和建设用地以外的土地。是按目前科技水平及社会生产力水平，尚未开发、利与法用的土地。
土地利用的两种基本类别:
生产性利用:把土地作为生产资料和劳动对象
非生产性利用:把土地当成空间、活动场所、景观
3、影响土地利用的因素
(一)自然因素
(二)社会经济因素
(三)人的文化素质
4、熟悉国家标准《土地利用现状分类》的分类体系
第二节 土地利用管理的内容
一、土地利用管理:
是土地管理最基本的组成部分。指从国家利益的全局出发，根据国家经济和社会发展的需要，依据土地的自然特点和地域条件，对土地资源的配置、开发、利用、整治和保护等所进行的计划、组织、控制等工作的总称。
基本特征:
统一性(城乡统一管理;上下垂直统一 管理)
复杂性(地区间经济社会发展不平衡:结构性矛盾尚未根本改变:城乡发展不平衡)
实质:对各类土地的利用水平和数量分配进行干预。
手段:行政、经济、法律、科学技术等
土地利用管理统一性和复杂性的体现?
二、土地利用管理的指导思想
1、实现土地资源部门间的科学分配
2、保障土地资源安全和有效供给(充裕、稳定、均衡)
(思考:哪些土地利用管理制度能反映上述2方面的指导思想? )
国家管理控制“土地利用"的目的:
1、有效保护或供应公共资源属性的土地(市场机制下难以保障)
2、解决外部性问题(土地利用的整体性和关联性使其尤为突出)
3、解决垄断问题(土地的特性使土地经营易于垄断)
4、防范土地利用风险(土地利用中信息不对称和不完全会增加风险)
5、解决分配性不公(土地的特性差异和经营垄断等拉大分配性不公)
6、防范宏观失衡的危险(土地用途的难恢复性会加大宏观失衡的危险)
7、实现政府各种目标(土地的载体功能是政府实现目标的重要手段)
“土地利用”国家干预的局限性:
功能性失灵
制度性失灵
体制性失灵
第三节 土地利用管理的目标(结合教材)
一、总体目标(社会经济目标:社会公共目标;生态环境目标)
二、各级政府具体目标
(一)中央政府的土地利用管理目标
利益特点:公共性、整体性、长远性
1、保护耕地
基本国策“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地"
具体制度:规划、用途管制、占补平衡、基本农田保护
2、节约集约用地
土地整理、建设用地定额管理、城乡建设用地增减挂钩、新增建设用地定量考核
3、保护优化土地生态环境
退耕还林还草还湖、建设项目审批中加强环境评价审查、建立环境友好型土地利用模式
(二)地方政府的土地利用管理目标
1、完成中央政府下达的目标
规则管理变为目标管理
.系列控制指标的完成
2、促进地方发展
土地财政的依赖
经济增长、解决就业、管理公共事务
政绩考核的需要
(怎祥理解土地利用管理中地方目标和中央目标的矛盾? )
第四节 土地利用管理的内容
第二章 土地利用管理的基本原理
一、土地伦理原理
是指建立在一定道德价值观念上的人类利用土地资源之行为规则。
它的核心就是善待土地。 视土地为人类生存的伙伴，把人类与士地作为一个相互依存的共同体，并把人类社会的伦理道德扩充到土地，提倡对土地的尊重、节俭和合理地利用土地资源。
土地伦理的实践途径
1、改变“利己”的思维模式
2、加强伦理研究，强化伦理教育
3、推行土地养护运动
4、加快扶贫，促进地区经济的均衡发展
二、资源利用外部性原理
1、外部性一指由于 市场活动而给无辜的第三方造成的成本。
即:社会成员(包括组织和个人)从事经济活动时，所产生的后果不完全由该行为人承担，也即行为与后果不一致
2、正外部性和负外部性的理解
3、土地利用外部性:某一块土地的利用活动对相邻土地的质量、利用方式选择、土地价值等产生的影响。
本质原因:土地空间的连续性及土地资源或资产具有多重价值和功能特征。
4、土地利用外部性的矫正
(1)征收税、费
城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税.
(2)发放补贴
基本农田保护基金、森林生态补偿基金、建立生态补偿机制
缺陷是受政府财力的制约。
(3)政府规制
政府部门干预个人或企业从事的具有外部性的土地利用活动。
三、系统论与控制论
(一)系统论
1、系统的概念
系统:由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合成的具有特定功能的有机整体。
2、土地利用系统
土地利用系统是指为人类活动所利用的土地表层及其以上和以下的所有要素相互联系、相互制约而构成的具有特定功能的有机结合体。
它是一个由自然系统和人工系统相结合的复合系统。
三方面理解:
(1)土地利用系统是由一定的要素构成具有特定功能的系统。
(2)土地利用系统是一个具有多层次等级的大系统
(3)土地利用系统是一个开放的系统。
3、控制论:
是研究人们如何通过对事物运行的内在机制的揭示，并通过人的干预使事物能够按照人们预定的标准或最佳的方式运行的理论。
4、控制论的出发点
世界上任何事物的发展，都存在着多种多样的可能性，因而都有一 定的可能性空间。
土地利用(用途可能性空间\效果可能性空间)--可控
四、土地可持续发展理论
(一)可持续发展概念:
指既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要能力的发展
目标:
既要使人类的各种需要得到满足，个人得到充分发展，又要保护资源和生态环境，不对后代人的生存和发展构成威胁。
基本特征:
(1)鼓励经济增长;
(2)以保护自然为基础，与资源和环境的承载能力相协调;
(3)以改善和提高生活质量为目的，与社会进步相适应。
实现途径:
(1)将环境、资源价值纳入国民经济核算体系;
(2)转变生产与消费方式;
(3)调整产业及经济政策。
(二)土地可持续利用理论及应用
1、土地可持续利用:
指土地的利用不能对后代的持续利用构成危害。即土地的利用既要满足当代人的需求，又不能影响人类今后的长远需要。
包含两层含义
一是土地资源本身的高效持续利用
二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、社会持久发展。
土地可持续利用的重点
城市:调整用地结构、 集约节约合理利用土地
“易主”、“易位”、“易权”、 “易用” 等置换方式
农村:调整用地结构、改造中低产田土、保护土地环境
“迁村并点”、“旧村改造”、“村改居” 、“产业结构调整”
作用
(1)提高粮食单产。(2)改善生态环境。(3)解决贫穷问题。
从总体上缓解土地短缺压力，促进经济发展。
第三章 土地利用规划与计划管理
第一节 我国空间规划体系概述
国士空间规划
对一定区域国土空间开发保护在空间和时间上作出的安排，包括总体规划、详细规划和相关专项规划，是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。
建立国土空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，是党中央、国务院作出的重大部署。
国土空间规划体系“五级三类”
五级
全国一省一市-县-乡
(体现级政府-级事权，全域全要素规划管控，强调各级侧重点不同)
三类
总体规划、相关专项规划和详细规划
总体规划是战略性总纲
相关专项规划是对特定区域或特定领域空间开发保护的安排
详细规划作出具体细化的实施性规定，是规划许可的依据
一、主体功能区规划
主体功能区
根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统写深划未来人口分布经济布局、国土利用和城镇化格局.对国空间划定的具有某种主体功能的类型区。
意义
解决区域发展无序的方式，缩小区域差异，实现可持续发展
主体功能区划分4+3+2
4:按开发方式将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发4类
3: 按开发内容分为城市化地区:农产品主产区:重点生态功能区3类
2:按层级分为国家级:省级2级
确定体是，明确开发方向，控制开发强度，规范开发秩序，完善开发政策，逐步形成人口、经济、资源环境相协调的空间开发格局。
四类"主体功能区”P29
二、国土规划
对国土资源的开发、利用、治理和保护进行的全面规划
意义:
科学推进国土集聚开发、分类保护和综合整治
进一步优化开发格局、提升开发质量、规范开发秩序
对国土资源的统筹安排:对生产力和人口布局等进行引导
三、区域规划
根据国家经济社会发展总的战略方向和目标，对一定地区范围内的社会经济发展和建设进行总体部署(包括区际和区内)。
广义的区域规划包括区际规划和区内规划，狭义的规划则对一定区 域内的社会经济发展和建没布局进行全面规划。
四、城乡规划
一以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。
包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
第二节 土地利用规划管理概述
一、土地利用规划的含义
指以经济、技术、法律等学科为基础，从某-特定区域的自然、 社会、经济条件出发，在国家有关法规及方针、政策和计划的规范与指导下，根据市场需求，研究合理组织土地利用规律的一门科学
意义
组织土地合理利用，调整土地关系。
二、土地规划的体系
我国的规划体系:
1、土地利用总体规划
指在一定区域范围内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的需要，对土地资源的利用结构和布局进行的种战略性安排。土地利用总体规划主要由各级人民政府按行政区域来编制，并通过各级政府的行政手段来落实执行。可对-定行政区 域的土地利用起总体控制作用。
2、土地利用专项规划
土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制之下，针对土地开发、利用、整治、保护的某一专门问题或某一产业部门的土地利用问题而进行的规划。
我国目前的土地利用专项规划可分为两大类型:
第一类是保护地，提布地利用本和土地生产力，保证土地资源持续利用为主的专项规划。
第二类专项规划属于各产业部门用地的专项规划，如林地规划、草场规划、水产养殖地规划、村镇建设用地规划、交通用地规划、水利用地规划等。这些规划属于各产业用地的内部规划，一般由各有关部门进行编制。
3、土地利用详细规划
土地利用详细规划就是在总体规划的控制和指导下，详细规定各类用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对某一地段、某一土地使用单位的土地利用做出具体的安排和规划设计。
第三节 土地利用计划管理概述
(一)土地利用计划管理的含义、类型、具体任务
第四节 土地利用总体规划的指标体系
土地利用控制指标
土地利用控制目标和任务的数量表现。
指标特点与指标含义:
1、分类设置
总量指标、增量指标、效益指标
2、兼顾刚性与弹性
约束性指标、预期性指标
3、 分层控制
总量控制、增量控制、城乡协调控制
约束性指标是规划目标的具体化，反映了土地利用规划最核心的管理意图，其意义体现在以下两方面。
1、突出对耕地的特殊保护。
2、强调对建设用地的控制。
预期性指标
是指按照经济社会发展预期规划期内应实现的或不应当突破的指标。
虽然预期性指标不作为规划目标领导责任制的考核指标，但在修编规划中也是不能随意突破的，仍是规划期间应当努力实现的调控目标。
土地利用规划控制指标体系(4 大类)
(一)耕地总量控制指标
耕地的保有量一取决于3个方面的因素
A、现有耕地的面积
B、规划期间由于各种原因而i导致的耕地减少的面积
C、通过各种途径可能补充的耕地面积。
1.耕地减少量控制指标
耕地减少的原因:
①各项建设需要占用耕地;
②农业产业结构调整或土地生态退耕:
③各种自然灾害损毁
2.补充耕地的途径:
(1)土地开发补充
(2)土地复垦补充
(3)土地整理补充
思考:当前土地国情下“耕地保有量”怎么保?
(二)建设用地的规模控制指标
1.建设用地的总量控制指标
2.建设用地的增量控制指标
3.建设用地占用耕地控制指标
4.城乡建设用地总规模
(三)土地开发、土地复垦与土地整理的控制指标
1.土地开发控制指标
土地开发:
指对各种后备土地资源，如荒山、荒地、荒滩、荒水等，通过采取工程措施、生物措施和其他技术措施，使其投入经营与利用的活动。
2.土地复垦控制指标:是规划期内复垦的土地面积，重点是可复垦为耕地的面积。
土地复垦指对因自然或人为因素造成破坏而废弃的土地，通过采取工程的、生物的等综合治理指施，使其恢复到可利用状态的活动。
3.土地整理控制指标
包括村庄整理控制指标和农地整理控制指标。
(四)土地生态环境建设控制指标
即为保护和治理土地生态环境的用地面积。规划中需要确定的土地生态环境建设的控制指标应包括
以下几项:
①为保持水土、保护水源、防风固沙等而必须保有和营造的林地面积。
②为保持水土、防风固沙等而必须保有的草场(包括草山、草坡等)的面积。
③需实施小流城综合治理的土地面积。
④应治理的沙漠化土地的面积。
目的
严格保护基础性生态用地，土地生态保护和建设取得积极成效。
二、土地利用管理中规划控制指标的实施
(一)建设用地规模及其占用耕地数量的控制
控制的主要对象:城乡居民点用地、工矿业用地(为什么? )
1、居民点用地的调整:
①人口由农村向城(集)镇转移，使城镇用地增加，村庄用地减少。
②对零星散乱的自然村庄集中归并，建设中心村和基层村。
2、工业用地的调整:
①防止工业用地低效护张，从严控制其比例。
②从严从紧控制独立选址项目的数量和用地规模，除矿山、军事等用地外，新增工矿用地必须纳入城镇建设用地规划范围。
(二)土地开发、复垦与土地整理指标的控制
首先进行评价和可行性分析
适度开发
第四节 土地利用规划分区
一、土地利用规划分区的概念与任务
(一)土地利用规划分区的含义
也称土地利用分区，是指按照土地基本用途的不同划定土地利用区。主要任务是在空间上落实土地资源潜利用结构。
(二)土地利用分区的类型及含义
1、土地利用综合分区(国家级、省级)
2、土地利用功能分区(地市级)
3、土地用途分区(县、乡级)
了解《全国土地利用总体规划纲要》(2006-2020 年)中的四大政策分区(东、中、西和东北)和九个土地利用区
为什么要划分土地利用区?
划分土地利用区是由我国的基本国情和区域经济社会发展的客观要求决定的。
(1)协调解决区域发展和资源环境矛盾的要求。
(2)防止重复建设、产业结构趋同的有效途径。
明确各区域土地利用管理的重点，有针对性地指导各区域的土地利用和调控。
我国当前差别化的土地利用政策:
1、优化开发区域
土地利用转型
2、重点开发区域
保障用地需求
3、限制开发区域
生态安全的基础屏障作用
4、禁止开发建设区域
自然文化遗产保护
县乡级土地利用空间管制分区(三界四区)什么含义、意义?——详见教材
三条空间管制界线:
城乡建设用地规模边界
城、镇、村、工矿建设用地规模边界。是按土地利用总体规划中城乡建设用地面积指标来划定的。
城乡建设用地扩展边界
为适应城乡 建设用地发展的不确定性，在城乡建设用地规模边界之外划定的城、镇、村、工矿建设规划期内可选择布局的范围边界。扩展边界和规模边界可以重合。
禁止建设用地边界
为保护自然资源、生态、环境、景观等特殊需要，划定的规划期内禁止各项建设的空间范围边界。
四类空间管制区:
允许建设区
可以建设的区域，区内新增城乡建设用地要受规划和年度计划指标约束:
有条件建设区
在不突破规划建设用地规模前提下，可用于规划建设用地布局的调整区:
限制建设区
区域中禁止城镇村建设，严格控制线型基础设施和独立建设项目用地:
禁止建设区
区域中除线型工程、地下矿产资源开采等特殊项目外，禁止建设占用。
国土空间规划“三区三线”
是根据城镇空间、农业空间、生态空间三种类型的空间，分别对应划定的城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线三条控制线。
第五节 土地利用年度计划
一、土地利用年度计划:
土地利用年度计划:指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。是根据国民经济和社会发展计划，国家产业政策，土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制的。它是以1年为期，属于中期土地利用计划的具体化。
三、土地利用年度计划指标体系:
(一)新增建设用地计划指标
包括新增建设用地总量和新增建设占用农用地及耕地指标。
(二)土地整治补充耕地计划指标
分为土地开发、整理、复垦补充耕地指标。
(三)耕地保有量计划指标
(四)城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标
指标确定依据
新增建设用地计划指标
依据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、国家区域、产业政策、土地利用变更调查成果等确定。
土地整治补充耕地计划指标
依据土地利用总体规划、士地整治规划、建设占用耕地、耕地后备资源潜力和土地整治实际补充耕地等情况确定。
耕地保有量计划指标
依据国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标确定
城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标
依据土地利用总体规划、土地整治规划等专项规划和建设用地整治利用等工作进展情况确定。
六、土地利用年度计划的编制程序和方法
目前土地利用年度计划的编制采用一上一下的程序(详见教材)。
七、土地利用年度计划的实施和检查
(一)土地利用年度计划的实施
1.严格用地审批制度
2.实行土地有偿使用
3.制定用地计划管理办法
(二)用地计划的检查
1、台帐管理
2、中期检查
3、年度评估、考核
4、遥感动态实时监控
第六节 土地用途管制
一、土地用途管制的概念
国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。
二、土地用途管制的目标
1、土地利用整体效率最大化
2、协调"吃饭”与“建设”的矛盾
3、消除土地利用中不利的外部性影响
三、土地用途管制的具体内容(结合教材复习)
思考：我国土地用途管制制度的利弊
第六章 农用地转用与土地征收管理
第一节 农用地转用管理
一、农用地转用的概念
即农用地转为建设用地的简称。是指将耕地、林地、草地等现状农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为用于建造建(构)筑物的土地即建设建设用地的行为。
二、农用地转用应符合的条件
1.符合土地利用总体规划
2.符合土地利用年度计划
3.符合建设用地供应政策
三、农用地转用的批准权限
《土地管理法》规定:
规划区内
按土地利用年度计划：分批次；由原批准国土空间规划的机关或者其授权的机关批准（已批准农转用范围内具体建设项目用地可由市、县人民政府批准）
规划区外
在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
永久基本农田转为建设用地
由国务院批准
国务院的批准权限:
①国务院批准的建设项目涉及农转用的
②省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的基础设施项目占用城市建设用地区外的土地涉及农转用的
③省、自治区、直辖市人民政府所在地，城区人口100万以上其他城市及国务院指定的其他城市城市扩展用地(实施规划)涉及农转用的
省级人民政府的批准权限:
①国务院审批之外的其他城市市区扩展占用的农用地(包括县、县级市所在的城镇及其他建制镇因建设扩展占用农用地的)
②地、市及以下政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用城市建设用地区外农用地的
省级政府授权设区的市、自治州批准权限:
国土空间规划确定的村庄、集镇建设用地区内，为实施村镇规划需要农用地转用的。
已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地安排可由市、县人民政府批准。
四、农用地转用的审批程序
五、农用地转用方案的编制
第二节 土地征收管理
一、定义
国家为了公共利益的需要，依法强制、有偿征收集体所有的土地转为国有土地的过程。
二、特点
(1)具有一定的强制性
(2)土地所有权的转移，利用方式般也同时改变(思考:可否只征不转?什么情况下)
(3)要支付补偿安置等费用;但补偿费不是地价;
土地征收与土地征用
土地征收与土地征用具有相似性，但并非同一概念。
相似性
都是国家以公权力强制地对他人的土地权利予以剥夺，使得他人的土地权利因征收或征用而消灭或终止。
土地征收
为国家根据公共利益需要而行使公权力，以补偿为条件，强制取得他人的土地所有权，他人的土地所有权因国家的征收而消灭。
土地征用
则是国家因公共事业的需要，以给子补偿为条件，对他人士地所有权以外的土地他项权利为利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还原土地所有人。
他人的土地所有权并不因国家的征用行为而消灭。
三、征收土地的基本条件
(1)公共利益需要
(2)符合规划和计划
(3)通过预审
(4)建设资金落实
新土地管理法的“公共利益的需要”内涵
(一)军事和外交;
(二)基础设施
政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等:
(三)公共事业
政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用优抚安置、英烈保护等:
(四)扶贫搬迁、保障性安居工程
政府组织实施:
(五)成片开发
在城镇建设用地范围内(规划确定)，经省级以上人民政府批准的:
(六)其他公共利益需要情形
遵从法律规定。
四、征收土地的实施程序
1、发布征地预公告由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地预公告，
2、征询村民意见由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，国士资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
3、地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
4、拟订“一书四方案”组卷上报审批由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
5、征收土地公告征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告
征收土地公告应当包括下列内容:
(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途
(2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积
(3)征地补偿标准和农业人员安置途径
(4)办理征地补偿登记的期限、地点。
6、补偿安置方案的报批
国土资源局——拟定方案——方案公告——报市、县人民政府审批。
(在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。)
征地的补偿、安置方案公告应当包括下列内容:
(1)被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口数。
(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式
(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式
(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
(5)农业人员的具体安置途径
(6)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
7、土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
8、实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费
被征地单位和个人按期交付土地。
五、征收土地的审批权限
六、土地征用相关工作
1.临时用地管理
指建设项目施工、地质勘查等临时使用，不修建永久性建(构)筑物，使用后可恢复的土地。
特点:
临时性和可恢复性(不能办理征收与农转用手续)
与建设项目施工、地质勒查等无关的用地，使用后无法恢复到原地类或者复是达不到可供利用状态的用地，不得使用临时用地。
临时用地使用范围
1、建设项目施工临时用地-直接服务于工程施工
2、资源或地质勘察临时用地
3、符合法律、法规规定的其他需要临时使用的土地
临时用地的管理规定
1、必须经过批准，并与土地所有者签订临时使用土地合同，其内容包括使用范围、用途、补偿标准及补偿方式、使用期限、对土地恢复措施等。
2、必须对土地所有者或原土地使用者予以补偿。
3、不得建永久性建、构筑物。
4、使用期限一般为二年。
临时用地审批程序
1、申请——受理
临时用地请书、建设项目立项文件、临时用地协议书、规划部门审定的红线图(城镇规划区内的)
2、现场踏勘
3、用地单位交费
土地管理费、预缴土地复垦费、测绘费
4、发放临时用地批文
七、对征而未用土地的处理
《闲置土地处理办法》
闲置土地指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一-年未动工开发的国有建设用地。
闲置土地的认定:
A、批准用地满1年未动工开发建设的
B、开发建设的面积不足三分之或者投资额不足25%
C、未经批准中止开发建设连续满1年的
思考:造成闲置的原因有哪些?对应的处置办法是什么?(见闲置土地处置办法)
依法收回的闲置土地处理:
(一)确定新的使用权人开发利用:
(二)纳入政府土地储备:
(三)恢复耕种
八、土地征收的补偿与安置
(一)征地补偿的原则与含义
征地补偿的含义
是指依法对被征收土地的补偿和安置多余劳动力的补助的总称。
征地补偿的原则
A、依照法定标准进行补偿
B、保持被征收土地的农民的原有生活水平不下降
(二)征地补偿费的构成
1、土地补偿费
土地补偿费实质上是支付让渡土地所有权的费用，亦即征地补偿费中地租部分的费用。
2、土地投资补偿
指对经营者未收回的土地投资进行补偿的费用。
包括青苗费和地上附着物补偿费
3、安置补助费
指为了安置以士地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给子的补助费用。
安置补助费实质
劳动力重新获得就业机会或者供养能力的费用折算。
(供养劳动力自身及其供养的农业人口)
4、新菜地开发基金
指征收城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘。
5、耕地开垦费
征地补偿的计算基础
统一年产值标准:
考虑被征收耕地的类型、质量、衣民对土地的投入，农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内(以县域范围为主)，在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。
区片综合地价:
是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供来关系当地经济发展水平和坡镇居民最低生活保障水平等多方面因家进行测算。
(三)征地费的使用和管理
(1)青苗补偿、地上附着物补偿
归土地承包经营者和产权所有者，包括个人和集体经济组织。
(2)土地补偿费和安置补助费
应归土地所有权单位所有和使用，主要用于被征地农户。由被征地单位提出发展生产和安置方案、用款计划，经县级人民政府审查同意后作专款支付使用。
被征地农民安置途径
1、农业生产安置
2、重新择业安置
3、入股分红安置
4、异地移民安置
第三节 建设项目用地审查报批管理
二、建设项目用地报批程序
1.建设用地预审
是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
审批类项目
政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目。
核准类项目
企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。
《政府核准的投资项目》目录以内的项目
政府只是从社会和经济公共管理的角度审核企业的投资项目。
备案类项目
企业不使用政府性资金投资建设的一般项目。(核准目录以外的项目)
预审原则:
符合土地利用总体规划
保护耕地，特别是保护基木农田
合理集约利用土地
符合国家供地政策
预审机关(分级预审):
“与项目审批同级原则”
需人民政府或有批准权的人民政府发改委等部门审批的建设项目，由该人民政府同级的土管部门进行用地预审。
需核准和备案的建设项目，由与项目核准、备案机关同级的土管部门进行用地预审。
预审程序
申请——受理——批复
预审审查内容:
(1)建设项目建设依据是否充分;
(2)建设项目是否符合国家产业和供地政策;
(3)建设项目选址是否符合各级各类规划;
(4)建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定:
(5)其他。
2、组件报批
(1)用地单位提出用地申请(正式申请)
(2)市(县)拟定一书四方案
(4)国土资源管理部门会审，报有批准权的同级人民政府批准
(3)逐级上报至有审批权的政府审批
3、批后实施
(1)补充耕地
(2)实施征地
(3)供地
(4)土地登记
第七章 建设用地供应管理
第一节 建设用地供应概述
二、建设用地的定义(广义和狭义)
1、广义定义
指非衣业用地，或指不以取得生物产品为主要目的的土地，不仅包括建筑用地，也包括利用土地的自然景观等功能，起特殊场地、基地作用的上地，如风景旅游区用地等，即已利用土地中的一切非农业生产用地。
2、狭义定义
指以营造建(构)筑物或一切建筑工程，实际占用和正在占用的及其必要使用范围的土地
二、建设用地供应的概念和方式
1、建设用地供应的概念
是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程。
供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地的方式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等问题。
2、建设用地的供地方式
(1)行政划拨
土地使用者依法取得土地使用权
无偿、无期限使用
(2)有偿使用
按法定程序条件有偿有期使用国有建设用地
包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股。
(3)行政许可
经法定程序许可集体成员使用集体土地用于非农建设项目。包括农民个人建住宅:乡镇村公共设施、公益事业建设:乡镇企业。
三、国有建设用地供应计划管理
是指市、县人民政府在计划期内对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式做出的科学安排。
必供应总量
供应的总规模。
多供应结构
各类用地的供应规模和比例关系
供应布局
供应的建设用地在空间上的分布
令供应时序
供应的建设用地在不同时段的安排
台供应方式
包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式
3、计划范围和计划期限
(1)计划范围
市、县行政辖区内计划期供应的全部国有建设用地均纳入计划。
(2)计划期限和计划年度
国有建设用地供应计划的计划期为年。计划年度为每年1月1日至12月31日。
有条件的市、县，可增加编制一年内分季度的阶段性供地计划和增加编制三年左右的滚动计划。
四、建设用地的供地政策
对于不同类别的项目，有不同的供地政策:
国家鼓励类项目
可以供地，甚至要积极地提供土地;
国家限制类项目
限制供地；
国家禁止类项目
一般禁止供地。
依据:
《限制供地项目目录)、《禁止供地项目目录)
(1)按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地的是
须在全国范围内统筹规划布点的
涉及国防安全和国家利益的
生产能力过剩需总量控制的
大量毁损土地资源或以土壤为生产原料的
需要低于国家规定地价出让、出租土地的
按照法律法规限制的其他建设项目
(2)按照《禁止供地项目目录)禁止提供建设用地的是
危害国家安全或者损害社会公共利益的
国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及的
国家产业政策规定禁止投资的
按照法律法规规定禁止的其他建设项目。
凡列入(止供地项目目外)的建设项目，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。
(3)工业项且建设用地控制指标
工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标:
(一)工业项目投资强度控制指标:
(二)容积率控制指标:
(三)工业项目的建筑系数应不低于30%:
(四)行政办公及生活服务设施用地面积比重不超过总用地面积的7%。(严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施)
(五)工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
五、供地方案的审查
1、土地供应政策
符合;
2、申请用地面积
符合用地标准、集约；
3、划拨
符合法定条件；
4、有偿使用
供地方式、年限、费用标准等符合规定:
5、占用未利用地
符合规划、界址清楚、面积准确。
第二节 城市土地储备
一、土地储备的概念和作用
土地储备市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备的作用:
1、促进城市土地市场的健康、规范发展
2、提高政府对城市土地市场的调控能力
3、增加财政收入，加快城市基础设施建设
4、保证土地利用、城市和国土空间规划的实施，优化城市土地利用结构
二、土地储备机构
(一)土地储备管理委员会
土地储备管理委员会是城市土地储备机构的决策机构，由城市政府领导和计划、经济、财政、土地、规划、城建、房管、环保等相关部门的领导组成。
(二)土地储备中心
土地储备中心在土地储备管理委员会的领导下负责土地储备制度的具体运作。
(非赢利性、全额拨款的事业单位)
四、土地储备的范围
入库储备标准:
“符合规划”
储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。
存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。
“产权清晰”
对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。
土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性，经济补偿、土地权利等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。
可以纳入收购储备的土地主要包括:
(1)依法收回的国有土地
(2)收购的土地
(3)行使优先购买权取得的土地:
(4)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地
(5)其他依法取得的土地。
五、土地储备制度的运行程序
(一)土地收购
(二)土地储备
(三)土地供应
第三节 国有建设用地划拨管理
国有土地的划拨
是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
(一)划拨方式的特点
1、划拨士地使用权没有期限的规定。
2、划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押，即不得流转。
3、划拨土地使用权未经批准不得改变用途。
4、取得划拨土地使用权，只需缴纳取得土地的成本，不缴纳土地有偿使用费。
(二)能以划拨方式取得国有土地使用权的用地类型:
1、国家机关用地和军事用地。
2、城市基础设施用地和公益事业用地。
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
4、法律和法规明确规定的其他用地。
(四)划拨土地使用权的收回的条件
1、无偿收回
条件:
(1)使用者迁移、解散、撒消、破产等。
(2)公路、机场、矿场等经核准报废。
(3)闲置未使用超过2年。
2、补偿收回条件:
(1)公益事业需要使用该土地，如:国家重点建设项目、军事、能源、交通、电站等。
(2)城市发展等需要.如:实施城市规划、旧城改造。
(五)划拨土地使用权交易
划拨土地使用权经批准也可转让、出租、抵押。
但是必须符合下列条件:
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人:
(2)领有国有土地使用证:
(3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明:
(4)签订土地使用权出让合同，向所在地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
划拨土地使用权交易程序
1、申请许可证
2、审查
3、签定合同，缴纳土地使用权出让金
4、进行变更登记
第四节 国有建设用地有偿使用
土地市场:
又称不动产市场、地产市场。公有制下的土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合。
主体:土地供求双方
客体:土地产权
一、国有土地使用权出让
(一)概念
出让土地
市、县人民政府以国家士地所有者代表的身份，与受让人签订上地使用权出让合同，将国有土地使用权以指定地块、年限、用途和其他条件让与士地使用者，井收软土地使用权出让金的行
(二)出让土地的特点
(1)出让土地必须符合相关规划、计划
(2)土地出让由政府垄断(当前出让仅仅指国有土地的出让，出让方是政府)
(3)土地出让有年限限制，以合同约定为限，但不得超过规定的最高出让年
(4)土地出让是有偿的，即必须由受让方向出让方一次性或法定期限内分期支付出让金:
(三)出让土地的方式
协议、招标、拍卖或者挂牌四种方式
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
1、协议
(1)含义
指出让人(市、县土地管理部门)与有意受让人进行谈判、协商、取得一致意见后，签订土地使用权出让合同，从而实行土地使用权的有偿出让。
(2)特点
①有地价，缺乏公开性
②地价和土地出让给谁等问题易受主观因素影响，协商的地价与市场地价出入较大
③是没有竞争、不发达、不公正的土地市场
(3)适用范围:工业项目、市政公益事业项目，非盈利项目、政府调整经济结构，实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目。
(4)组织管理
市县土管部门组织实施——集体决策——协调决策机构
2、招标:
(1)招标是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
(2)适用范围
一些大型或关键性的发展计划与投资项目。
(3)特点:
①引进了市场机制，招标人受风险因素影响小:
②主要以报价作为中标的标准，但中标地价不完全等于市场地价:
③可减少非理性行为影响。
(4)组织管理(招、拍、挂均是)
A、自行办理;
B、指定或授权下属事业单位承办;
C、委托相应的交易代理中介机构承办或协办。
3、拍卖
(1)拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
(2)特点:
公开竞争性;
价高者得;
对拍卖者和竞投者都有很高的要求。
(3)适用范围
竞争性强、盈利率高的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
4、挂牌出让国有土地使用权
(1)挂牌出让
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
(2)特点:
公开竞争性;
价高者得
在指定的土地交易场所进行
有利于竞买者理性决策
(3)适用范围:竞争性强、盈利率高的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
(四)国有土地使用权士地出让的程序
1、协议的程序
(1)公开信息，接受申请，确定供地方式。
(2)编制方案，确定底价。
(3)方案、底价报批。
(4)协商，签订意向书，公示。
(5)签订合同，结果公布。
(6)交付土地颁发《建设用地批准书》。
(7)土地登记，资料归档。
2、招标拍卖挂牌出让程序
(1)发布出让公告:
(2)申请和资格审查;
(3)招标拍卖挂牌活动实施:
(4)签订合同，结果公布:
(5)颁发《建设用地批准书》，交付土地，
(6)办理土地登记，资料归档。
出让土地使用权收回:
1、合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。
2、为公共利益需要使用土地的。
3、受让人违背出让合同，情节严重的。
4、因不可抗力或意外使合同无法履行
五、出让土地的审查与监督管理
(一)出让土地的方案审查
1、出让土地的主体范围
包括土地使用权出让人、土地使用权受让人、土地使用权转让人和土地使用权再受让人。
(1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。
(2)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，均可依照规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
2、出让土地的客体范围
(1)国有土地(集体所有的土地必须办理征地手续转化为国有土地后才能出让)。
(2)地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。
(二)出让年限
居住用地七十年;
工业用地五十年:
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年:
商业、旅游、娱乐用地四十年:
综合或者其他用地五十年。
第五节 国有土地使用权转让、出租、抵押管理
一、土地使用权转让管理
1、转让的概念
指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为，包括交换、出售和赠与等方式。
特点
转让双方都是土地使用者
土地转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移，其地上建筑物，附着物随之转让。
2、土地使用权转让的条件
(1)土地使用权人必须有合法的转让资格，才能进行转让
(2)按肥她用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用
首次转让应当符合下列条件
A、按合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书:
B、按合同约定进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3、土地使用权转让的形式买卖、买卖、互易、赠与、其他形式(继承、入股、合作等)
4、土地使用权转让的监督管理
二、土地使用权的出租管理
1、土地使用权出租的含义
是国有土地所有人(国有土地租赁)或土地使用者作为出租人将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、土地使用权出租的法律特点
(1)主体可以是国有土地所有或土地使用者
(2)出租关系中的标的具有复合性。
(3)土地使用权出租有限期
(4)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同所规定的义务。
(5)出租行为并不导致出租人完全丧失土地使用权。(处分权仍然归出租人)
三、土地使用权的抵押管理
1、概念
指通过出让、转让和出租(仅指国有土地租赁)方式取得土地使用权的土地使用者(抵押人)为借贷或偿还债务，以土地使用权作抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。
抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。
2、土地使用权抵押的法律特征
(1)土地使用权在抵押期间不发生转移。
(2)抵押人享有土地使用权的处分权。
(3)抵押权人对土地处分所得有优先受偿权。
(4)土地使用权与地上建筑物、其他附着物必须同时抵押。
(5)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
3、抵押权的实现
下列情况下，抵押权人有权依照抵押合同及法律法规的规定处分抵押的土地使用权:
抵押人到期未能履行债务的:
抵押人在抵押合同期间宣告解散、破产的;
抵押人在抵押合同期间死亡而无继承人、受遗赠人，或者其继承人、受遗赠人拒绝偿还债务的。
4、拍卖抵押物所获价款的清偿范围及顺序:
(抵押权本质:对于处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权)
(1)实现抵押权的费用，如评价费用、拍卖费用。
(2)扣除与抵押物有关的税款。
(3)偿还抵押人所欠抵押权的原本债权金额本息及罚息。
(4)偿还所欠其他债权的金额本息及罚息。
5、抵押权的消灭
(1)抛弃。
(2)协议消灭。
(3)抵押物灭失。
(4)抵押物归抵押权人所有
第六节 集体建设用地许可管理
1、概念
指农民集体所有，有农村集体和农民个投资的各项生产生活和社会公共设施以及公益事业用地。
2、分类
(1)宅基地
(2)乡镇村企业用地
(3)乡镇村公共设施和公益事业用地
二、宅基地管理
(一)农村宅基地范围的确定
农村宅基地面积，是以“户”为单位来划定和表达的。
其内容包括主体建筑物住宅和场地设施两部分。不包括衣业生产晒场用地。
(三)农村居民建房用地的审批程序
1、用地申请
本人向村(居)委会或农村集体经济组织提出书面申请:
2、村民会议讨论、公布
经村(居)委会或农村集体经济组织讨论通过，并将建房户原有住房、人口、户口、拟落实的建房位置等张榜公布
3、审核、选址、报批(乡镇人民政府审批)
4、划拔土地(建房用地批准书)
5、现场核实
6、竣工验收、登记发证《集体土地建设用地使用证)