课题一 住房租赁市场

这是一篇关于课题一 住房租赁市场的思维导图，主要内容有市场构成(各模式特点、主要参与者、优劣势)、发展历程(市场、政策、地域)、市场租金（租金影响因素，租金变化趋势)等。

租房租赁市场

• 中国住房租赁市场
  • 市场构成（各模式特点、主要参与者、优劣势）
    • 《我国住房租赁市场的发展现状...议——基于“租购同权”视角_张逸雪》
    • 市场规模2.71万亿、面积70.4亿平米、人口2.4亿（2020年）、租赁房屋的平均房龄超20年、
    • 结构：机构出租者仅为2%(美国为35%)，其中租赁企业约2万家（2021），6成分布在长三角、京津地区
    • 优劣势： 优势-二三线城市有大量闲置房源可用于出租。主要城市大量人口城镇化引起的租房需求旺盛。房价过高、楼市限购引起的被动租赁需求上升。年轻一代人租房观念的转变。每年有超过600万的毕业生注入租房市场，有广阔的市场前景。 劣势-一线城市住房供应的数量、结构、主体的不合理。租售同权政策的制定与实施还不到位，大量租户无法享受应有的公民教育、医疗权利。老一辈人婚有所房观念的制约。
  • 发展历程（市场、政策、地域）
    • 2010~2016阶段
      • 少数企业试水长租房业务，市场整体租赁企业不超过千家，租赁行业处于萌芽和发展期
    • 2017~2019阶段
      • 十九大报告从政策方面提出“加快租购并举住房制度”，同年每年新增租赁企业约千余家，总量达到3000家左右。但接连不断的长租公寓企业暴雷事件，影响重大(例如一套一线城市300~400万的房子，一个月大概租金6~7k，一年收租8w左右；而300w银行存款一年大约9w收益，而房东转手租给长租公司还有条约违约、租客断档、出租纠纷等风险，相对来看综合收益实在偏低)
        • https://www.163.com/dy/article/GTTG2CHN053277OO.html
    • 2019~2021阶段
      • 2019、2020 年中央分两批明确 24 个租赁市场发展试点城市，三年示范期内共安排中央财政租赁专项奖补资金 600 亿元，推动试点城市从租赁房源筹集、培育租赁企业方面大力发展租赁市场，近两年租赁企业数量呈现爆发式增长，今年成立的企业数量占企业总数量的 5 成，2020 年成立的企业占比则超过 3 成。目前市场总体企业约为2万余家，呈现快速发展态势。但是市场化租赁企业融资比例逐年下降，尤其是中小企业融资更为困难。住房租赁行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性阶段。
        • 《2021租赁市场报告-从2021年租赁企业五大变化看行业发展趋势》
      • 国家发改委《2021 年新型城镇化 和城乡融合发展重点任务》
        • 加快建设现代化城市的部分要求着力解决大城市住房突出问题，单列租赁住房用地计划
  • 市场租金（租金影响因素，租金变化趋势）
    • 影响租金的主要因素有以下
      • 房源所处城市：
        • 全国重点40城的租房需求更为旺盛，呈现东强西弱、南强北弱的态势
      • 房源所处地段：
        • 是否临近地铁，是否靠近商圈、是否临近学校医疗等社会资源
      • 房龄：
        • 16~20年房龄房子普遍出租金额较高，且波动幅度较小
      • 房屋精装修
        • 精装修房屋能够开出更高的租金，反映高能级城市租客对于精装房的价值认可更高
  • 新冠疫情带来的影响
    • 租金的下跌近9%（但小户型、16~20年房龄、地铁房的租价稳定）
    • 平均成交周期的增长（长租公寓暴雷+疫情的双重影响拉长了租客的决策周期）
  • 目前数据
    • 北京
    • 深圳
      • 2021人口：1768.16万人，比2010年增加713.61万人，增长68.46%。户籍人口556.39万人，占比31.46%。考虑到港澳台及海外华侨可以购买房产，则深圳户籍人口的持房率会更低。 目前有1082万套住房，城中村住房约507万套，占比46.85%；商品住宅189万套，占比17.46%；公寓等97万套，占比8.96%。
        • https://m.gotohui.com/fangjia/list/158848.html
        • 按道理如此大量的非户籍流动人口的租房比例极高，会大大促进房屋租赁市场的发展，而从全国发展来看，6成注册的租赁公司分布在长三角、京津冀等地区，其余则分布在广州等地，深圳市场的发展与大量租赁需求似乎不成正比。 在排除当地经商差异等因素后，主要原因分析为一下两个：①深圳存在大量个人租赁行为，依托市区内大量城中村的存在，房屋持有者通过非企业渠道出租给租房者的行为。②工业加工制造业性的城市历史，让深圳保留了数量不容忽视的工厂宿舍等类型房屋，由企业或个人提供给大量流动人口居住。
      • 租赁住房方面： 泊寓、冠寓、招商伊敦、集悦城、魔方等企业占据了主要市场份额，但也仅为15.35万间，
        • https://www.163.com/dy/article/GPLIIGV50538DOCO.html
• 比较两个城市的住房租赁市场
  • 模式、租金、政策比较
    • https://www.163.com/dy/article/GPLIIGV50538DOCO.html# https://new.qq.com/omn/20220715/20220715A05Z0A00.html
    • 模式：以政府主导的人才安居集团为主，市场租赁企业为辅。其中人才安居保障性住房十三五44.24万套，十四五拟40万套
    • 租金：
      • 租房人数约为600万人，平均租金78.7元/平，平均租住面积17.7平。
    • 政策比较：
      • 2021-2-1《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》——1、多渠道增加租赁住房供应。2、加大住房租赁支持力度。3、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制。4、完善房屋基础信息和租赁合同管理。5、规范行业主体及租赁行为。6、强化保障措施
        • 加大租赁支持力度，保护租户
      • 2021-6-3《关于开展住房租赁资金监管的通知》——从开立住房租赁资金专用账户、实行租赁资金监管、规范住房租金贷款、加强监督管理等四个方面做出规定，以规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益
        • 规范租赁行为
      • 2021-6-8《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。此外，探索开展出租屋分级分类管理，鼓励城中村规模化租赁。
        • 鼓励加大租赁用地投入
      • 2021-11-1《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》覆盖了非居住房屋改造保障性租赁住房的的适用范围、改造条件、改造要求、改造程序等各个环节，兼顾供给、需求、监管三个方面。意见稿指出租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不得超过5%；并按照住房租赁资金监管规定进行监督。
        • 鼓励增加改造租赁房屋
      • 2021-11-12《关于实施住房租赁税收优惠政策有关事项的通告》——住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，按减4%的税率征收房产税
        • 鼓励租赁行为
  • 主要共同点
  • 主要差异点
  • 目前问题及发展建议