税务师｜税一｜土地增值税-3

税务师备考笔记，税法一，第五章 土地增值税重点总结。本章性价比高，内容不算多，分值基本15分以上，可与增值税结合出题。 思维导图用来复习特别合适，重点突出，思路清晰，干货满满，喜欢的话记得点赞、关注

土地增值税

• 应纳税额的计算
  • 步骤
    • 确定收入额
    • 确定扣除项目金额
      • 具体见土地增值税-2
    • 计算增值额
      • =➊ - ➋
    • 确定增值率，根据增值率确定适用税率
      • 增值率=增值额/扣除项目金额×100%
      • 四级超率累进税率
    • 计算土地增值税
      • =增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数
  • 特殊规定
    • 隐瞒、虚报房地产成交价格的
      • 根据评估价格确定转让收入
    • 提供扣除项目金额不实的
      • 根据评估价格确定扣除项目金额
    • 转让成交价低于评估价，又无正当理由的
      • 根据评估价格确定转让房地产收入
• 房企土地增值税清算
  • 清算单位
    • 经审批的房地产开发项目为单位，分期开发的，以分期项目为单位
  • 清算条件
    • 纳税人应清算
      • 项目全部竣工、全部销售
      • 整体转让未竣工决算的开发项目
      • 直接转让土地使用权
      • 完全转让
    • 税务机关可要求清算
      • 已竣工项目，已转让房地产面积占总可售面积85%以上，或虽未超85%，但剩余建筑面积已经出租或自用的
      • 取得销售许可证满三年仍未销售完毕的
      • 申请注销税务登记
      • 省税务机关规定的其他情况
  • 清算时间
    • 满足清算条件/自收到清算通知之日起90日内
  • 清算时收入确认
    • 已售项目
      • 已全额开具销售发票的，按发票所载金额确认
      • 未全额开具发票的，按合同所载金额确认
    • 营改增后清算
      • 营改增前转让收入+营改增后转让房地产的不含税收入
    • 视同销售
      • 看所有权是否转移
      • 职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、抵债、交换、安置回迁等
      • 按以下方法和顺序确认收入
        • 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
        • 由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价确定
    • 房地产转自用或出租，不征土地增值税，项目清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
      • 配比原则
  • 清算时扣除项目
    • 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用、有关税金
      • 合法有交凭证
    • 配套公共设施
      • 产权归全体业主所有
      • 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业
      • 成本费用可扣除
      • 有偿转让的
        • 应计算收入，并准予扣除成本费用
    • 销售精装房
      • 装修费可计入开发成本扣除，预提费用不可
    • 扣留的质保金
      • 开具发票，可扣，未开，不可扣
    • 开发费用
      • 已计入开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
    • 逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
  • 受理与审核方法
    • 案头审核（项目归集一致性、数据的准确性）、实地审核（客观性、真实性、合理性）
  • 核定征收
    • 无账、账务混乱/不全、逾期不清算、计税依据明显偏低（无正当理由）
      • 不低于5%
  • 清算后再转让
    • 扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×转让面积
    • 单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  • 清算后补缴税款
    • 在规定期限内补缴，不加收滞纳金
• 征收管理
  • 纳税义务发生时间
    • 自转让房地产合同签订之日起7日内
  • 纳税地点
    • 房地产所在地
  • 纳税期限
    • 核定的期限内
  • 关于预征
    • 税务机关规定预征的，按规定比例预交，决算后，多退少补
    • 税管机关未规定预征的，取得收入时先到税务机关登记或备案
    • 预征率
      • 东部地区省份，不得低于2%
      • 中部和北部地区省份，不得低于1.5%
      • 西部地区省份，不得低于1%
      • 保障性住房除外
• 土地增值税-3