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把房子彻底说清楚 读书笔记
面对房地产的各种暴雷，推荐房老祖的书籍 把房子彻底说清楚，到底是二手房还是新房，买房要验什么，一切都在书中！
编辑于2022-08-12 08:10:35 福建省- 买房
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把房子彻底说清楚读书笔记
物业篇
业主，任人宰割的肥肉
（1）物业管理费，到底谁说了算
（2）该收的，不该收的，通通交上来
公共维修金
购房入住时候已经交了
绿化费
小商贩，与我同住一小区
小区的架空层（就是用柱子把建筑物架起来空着的那一层）成了小商铺、公共车道成了卖东西的小凉棚，你说咱业主掏着自己的腰包给物业，物业又将业主的“地盘”出租给了小商贩，这不是挣双份钱吗？
权利与义务
义务
业主
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则。
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
物业
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可.
（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
权利
业主
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
发起权
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
筹备权
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同：
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权：
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
装修
第一，打算装修住宅的业主，要提前向物业提交或者出示：房屋所有权的复印件或者是其他能够证明你合法权益的有效凭证：房屋的结构；拟定开工的日期和竣工的日期；装修公司的有关情况等。
第二，业主们就要知道，你应该向物业交哪些费用，主要涉及的费用有：
一、装修押金
二、装修垃圾费
三、装修管理服务收费，根据新《办法》规定，如果带电梯的住宅，每平方米最高的不超过4元，不带电梯的住宅，每平方米最高不要超过3元。
业主委员会，尴尬而难堪的组织
所谓业主委员会，又称“物业管理委员会”，就是指在一个物业管理区域内代表若全体业主管理权益的法定组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
业主委员会是通过业主大会（就是由同物业管理区域的所有业主组成的）选举产生的，人数一般由5至11个人的单数组成。当然了，能代表所有业主行使权力的业主委员会成员也不是随便哪位都能当选的了，是要有条件滴（不要误会，不是我说的，是政府制定的）
（-）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间：
业主委员会的权利
（1）核验权
（2）知情权
（3）选择权
（4）监督检察权
（5）收益权
（6）请求权
业主委员会的职贵
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
（4）监督管理规约的实施
（5）业主大会赋予的其他职责。
谁挡了业主委员会的路
1，开发商担心违规行为被追究，阻挠业主委员会的成立
2，主管部门积极主动性不够，财有拖延行为
3，业主人心不来，伤透维权者的心
4，业主套员会自身有问题
差的业主委员会
（1）为了私欲，赶走不懂配合的物业
（2）定力经不起半点考验
背着业主私吞小区经营性收人的；挪用业主交纳的业主委员会经费，为自己拉选票的；收取物业管理公司给予的好处，任由物业公司胡作非为的；利用职务之便，与物业管理公司沉濯一气，赚取不当得利的；对物业公司将小区的服务分包方和分包价格不闻不问的….其实，无论是怎样的一种表现形式，业主委员会的行为都不外乎是背密了应当履行的各项法律职责，还不是以损害全体业主的合法权益为代价嘛，那这样的业主委员会又有何存在的价值呢？又怎能奢求业主们来爱呢？
业主权益的代表者
物业公司，业主的管家婆
小区车位，麻烦多
1.小区车位的归属如何定
（1）车位的类型
地上停车场又可以分为两类：一是地面露天停车位，就是开发商或者你所在小区的物业公司，在小区的空地上或者小区道路两旁自行划割出的车位，一一种是在住宅小区商品房的首层架空地面上划割出的车位。
地下停车场也可以分为两种：一种是专门就用于停车的地下车库，一种是对地下人防工程的开发而划割出的车位。
（2）车位归谁所有
在业主的建筑物区分所有权当中，车位的所有权可以说是纷争最大、也是最让人头疼的问题了。什么“业主所有说”、“开发商所有说"、“成本决定说”、“双方约定说”，更是一派接一派，各抒起见啊，那这车位到底归谁所有呢？你我说的都不算，法律说了算。
2，车位的价格为什么如此“高血压"
（1）车位地段高低分
（2）车位造价高
（3）有车族的高趋势发展
（4）“炒车位”加剧停车难
3，鸡占鹊巢，业主该怎么办
（1）租的车位被霸占，那就去找小区的物业公司啊，先和他们交涉交涉，看看他们怎么解决。如果物业公司没有给你解决，那你可以去法院上诉，理由就是：小区的物业公司在未经通知的情况下，将原有车位转给了别人。
（2）买的车位被霸占，在找开发商、物业和霸占车主无效后，可以依据国家规定的《物业法》：对于独占性的所有权，其他人不得擅自侵占为由，将这三方告上法庭，一可要求开发商、物业公司妥善履行合同规定的义务，将车位恢复原状；二可要求侵占车位的人就此产生的损失进行赔偿。
（3）上地锁，这人出门的时候可以给家门上把锄，这车出门的时候，一样可以给车位上把锁。什么锁？地锁，别名：车位锁，就是一种安装在地面上的机械装置，防的就是那些闹心的车霸。
物业公司的安全防范工作
小区治安管理
（1）建立门卫值班制度
（2）实施保安巡逻制度
（3）严格查询小区进出车辆
（4）制止违规业主公约等规章制度的行为
（5）制止其他危害小区公共安全秩序的行为
（6）设置危险警示标示
（7）做好小区报警设备的日常维修工作
物业消防管理
对消防设施、器材的定期检查和维修就是不能少的一步了，并在危险场所设置消防安全标志。
物业公司就有义务定期的组织防火检查，以便能及时发现并消除存在的火灾隐患，确保居民的安全。
为此，物业公司就有责任定期的组织开展防火安全知识的宣传教育，以便强化居民的防火意识。
（4）保障安全出口、疏通通道的畅通，并按照国家规定的标准，在这些通口的明显位置设置消防安全疏通的标志。
（5）当物业管理区域内发生火灾时，物业公司应立即采取相应的救助措施，并及时报警，否则就要承担相应的法律责任。
新物业的好处
什么24小时警卫值班啊、维修服务热线啊、楼梯口的声控灯啊等等，为的就是能够博得业主一笑，让业主放心。
其实不管是新物业，还是旧物业，业主更换它们的原因不就是为了得到优质的服务，但是作为业主的你也不要忘了，物业公司是企业行为，都是逐利的，而不是来这学雷锋的，其本质都是大同小异的，只有监督和它们就问题好好的谈谈，这才是和平相处的上上之策，记住，这更换物业是最后的解决办法。
保安，保的是什么平安
1，做好守门员，门岗保安员的职责
2，眼观六路，巡逻岗保安员的职责
3，眼不错神，监拉中心保安员的职责
4，“小区交警”，停车场保安员的职，
有事情，找保安
（1）买房前后大反差
（2）车位被霸占，保安不帮忙
（3）小偷光临，保安漠不关心
（4）业主是外人吗
保安失职的背后是什么
按市场的行情：退伍军人保安的价格比较高，身高一米七五以上的保安紧随其次，一米六几或一米五几的，价格最便宜。那物业公司自然不会选择价高的退伍军人和身高一米七五以上的保安了，就这样十几个身高一米六几或一米五几的保安驻扎到了你的小区。这个高不高的咱先放一边，可这些人的素质，物业也不把关，管你以前有没有犯罪记录啊、经没经过保安的专门培训啊，只要是一比价格便宜，物业公司就一股脑儿地拉了来，让他们为业主做起了看家护院的工作。你说，这样素质低、什么安全技能都没有的人员，能不失职吗？别说保护业主的安全了，我看自保都成问题，只求不要惹是生非就好。
模仿效应
业主无理欺压
投资篇
各种投资对比
股票
头脑要冷静
要跟进政策
要有专业知识
基金
只有货币型基金才保本
银行
赶不上通货膨胀
黄金
黄金回购有风险
价格波动风险
汇率波动风险
做生意
做生意成本
隐性资源
外部资源
楼市
优点
盈利时间长
几十年到百年以内
房子总会缺
土地缺少
前期投入少
只要首付和分期付款
卖不出去也有租金
缺点
扛不住金融危机
选对房子投对资
斟酌实力，发现精品
看地段
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”由此可见房子作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的位置是一个非常重要的因素.因此你在购买房产时，在条件允许的前提下，应首先考虑房产地段这个重要因素。
看地段这个因素要用发展的眼光看，要是在一个区域各项市政、交通设施还不完善的时候以低价位买入，待规划中的各项设施完善之后，那还不得赚大发了。要是愣瞄着现在已经被炒得热得不能再热的地方，就有问题了：首先，你得有那么多钱买，再者，买了之后，这房价还能涨多高，你得有个估量，要是现在就已经接近极限了，再涨就爆了，那国家肯定是会采取一定的限制措施的，你要是买了这样的房子，估计风险性就很高了，说不定哪天啪嗒，一下子掉下来了，赔都赔死了。
看交通
外交通
在考虑这个因素的时候，就要注意了，交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，一定要通过自己亲身体验去实地调查，不要轻信开发商的一面之词。
内交通
人车分流
停车等等
看配套设施
超市
学校
看价格
开盘价
开盘价又叫起价，是指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。别太信
均价
均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。既然是平均，那自然就有高有低了，房子朝向啊、格局啊什么好点的，自然就比这个高，要是有点小问题的，就会比这个价低一些。
销售均价
销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。它并不完全是两个数相除得到的结果，会有一些出入。
成交均价
成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出的价格。
最高价
最高价顾名思义就是最好的那套房子的销售价格。
清盘价
清盘价是指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平.
看户型
看选房篇
看隔音
《住宅设计规范》就规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。去选房时当然是不太可能准确测量了，但是可以注意以下几点：门窗密闭效果是否良好：上下楼板是否有合乎标准的隔声性能；临街住宅应有绿化屏幕和分户墙；住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。
看私密性
看分摊
高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。但也不是说为了少出钱公摊越小越好，公摊太小了，公告走廊什么的也会相应变小，肯定会影响你居住的舒适度。
看物业管理
看绿化
就是要看看居住区用地范围内各类绿地的面积之和占到居住区总用地的百分比，关于这个百分比，很多地方的规定指出，不能低于30%，这就需要你具体咨询一下当地的这个标准，免得被开发商忽悠了。
科学判断、判准升值
1，用數学的方法来算算大市场
房子实际价值
这房价也就是房子的价格，并不是房子的实际价值，上学的时候，大家都学过价值规律，那运用到房子上，就是说房子价格实际上总是围绕房子实际价值上下波动的，房价等于实际价值的时候很少，大多数情况，都是房价高于房子实际价值的。另外，要衡量供求关系对房价的影响。当房子供应紧张，房子还没盖就卖完了，房价自然上涨，脱离实际价值；而房子如果太多了，盖好了卖不出去，势必会引起房价下跌。这就需要你对大致的房地产市场要有了解，不要什么都不清楚，两眼一抹黑地.就下水了.那很难成为一个好的投资者。
出租回报率
其次，要能判断自己买的房子是否价格过高，是否有投资价值，别刚买了房子，明天房价就开始暴跌，那不就亏死了。这就需要用到出租回报率和投资回报率这两个指标来判断了。出租回报率是每年相金和房价的比值。一般出租回报率在每年5%-7%是比较合理的水平，要是出租回报率过低，说明房地产有泡沫，你这个时候买房，可就是自己找不自在了，极有可能最后连本都捞不回来。如果出租回报率高于这个水平，那就说明房地产此时处于低谷，房价有上涨空间，你就要果断地出手了。而投资回报率，可以比较好地算出资金回收期的长短，是用（税后月供金一按揭月供款）x12-（首付款+期房时间内的按揭款），根据这个就可以算出你每年能拿回多少本儿。
十年房地产走势价格图
最后，你既然搞投资就要对经济学有所了解，在经济学中，有经济周期理论，房价其实也是随着经济周期的发展而同向运动的。你可以通过分析近十年房地产走势价格图来判断房价是否过高。
2，土地价值很重要
看可开发的土地，红线图
3，房子本身的价值要衡量
（1）建筑师的名气有影响
（2）设计比较超前
（3）质量是王道
4，环境也要重视
如果周边整个就是一片乱七八糟的，让人觉得非常不舒服，这样的房子自然再出手是比较困难的，除非周围经过大的整治，整体布局、环境变好，才有可能升值。但是这个过程到底会有多长时间，什么时候才能实现这样的规划，可就是说不准的事儿了。要是没有十年磨一剑的耐心还是放弃考虑这样的地方，直接选择现有环境比较好的小区要靠谱一些。那在具体选择的时候，就要从大到小地注意一下小区外的环境和小区内的环境了。
小区外的环境呢，主要就考虑看看周围有没有机关、学校、医院等等：文化氛围是不是浓厚；有没有休闲健身的去处；交通是不是发达、井然有序。小区外的环境内，主要就考虑区内道路设置得是不是合理；绿化够不够；有没有休闲的区域；停车位是不是充足等等问题。其实归结为一句话，就是要看能不能让人住得舒服，舒服的房子，自然升值的空间就会大一些。
现在的楼市就跟打了兴奋剂一样，房价是一个劲儿地直升，但是作为投资者，千万别和这楼房一样，头脑一热，盲目拍板，多看看，多算算，别把自己的钱鄙打了水漂。
不同对象，收益悬殊
别墅知识扫盲
（1）建造地点：郊区或风景区。
（2）建筑特点：园林式。
建筑面积
四、五百平方米以上的，叫做高档别墅、豪华别墅或庄园别墅。
三百平方米左右的，叫做中档别墅或经济型别墅。
200平方米以下，甚至只有几十平方米的独栋、双拼建筑，则是叫做低档别墅，或度假型小别墅。
投资报告表
独有的优势，重塑性
投资回报率
5%-6%
劣势，前期空置率高
商铺
1，地方好，收益才会大
大人流量
2，要会衡量商业风险
3，投资报告表
优势，潜力大，回报率高，可以出租，可以经营，比较灵活
投资回报率
10%-12%
劣势，资金投入较大，承担房地产和商业的双重风险
写字楼
新兴的民营企业啊、股份制企业啊这种类型的企业，本身是国家没有划拨土地的，要想有个地儿立足，要么就得花钱买土地使用权，然后再建；要么就得找现成的楼房了。前一种吧，负担太重，这些企业不想把所有的钱都投在这个上面，影响了其他地方的资金流动，因此，选择这种方法的比较少。后一种呢，找好现成的办公楼，只需要按期交租金，或者说干跪买下来，那就结了，省力还省心，现在已经越来越流行了。
贷款困难
现在的写字楼一般都是宽阔的大开间，而且单价很高，尤其是在一些大城市，每平方几万块，那是常事，这就使得投资额一下子就加大了，很多人都负担不起。其次，写字楼的贷款很困难，虽然说现在有几家银行推出了10年期的贷款服务，但实际却是，审批程序非常之严格，最后能贷下来的没几个人，所以，这一大笔资金都要靠自己筹集，很困难。
3，投资报告表
优势，潜力大，租住人群比较稳定
投资回报率
10%
劣势，资金投入较大，风险提高（空置房）
以房养房
第一种，就是上面提到的，出租旧房，用租金来还银行的贷款买新房。这是现在很多人的选择，空着也是空着，租出去多少能赚点，租金多点呢，还能凑凑还贷款，少点呢，也够维持日常的开销了。
第二种，就是你可能刚刚贷款买了套自己住的房子，面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但是想着每个月都得把刚刚到手，还没捂热的工资再还回银行去，太不平衡了，想想都郁闷。这个时候，就可以利用自己的存款加上银行的贷款再买一套房子，用来投资。只要找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的房贷，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。但现在这种方式操作起来很困难了，因为你再买的这套房已经属于二套房了，是国家贷款要严格控制的对象，首付款的比例要求很高，而且也不能享受优惠的利率，因此，只能说你赶得不是时候，没别的招儿了，你只能接受这样的条件，要么就只能放弃这种想法。
第三种，就是将旧房出售或者抵押，然后再买新房。这种方法要分情况来看，如果是卖了旧房再买新房，可能还好一些，不受这个二套房的限制。如果说是抵押旧的，买新的，就和上面的情况一样了，要承受二套房贷的诸多限制，当然，你要是付全款，那就不存在这样的问题了，不过也就失去了以房养房的意义。
风险
空置率
炒房团
炒房团
开盘前全部买断，然后提价是错的，而是在开盘之前就已经商定好了。为什么开发商会同意这种交易？不外乎就是钱，这么一大笔钱，要想从银行贷出来，那是太难了，而且还得有各种环节的疏通，一点儿都不便宜，这么一下子就有了、谁不乐见。于是、炒房团那是有市场，有实力啊。一般人比不上。
个体户
散户炒房那可就是把自己的命悬在刀口下了
买房篇
房价的组成
1.土地出让金
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
2.前期费用
三通一平费用
指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。
专项费用
指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
3.土建费用
框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。
4.配套设施费用
开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。
绿化率也成了一个衡量的重要标准。
5.经营管理、销售费用
用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
6.利息
对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
7.利润
是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
房价这个西瓜切成10块
两块给土地
两块给拆迁安置使用
您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；
两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装
你心目中的大头原来其实就是个冤大头
一块给市政。
人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；
两块给税务
这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了
剩下的一块自然就是开发商的
开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的。当然，这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道了。
当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。
开发商给房子定价的原则
1.成本加成法
预算
2.比较定价法
首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。
比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。
比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
买套房到底要花多少钱
首付款
诚意钱，你的定金，告诉人家，这房子你要了，表达这么个意思。
住宅
首套房
小于90平方米
20%
大于90平方米
30%
第2套房
商业贷款首付款比例不得低于60%
公积金贷款
50%
第3套
需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款
第N套房
需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款
商铺
首付比例高达50%
商住两用房
首付比例要达到45%
贷款的相关费用
又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况
公积金不是万能的，不是啥时候都能用的
委托代理公司办理贷款的费用：900元
涉及抵押的费用
抵押加购房综合险
评估费
抵押登记的手续费
每平方米0.3元
银行开户费：10元
担保服务费
连带责任保证担保
其他担保
抵押担保
质押担保
北京
贷款额3‰
抵押加连带责任保证
具有稳定的经济收入的子女。
财产质押担保
购房综合险
房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。
人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。
寿险：每5年交一次。
商业贷款的附带费用
律师费
贷款总额的3‰-4‰，每单最低额100元，由律师事务所收取。
保险费
一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目，都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保，购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议，保险就还是少不了的。
一般来说，是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。
印花税
贷款额×0.05％，由税务部门收取。
银行开户费：10元。
交钥匙时的相关费用
1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；
2.公共维修基金：房价的2％；
3.供暖费：16元-28元每平方米；
4.有线电视入网及年收视费：444元；
5.装修抵押款：700元-2000元；
6.停车费：150元每平方米，半年到一年；
7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。
合同登记和产权登记费用
1.契税
面积超过120平方
4%
面积小于120平方
税费就是房价的2%
2.印花税
0.3‰-0.4‰，双方均摊。
3.房屋买卖手续费
120平方米以下的房屋买卖每宗1000元
121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元
经济适用房减半收费
开发商和购房者各掏一半
4.房屋产权登记费
每套收费标准为80元
5.房屋所有权证工本费
如果房屋的产权属于2个或2个以上的人，就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说，前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了，看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同。
房屋装修费用
如果是毛坯房，从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断，等等，每一项都缺不了，无论缺了哪块，这房子就不成样了。当然，这个费用得看你的预算，看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万，多则几十万，完全随你的意，只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了，只有他装修队想不到的办法，没有他办不到的。别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了，还很年轻，原因是什么？一方面呢，是捞了不少钱了，再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，听听他讲的这些事儿吧。开始入门时，就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修队，挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长，也就是平常人们说的包工头。一开始的时候，不懂，就老老实实地干，结果发现工程做完，一分钱都挣不上，后来向有经验的人学习，才知道可以偷工减料，偷梁换柱，要挣这个昧心钱，本来不想这么干，但是仔细算一笔账，发现自己不仅挣不着，有时候还会亏，瘵个简单的例子，一笔工程造价8万，公司包给下面的包工头是6万，公司什么事都不干，就要挣两万，剩下的就6万，按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千，这样也就剩下1.2万，再给工人们发发工钱，到最后就剩不下几张了，所以就逼得不得不偷工减料。怎么个偷减法，自然这能看得着的大面上是不能简省的，就是看不着的背地里省着。刷油漆的时候，本来该刷三道乳胶漆，现在就只刷两道，或者一道，省了人工又省钱。房主要的是特级地板，那就特级和一级混着买，特级的就铺客厅，大面儿上，一级的就铺房间里，床下，橱柜下这些地方，这么隐蔽，也不用担心会被发现。这些个事儿太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出来，可公司派下来的监理会看出来啊，怎么办，只能是像佛爷一样供着，好吃好喝，再塞点，也就混过去了。只要是装了房子，后期就发现什么问题，那就更好糊弄了，最简单的，就是极端重视你提出的问题，然后再从上一级的单位——当地的室内装饰协会请个专业的工程师，用钱把嘴堵上，就让他以专家的身份告诉业主，这个怎么不好修，工程量有多大，会影响正常生活什么的，一般老实点的业主，也就拿着赔的几个钱事了。这样的事那是多如牛毛，时间长了，也就不太在乎了，直到最近，一个家庭住进了公司装修的甲醛超标的房子，不久男主人就患了白血病去世了，这个血淋淋的事实终于唤醒了他的良心，他毅然离开了那个已经肮脏不堪的行业，并把这些丑陋讲出来，希望更多的人知道。
买房时条件该提就得提
求在签合同的时候不要去管那些霸王条款，有什么要求要大胆地和开发商提，为什么不提啊，我掏钱给你，就要理直气壮的，为什么要委屈自己让步啊，所以，要提，一定要提，要将自己的不满意消除在合同签订前，否则，签完了你再后悔，晚了。就记住一句话，信什么也别信开发商那张嘴。除非他像《火星没事》里，徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样，不由自主地把内幕讲出来，否则的话，再多的许诺都是空的，最要紧要落到纸上，白纸黑字，弄明白了。
2003年的时候，我国就有人民法院的司法解释出台，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。
将这种促销写进合同里，写得越详细越好。
将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。
要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。
赠送的实惠
（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。
（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。
（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。
（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。
规划
规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。
开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。
细化房型图
就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。
（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。
（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。
（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。
使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。
会所
首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；
其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；
再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。
决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
销售的套路
1.期房能否按时交房
代表A最先出场了：您关心能否按时交房是太正常了，不过老实说，我们比您更关心这楼盘能不能按期交付，为什么呀，您购买的房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，第一期如果都不能按时交付，那谁敢买我们后面推出的二期、三期，我们这不是砸自己牌子吗？况且，我们在全国的各个大城市，上海、青岛、天津、大连等地都有项目，这么多年，从来都没有过延期交楼的记录，每次都是提前支付。所以这个交付时间，您肯定是不用担心的。
代表B再加工，为您深入解释下：其实期房能不能按时交楼，最关键的是要看它的盖房资金能不能到位，其实说明白，就是这会儿能卖出多少，筹到多少钱。如果他筹不到钱，自然也就没法开工建了，交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样，我们已经和银行签订了贷款协议，而且这房子卖得这么好，从开盘到现在，才短短的一个月，已经卖出了70%，资金上完全不是问题，没有理由延期交楼，您说是不是这个理儿？
代表C就直接用理性来说话了：“其实这个问题，您完全不必担心，您看啊，这个交楼的日子都是严格地写进合同里的，推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢？您放心好了，肯定没问题的，保证能按时交房给您。”
2.工程质量能不能保证
代表A还是坚持自己的“样板”理论：您买的这个房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，如果质量上存在问题，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就没法卖了，现在做地产的老板们眼光远着呢，谁也不会犯这样的错误，都想着能长远发展呢，您说是不是。
代表B就是个绝对的向你交底的内行了：您提到房屋质量问题，想必您也是比较关注这块儿的，知道现在国内有些楼盘的质量是靠不住的，但您不知道其中的猫腻，我呢，了解一些，稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题，他们选择工程队的时候不够公平、公正，净搞暗箱操作，选择有交情的，有关系的，而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的，一级一级、一层一层，再转包下去，这中间为了要拿到更多的回扣，往往是谁家便宜用谁家，质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先，我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的，不会再出现转包的问题，而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买，而是有统一的工程部门进行批量采购，质量上绝对没有问题。再者说，只要工地施工，就有我们的技术专家在现场监督，保证不会让这些施工队有偷工减料的机会，质量自然是绝对不会出问题的。
代表C再一次拿合同说事，似乎签了合同你就拥有了一副无懈可击的铠甲，无论遭遇什么都能保护你的周全：你看，这份房屋销售合同中都已经明确规定了，工程完工后，要由质检部门检验合格后才能交付使用的，您总该相信这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题，谁也承担不起责任不是，所以这个检验还是很严格，绝对可信的。再者，如果因为质量问题而不能按时交付或者返工，我们公司将要承担巨大的损失，老板也没这么傻不是？所以，一定会保证质量不出问题的，您就把心放肚子里，安心地买下这套房吧。
看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱，你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了，这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊
（1）工地要施工，这些尘土、瓦片自然是避免不了的，没有这些东西，这房子怎么盖得起来啊，你肯定也见过不少次这种场面，不是吗？等到工程完工，你再来看看，肯定不是这样的嘛。
（2）你再想想，今天如果真有个现房给你墩这儿，你敢住吗？这才开工半年，这么一大片楼就盖完了，工期这么紧，这质量能保证吗？大家都知道，慢工出细活，只有稳扎稳打，一步一步好好盖，您说是吧。
（3）再退一步想想，如果说现在摆在你面前的就是咱合同中规定的那么美好的现房，它还能卖这个价吗？咱这个小区运用了外飘窗、彩铝、无烟灶台这些先进的设计，是别的小区根本就没有的，优势太明显了，你有眼光地提前定了它，不然等房子真的建成了，大家都发现它的好，一拥而至，就不是这个价了，对吧。所以说，你提前定下来是再正确不过的事了，现在要做的就是要等等，等等实际交房的日子，您肯定会看到百分之二百满意的楼的。”
用心去找，不信买不到便宜房子
要想找到便宜房子，第一法宝，就是要勤快，多跑路，多看看，说不定哪天运气上来了，就赶上个便宜的，赚大发了不是。
不要信均价，挨个楼盘地看，从南到北，从东到西，这么地毯式地搜索，难道还找不到合适的？
调整一下你的搜索范围。
你要是能够接受这一条马路的差距，那就好办了
把握时机，好房也能便宜买
因为几乎所有的楼盘都会采取低开高走的策略
第一阶段：价格低开
这一阶段，也就是楼盘刚刚开售的时候，因为建造的过程中，投入了大量的资金，开发商这个时候有可能会面临还银行贷款、其他方面需要大笔资金周转等不少问题，有着不小的资金缺口，所以，在定价的时候，都会比较谨慎，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。
第二阶段，价格谨慎拉高
这个阶段中，因为前期已经卖了一些垫底，资金缺口也补上了，不需要担心断链的问题，“不差钱”了，自然就要想着盈利了，因此，价格与前一阶段比起来，就是稳步上升啊。
第三阶段，惜售
这就已经进入最后一个阶段了，一般来说，价格会抬得很高，为什么呀，因为这个时候，房子没剩下多少套了，物以稀为贵，不贵才怪呢。就算是房子还剩下不少，那人家开发商今年卖够了，不想再卖了，就都存起来，外边留下那么几套做做样子。你要非赶着这个时候去“抄底”，可是大错特错了，底没抄着，抄着的有可能还是个天，不贵才不正常呢。
这么一分析三个阶段，你是不是已经找到最佳的买房时机了，没错，就是要在它刚上市，打算回笼资金的时候买，错过了这个有利时机，你就看着它涨吧。别说没有便宜房，是你自己没捞着这个馅儿饼。
稳、准、狠，不二法门
1.心态要稳
稳，这是最最重要的，千万不要相信那些售楼小姐们说的“这是最后一套了”“你今儿不买，明儿肯定就没房了”这些个鬼话。前面我已经说了，中国现在不缺房，你一定要记住了。怕什么，你才是掏钱的，是大爷。这个楼盘就真卖没了，还有别的楼盘，急什么呀，别急，你一急，那些售楼小姐就蹬鼻子上脸地守着她的那个价格，绝对不会松口了。
2.下手要准
虽然说一些新的楼盘为了回笼资金之类的，前期价位还比较低一些，但并不是所有的楼盘都会这样，而且这些楼房并不会一直维持这样的低价，甚至可以说，维持这个较低价位的时间比较短，可能等你再思量思量的几天工夫，它就涨上去了。这是完全有可能的。因此，如果你看上了较低价位促销的新楼盘或者是旧楼盘，下手就一定要准，一定要快，别总是犹豫不决的。
3.砍价要狠
如果说，你已经差不多看好了一个楼盘，接下来最重要的任务就是砍价了。虽然说同一栋楼房，开发商标的是一个价钱，但总归会有人买得贵，有人买得便宜，这就只能归结为个人问题了，为啥你拿不到别人那么低的价钱，不要说他有背景，他有根子，那都扯淡，真有这些依靠的，也不会跟你挤在一块儿买房。人家能拿到比较低的价格，证明人家会砍价。这砍价的学问大了去了，你要把握一个最基本的原则就是狠，千万不要抹不开面子，讲什么情面，一定要狠狠地砍。这门高深的学问，我们下一节专门来研究一下。
要是你看好了一间房屋，千万别性急地冲上去就问人家多少钱，而是要先修炼好自己的本领，掌握砍价的黄金法则，有所准备后，再义无反顾地上前问吧。
只要你把握对了时机，砍价的谈判就会取得事半功倍的效果。
1.市场不景气，房屋空置率高时
当房地产市场不景气时，房屋的空置率就会很高，甚至会高达50%～70%，这个时候，开发商就会心慌慌了，比例达到这么高，就算是实力再强大的开发商也会顶不住，也会绞尽脑汁、翻新花样地吸引业主，这个时候，你去砍价，自然就会有比较满意的结果了。
“中国的空置房可供2亿人居住”，这是一个引起纷争的焦点问题，也是楼市泡沫的体现。这些问题如果不解决，那谈什么保障老百姓基本住房，简直就是扯淡。
2.抓住开发商急于占有市场的机会砍价
一个新的楼房建成，和一个新产品上市是一样的，它都需要尽快地吸引消费者，占领市场，从而像那些类同的商品发起挑战。在这种时候，毫无疑问，最有效的吸引消费者的手段就是降低价格，比同类的商品拥有更便宜的价格，在这样的营销心态的指导下，开发商一般是以低价入市，来达到一定的市场占有率。这个时候，你就可以利用开发商急于占有市场的这个心态，来适当地敲一笔。
开发商王某，这不能说真名啊，一是打击报复的事儿，二来是这类的事儿太多了，就用这不定的一个来代替全部好了。房子建好之后，开发商打算要开盘了，但是在正式开盘之前，他举行一个“内部认购会”，召集自己公司的员工，比较相好的炒房客，甚至从别的渠道弄来的一些“身份证复印件”，然后用这些人的名义来买房子，统统都是银行贷款。这就是囤房的第一步。关于这个贷款的时候，报给银行的交易价格，比事实上高了30%。举个例子，他这期想回收1000万的全部成本，报给银行贷款的房价就是1300万，这样，除去首付，银行要贷给他1300×0.8=1040万，然后把40万给相关的银行经手的人，最后到手的就是整整1000万。就这样，通过这个所谓的“内部认购”，开发商就已经把前期的所有投资都收回了，同时也把房子事实上卖不出去、价格下跌所有这些因素带来的风险转嫁给了银行。操作完这个步骤之后，他再开始打广告卖房，这时候，卖房得来的就是归还土地转让的费用，剩下的就全部都是利润了。这种情况下，他自然不会把价格降得很低，就是意思意思，让你觉得好像是便宜那么一点点，这就是事实。
3.抓住开发商的困境砍价
他们因为房屋积压、资金周转不灵、银行催债等等问题陷入困境，最有效的方法就是降价出售房屋，加快资金周转了，当然，他不会大张旗鼓地宣扬说减价什么的，你只有具体砍价了才知道。如果这个时候都不砍价，那你就再也找不到更好的时机了，所以说，你也不必像个老学究一样，本着“人本为善”的精神，不去砍价了。你要是非这么假道学，不砍就不砍吧，只要你能接受就成。
4.抓住卖场的有利时机砍价
一般情况下，从一天的角度来考虑，就是下午比较合适一些。上午，尤其是一大早的时候，这些销售代表们都信心满满，精力充沛，有很高的期望值，不太容易能讲得下来
5.排除竞争对手后砍价
如果说你发现有好几个人和你看上了同一套房，都想买，你不妨先出个高价，吸引销售代表的注意，其他人看到这种情况，觉得没有你财大气粗，大部分时候就会被你吓走，放弃这套房了。这个时候，销售代表就会把希望都寄托在你身上了，你再稍微拖延一下，或者挑一些毛病出来，他们就只能收敛起趾高气昂的态度，乖乖地坐下来和你谈了，这种时候，一般都会有些收获。
1.细心找出房屋的缺点
只要你抱着吹毛求疵的态度，，一定是能找到缺陷，比如说大的方面，整个楼盘有什么缺陷啊，户型设计上有什么不完美的地方啊，小的方面，这个装修做得比较粗糙啊（举例子，比如说颜色搭配不合理，地板有响声啊等等），房间的采光不是特别好啊，等等。
2.耐心、技巧齐上阵
首先就是要诚恳，一点一点地将房子的不足之处说出来，不要着急，不要和销售代表发脾气，更不要把销售代表当成你的下属或者仇人啥的看待，冲人家吼，要轻轻地，但是很有分量地指出，哪儿好，哪儿不好。然后你要露出很犹豫不决的神态，打个比方，这就好比是你喜欢一个男人，可是当那个男人要亲你的时候，你直接对上嘴肯定是不好的吧，要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有购房的诚意之后，销售代表就会针对你提出的这些“瑕疵”进行解释了，但是肯定的，如果你的毛病挑在点子上，他一定会底气不足。
然后这个时候，你再适时地加把火，说“这样的房子不值这个价格啦”之类的话开始压价。这个情况下，销售代表会在他的权限范围内做出让步，但这让步不会很大，他为了留住你这个客户，一般会上去找业务主管来和你接着谈。或者说有更狡猾一些的，会假装说上去找领导，然后悄悄躲在一边看你的反映。所以，这个时候，你千万要稳住了，别着急，不要说不买了，也不要表现出满腹需求一脸期待的样子，要摆正好心态，反正钱还在自己口袋里，事情总会有转机的。一般，业务主管下来之后，就会给你一个再稍微低一些的价位，你可以权衡一下，当然，别着急定下来，最起码看完我下面讲的，再找找有没有别的可以砍价的方法，最后再综合一下，定一个自己认为比价满意的价位。
怎么做到这一点，很简单啊，热情点儿，和边上一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻居呢。一来一往中，就能探出别人的价格了，记住了啊，对于开发商来说，能和别人成的价格就一定也能和你成。开发商是找你拿钱的，你才是爷对不对，别太委曲求全了，什么都不敢讲，那不憋屈死啊。
要观察的第二点就是房屋的降价空间。举个例子，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。这个时候别太欣喜，别太发狂，想想，为什么会打折，再过两天还会打吗？虽然说你没长后眼，不可能看到那么远，但你选择两天后再来看一下啊，别相信售楼小姐说的“两天后这房子肯定就没了”这种鬼话，这话的可信度太低了。但你要记住，第二次看的时候，一定要另外找一个售楼小姐，别非可着这一个人问，否则，她认出你来，就算是价位比两天前低了，她也绝对会告诉你说没底之类的，毕竟你给的钱多，她挣的就多啊，谁不乐意多拿呀。
要观察的第三点就是要看穿熟人介绍的花招。 有时候，开发商会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外获九九、九八之类什么的折扣，这种折扣别轻易相信，因为这种折扣，基本上你按照我上面说的这些方法，是绝对可以拿到的，甚至还会更低。再次，想想，通过熟人介绍，这熟人说不定还会有提成呢，这提成从哪儿来，羊毛出在羊身上，自然只能从你的房款中来了。当然，如果说你用尽了方法，开发商都不同意降价，这个时候，你再去找旧业主介绍也不是难事，他能收益啊，就现在的行情，最起码能免个半年、一年的物业费，只是填个名字的事儿，谁不乐意啊，所以，别担心找不到。那怎么找呢，告诉你个好方法啊，就是在排队看房的时候，要多认识身边的人，说不定这其中就有哪个是旧业主，要再买套房的呢？
这要观察的最后一点就是要看清额外折扣了。有一些售楼广告或者是现场的售楼小姐，都会宣传说，如果你怎么怎么样，比如说前50名定购啊，马上付定金啊什么的，就能获得一个额外的折扣，你可千万别相信这种虚招儿。因为现在的一些楼盘会采取提高价格，再增大折扣的做法。这恰恰迎合了中国人爱占小便宜的心理，其实，你是吃大亏了。如果说你在不了解这个楼盘的历史价格的情况下，单纯地因为个额外折扣就买了，那这冤大头就非你莫属了。
关键一点记住了，中国不缺房子，就缺买房的人。不要被“你不买马上就卖光了”“这就是最后一套了”这种话忽悠了，要坚信，房子是有的，挑到满意的才是王道，不要被人家一忽悠就急急忙忙地买了，否则，就坐等后悔吧。
方法论
第一招：学会隐藏
所谓隐藏，就是把你强烈的购买欲望隐藏起来，不要对楼盘、物业以及周边环境等表达出你的好感，最好是流露出漫不经心的态度，对方摸不清你的想法，自然会竭尽全力地拉拢你。在这时候，你可告知销售人员你已经看中其他楼盘并已经付了定金，但是妻子（或者其他能对买房起到关键作用的家人）对此处也很感兴趣，所以要多考虑一下，一定要表现出处在两难之中、难以决断的样子。销售人员估计会把自家优势一一列出要你比较，你这时就可以提出能不能便宜点，补偿已经付给别家楼盘的订金，很多时候都会有门儿。
第二招：学会表现
这里的表现和刚才的隐藏刚好相反。就是要把你强烈的购买欲望表现出来。你可告知销售人员准备一次性付款，但是要对方给出最优惠的价格。可以表明你随身携带了多少多少钱，只要价格合适立马交订金。如果对方犹豫不决，你什么也不要再说，掉头就走，这时候，销售肯定会急，担心失去你这样一个有强烈购买欲的客户，于是就会拉拢你进一步谈判，这样主动权就在你手里了。
第三招：适当地“哭穷”
表明自己工薪阶层的身份，并以其他楼盘的价格作比较，要求再降价。
表明家中资金在外地或国外，或者干脆说资金在股票基金上积压，可使用资金有限，购房款已经超出了预算，需要分期慢慢支付，若是价格合适可先向父母朋友筹借，一次性付清，但要有更多的优惠。
一般销售人员都希望客户能利落地一次性付清房款，势必想方设法帮你争取优惠。
实在不行，你可以说物业管理费用太高，若不能在房价上优惠，可否送物业管理费等。
第四招：尽可能地“攀交情”
利用自己的人脉，尽可能地和开发商“攀亲戚”，现在这个社会，朋友多了好办事，谁也保不齐有用上谁的时候，稍微沾上点边就有可能争取到内部价，别不好意思，人情记下便是，省钱省的都是自己的钱。实在攀不上，也要和销售人员打成一片，相信我，这会对你有好处的。
用流氓精神砍死一手房
1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭，就是把驴子说成马
售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可以说车辆噪音和废气简直太恐怖啦，事实如此嘛。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高，考不上重点大学，怎么更好地建设四化。
售楼员说你看楼下就是超市、商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身也没几步的事儿，一般人会喜形于色地说，是啊，真不错。你不能这么说，心里就是真这么想也不能这么说，你得说哎呀，妈呀，这熙来攘往的，人流量都赶上老天桥了，比北京地铁人还多，太干扰我的小资生活了。
2.在成本上求真求实
这个楼盘从拿地到进行销售，具体成本是多少你想过没？关于这个，可能普通老百姓是不清楚的，也算不出来。但是如果，你是在看完我这本书前面的内容之后去选房，你就对房地产开发成本构成有了一定的了解了，哪怕只是皮毛，你便可以与对方辩论，什么西瓜理论啊都能用上。具体怎么个辩论法，就是要去假求真！挑出开发商成本或利润中的虚假、偏高的地方，迫使其降价。如果你实在算不出来，那就只有一个办法了，就是说他，你这价儿太高了，他具体给你说，怎么个不高法，你就甭搭理他，晾着他。
3.迂回战术
每一年，或者每一个楼盘，每一个售楼员都有一定的任务和销售权。你的确是看中了，多次去看房了，但是你就是不付钱，就是不签合同。看谁急？肯定是她急。我这么多年，一直就怀疑中国买房子的人是看不清事实的，总以为房子是需要去抢的，总以为房子价格是死的。就像大多数人认为书店里卖的书，后面的定价是童叟无欺的。不要被房子牵着鼻子走，你要采取拖延战术，一会儿说买，而且可以带着现金过去，但是突然你提一个缺陷出来，再说回去和家人商量下。然后再来一次，说这次定了，看合同，结果你再说没带钱，下次吧。售楼员就算心里把你亲人都问候个遍，表面上还是会客客气气的，道理不言自明，她比谁都更期待再见到你。
4.索取馈赠
多数开发商都说绝对不降价，但是你可以索取一些东西，比如：一年的物业管理费、停车费、有线电视费甚至要电脑、要空调。但凡你觉得能搭边的就要要看，只要给你点，就比不给强。
选套合适的房子
概念＝什么人买什么房
概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从，但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签，来判断一下这个标签适不适合你。
期房＝海市蜃楼
要把握好一个原则，想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更，要么，就放弃期房，干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免。
能否按时交房？
样板间＝时装表演
样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。
使用率＝房价“系数”
不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。
户型＝功能空间的组合方式
户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？
把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势
环境＝升值或享受的空间
大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。
小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。
在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说，给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。
配套＝门当户对的设施
所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，尽说白话。
检查房子
工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。
一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。
去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前
如何选房
应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。
出行便利绝对是首要考虑的问题。
安全因素
看是否处于安防“盲点”
社区内的交通隐患
停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁
心理舒适度
小区的变（配）电站
它设置在哪里，有没有围挡。当然，如果是现房的话，实际去看一下，才会比较安心。如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话，出了差错，连个说理的地儿都找不着。
户型
房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量
1.大不见得就好
房屋层高的合理高度一般在2.7米以上
新型的采光设计
2.忌一览无遗
进入户门后没有玄关设计
3.忌厨厕扎堆
随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式
4.忌厅内多门
在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放。
5.忌光线暗淡
一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。
如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南，差一点的，也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌。
6.忌动静相扰
卧室属静，就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话，不可能做到安静的要求。相对来说，客厅里就属动，人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离
厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活，也有利于室内的卫生。
7.忌厨房深藏不露
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处。
8.忌房屋通透性差
过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。
选层数
家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层
底层
可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。
最底层的房源最便宜
同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
顶层
楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣
5～8层有点矮
跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。
9～12层是扬沙层
若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。
30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。
开发商报审的时候
这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。
假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。
绿化带
临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。
楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的
小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。
户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
内部配设
窗户玻璃
所有的窗户都安装上了中空玻璃
降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上
楼板
一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
房子类型
期房
优点
先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。
价格上优惠比较大，一般在10％左右
付款比较灵活，一般可分为3次
第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。
工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。
可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。
缺点
交房日期不确定。
实际交付的房子与宣传的差很远。
如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。
现房
就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
优点
所见即所得。
可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。
.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。
缺点
留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小
在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。
二手房
也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
市区买二手房，过户费就是笔不小的数目
二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。
准现房
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。
优点
1.入住可以屈指可待
它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。
2.配套设施一目了然
在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。
3.收房安全可见
不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了
缺点
价格
看房
白天晚上都要看
白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨、下雪的时候去看一次。
里面外面都要看
里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕
外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外
插座、配电箱等等也是必须要看的。
挑楼盘的刺
大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善
去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
挑格局
进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞，采光如何，厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适。
洗手间的门尽量不要对着进户门
留意的是房屋的建筑用料和装修质量
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构，“砰砰”的沉闷声，是砖混结构，“空空”的空洞声，是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。
买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白，兹事体大，与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起的。
建议买毛胚房
验房篇
验房无小事，看人做对事
只要有问题，绝对不能签字房屋交接单收房，否则就是自找罪受了。
开发商省钱的来源：剩下来唯一能少的就是用于房屋建筑和配套设置的两块了。很搞笑吧，其实这才应该是一栋住宅楼的核心基础，却被定位成了利润的挤压空间。这部分被挤压了，就意味着一个严重的问题，用于基本建设的钱不够，钱不到位，建筑质量能保证得了吗？
如果不算那些大型的基建，剩下的工程普遍利润也就是2%左右。更黑的是，现在的潜规则，承建商要先垫钱，等到工程进行到三分之一左右的时候，开发商才会开始掏钱，这也就意味着，如果开发商恶意拖欠，那么承建商就是血本无归。这个理儿大家都明白，所以都在想方设法地压缩这个费用。
怎么押，农民工的工资不敢拖欠，否则，一告一个准儿，饭碗都保不住。那剩下的，自然就只能从材料上想办法了，于是，本来应该是5毫米的钢板，换成了3毫米的，本来应该是30毫米的钢筋，也换成了25毫米的，这些缩水那是很普遍的，而且都是做在最里面的，封顶之后，质监局要验收，也很难验出来，所以问题自然就遗留下来了。
房子要出现问题
门窗啊，地面啊，墙壁啊，电线线路啊，排水系统啊……而这些问题，也就是你要予以百分之二百关注的。
左等右等，终于等到了临近交房期限的日子，电话来了，收房通知单也发到你手了，于是乎，全家动员，上至老人，下至小孩，但凡有点发言权的，统统都要去，甚至有的还要将自己家的宠物也带着一起去，尤其是宠物小狗，那在收房现场也是经常能遇到的，为什么呀，不是说狗的嗅觉比较灵嘛，要是房屋的装修污染超标什么的，人感觉不到，这狗说不定就能感觉到呢，所以，带，一定要带。
1.有耐心，看谁耗得过谁
千万不要为了先看房，急着先签了单子
2.集体的力量大
业主微信群、贴吧什么的
如果之前就成立了临时的业主委员会的话，就能发挥更大的作用了，可以用群众的力量来和开发商、物业公司讨价还价，维护业主自己的利益，太有先见之明了。
3.这字，签还是不签
一定要坚持先验房，再签《房屋交接单》
要是开发商坚决不肯让步，那你就做个小小的退让吧，同意先签收房文件，但是在这个文件上，一定要注明“楼房状况未明”“室内情况尚不了解”等等字样，这样的话，一旦房子有问题，这几个字可就帮到你忙了，因为你是在不知情的情况下签的字，走到哪儿，开发商都不占理儿，你还是占主导地位的。
首先验文件证照
这些证件就包括《房屋竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，这是证明你的房屋基本面貌的最基本因素了
房屋竣工验收证明书
《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》和《建设工程质量管理条例》中也规定了类似的条款
这个证明书就是“相关部门会同建设、开发单位签发给施工单位的工程合格证明”
虽然说，这一环节是必须的，但是遍查法律条文，却没有任何一条规定说，这个证明文件必须要向买房的人出示，否则就是违法的，根本没有这样的限制。因此，作为买房人，为了避免开发商钻这个空子，就一定要放聪明点，在前期把这个口堵上，也就是在签订购房合同的时候，就要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字地规定下来，这样的话，开发商到后期就赖也赖不掉了。
住宅质量保证书
确定维修义务
住宅使用说明书
告诉你怎么样正确使用房屋的
竣工验收备案表
备案表，就是一栋房子的建设单位，在竣工验收合格之后15日内，向所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门做的登记手续。怎么说呢，就如同是一个正规的公司，每进行一次地址的变更、公司章程的变化、高级管理人员的任命等等重要的变更之后，都要到当地的工商所去做个备案一样，就是说要向国家的相关部门“报告事由存在以备查考”。这个备案表就包含房屋验收的相关文件、验收的报告、涉及规划、消防等等的文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。有关的备案机关收到这个备案申请之后，就一一地查看了，看看首页上列的这几项文件是不是都包含在里边，都有的话，就盖个“文件收讫”的戳，标明你这个房屋的相关证件是有据可查的。
在这个备案表中，有很多分项，开发商递交一份材料，主管部门就会相应地在这一项的那一栏后面扣个章，没有递交哪一项，哪一项后面就不会有章，千万不要以为，只要全页上扣上那么一个章就算完事，要认认真真地检查每一项，不要又被人当成门外汉给忽悠了。
入住许可证
这个证件并不是各地都有的
如果当地有这个规定，那就一定是做出了严格的规定，要求必须有这个证，开发商才能将这房子交给买房人的，如果没有，就一定要催着开发商去办。当然，这个时候，就更需要考验买房人集体的力量了。当然，还有一种情况就是，开发商根本就没办这个证，只是因为工程没盖完，怕追究他延期交房的责任，怕交违约金，所以就用“没有办下入住许可证，还要等”这样的话来堵买房者的口了。这个时候，就要求你要明察秋毫，想办法弄清楚问题到底出在哪里，坚决不能让步地维护自己的权益，该让他赔违约金就一定要赔，没得商量。只有保持这样强硬的态度，才不会被开发商当成软柿子捏，总欺负你。
林林总总的其他证件
（1）规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。
（2）房产管理局或者相关部门测绘队出具的《竣工实测表》或者是正式的测绘报告书。在这两个文件上，标明了实际建筑面积、分摊、公用面积等，这是必须具备的，否则的话，买房人，你就没有办法计算出实际上有多少面积是公摊的，自己的房子有没有“被缩水”。
（3）卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
（4）公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
（5）民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。
（6）质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
（7）环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。
（8）燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。
（9）城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。
这些材料都是开发商要进行备案的，有的地方是分开来是审核的，文件就比较多，有的地方是归结在一起，一起来验收，然后在一张《验收证明书》上盖上很多个不同的戳。这些文件，一般的开发商手里都有（除非他没有通过验收），如果你要求要验看，开发商只能在心里暗暗地想，这个业主真是不好糊弄，得小心点对付了，但是明面上一般都会给你看。但是就是有一些不靠谱的，他就是不给你看，这里边可能就有点问题了，要么是他没有这个东西，这楼还是个“黑楼”。要么就是他嫌你事儿，不愿意拿给你看。遇到这样的情况，你就一定要有耐心，坚持要看到这些文件，否则就不去验房，看到最后谁着急（你有合同在身，开发商这房子也没有办法卖给其他人，你坚持不验房，开放商到最后总得急）。磨得开发商失去耐心，他总要给你看的。如果说到了最后关头，他都拿不出来，那很大程度就是没有的，这楼房说不定就会存在这样那样的问题了，要多留个心眼儿。
要看证就要看正本 这年头，复印这个事儿难吗？不难，实在是太容易了。那在复印中造假难吗？也不难，操作起来其实很简单。就拿这各种证件来说吧，要哪个章，就可以只用一个已经盖好的章，然后把上面的内容偷天换日地这么一遮，开发商想写点啥都行，这么看来，复印件实在是不靠谱的事儿。要想看到真的东西，还是得要原件，要正本（毕竟这正本造假不太容易）。所以，诸位，既然坚持要看证件，就要坚持到底，要求看证件的正本，不要让那些不靠谱的开发商拿张假的复印件就把你糊弄了。
毛坯房看点啥
（1）先看外部
第一点看看外面的墙面是否平整；外墙上贴的瓷砖和用的涂料怎么样，有没有脱落现象
第二要看看单元门怎么样，是真的很有安全性，还是就是个装饰
第三个要看看楼道设计得怎么样。
（2）再看内部
①第一眼要看门
门不正，有倾斜现象；门已经变形，下方存在缝隙；门锁脱簧、锁舌变形或者说不能完全锁上，安全性差。如果装有木门，会可能出现门板开裂等的问题。
②抬头看天，低头看地
头顶和脚下都是土的，或者水泥的，这个时候，你就看看它是否平整，尤其是脚下，如果凹凸不平的话，自己将来装地板、铺地砖就会很费劲了，因此，必须要保证平整才行。
③环绕看四周墙壁
首先要看这个墙是不是正的，有没有倾斜现象，虽然说不可能出现“楼歪歪”那样严重的弯曲，但只要有一点不正，你就心里就得打鼓：它说不定哪天就会倒了呢。心里老有这么个疙瘩，你成天除了担心，就甭做别的事儿了。当然，除非你的心理状态实在太好了，完全不考虑这方面的问题，那自然是你没有问题，开发商没有问题，大家都欢喜喽，就是不知道万一真出了什么问题，到底是谁要在这儿哭爹喊娘了。
④平行看窗户
，要检查清楚，它正不正，窗框有没有问题，各种的小配件（螺丝啊，扳手啊什么的）有没有生锈啊，有没有少装啊，别看它只有一丁点儿，指不定哪天事儿就坏在这个上面了
⑤水的因素很重要
注意查查上下水通不通，地漏啊、管道啊什么的有没有堵塞住，室外的排污管通不通畅啊，屋子的防水做得怎么样啊。当然，房间会不会漏水也会考察一下。这就要求你提前先和物业打好招呼，给你送上水了，否则，根本无法做到检查这一点（如果能够和楼上、楼下的两家一起验房就更好了，可以看看楼上的水会不会漏到自己家，自己的家会不会漏到人家楼下，免得将来再找麻烦）。
你没有事先通知，验不了这一点，那也没办法了，就只能在最后的房屋验收单上要标明，没有检验这方面的情况，好歹将来万一出啥事，也能有点转圜的余地了。
⑥配电箱、电线、插座别忘了
这个电千万别忽视，除了要注意位置之外，还得查查这线路里、插座里是不是有点，是不是存在什么短路之类的问题，要修就得趁早，这可是句大实话，千万别不在意，否则，将来要大费周折，就别怪我没提醒你了。
⑦煤气管道要通
⑧通风、排气、排烟系统要好
⑨阳台是不是够安全
有不少阳台就是这样，下边什么支撑都没有，上面突然就冒出了突出的一块，围一围就是个阳台。
就要对这个架空建出来的阳台多留意留意，看它的承重效果怎么样，不要你没在上面蹦跶两下呢，就左边出个裂缝，右边出个塌陷了，这可是要人命的事儿，得注意起来。
（3）别忘了还有邻居这茬儿
最明显的就是墙壁的隔音效果了。
（4）要把施工图纸要到手
房屋面积缩水了
计算公式
销售面积=建筑面积 =套内建筑面积（一套房内的建筑面积）+公用建筑面积 （分摊的面积）
套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积+阳台面积。
公用建筑面积 =全套建筑面积—全套各套内面积之和 —车库、仓库等的面积
一般来说，在前期签订购房合同的时候，开发商都会拿着规划图纸来给你一点点地算面积，好像这样就很专业一样，但事实上，他们再怎么计算也不能保证将来这个面积不出问题，所以为了防备你找麻烦，就会在合同中规定了，最后的建筑面积有容许你一个误差，一般是3%，在这个范围内的小差，你就得接受，要是超过这个比例，你可以退房。
如果差额在3%之内，那这是允许的。毕竟这房子是人建的，又不是机器统一切出来的，经常会有一点差错，这也是正常的，要能容忍这种小错误。如果差额超过3%，你就可以依据合同规定的办法进行处理了，处理不了的，也可以根据有关规定要求退房，这是开发商的硬伤，他推脱不了的。
（1）瘦身来自哪里
施工队不就是按照图纸来建的房子，怎么面积还会少？这就有不同的情况了，一方面就是开发商的鬼心眼，卡着3%这个坎，少盖一点点，他就能少投入一点点，利润就会多一点点。`
（2）到底瘦没瘦
既然有这么个区分，就要求你在验房的时候，一定要求开发商提供的是房屋验收单位出具的权威的面积实测图，一定要看清楚上面盖的是哪儿的戳，不要被开发商自己“生产”出来的一份实测图蒙蔽了双眼。
房屋也会增肥
开发商缩小点面积，是为了省钱，那这增大面积又图的个啥？其实还是一样的道理，举个例子啊，开始时，约定的房屋面积是100平，到实际收房的时候，是105平了，这个时候，你要还是不要，相信不会有多少人因为多出来这么点就不要了，那就要呗，那好，既然要，就得掏钱，开发商又能多赚了不是。
简装修的房子可别简单了事
（1）简装要装天花和地板
和毛坯房比起来，这简装房和天花板和地板就收拾利索了。对于头顶的天花板来说，要注意考察它是不是装得太低了，以至于整个房子很压人；要看看它有没有裂缝，平不平整，否则的话，你成天一抬头的，看到的就是坑坑巴巴的，能舒服得了吗？
对于地板或者地砖，因为它是一块一块拼成的，可检查的范围就宽了。首先要看是不是完全平整地铺在地面上的，有没有哪儿走上去就感觉一陷一陷的；整体是不是平齐，不会说这儿高那儿低的；各小块之间的排列是不是规则，接缝是不是做得比较均匀；边角上的压条有没有做实，踩上去会不会感觉空。这些都是你要查到的问题，否则后期觉得不满意，还得再重新招人弄，花两份钱，傻了不是？
（2）墙壁刷漆要检查
简装修的房子，墙面一般都做过简单的处理，粉刷上浆都做完了，你就要检查是不是平整、光溜，有没有裂缝，潮不潮，墙上的涂料会不会遇水就皱巴，就脱落。这些问题一旦要查验仔细，否则想象一下，半年或者一年后，自己刚弄进门没多久的这个新老婆，就到处都斑驳一片，还能看吗，自己都得呕死了。
（3）室内的门要留意
有些简装的房子包含这个项目，有的可能就不包含，这和铺地什么的不一样，不属于硬性规定，没人用鞭子赶着开发商必须做。如果说，你的简装房子包含这个室内的门，就要看看各个门是不是都是一致的风格、用的一样的材料，门框四周的压条实不实，门的牢固程度怎样（别一脚就踹个大窟窿出来，这要是遇上性格火爆的主儿，这门用不了几天就报销了，这样的质量自然是绝对不能过关的）。
3.精装修就要精心验
这精装修就要精到“所有的墙面、天花、楼地面、室内门窗、厨房卫生间阳台，所有这屋里的部分全部都要装修好”，再好一点儿的，还要配备上各种家具和电器，让你能“拎包即住”。
既然东西多了，那验收就更麻烦了。除了上面讲的那些之外，还要包含门禁系统、卫浴设备、开关、供暖以及屋内所配套的家具等，也就是说，这屋里有的东西，一样都别落下，仔仔细细地，一定要查个遍。
二手房也要验
二手房验房的时候，除了要检查上面的所有项目，更有一些要特别注意的地方，比如说，容易腐蚀和锈掉的各种管道、容易踩坏的地砖、容易老化的各种线路、容易损坏的门窗等，必须要进行严格的验收，这样后期才能省下不少麻烦事，才能放心。
空气质量要重视
最好的是你去找开发商，要求他提供一份权威部门出具的空气质量报告。
这个时候，开发商就会和你说了，“我们没做这个检验，没有这些文件，您看看别的可以吗？”别听他鬼扯，说没有这个报告什么的，这在建设部门对房屋进行验收的时候，一般就一起做了，这个东西，他开发商必须要备案的，所以，只要是正常拿了验收证明书的，就一定有这个文件，一定要坚持要。要是说最后他真拿不出来，就只有一种情况，他这个房子根本就没有通过验收，或者说不合格，不敢拿给你看。这个时候，就要大胆地主张自己的权利了，因为建设部早在2002年颁布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中，就对甲醛、苯等有害的物质在空气中的含量做出了严格的限定，你完全有理由要求开发商提供文件，证明他这个房子是没有问题的。
住宅工程质量验收表
如果他们不主动提供，你也一定要开口要。因为这张表，其实就是给不懂行的买房人一个指引的过程，告诉你该看哪些，哪些是大问题。要是没有这张表，他们蒙你很容易啊，为了不让自己像个傻子一样被人领着团团转，就要先拿到这张表，然后按照上面给的顺序，或者说前面我讲的顺序仔细地验验。
如果验出问题，就要在这个表格中将具体存在的问题一一列举，然后和开发商或者物业约定好维修完成的时间，到那个时间再来验一次，确保问题解决，要是还没有解决，你就可以尝试用强硬一些的办法了，为了自己的权益，面子就抛一边儿去吧。
验房工具
专业
1.垂直检测尺
个仪器也能用来检测平整度和水平度，多功能的，蛮实用的
2.多功能内外直角检测尺
能够较好地调整水平检测时的角度，使得结果更准确。
3.多功能标准游标检验尺
这种尺子上，一般会标有钢筋标准误差、混凝土标准误差、砖缝标准刻度，能够测量的东西有很多方面，能够检测上面的这几个和钢筋保护层、坡度等内容，可以说是真正地一尺多用。
4.反光镜
可以通过光线的角度的作用，让你能看到正常角度下看不到的阴暗面啊，亮度不够的地儿的情况。
常用
1.榔头
它的作用也很明确，就是敲。可别小看这“敲”，能敲出很多你意想不到的问题来的。
这种“空鼓”现象的地方 出现在窗台的两侧边或者是墙壁中间的位置。
在敲的时候，在墙上垫上点报纸啊、白纸什么的，就行了
2.卷尺
这个长度啊，有一个允许的误差范围，这房子是人建的，又不是机器弄的，所以，有那么一小点差还是可以接受的，一般来说，就是5毫米之内的就能接受，超过这个数的，就要要求开发商进行整改了。
一般情况下，墙面的厚度要在24到30厘米之间，而抹灰则要有4厘米左右，你得把这两个抛去，剩下的才是两堵墙之间的真正宽度。
3.电笔或者插排
这个的作用再明显不过了，就是验电的。如果说没有这玩意儿，可以选择用带有指示灯的插排，将这些插在电源的插座里，才能知道有没有电。
4.手电筒
为了检查房屋的主体结构是不是合格，墙面是不是平的，是不是垂直的，有没有个坑儿啊，或者疤呀什么的。具体呢，就要用手电抵住墙的底部，将光往上照，这么一照，一溜儿的亮亮的，那就是没有问题的，要是说有哪个地方出现阴影了，那就是出问题的地儿了，那里肯定是不平整的。
还可以用来照照排风通道啊，排烟通道啊之类的管道，看看其中有没有遗留的垃圾，早点清理干净为上。
5.打火机
用它看来点燃一张纸片，要突突冒烟才行，然后放在厨房啊、卫生间啊预留的排气管道口下面，看看这烟能不能上升到通气口的位置，立刻被吸走，如果能的话，就说明排气、排烟啊什么没有问题。
可以用火柴来代替打火机，香烟啊，香啊什么的来代替那个纸片，只要能冒烟就成。
6.笤帚
不过一定要选择小型的扫帚，或者说没有使用过的软毛刷子也成。两者都能带上
可以把地上和墙壁拐角处的灰尘清扫干净。不是说让你去免费劳动，而是这灰尘，它是你验房的大敌，它会把很多问题都偷偷地藏起来。只有打扫干净了，你才能看到地面或者地板、地砖上有没有缝儿，有没有坑儿，曾经还有个牛人遇见过钢筋都露在外面的情景呢。遇到这些问题，就一定要和开发商谈谈清楚，让他给个说法了。
7.塑料软管
分别放在每间屋子打对角的地方。慢慢地，等它里面的水面不再晃动的时候，标记一下水面的位置，然后用卷尺量一下这两个位置的高度，看差的有多少，如果在5毫米之内，是可以原谅的，如果超过了5毫米，那就说明这个地是非常不平整了，必须要求开发商予以解决。当然，你可以多测量几处，将问题都具体提出来，是哪儿，这样也方便后期检查。
个管子有10米长就够了
8.乒乓球
可以将乒乓球放在门口或者墙边，轻轻推一下，要是球能平稳地向地漏的位置滚动就没有问题了，要是说不动弹，那就证明根本就没有倾斜度，要么滚的速度太快，又说明这个坡度太大了，都是不行的，要进行整改。
当然，这个乒乓球也可以用别的代替，比如说圆形的玻璃弹珠或者别的小球，你家里有什么的圆球型的，能平稳滚动的就成。
9.粉笔
比如说你可以在墙上出现“空鼓”的部位，圈个圈儿，写上“空鼓”，简单明确，看的人也明白。
当然，除了给别人指出哪儿有问题之外，还得自己也记下，这就需要随身携带纸笔了，否则的话，有一些开发商怕你提问题，是不会给你提供这些东西的。
10.照相机
你可以将所有发现问题的地方都拍照（和纸笔记录一样的作用，只是更直观一些），以便下次验房的时候对照着检查，能有个明确的比较，知道他改没改，修没修。
当然了，退一步说，这也能作为将来出了问题，有了纠纷，要解决时候的一项有利证据，买房子这事儿，时时得长个后眼。
11.其他小物件
（1）两节5号电池：用来检查门铃或者对讲有没有问题。（一般情况下，都用的是5号电池，你要是担心出现非一般情况，可以再带两节7号的。）
（2）小镜子：利用反光的原理，来检测不容易看到的暗处等。
（3）计算器：来代替你的人脑进行一些小小的计算。
（4）塑料袋：用来装各种垃圾，顺便维持房屋的干净整洁。
（5）一把塞尺：如果大门有变形情况，能测出歪到什么程度，有个量化。
（6）一把小凳子：时间长了，站累了，可以坐下来休息一下。
专业的工具要配专业的人士，如果你就是个普通的买房人，还是尽量别用，免得贻笑大方。其实，最好的办法就是能从生活中来选择一些合适的小物件，让这些不起眼的小东西来帮你挑刺儿。
配电箱
2.弱电箱的配备要留意
数字电视信号线啊、电话信号线啊这种的，要用的都是36伏以下的弱电，人体直接接触没有大的安全问题
从我国现在盖的大部分房子来看，这个弱电箱里要接三样电，分别供数字电视、电话和网络用。有的情况下，电话和网络的线是通用的，并成了一根线，所以说，这个弱电箱里有两根线，或者是三根线都是正常的。你仔细看清楚它上面标的文字说明，不缺功能就成。
玻璃
国家发布的有关建筑规程总，对这一点有明确规定：“对七层及七层以上建筑物的外开窗、面积大于1.5平方米的窗玻璃、幕墙等必须使用安全玻璃，业主如果对玻璃材质心存疑虑，有权要求开发商提供相关的质量证明。”
，这个玻璃的厚度够不够，强度能不能禁得住外来的撞击
玻璃够不够平滑，有没有歪歪扭扭的。
猫眼
看看这个猫眼是不是正常，有没有松动，视野清不清楚，当然，更要注意，有没有装反了，不然就不是你看别人，而是别人观摩你了。
烟火报警器
一种是遇到浓烟，只会响个不停，等你去扑灭的
另外一种，就是检测到浓烟，会响，同时也会自动地喷水。
小区验收
1.别把消防当摆设
由于前些年建筑条件的限制，很多老的小区中没有这种设备，你要是买了二手房，一定要注意检查这个问题。如果说其他方面的都很好，就缺个这，那你就权衡权衡，不行就自己买个灭火器，搁在屋里，也能安心点儿。
这消防箱，只要他开发商长脑子了，就一定会装。但是你在验房的时候，不要光看着有这么个箱子，就算完事，必须要求他打开，看看明白，里面缺什么少什么，必须补上。
2.检查好代步工具——电梯
（1）品牌关乎质量
尽量地在前提的合同中，要规定使用进口电梯，或者是国产大厂家的电梯。这样的话，好歹会有一些保障，心理也能踏实一些
（2）维护是个事儿
好的品牌的电梯，后期的维修服务、质保会做得更好一些。毕竟万一要是坏了，是要全体业主掏钱来修的，所以肯定是修的次数越少越好啊。这关乎钱的事儿，别马虎。
（3）注意载重量
这个电梯的载重量，一般限乘人数。要是太少了，尤其是10人以下，那可是个大麻烦事儿了。当然，这种事情，要是前期合同里规定了还好说，要是没规定，这会儿，你就是急得跳脚都没辙了。
3.楼梯也是要查的
（1）楼梯有没有栏杆
要是楼梯没有栏杆，走起来你都不自觉地就想溜墙根，如果梯度再陡点，那走走这儿，也是个巨大的考验。因此，从安全、舒适的角度来考虑，要装栏杆。
（2）栏杆间距过宽
根据国家《住宅设计规范》里面的规定，楼梯栏杆的间距绝对不能超过11厘米，你就可以要求开发商限期整改了，再不改，就联合其他的有孩子的、打算要孩子的、极其关心孩子健康成长的其他大批的业主们，来一起去找开发商了。当然，要是有业主委员会，这事儿也可以交由他们处理。国家有规定，还不信这么大个缺陷，它就能摆这儿不管了。
4.绿地、园林设计
如果大致的面积没什么问题，还要注意一下这个绿地上种的草是不是真的，是不是临时移植过来，还没落下根的，这两种情况都很容易坏，而且坏了之后，物业可不会给你白修，要从你的什么维修金里扣的，是要自己掏腰包的
5.楼前、楼后要平整
这主要就是说一栋楼，楼前6米、楼后3米的场地内要保持平整，不能堆积建材或杂物，以确保进出安全。这就是“一平”，和“气、上水、电、污水、路”这五通是交房时的必须条件，要注意查看。
6.合同中约定的安全报警设备、监控设备等的问题
这是与你的切身利益息息相关的，能提前想到并写进合同里，证明你很有头脑，那具体验房的时候，就要看看开发商有没有按照约定做好了，别让自己前期的功夫白费了。
当然，和这一问题类似的还有公共照明、停车位、噪音等的方面，要予以全面、认真的关注，才能保证后期不会麻烦不断。
物业管理不可忽视
如果你的房屋在验收时发现了什么问题，有一点你是不得不做的，就是需要和物业的有关人员确定好问题具体的解决方案和解决时间，到时再验收一次。
如果说没有问题的话，就要准备签字交房了。但这房，不是白交的，肯定要掏一笔物业费。
正常情况下，如果物业公司能够拿出物价部门已经审核过的收费依据，作为业主，你还是应该缴纳这笔费用的。要注意一下，因为物价部门一般是规定一个收费的上限，而且要物业服务完善才能达到那样的水平，因此，你这个时候缴纳的一般是要比这个水平低的，注意看一下，别一开始就做个冤大头。
贷款篇
贷款的门槛
合法的居留权
有身份证
稳定的收入
有工作
按期偿还贷款本金的能力
收入证明
有贷款行认可的资产进行抵押或者质押，或者有符合规定条件保证人做担保
有购买住房的合网或协议
避免空手套白狼
提出货款申请时，要在银行有不低于总房数30%的存款，或者说你已经用这钱付了首付，要有付款凭证
贷款比例只能达到70%
你申请货软的银行规定的其他条件
遇到这种情况，你就在各个银行间多跑跑，多斟酌一下，选择一家你最能接受的限制少点的吧。
用最经济的方法贷款
个人住房公积金贷款
1，住房公积金
2、公积金货款的优势
（2）利率低
作为国家支持的一个项目，住房公积金贷款的利率和其他贷款方式比起来就低很多了。来看看具体数据，目前公积金贷款5年以下（含5年）的年利率是3.60%，而商业贷款是4.77%，5年以上的，公积金是4.05%，商业贷款是5.04%，那种以利息高而著称的高利贷就更不用说了，高得离谱。
3.会积金货款的限制
（1）缴存公积金
（2）具有本市城镇常住户口或有效居留证件
（3）申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于两年。
（4）贷款数额受限
北京 最高60万
2019年双职工从35万元调至40万元、单职工从25万元调至30万元。。另外，借款申请人在办理贷款前须连续按期足额缴存公积金期限从6个月（含）以上调整为12个月（含）以上，购房提取时，其个人公积金账户内需留存近6个月的缴存额。
1.职工在龙岩行政区域外购建自住住房或偿还福建省外住房贷款本息申请提取住房公积金时，增加提交本人或配偶在购建房所在地的户籍证明或工作证明。与直系血亲共同异地购房的，可提交直系血亲在购建房所在的的户籍或工作证明。工作证明以社保或公积金缴交证明为准。
2.同一套住房在12个月内交易两次（含）以上的，只能办理1次购房提取公积金手续。
（5）期限受限
最长不超过30年，借款人申请贷款时的年龄与贷款期限之和，一般不得超过法定退休年龄"。
（6）其他限制
4.贷款程序
（1）提出书面申请，提交材料。
个人住房商业贷款
公积金贷款有最高上限的限制，如果说要贷款的总额超出了这个最高限，超出的部分也就只能选择商业贷款了。换个说法，就是说公积金贷款这位帅哥在瘦身，把剩下的空间留给在一边一直等位的商业贷款这位美眉了。
优点
1.相对宽松的货款条件
男性不超过65岁，女性不超过60岁。
2.贷款的数顿、年限和利息
关于贷款年限，和公积金贷款是一样的。这就要提醒一下那些大龄的贷款者们，注意期限的限制，并不是所有人都能贷30年的，不要一味地想着这个上限。
去掉零头的70%
3.货款的流程
（1）贷款咨询
（2）签订购房合同，交首付
（3）提交贷款申请
（4）等待审批
（5）签订《借款合同》和《收押合同》
（6）办理保险
（7）在贷款的银行开户，按期还款
（8）还款结束后，解除抵押登记
个人住房组合贷款
申请了公积金贷款和商业伐款两种方式，其实就叫组合贷款了.
个人住房装修贷款
贷款对象
18到60周岁，具有完全民事行为能力的中国公民。
贷款年限
半年到5年（含5年）。
贷款利率
“按中国人民银行规定的同期贷款利率执行”，啥意思，就是不固定呗，你申请的时候央行规定利息是多少，就是多少
申请货款的条件
要在贷款之前，勤跑跑腿，多问几家不同的银行，比较一下再选择。
贷款的流程
做房奴也要巧心思
贷款前先盘点个人收入
目前，各家银行在计算你的还款能力的时候，会将你的每月平均还款额限制在收入的15%至65%之间。就是说，你每个月就只能拿出收入的65%偿还银行贷款，而剩余的35%就要用来支持你的基本生活了。
学会理财，还款方式有选择
（1）到期一次还本付息法
只有一年
（2）等额本息还款法
这种方法是指计算贷款的本金和利息之和，然后按月等额还款。
目前，住房公积金贷款和很多银行的个人住房商业贷款都规定了要采取这种方式，你根本就没得选择。
（3）等额本金还款法
也叫做等本不等息还款法。从字面上就可以理解，就是每个月归还的本金是相同的（贷款额平均分摊到每个月），同时还要还上一还款日到本次还款日之间的贷款利息。这就意味着是越还越少，对于那些现在的收入还可以，还有一定的积蓄，但是将来的收入有可能会逐渐地减少这类的人比较适合，一般就指中老年人及家庭。随着退休的临近，他们必然要考虑到退休后没法还那么多钱，于是，这种方法就逐渐地流行起来，也已经有不少银行采用了。
（4）组合还款
和银行约定，以五年为周期进行还款，每个周期偿还的贷款本金依照预期收入的不同，还款的金额也不同。
很有银行会同意这种还款方式。
（5）双周供
顾名思义，就是半个月还一次，一个月要还款两次。
因此，这种方式一定要是那种万分谨慎、细心的人选择才比较合适。否则，粗心大意地总忘记去还，那多出来的罚息早就远远地高于你省下的那点利息了，太不划算了。
（6）锁定利率还款
在借款合同中约定，无论何时，都按照一个固定利率计算，不随国家政策上浮或下调利息。
二手房也可以贷款
申请贷款七步走
第一步：找好房屋，确定产权
原来经济适用房是不允许买卖的，近些年，政策有所放松，规定经适房期满5年之后，缴纳了10%的综合地价款，也是可以出售的。关于这点，一定要把眼睛放亮，不要被人编了。
第二步：进行房履价值评估
买房人要选定一家银行由指定的房产交易代理机构（一般都是置业担保公司之类的），并且在这一机构完成想购买房子的价值评估工作，交纳房产评估费用。这次评估主要是要为后期的抵押确定一个价值，为银行提供参考。
第三步：提交贷款申请
卖房人（如果有共有人，则必须包含共有人的）身份证明及复印件、婚姻状况证明
房屋共有权人同意出售的书面文件；
所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
保证所售的房屋符合国家规定的出售条件的证明。
第四步：等待款的申批
买房人要将上面的所有材料打包好，确定别漏下啥，然后去银行制定的律师事务所填写贷款申请表，由律师代理将所有的资料送往银行，银行进行审批。这个过程中，买房人要缴纳律师费，每个地方，每个律师事务所的规定都会不相同，一般都是千分之几。
第五步：和银行签货数合同
第六步：办理抵押、质押、保险等担保的手续
第七步：费献合同生效，所借的数项打入买房人指定的账户，买房人可以去付房款，然后准备后期还款就行了
风险
第一种情况，办理二手房贷款，应该是先申请贷款再办理过户手续
第二种情况，就是买房的人不靠谱了。
第三种情况，就是我要推荐的一种方式了，既然双方都担心会出现风险，那就可以选择有一些理念比较先进的银行推出的资金托管业务了（例如建行推出的“百易安”交易资金托管业务），这种服务是以银行作为中间人，在买卖双方谈好价钱，签好协议之后，在银行的监督下办理过户等手续，这其中，首付款和尾款的支付都一定要通过银行这个中间人来进行，从而保证卖房人能收到全部的房款，而且买房人经过前期的审查，也肯定是有资格获得贷款的，于是，各取所需，双方的利益都能得到维护，银行也能从中收取手续费，一石三鸟，实在是太智慧了。
所需费用
1.房管部门收费项目
（1）验证费：50元。
（2）登记费：80，有的包含配图费45元。
（3）交易评估费：评估的房产价值×5%。（这项只有别墅和超过200平米的住宅需要缴.）
（4）交易手续费：房屋面积×3元。
（5）交易印花税：房屋成交价格×1%，买卖双方各缴一半。
（6）契税：房屋总价×2%，商品房则是总价×4%（为啥贵这么多，傻子都知道，用来盈利的房屋和单纯就只能住的，不差钱才怪呢）。
（7）营业税：价格x5%，不过这一税种的征收可谓是计算比较麻烦的了，要分几种情况来说明。
不足5年的商品房转让，全额征收营业税，就是你的每一毛钱都要算营业税的征收范围；
超过5年（含5年）的商品房或不足5年的普通住房转让，用卖房的钱减去当时买房的钱，这其中的差价要征收营业税；
超过5年（含5年）的普通住房转让的，免征营业税。（这可是一笔不小的节省，遇到这种情况，就是你比较走运了，所以啊，想卖房的各位，要是想少拔点毛，就稍等等啊，一定得熬过这5年。）
2.其他收费项目
（1）保险费：评估的房产价值x贷款年限×55%
（2）公证费：贷款金额× 2%
（3）抵押费（质押费）：贷款金额×1%
（4）抵押印花税：贷款金额x0.1%
（5）权证资料费：每个银行收费不同，大概在200元左右。
（6）抵押评估费：评估的房产价值x2.5%
（7）贷款服务费：评估的房产价值x0.5%+ 500元。
当然，这只是一些通行的收费项目，因为地域的差别，各地会有不同。另外，如果你选择全程由置业担保公司来办理的话，收费又会有所不同，这就需要你招子放亮点，看看有哪些费用是必须要收的，哪些是已经取消了的行政费用，别迷迷糊糊当了冤大头。
该退房时就退房，曲折的退贷之路
1，退亦有道
退房、退贷虽说难，但是还是有操作可能性的，因为作为国家法律的重要组成部分，《合同法》规定了当事人可以解除购房合同的一些情况，为买房的人退房、退贷提供了一个基本的支持。这些条目不一-列举，主要就包含开放商方面交房严重逾期、房屋质量不合格没有通过验收的，或者是其他不可抗力造成的原因（什么叫不可抗力，山崩地裂海啸之类的了，出现的几率估计不会很大，真有这种情况，还指不定出现什么恶劣情况呢，房子就靠边去吧）。在满足这些条件的时候，你就可以直接光明正大地提出“我要退房”了。而如果向银行贷了款的话，自然也就可以退贷了
2，忍无可忍，无须再忍
实用面积无形中缩水了，隔音效果忒次，住楼下能听见人楼上两口子嘿咻嘿琳的声音，你说遇到这些情况，憋屈不憋屈？于是乎，脾气差点的，就该骂娘，去找开发商麻烦了。脾气好点的，就忍着吧。可这忍，也是要有一定限度的，干吗自己花钱买罪受，总这么憋着，总有憋不住的一天了，也会去找开发商算后账，问题解决不了怎么了，就只能一个办法-退房了。
退贷中那些不可不知的事儿
1，不能停的供楼出血
在这三者之间，存在着两种关系，一种就是买房人和开发商之间的房屋买卖关系，另一种就是买房人和银行之间的借贷关系。这两种关系因为订立的主体不同，所以是单独存在的。解除了房屋买卖合同，并不能同时解除贷款合同。其实说白了，很简单，你就把银行理解成一个借给你钱的人，你给人借钱买了房，现在房子要退，你能说，因为房子退了，不属于你的了，所以你不还钱给人家吗？你要是真这么想，遭到的绝对是一顿痛扁，扁完了你还得还钱。银行和具体的人又不同，他不会打你，但他掌握着你房子的产权证啊，要是房子退不了，你不还得继续供啊，而且还要把这几个月的违约金和罚息都交上，这钱可是不少的一笔，太不划算了。要是房子最后退了，银行没法拿产权证要挟你，但是它掌握着你的个人信用记录啊，在上面狠狠地敲上几个“不诚信”“个人信用记录不佳”之类的，你以后要是再想上银行办点事儿，就难了。所以，为了自己的长远利益考虑，这个退房过程中，该出的血你还是要继续出，免得因小失大。
2，不能丢掉的保险费
保险合同中不能有“不许退保”的规定，如果有这条规定，这保险你是退不了了，因为这是你们双方签订合同的时候约定好的，走到哪儿，你都不占理儿，只能自己吃亏了。
3.抵押的房屋怎么办
发商就会将房款分为两部分
属于买房人支付的首付款的部分就直接退还给本人
属于贷款的部分就直接还给银行，可以视作是贷款人提前还款。银行拿到这笔款项之后，根据《个人住房贷款管理办法》中的相关规定，就可以终止贷款合同，将抵押的房产证还给开发商了。同时，买房人应该到银行去办理解除抵押登记的手续，否则说不定哪天就会出什么妖蛾子的事儿呢。
提前还贷，工薪族的理财方式
1，不是所有人都适含提前还贷
（1）借款期限在1年之内的客户
（2）贷款快到期的客户
（3）选择等本等息还款法的客户
2，全部提前还是部分提前
银行就做出了规定，提前还贷每次的最低限额是1万元，当然不是说你每个月要还1万元，而是在原本的还款额的基础上，要另外还1万元。
3.提前述贷需要提前申请
申请期限，个银的规定不a，有的是10天，有勺是15天，最长的会达到30天。从这儿就可以看出来，这个手续是够繁琐的，也许正是靠着这些烦人之处，才能无形中让一些害怕麻烦的人不再选择这种是前还岱的方式，进而能维护自己，最终不会少收多少钱。
4.提前还货的最佳时间
相对来说，这种方式也有最合适的时间，就是5年以内。因为5年是一个分界线，5年之内和5年之后，利息上会差很多，选择较低的利率，才能给自己省下钱，将提前还贷的最初目的-省钱发挥到极致。
5.提前还货，先还商业货款
如果选择的是组合贷款的方式，在有能力提前还贷的时候，要先还商业贷款，因为剩下的公积金贷款的利率比较低，晚点还损失得肯定不像商业贷款那么多，这笔小小的账，要学会细算。
6.提前还完贷款，别忘扫尾
（1）别忘了退还提前期内的保险费
（2）别忘了办理抵押注销手续
选房篇
住宅结构
砖混结构
就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。
砖木结构
就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。
钢筋混凝土结构
柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。
房子的建筑形式
规划用地面积
划批准的红线内占地的面积。
规划建筑面积
规划批准的项目总建筑面积。
按照层数划分
低层住宅
层数在1到3层的住宅
所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。
多层住宅
4到6层的住宅
与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。
多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了
通的多层住宅一般寿命比较低
中高层住宅
7到9层的住宅
板式小高层
一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层，最高的达到18层，以一梯两户居多。
优点
1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。
2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。
3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。
4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。
5.空间结构灵活，户型富于变化。
板式小高层建筑成本较高层为低
咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。
缺点
通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等
高层住宅
层数在10到30层的住宅
高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。
住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。
高层民用建筑设计防火规范
法规篇
母法
中华人民共和国城市房地产管理法
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把房子彻底说清楚读书笔记
物业篇
业主，任人宰割的肥肉
（1）物业管理费，到底谁说了算
（2）该收的，不该收的，通通交上来
公共维修金
购房入住时候已经交了
绿化费
小商贩，与我同住一小区
小区的架空层（就是用柱子把建筑物架起来空着的那一层）成了小商铺、公共车道成了卖东西的小凉棚，你说咱业主掏着自己的腰包给物业，物业又将业主的“地盘”出租给了小商贩，这不是挣双份钱吗？
权利与义务
义务
业主
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则。
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
物业
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可.
（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
权利
业主
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
发起权
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
筹备权
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同：
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权：
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
装修
第一，打算装修住宅的业主，要提前向物业提交或者出示：房屋所有权的复印件或者是其他能够证明你合法权益的有效凭证：房屋的结构；拟定开工的日期和竣工的日期；装修公司的有关情况等。
第二，业主们就要知道，你应该向物业交哪些费用，主要涉及的费用有：
一、装修押金
二、装修垃圾费
三、装修管理服务收费，根据新《办法》规定，如果带电梯的住宅，每平方米最高的不超过4元，不带电梯的住宅，每平方米最高不要超过3元。
业主委员会，尴尬而难堪的组织
所谓业主委员会，又称“物业管理委员会”，就是指在一个物业管理区域内代表若全体业主管理权益的法定组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
业主委员会是通过业主大会（就是由同物业管理区域的所有业主组成的）选举产生的，人数一般由5至11个人的单数组成。当然了，能代表所有业主行使权力的业主委员会成员也不是随便哪位都能当选的了，是要有条件滴（不要误会，不是我说的，是政府制定的）
（-）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间：
业主委员会的权利
（1）核验权
（2）知情权
（3）选择权
（4）监督检察权
（5）收益权
（6）请求权
业主委员会的职贵
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
（4）监督管理规约的实施
（5）业主大会赋予的其他职责。
谁挡了业主委员会的路
1，开发商担心违规行为被追究，阻挠业主委员会的成立
2，主管部门积极主动性不够，财有拖延行为
3，业主人心不来，伤透维权者的心
4，业主套员会自身有问题
差的业主委员会
（1）为了私欲，赶走不懂配合的物业
（2）定力经不起半点考验
背着业主私吞小区经营性收人的；挪用业主交纳的业主委员会经费，为自己拉选票的；收取物业管理公司给予的好处，任由物业公司胡作非为的；利用职务之便，与物业管理公司沉濯一气，赚取不当得利的；对物业公司将小区的服务分包方和分包价格不闻不问的….其实，无论是怎样的一种表现形式，业主委员会的行为都不外乎是背密了应当履行的各项法律职责，还不是以损害全体业主的合法权益为代价嘛，那这样的业主委员会又有何存在的价值呢？又怎能奢求业主们来爱呢？
业主权益的代表者
物业公司，业主的管家婆
小区车位，麻烦多
1.小区车位的归属如何定
（1）车位的类型
地上停车场又可以分为两类：一是地面露天停车位，就是开发商或者你所在小区的物业公司，在小区的空地上或者小区道路两旁自行划割出的车位，一一种是在住宅小区商品房的首层架空地面上划割出的车位。
地下停车场也可以分为两种：一种是专门就用于停车的地下车库，一种是对地下人防工程的开发而划割出的车位。
（2）车位归谁所有
在业主的建筑物区分所有权当中，车位的所有权可以说是纷争最大、也是最让人头疼的问题了。什么“业主所有说”、“开发商所有说"、“成本决定说”、“双方约定说”，更是一派接一派，各抒起见啊，那这车位到底归谁所有呢？你我说的都不算，法律说了算。
2，车位的价格为什么如此“高血压"
（1）车位地段高低分
（2）车位造价高
（3）有车族的高趋势发展
（4）“炒车位”加剧停车难
3，鸡占鹊巢，业主该怎么办
（1）租的车位被霸占，那就去找小区的物业公司啊，先和他们交涉交涉，看看他们怎么解决。如果物业公司没有给你解决，那你可以去法院上诉，理由就是：小区的物业公司在未经通知的情况下，将原有车位转给了别人。
（2）买的车位被霸占，在找开发商、物业和霸占车主无效后，可以依据国家规定的《物业法》：对于独占性的所有权，其他人不得擅自侵占为由，将这三方告上法庭，一可要求开发商、物业公司妥善履行合同规定的义务，将车位恢复原状；二可要求侵占车位的人就此产生的损失进行赔偿。
（3）上地锁，这人出门的时候可以给家门上把锄，这车出门的时候，一样可以给车位上把锁。什么锁？地锁，别名：车位锁，就是一种安装在地面上的机械装置，防的就是那些闹心的车霸。
物业公司的安全防范工作
小区治安管理
（1）建立门卫值班制度
（2）实施保安巡逻制度
（3）严格查询小区进出车辆
（4）制止违规业主公约等规章制度的行为
（5）制止其他危害小区公共安全秩序的行为
（6）设置危险警示标示
（7）做好小区报警设备的日常维修工作
物业消防管理
对消防设施、器材的定期检查和维修就是不能少的一步了，并在危险场所设置消防安全标志。
物业公司就有义务定期的组织防火检查，以便能及时发现并消除存在的火灾隐患，确保居民的安全。
为此，物业公司就有责任定期的组织开展防火安全知识的宣传教育，以便强化居民的防火意识。
（4）保障安全出口、疏通通道的畅通，并按照国家规定的标准，在这些通口的明显位置设置消防安全疏通的标志。
（5）当物业管理区域内发生火灾时，物业公司应立即采取相应的救助措施，并及时报警，否则就要承担相应的法律责任。
新物业的好处
什么24小时警卫值班啊、维修服务热线啊、楼梯口的声控灯啊等等，为的就是能够博得业主一笑，让业主放心。
其实不管是新物业，还是旧物业，业主更换它们的原因不就是为了得到优质的服务，但是作为业主的你也不要忘了，物业公司是企业行为，都是逐利的，而不是来这学雷锋的，其本质都是大同小异的，只有监督和它们就问题好好的谈谈，这才是和平相处的上上之策，记住，这更换物业是最后的解决办法。
保安，保的是什么平安
1，做好守门员，门岗保安员的职责
2，眼观六路，巡逻岗保安员的职责
3，眼不错神，监拉中心保安员的职责
4，“小区交警”，停车场保安员的职，
有事情，找保安
（1）买房前后大反差
（2）车位被霸占，保安不帮忙
（3）小偷光临，保安漠不关心
（4）业主是外人吗
保安失职的背后是什么
按市场的行情：退伍军人保安的价格比较高，身高一米七五以上的保安紧随其次，一米六几或一米五几的，价格最便宜。那物业公司自然不会选择价高的退伍军人和身高一米七五以上的保安了，就这样十几个身高一米六几或一米五几的保安驻扎到了你的小区。这个高不高的咱先放一边，可这些人的素质，物业也不把关，管你以前有没有犯罪记录啊、经没经过保安的专门培训啊，只要是一比价格便宜，物业公司就一股脑儿地拉了来，让他们为业主做起了看家护院的工作。你说，这样素质低、什么安全技能都没有的人员，能不失职吗？别说保护业主的安全了，我看自保都成问题，只求不要惹是生非就好。
模仿效应
业主无理欺压
投资篇
各种投资对比
股票
头脑要冷静
要跟进政策
要有专业知识
基金
只有货币型基金才保本
银行
赶不上通货膨胀
黄金
黄金回购有风险
价格波动风险
汇率波动风险
做生意
做生意成本
隐性资源
外部资源
楼市
优点
盈利时间长
几十年到百年以内
房子总会缺
土地缺少
前期投入少
只要首付和分期付款
卖不出去也有租金
缺点
扛不住金融危机
选对房子投对资
斟酌实力，发现精品
看地段
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”由此可见房子作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的位置是一个非常重要的因素.因此你在购买房产时，在条件允许的前提下，应首先考虑房产地段这个重要因素。
看地段这个因素要用发展的眼光看，要是在一个区域各项市政、交通设施还不完善的时候以低价位买入，待规划中的各项设施完善之后，那还不得赚大发了。要是愣瞄着现在已经被炒得热得不能再热的地方，就有问题了：首先，你得有那么多钱买，再者，买了之后，这房价还能涨多高，你得有个估量，要是现在就已经接近极限了，再涨就爆了，那国家肯定是会采取一定的限制措施的，你要是买了这样的房子，估计风险性就很高了，说不定哪天啪嗒，一下子掉下来了，赔都赔死了。
看交通
外交通
在考虑这个因素的时候，就要注意了，交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，一定要通过自己亲身体验去实地调查，不要轻信开发商的一面之词。
内交通
人车分流
停车等等
看配套设施
超市
学校
看价格
开盘价
开盘价又叫起价，是指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。别太信
均价
均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。既然是平均，那自然就有高有低了，房子朝向啊、格局啊什么好点的，自然就比这个高，要是有点小问题的，就会比这个价低一些。
销售均价
销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。它并不完全是两个数相除得到的结果，会有一些出入。
成交均价
成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出的价格。
最高价
最高价顾名思义就是最好的那套房子的销售价格。
清盘价
清盘价是指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平.
看户型
看选房篇
看隔音
《住宅设计规范》就规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。去选房时当然是不太可能准确测量了，但是可以注意以下几点：门窗密闭效果是否良好：上下楼板是否有合乎标准的隔声性能；临街住宅应有绿化屏幕和分户墙；住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。
看私密性
看分摊
高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。但也不是说为了少出钱公摊越小越好，公摊太小了，公告走廊什么的也会相应变小，肯定会影响你居住的舒适度。
看物业管理
看绿化
就是要看看居住区用地范围内各类绿地的面积之和占到居住区总用地的百分比，关于这个百分比，很多地方的规定指出，不能低于30%，这就需要你具体咨询一下当地的这个标准，免得被开发商忽悠了。
科学判断、判准升值
1，用數学的方法来算算大市场
房子实际价值
这房价也就是房子的价格，并不是房子的实际价值，上学的时候，大家都学过价值规律，那运用到房子上，就是说房子价格实际上总是围绕房子实际价值上下波动的，房价等于实际价值的时候很少，大多数情况，都是房价高于房子实际价值的。另外，要衡量供求关系对房价的影响。当房子供应紧张，房子还没盖就卖完了，房价自然上涨，脱离实际价值；而房子如果太多了，盖好了卖不出去，势必会引起房价下跌。这就需要你对大致的房地产市场要有了解，不要什么都不清楚，两眼一抹黑地.就下水了.那很难成为一个好的投资者。
出租回报率
其次，要能判断自己买的房子是否价格过高，是否有投资价值，别刚买了房子，明天房价就开始暴跌，那不就亏死了。这就需要用到出租回报率和投资回报率这两个指标来判断了。出租回报率是每年相金和房价的比值。一般出租回报率在每年5%-7%是比较合理的水平，要是出租回报率过低，说明房地产有泡沫，你这个时候买房，可就是自己找不自在了，极有可能最后连本都捞不回来。如果出租回报率高于这个水平，那就说明房地产此时处于低谷，房价有上涨空间，你就要果断地出手了。而投资回报率，可以比较好地算出资金回收期的长短，是用（税后月供金一按揭月供款）x12-（首付款+期房时间内的按揭款），根据这个就可以算出你每年能拿回多少本儿。
十年房地产走势价格图
最后，你既然搞投资就要对经济学有所了解，在经济学中，有经济周期理论，房价其实也是随着经济周期的发展而同向运动的。你可以通过分析近十年房地产走势价格图来判断房价是否过高。
2，土地价值很重要
看可开发的土地，红线图
3，房子本身的价值要衡量
（1）建筑师的名气有影响
（2）设计比较超前
（3）质量是王道
4，环境也要重视
如果周边整个就是一片乱七八糟的，让人觉得非常不舒服，这样的房子自然再出手是比较困难的，除非周围经过大的整治，整体布局、环境变好，才有可能升值。但是这个过程到底会有多长时间，什么时候才能实现这样的规划，可就是说不准的事儿了。要是没有十年磨一剑的耐心还是放弃考虑这样的地方，直接选择现有环境比较好的小区要靠谱一些。那在具体选择的时候，就要从大到小地注意一下小区外的环境和小区内的环境了。
小区外的环境呢，主要就考虑看看周围有没有机关、学校、医院等等：文化氛围是不是浓厚；有没有休闲健身的去处；交通是不是发达、井然有序。小区外的环境内，主要就考虑区内道路设置得是不是合理；绿化够不够；有没有休闲的区域；停车位是不是充足等等问题。其实归结为一句话，就是要看能不能让人住得舒服，舒服的房子，自然升值的空间就会大一些。
现在的楼市就跟打了兴奋剂一样，房价是一个劲儿地直升，但是作为投资者，千万别和这楼房一样，头脑一热，盲目拍板，多看看，多算算，别把自己的钱鄙打了水漂。
不同对象，收益悬殊
别墅知识扫盲
（1）建造地点：郊区或风景区。
（2）建筑特点：园林式。
建筑面积
四、五百平方米以上的，叫做高档别墅、豪华别墅或庄园别墅。
三百平方米左右的，叫做中档别墅或经济型别墅。
200平方米以下，甚至只有几十平方米的独栋、双拼建筑，则是叫做低档别墅，或度假型小别墅。
投资报告表
独有的优势，重塑性
投资回报率
5%-6%
劣势，前期空置率高
商铺
1，地方好，收益才会大
大人流量
2，要会衡量商业风险
3，投资报告表
优势，潜力大，回报率高，可以出租，可以经营，比较灵活
投资回报率
10%-12%
劣势，资金投入较大，承担房地产和商业的双重风险
写字楼
新兴的民营企业啊、股份制企业啊这种类型的企业，本身是国家没有划拨土地的，要想有个地儿立足，要么就得花钱买土地使用权，然后再建；要么就得找现成的楼房了。前一种吧，负担太重，这些企业不想把所有的钱都投在这个上面，影响了其他地方的资金流动，因此，选择这种方法的比较少。后一种呢，找好现成的办公楼，只需要按期交租金，或者说干跪买下来，那就结了，省力还省心，现在已经越来越流行了。
贷款困难
现在的写字楼一般都是宽阔的大开间，而且单价很高，尤其是在一些大城市，每平方几万块，那是常事，这就使得投资额一下子就加大了，很多人都负担不起。其次，写字楼的贷款很困难，虽然说现在有几家银行推出了10年期的贷款服务，但实际却是，审批程序非常之严格，最后能贷下来的没几个人，所以，这一大笔资金都要靠自己筹集，很困难。
3，投资报告表
优势，潜力大，租住人群比较稳定
投资回报率
10%
劣势，资金投入较大，风险提高（空置房）
以房养房
第一种，就是上面提到的，出租旧房，用租金来还银行的贷款买新房。这是现在很多人的选择，空着也是空着，租出去多少能赚点，租金多点呢，还能凑凑还贷款，少点呢，也够维持日常的开销了。
第二种，就是你可能刚刚贷款买了套自己住的房子，面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但是想着每个月都得把刚刚到手，还没捂热的工资再还回银行去，太不平衡了，想想都郁闷。这个时候，就可以利用自己的存款加上银行的贷款再买一套房子，用来投资。只要找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的房贷，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。但现在这种方式操作起来很困难了，因为你再买的这套房已经属于二套房了，是国家贷款要严格控制的对象，首付款的比例要求很高，而且也不能享受优惠的利率，因此，只能说你赶得不是时候，没别的招儿了，你只能接受这样的条件，要么就只能放弃这种想法。
第三种，就是将旧房出售或者抵押，然后再买新房。这种方法要分情况来看，如果是卖了旧房再买新房，可能还好一些，不受这个二套房的限制。如果说是抵押旧的，买新的，就和上面的情况一样了，要承受二套房贷的诸多限制，当然，你要是付全款，那就不存在这样的问题了，不过也就失去了以房养房的意义。
风险
空置率
炒房团
炒房团
开盘前全部买断，然后提价是错的，而是在开盘之前就已经商定好了。为什么开发商会同意这种交易？不外乎就是钱，这么一大笔钱，要想从银行贷出来，那是太难了，而且还得有各种环节的疏通，一点儿都不便宜，这么一下子就有了、谁不乐见。于是、炒房团那是有市场，有实力啊。一般人比不上。
个体户
散户炒房那可就是把自己的命悬在刀口下了
买房篇
房价的组成
1.土地出让金
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
2.前期费用
三通一平费用
指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。
专项费用
指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
3.土建费用
框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。
4.配套设施费用
开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。
绿化率也成了一个衡量的重要标准。
5.经营管理、销售费用
用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
6.利息
对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
7.利润
是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
房价这个西瓜切成10块
两块给土地
两块给拆迁安置使用
您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；
两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装
你心目中的大头原来其实就是个冤大头
一块给市政。
人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；
两块给税务
这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了
剩下的一块自然就是开发商的
开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的。当然，这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道了。
当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。
开发商给房子定价的原则
1.成本加成法
预算
2.比较定价法
首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。
比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。
比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
买套房到底要花多少钱
首付款
诚意钱，你的定金，告诉人家，这房子你要了，表达这么个意思。
住宅
首套房
小于90平方米
20%
大于90平方米
30%
第2套房
商业贷款首付款比例不得低于60%
公积金贷款
50%
第3套
需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款
第N套房
需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款
商铺
首付比例高达50%
商住两用房
首付比例要达到45%
贷款的相关费用
又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况
公积金不是万能的，不是啥时候都能用的
委托代理公司办理贷款的费用：900元
涉及抵押的费用
抵押加购房综合险
评估费
抵押登记的手续费
每平方米0.3元
银行开户费：10元
担保服务费
连带责任保证担保
其他担保
抵押担保
质押担保
北京
贷款额3‰
抵押加连带责任保证
具有稳定的经济收入的子女。
财产质押担保
购房综合险
房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。
人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。
寿险：每5年交一次。
商业贷款的附带费用
律师费
贷款总额的3‰-4‰，每单最低额100元，由律师事务所收取。
保险费
一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目，都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保，购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议，保险就还是少不了的。
一般来说，是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。
印花税
贷款额×0.05％，由税务部门收取。
银行开户费：10元。
交钥匙时的相关费用
1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；
2.公共维修基金：房价的2％；
3.供暖费：16元-28元每平方米；
4.有线电视入网及年收视费：444元；
5.装修抵押款：700元-2000元；
6.停车费：150元每平方米，半年到一年；
7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。
合同登记和产权登记费用
1.契税
面积超过120平方
4%
面积小于120平方
税费就是房价的2%
2.印花税
0.3‰-0.4‰，双方均摊。
3.房屋买卖手续费
120平方米以下的房屋买卖每宗1000元
121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元
经济适用房减半收费
开发商和购房者各掏一半
4.房屋产权登记费
每套收费标准为80元
5.房屋所有权证工本费
如果房屋的产权属于2个或2个以上的人，就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说，前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了，看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同。
房屋装修费用
如果是毛坯房，从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断，等等，每一项都缺不了，无论缺了哪块，这房子就不成样了。当然，这个费用得看你的预算，看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万，多则几十万，完全随你的意，只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了，只有他装修队想不到的办法，没有他办不到的。别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了，还很年轻，原因是什么？一方面呢，是捞了不少钱了，再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，听听他讲的这些事儿吧。开始入门时，就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修队，挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长，也就是平常人们说的包工头。一开始的时候，不懂，就老老实实地干，结果发现工程做完，一分钱都挣不上，后来向有经验的人学习，才知道可以偷工减料，偷梁换柱，要挣这个昧心钱，本来不想这么干，但是仔细算一笔账，发现自己不仅挣不着，有时候还会亏，瘵个简单的例子，一笔工程造价8万，公司包给下面的包工头是6万，公司什么事都不干，就要挣两万，剩下的就6万，按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千，这样也就剩下1.2万，再给工人们发发工钱，到最后就剩不下几张了，所以就逼得不得不偷工减料。怎么个偷减法，自然这能看得着的大面上是不能简省的，就是看不着的背地里省着。刷油漆的时候，本来该刷三道乳胶漆，现在就只刷两道，或者一道，省了人工又省钱。房主要的是特级地板，那就特级和一级混着买，特级的就铺客厅，大面儿上，一级的就铺房间里，床下，橱柜下这些地方，这么隐蔽，也不用担心会被发现。这些个事儿太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出来，可公司派下来的监理会看出来啊，怎么办，只能是像佛爷一样供着，好吃好喝，再塞点，也就混过去了。只要是装了房子，后期就发现什么问题，那就更好糊弄了，最简单的，就是极端重视你提出的问题，然后再从上一级的单位——当地的室内装饰协会请个专业的工程师，用钱把嘴堵上，就让他以专家的身份告诉业主，这个怎么不好修，工程量有多大，会影响正常生活什么的，一般老实点的业主，也就拿着赔的几个钱事了。这样的事那是多如牛毛，时间长了，也就不太在乎了，直到最近，一个家庭住进了公司装修的甲醛超标的房子，不久男主人就患了白血病去世了，这个血淋淋的事实终于唤醒了他的良心，他毅然离开了那个已经肮脏不堪的行业，并把这些丑陋讲出来，希望更多的人知道。
买房时条件该提就得提
求在签合同的时候不要去管那些霸王条款，有什么要求要大胆地和开发商提，为什么不提啊，我掏钱给你，就要理直气壮的，为什么要委屈自己让步啊，所以，要提，一定要提，要将自己的不满意消除在合同签订前，否则，签完了你再后悔，晚了。就记住一句话，信什么也别信开发商那张嘴。除非他像《火星没事》里，徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样，不由自主地把内幕讲出来，否则的话，再多的许诺都是空的，最要紧要落到纸上，白纸黑字，弄明白了。
2003年的时候，我国就有人民法院的司法解释出台，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。
将这种促销写进合同里，写得越详细越好。
将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。
要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。
赠送的实惠
（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。
（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。
（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。
（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。
规划
规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。
开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。
细化房型图
就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。
（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。
（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。
（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。
使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。
会所
首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；
其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；
再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。
决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
销售的套路
1.期房能否按时交房
代表A最先出场了：您关心能否按时交房是太正常了，不过老实说，我们比您更关心这楼盘能不能按期交付，为什么呀，您购买的房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，第一期如果都不能按时交付，那谁敢买我们后面推出的二期、三期，我们这不是砸自己牌子吗？况且，我们在全国的各个大城市，上海、青岛、天津、大连等地都有项目，这么多年，从来都没有过延期交楼的记录，每次都是提前支付。所以这个交付时间，您肯定是不用担心的。
代表B再加工，为您深入解释下：其实期房能不能按时交楼，最关键的是要看它的盖房资金能不能到位，其实说明白，就是这会儿能卖出多少，筹到多少钱。如果他筹不到钱，自然也就没法开工建了，交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样，我们已经和银行签订了贷款协议，而且这房子卖得这么好，从开盘到现在，才短短的一个月，已经卖出了70%，资金上完全不是问题，没有理由延期交楼，您说是不是这个理儿？
代表C就直接用理性来说话了：“其实这个问题，您完全不必担心，您看啊，这个交楼的日子都是严格地写进合同里的，推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢？您放心好了，肯定没问题的，保证能按时交房给您。”
2.工程质量能不能保证
代表A还是坚持自己的“样板”理论：您买的这个房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，如果质量上存在问题，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就没法卖了，现在做地产的老板们眼光远着呢，谁也不会犯这样的错误，都想着能长远发展呢，您说是不是。
代表B就是个绝对的向你交底的内行了：您提到房屋质量问题，想必您也是比较关注这块儿的，知道现在国内有些楼盘的质量是靠不住的，但您不知道其中的猫腻，我呢，了解一些，稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题，他们选择工程队的时候不够公平、公正，净搞暗箱操作，选择有交情的，有关系的，而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的，一级一级、一层一层，再转包下去，这中间为了要拿到更多的回扣，往往是谁家便宜用谁家，质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先，我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的，不会再出现转包的问题，而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买，而是有统一的工程部门进行批量采购，质量上绝对没有问题。再者说，只要工地施工，就有我们的技术专家在现场监督，保证不会让这些施工队有偷工减料的机会，质量自然是绝对不会出问题的。
代表C再一次拿合同说事，似乎签了合同你就拥有了一副无懈可击的铠甲，无论遭遇什么都能保护你的周全：你看，这份房屋销售合同中都已经明确规定了，工程完工后，要由质检部门检验合格后才能交付使用的，您总该相信这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题，谁也承担不起责任不是，所以这个检验还是很严格，绝对可信的。再者，如果因为质量问题而不能按时交付或者返工，我们公司将要承担巨大的损失，老板也没这么傻不是？所以，一定会保证质量不出问题的，您就把心放肚子里，安心地买下这套房吧。
看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱，你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了，这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊
（1）工地要施工，这些尘土、瓦片自然是避免不了的，没有这些东西，这房子怎么盖得起来啊，你肯定也见过不少次这种场面，不是吗？等到工程完工，你再来看看，肯定不是这样的嘛。
（2）你再想想，今天如果真有个现房给你墩这儿，你敢住吗？这才开工半年，这么一大片楼就盖完了，工期这么紧，这质量能保证吗？大家都知道，慢工出细活，只有稳扎稳打，一步一步好好盖，您说是吧。
（3）再退一步想想，如果说现在摆在你面前的就是咱合同中规定的那么美好的现房，它还能卖这个价吗？咱这个小区运用了外飘窗、彩铝、无烟灶台这些先进的设计，是别的小区根本就没有的，优势太明显了，你有眼光地提前定了它，不然等房子真的建成了，大家都发现它的好，一拥而至，就不是这个价了，对吧。所以说，你提前定下来是再正确不过的事了，现在要做的就是要等等，等等实际交房的日子，您肯定会看到百分之二百满意的楼的。”
用心去找，不信买不到便宜房子
要想找到便宜房子，第一法宝，就是要勤快，多跑路，多看看，说不定哪天运气上来了，就赶上个便宜的，赚大发了不是。
不要信均价，挨个楼盘地看，从南到北，从东到西，这么地毯式地搜索，难道还找不到合适的？
调整一下你的搜索范围。
你要是能够接受这一条马路的差距，那就好办了
把握时机，好房也能便宜买
因为几乎所有的楼盘都会采取低开高走的策略
第一阶段：价格低开
这一阶段，也就是楼盘刚刚开售的时候，因为建造的过程中，投入了大量的资金，开发商这个时候有可能会面临还银行贷款、其他方面需要大笔资金周转等不少问题，有着不小的资金缺口，所以，在定价的时候，都会比较谨慎，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。
第二阶段，价格谨慎拉高
这个阶段中，因为前期已经卖了一些垫底，资金缺口也补上了，不需要担心断链的问题，“不差钱”了，自然就要想着盈利了，因此，价格与前一阶段比起来，就是稳步上升啊。
第三阶段，惜售
这就已经进入最后一个阶段了，一般来说，价格会抬得很高，为什么呀，因为这个时候，房子没剩下多少套了，物以稀为贵，不贵才怪呢。就算是房子还剩下不少，那人家开发商今年卖够了，不想再卖了，就都存起来，外边留下那么几套做做样子。你要非赶着这个时候去“抄底”，可是大错特错了，底没抄着，抄着的有可能还是个天，不贵才不正常呢。
这么一分析三个阶段，你是不是已经找到最佳的买房时机了，没错，就是要在它刚上市，打算回笼资金的时候买，错过了这个有利时机，你就看着它涨吧。别说没有便宜房，是你自己没捞着这个馅儿饼。
稳、准、狠，不二法门
1.心态要稳
稳，这是最最重要的，千万不要相信那些售楼小姐们说的“这是最后一套了”“你今儿不买，明儿肯定就没房了”这些个鬼话。前面我已经说了，中国现在不缺房，你一定要记住了。怕什么，你才是掏钱的，是大爷。这个楼盘就真卖没了，还有别的楼盘，急什么呀，别急，你一急，那些售楼小姐就蹬鼻子上脸地守着她的那个价格，绝对不会松口了。
2.下手要准
虽然说一些新的楼盘为了回笼资金之类的，前期价位还比较低一些，但并不是所有的楼盘都会这样，而且这些楼房并不会一直维持这样的低价，甚至可以说，维持这个较低价位的时间比较短，可能等你再思量思量的几天工夫，它就涨上去了。这是完全有可能的。因此，如果你看上了较低价位促销的新楼盘或者是旧楼盘，下手就一定要准，一定要快，别总是犹豫不决的。
3.砍价要狠
如果说，你已经差不多看好了一个楼盘，接下来最重要的任务就是砍价了。虽然说同一栋楼房，开发商标的是一个价钱，但总归会有人买得贵，有人买得便宜，这就只能归结为个人问题了，为啥你拿不到别人那么低的价钱，不要说他有背景，他有根子，那都扯淡，真有这些依靠的，也不会跟你挤在一块儿买房。人家能拿到比较低的价格，证明人家会砍价。这砍价的学问大了去了，你要把握一个最基本的原则就是狠，千万不要抹不开面子，讲什么情面，一定要狠狠地砍。这门高深的学问，我们下一节专门来研究一下。
要是你看好了一间房屋，千万别性急地冲上去就问人家多少钱，而是要先修炼好自己的本领，掌握砍价的黄金法则，有所准备后，再义无反顾地上前问吧。
只要你把握对了时机，砍价的谈判就会取得事半功倍的效果。
1.市场不景气，房屋空置率高时
当房地产市场不景气时，房屋的空置率就会很高，甚至会高达50%～70%，这个时候，开发商就会心慌慌了，比例达到这么高，就算是实力再强大的开发商也会顶不住，也会绞尽脑汁、翻新花样地吸引业主，这个时候，你去砍价，自然就会有比较满意的结果了。
“中国的空置房可供2亿人居住”，这是一个引起纷争的焦点问题，也是楼市泡沫的体现。这些问题如果不解决，那谈什么保障老百姓基本住房，简直就是扯淡。
2.抓住开发商急于占有市场的机会砍价
一个新的楼房建成，和一个新产品上市是一样的，它都需要尽快地吸引消费者，占领市场，从而像那些类同的商品发起挑战。在这种时候，毫无疑问，最有效的吸引消费者的手段就是降低价格，比同类的商品拥有更便宜的价格，在这样的营销心态的指导下，开发商一般是以低价入市，来达到一定的市场占有率。这个时候，你就可以利用开发商急于占有市场的这个心态，来适当地敲一笔。
开发商王某，这不能说真名啊，一是打击报复的事儿，二来是这类的事儿太多了，就用这不定的一个来代替全部好了。房子建好之后，开发商打算要开盘了，但是在正式开盘之前，他举行一个“内部认购会”，召集自己公司的员工，比较相好的炒房客，甚至从别的渠道弄来的一些“身份证复印件”，然后用这些人的名义来买房子，统统都是银行贷款。这就是囤房的第一步。关于这个贷款的时候，报给银行的交易价格，比事实上高了30%。举个例子，他这期想回收1000万的全部成本，报给银行贷款的房价就是1300万，这样，除去首付，银行要贷给他1300×0.8=1040万，然后把40万给相关的银行经手的人，最后到手的就是整整1000万。就这样，通过这个所谓的“内部认购”，开发商就已经把前期的所有投资都收回了，同时也把房子事实上卖不出去、价格下跌所有这些因素带来的风险转嫁给了银行。操作完这个步骤之后，他再开始打广告卖房，这时候，卖房得来的就是归还土地转让的费用，剩下的就全部都是利润了。这种情况下，他自然不会把价格降得很低，就是意思意思，让你觉得好像是便宜那么一点点，这就是事实。
3.抓住开发商的困境砍价
他们因为房屋积压、资金周转不灵、银行催债等等问题陷入困境，最有效的方法就是降价出售房屋，加快资金周转了，当然，他不会大张旗鼓地宣扬说减价什么的，你只有具体砍价了才知道。如果这个时候都不砍价，那你就再也找不到更好的时机了，所以说，你也不必像个老学究一样，本着“人本为善”的精神，不去砍价了。你要是非这么假道学，不砍就不砍吧，只要你能接受就成。
4.抓住卖场的有利时机砍价
一般情况下，从一天的角度来考虑，就是下午比较合适一些。上午，尤其是一大早的时候，这些销售代表们都信心满满，精力充沛，有很高的期望值，不太容易能讲得下来
5.排除竞争对手后砍价
如果说你发现有好几个人和你看上了同一套房，都想买，你不妨先出个高价，吸引销售代表的注意，其他人看到这种情况，觉得没有你财大气粗，大部分时候就会被你吓走，放弃这套房了。这个时候，销售代表就会把希望都寄托在你身上了，你再稍微拖延一下，或者挑一些毛病出来，他们就只能收敛起趾高气昂的态度，乖乖地坐下来和你谈了，这种时候，一般都会有些收获。
1.细心找出房屋的缺点
只要你抱着吹毛求疵的态度，，一定是能找到缺陷，比如说大的方面，整个楼盘有什么缺陷啊，户型设计上有什么不完美的地方啊，小的方面，这个装修做得比较粗糙啊（举例子，比如说颜色搭配不合理，地板有响声啊等等），房间的采光不是特别好啊，等等。
2.耐心、技巧齐上阵
首先就是要诚恳，一点一点地将房子的不足之处说出来，不要着急，不要和销售代表发脾气，更不要把销售代表当成你的下属或者仇人啥的看待，冲人家吼，要轻轻地，但是很有分量地指出，哪儿好，哪儿不好。然后你要露出很犹豫不决的神态，打个比方，这就好比是你喜欢一个男人，可是当那个男人要亲你的时候，你直接对上嘴肯定是不好的吧，要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有购房的诚意之后，销售代表就会针对你提出的这些“瑕疵”进行解释了，但是肯定的，如果你的毛病挑在点子上，他一定会底气不足。
然后这个时候，你再适时地加把火，说“这样的房子不值这个价格啦”之类的话开始压价。这个情况下，销售代表会在他的权限范围内做出让步，但这让步不会很大，他为了留住你这个客户，一般会上去找业务主管来和你接着谈。或者说有更狡猾一些的，会假装说上去找领导，然后悄悄躲在一边看你的反映。所以，这个时候，你千万要稳住了，别着急，不要说不买了，也不要表现出满腹需求一脸期待的样子，要摆正好心态，反正钱还在自己口袋里，事情总会有转机的。一般，业务主管下来之后，就会给你一个再稍微低一些的价位，你可以权衡一下，当然，别着急定下来，最起码看完我下面讲的，再找找有没有别的可以砍价的方法，最后再综合一下，定一个自己认为比价满意的价位。
怎么做到这一点，很简单啊，热情点儿，和边上一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻居呢。一来一往中，就能探出别人的价格了，记住了啊，对于开发商来说，能和别人成的价格就一定也能和你成。开发商是找你拿钱的，你才是爷对不对，别太委曲求全了，什么都不敢讲，那不憋屈死啊。
要观察的第二点就是房屋的降价空间。举个例子，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。这个时候别太欣喜，别太发狂，想想，为什么会打折，再过两天还会打吗？虽然说你没长后眼，不可能看到那么远，但你选择两天后再来看一下啊，别相信售楼小姐说的“两天后这房子肯定就没了”这种鬼话，这话的可信度太低了。但你要记住，第二次看的时候，一定要另外找一个售楼小姐，别非可着这一个人问，否则，她认出你来，就算是价位比两天前低了，她也绝对会告诉你说没底之类的，毕竟你给的钱多，她挣的就多啊，谁不乐意多拿呀。
要观察的第三点就是要看穿熟人介绍的花招。 有时候，开发商会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外获九九、九八之类什么的折扣，这种折扣别轻易相信，因为这种折扣，基本上你按照我上面说的这些方法，是绝对可以拿到的，甚至还会更低。再次，想想，通过熟人介绍，这熟人说不定还会有提成呢，这提成从哪儿来，羊毛出在羊身上，自然只能从你的房款中来了。当然，如果说你用尽了方法，开发商都不同意降价，这个时候，你再去找旧业主介绍也不是难事，他能收益啊，就现在的行情，最起码能免个半年、一年的物业费，只是填个名字的事儿，谁不乐意啊，所以，别担心找不到。那怎么找呢，告诉你个好方法啊，就是在排队看房的时候，要多认识身边的人，说不定这其中就有哪个是旧业主，要再买套房的呢？
这要观察的最后一点就是要看清额外折扣了。有一些售楼广告或者是现场的售楼小姐，都会宣传说，如果你怎么怎么样，比如说前50名定购啊，马上付定金啊什么的，就能获得一个额外的折扣，你可千万别相信这种虚招儿。因为现在的一些楼盘会采取提高价格，再增大折扣的做法。这恰恰迎合了中国人爱占小便宜的心理，其实，你是吃大亏了。如果说你在不了解这个楼盘的历史价格的情况下，单纯地因为个额外折扣就买了，那这冤大头就非你莫属了。
关键一点记住了，中国不缺房子，就缺买房的人。不要被“你不买马上就卖光了”“这就是最后一套了”这种话忽悠了，要坚信，房子是有的，挑到满意的才是王道，不要被人家一忽悠就急急忙忙地买了，否则，就坐等后悔吧。
方法论
第一招：学会隐藏
所谓隐藏，就是把你强烈的购买欲望隐藏起来，不要对楼盘、物业以及周边环境等表达出你的好感，最好是流露出漫不经心的态度，对方摸不清你的想法，自然会竭尽全力地拉拢你。在这时候，你可告知销售人员你已经看中其他楼盘并已经付了定金，但是妻子（或者其他能对买房起到关键作用的家人）对此处也很感兴趣，所以要多考虑一下，一定要表现出处在两难之中、难以决断的样子。销售人员估计会把自家优势一一列出要你比较，你这时就可以提出能不能便宜点，补偿已经付给别家楼盘的订金，很多时候都会有门儿。
第二招：学会表现
这里的表现和刚才的隐藏刚好相反。就是要把你强烈的购买欲望表现出来。你可告知销售人员准备一次性付款，但是要对方给出最优惠的价格。可以表明你随身携带了多少多少钱，只要价格合适立马交订金。如果对方犹豫不决，你什么也不要再说，掉头就走，这时候，销售肯定会急，担心失去你这样一个有强烈购买欲的客户，于是就会拉拢你进一步谈判，这样主动权就在你手里了。
第三招：适当地“哭穷”
表明自己工薪阶层的身份，并以其他楼盘的价格作比较，要求再降价。
表明家中资金在外地或国外，或者干脆说资金在股票基金上积压，可使用资金有限，购房款已经超出了预算，需要分期慢慢支付，若是价格合适可先向父母朋友筹借，一次性付清，但要有更多的优惠。
一般销售人员都希望客户能利落地一次性付清房款，势必想方设法帮你争取优惠。
实在不行，你可以说物业管理费用太高，若不能在房价上优惠，可否送物业管理费等。
第四招：尽可能地“攀交情”
利用自己的人脉，尽可能地和开发商“攀亲戚”，现在这个社会，朋友多了好办事，谁也保不齐有用上谁的时候，稍微沾上点边就有可能争取到内部价，别不好意思，人情记下便是，省钱省的都是自己的钱。实在攀不上，也要和销售人员打成一片，相信我，这会对你有好处的。
用流氓精神砍死一手房
1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭，就是把驴子说成马
售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可以说车辆噪音和废气简直太恐怖啦，事实如此嘛。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高，考不上重点大学，怎么更好地建设四化。
售楼员说你看楼下就是超市、商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身也没几步的事儿，一般人会喜形于色地说，是啊，真不错。你不能这么说，心里就是真这么想也不能这么说，你得说哎呀，妈呀，这熙来攘往的，人流量都赶上老天桥了，比北京地铁人还多，太干扰我的小资生活了。
2.在成本上求真求实
这个楼盘从拿地到进行销售，具体成本是多少你想过没？关于这个，可能普通老百姓是不清楚的，也算不出来。但是如果，你是在看完我这本书前面的内容之后去选房，你就对房地产开发成本构成有了一定的了解了，哪怕只是皮毛，你便可以与对方辩论，什么西瓜理论啊都能用上。具体怎么个辩论法，就是要去假求真！挑出开发商成本或利润中的虚假、偏高的地方，迫使其降价。如果你实在算不出来，那就只有一个办法了，就是说他，你这价儿太高了，他具体给你说，怎么个不高法，你就甭搭理他，晾着他。
3.迂回战术
每一年，或者每一个楼盘，每一个售楼员都有一定的任务和销售权。你的确是看中了，多次去看房了，但是你就是不付钱，就是不签合同。看谁急？肯定是她急。我这么多年，一直就怀疑中国买房子的人是看不清事实的，总以为房子是需要去抢的，总以为房子价格是死的。就像大多数人认为书店里卖的书，后面的定价是童叟无欺的。不要被房子牵着鼻子走，你要采取拖延战术，一会儿说买，而且可以带着现金过去，但是突然你提一个缺陷出来，再说回去和家人商量下。然后再来一次，说这次定了，看合同，结果你再说没带钱，下次吧。售楼员就算心里把你亲人都问候个遍，表面上还是会客客气气的，道理不言自明，她比谁都更期待再见到你。
4.索取馈赠
多数开发商都说绝对不降价，但是你可以索取一些东西，比如：一年的物业管理费、停车费、有线电视费甚至要电脑、要空调。但凡你觉得能搭边的就要要看，只要给你点，就比不给强。
选套合适的房子
概念＝什么人买什么房
概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从，但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签，来判断一下这个标签适不适合你。
期房＝海市蜃楼
要把握好一个原则，想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更，要么，就放弃期房，干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免。
能否按时交房？
样板间＝时装表演
样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。
使用率＝房价“系数”
不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。
户型＝功能空间的组合方式
户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？
把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势
环境＝升值或享受的空间
大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。
小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。
在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说，给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。
配套＝门当户对的设施
所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，尽说白话。
检查房子
工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。
一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。
去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前
如何选房
应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。
出行便利绝对是首要考虑的问题。
安全因素
看是否处于安防“盲点”
社区内的交通隐患
停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁
心理舒适度
小区的变（配）电站
它设置在哪里，有没有围挡。当然，如果是现房的话，实际去看一下，才会比较安心。如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话，出了差错，连个说理的地儿都找不着。
户型
房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量
1.大不见得就好
房屋层高的合理高度一般在2.7米以上
新型的采光设计
2.忌一览无遗
进入户门后没有玄关设计
3.忌厨厕扎堆
随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式
4.忌厅内多门
在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放。
5.忌光线暗淡
一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。
如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南，差一点的，也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌。
6.忌动静相扰
卧室属静，就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话，不可能做到安静的要求。相对来说，客厅里就属动，人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离
厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活，也有利于室内的卫生。
7.忌厨房深藏不露
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处。
8.忌房屋通透性差
过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。
选层数
家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层
底层
可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。
最底层的房源最便宜
同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
顶层
楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣
5～8层有点矮
跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。
9～12层是扬沙层
若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。
30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。
开发商报审的时候
这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。
假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。
绿化带
临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。
楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的
小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。
户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
内部配设
窗户玻璃
所有的窗户都安装上了中空玻璃
降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上
楼板
一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
房子类型
期房
优点
先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。
价格上优惠比较大，一般在10％左右
付款比较灵活，一般可分为3次
第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。
工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。
可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。
缺点
交房日期不确定。
实际交付的房子与宣传的差很远。
如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。
现房
就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
优点
所见即所得。
可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。
.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。
缺点
留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小
在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。
二手房
也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
市区买二手房，过户费就是笔不小的数目
二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。
准现房
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。
优点
1.入住可以屈指可待
它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。
2.配套设施一目了然
在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。
3.收房安全可见
不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了
缺点
价格
看房
白天晚上都要看
白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨、下雪的时候去看一次。
里面外面都要看
里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕
外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外
插座、配电箱等等也是必须要看的。
挑楼盘的刺
大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善
去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
挑格局
进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞，采光如何，厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适。
洗手间的门尽量不要对着进户门
留意的是房屋的建筑用料和装修质量
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构，“砰砰”的沉闷声，是砖混结构，“空空”的空洞声，是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。
买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白，兹事体大，与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起的。
建议买毛胚房
验房篇
验房无小事，看人做对事
只要有问题，绝对不能签字房屋交接单收房，否则就是自找罪受了。
开发商省钱的来源：剩下来唯一能少的就是用于房屋建筑和配套设置的两块了。很搞笑吧，其实这才应该是一栋住宅楼的核心基础，却被定位成了利润的挤压空间。这部分被挤压了，就意味着一个严重的问题，用于基本建设的钱不够，钱不到位，建筑质量能保证得了吗？
如果不算那些大型的基建，剩下的工程普遍利润也就是2%左右。更黑的是，现在的潜规则，承建商要先垫钱，等到工程进行到三分之一左右的时候，开发商才会开始掏钱，这也就意味着，如果开发商恶意拖欠，那么承建商就是血本无归。这个理儿大家都明白，所以都在想方设法地压缩这个费用。
怎么押，农民工的工资不敢拖欠，否则，一告一个准儿，饭碗都保不住。那剩下的，自然就只能从材料上想办法了，于是，本来应该是5毫米的钢板，换成了3毫米的，本来应该是30毫米的钢筋，也换成了25毫米的，这些缩水那是很普遍的，而且都是做在最里面的，封顶之后，质监局要验收，也很难验出来，所以问题自然就遗留下来了。
房子要出现问题
门窗啊，地面啊，墙壁啊，电线线路啊，排水系统啊……而这些问题，也就是你要予以百分之二百关注的。
左等右等，终于等到了临近交房期限的日子，电话来了，收房通知单也发到你手了，于是乎，全家动员，上至老人，下至小孩，但凡有点发言权的，统统都要去，甚至有的还要将自己家的宠物也带着一起去，尤其是宠物小狗，那在收房现场也是经常能遇到的，为什么呀，不是说狗的嗅觉比较灵嘛，要是房屋的装修污染超标什么的，人感觉不到，这狗说不定就能感觉到呢，所以，带，一定要带。
1.有耐心，看谁耗得过谁
千万不要为了先看房，急着先签了单子
2.集体的力量大
业主微信群、贴吧什么的
如果之前就成立了临时的业主委员会的话，就能发挥更大的作用了，可以用群众的力量来和开发商、物业公司讨价还价，维护业主自己的利益，太有先见之明了。
3.这字，签还是不签
一定要坚持先验房，再签《房屋交接单》
要是开发商坚决不肯让步，那你就做个小小的退让吧，同意先签收房文件，但是在这个文件上，一定要注明“楼房状况未明”“室内情况尚不了解”等等字样，这样的话，一旦房子有问题，这几个字可就帮到你忙了，因为你是在不知情的情况下签的字，走到哪儿，开发商都不占理儿，你还是占主导地位的。
首先验文件证照
这些证件就包括《房屋竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，这是证明你的房屋基本面貌的最基本因素了
房屋竣工验收证明书
《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》和《建设工程质量管理条例》中也规定了类似的条款
这个证明书就是“相关部门会同建设、开发单位签发给施工单位的工程合格证明”
虽然说，这一环节是必须的，但是遍查法律条文，却没有任何一条规定说，这个证明文件必须要向买房的人出示，否则就是违法的，根本没有这样的限制。因此，作为买房人，为了避免开发商钻这个空子，就一定要放聪明点，在前期把这个口堵上，也就是在签订购房合同的时候，就要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字地规定下来，这样的话，开发商到后期就赖也赖不掉了。
住宅质量保证书
确定维修义务
住宅使用说明书
告诉你怎么样正确使用房屋的
竣工验收备案表
备案表，就是一栋房子的建设单位，在竣工验收合格之后15日内，向所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门做的登记手续。怎么说呢，就如同是一个正规的公司，每进行一次地址的变更、公司章程的变化、高级管理人员的任命等等重要的变更之后，都要到当地的工商所去做个备案一样，就是说要向国家的相关部门“报告事由存在以备查考”。这个备案表就包含房屋验收的相关文件、验收的报告、涉及规划、消防等等的文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。有关的备案机关收到这个备案申请之后，就一一地查看了，看看首页上列的这几项文件是不是都包含在里边，都有的话，就盖个“文件收讫”的戳，标明你这个房屋的相关证件是有据可查的。
在这个备案表中，有很多分项，开发商递交一份材料，主管部门就会相应地在这一项的那一栏后面扣个章，没有递交哪一项，哪一项后面就不会有章，千万不要以为，只要全页上扣上那么一个章就算完事，要认认真真地检查每一项，不要又被人当成门外汉给忽悠了。
入住许可证
这个证件并不是各地都有的
如果当地有这个规定，那就一定是做出了严格的规定，要求必须有这个证，开发商才能将这房子交给买房人的，如果没有，就一定要催着开发商去办。当然，这个时候，就更需要考验买房人集体的力量了。当然，还有一种情况就是，开发商根本就没办这个证，只是因为工程没盖完，怕追究他延期交房的责任，怕交违约金，所以就用“没有办下入住许可证，还要等”这样的话来堵买房者的口了。这个时候，就要求你要明察秋毫，想办法弄清楚问题到底出在哪里，坚决不能让步地维护自己的权益，该让他赔违约金就一定要赔，没得商量。只有保持这样强硬的态度，才不会被开发商当成软柿子捏，总欺负你。
林林总总的其他证件
（1）规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。
（2）房产管理局或者相关部门测绘队出具的《竣工实测表》或者是正式的测绘报告书。在这两个文件上，标明了实际建筑面积、分摊、公用面积等，这是必须具备的，否则的话，买房人，你就没有办法计算出实际上有多少面积是公摊的，自己的房子有没有“被缩水”。
（3）卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
（4）公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
（5）民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。
（6）质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
（7）环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。
（8）燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。
（9）城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。
这些材料都是开发商要进行备案的，有的地方是分开来是审核的，文件就比较多，有的地方是归结在一起，一起来验收，然后在一张《验收证明书》上盖上很多个不同的戳。这些文件，一般的开发商手里都有（除非他没有通过验收），如果你要求要验看，开发商只能在心里暗暗地想，这个业主真是不好糊弄，得小心点对付了，但是明面上一般都会给你看。但是就是有一些不靠谱的，他就是不给你看，这里边可能就有点问题了，要么是他没有这个东西，这楼还是个“黑楼”。要么就是他嫌你事儿，不愿意拿给你看。遇到这样的情况，你就一定要有耐心，坚持要看到这些文件，否则就不去验房，看到最后谁着急（你有合同在身，开发商这房子也没有办法卖给其他人，你坚持不验房，开放商到最后总得急）。磨得开发商失去耐心，他总要给你看的。如果说到了最后关头，他都拿不出来，那很大程度就是没有的，这楼房说不定就会存在这样那样的问题了，要多留个心眼儿。
要看证就要看正本 这年头，复印这个事儿难吗？不难，实在是太容易了。那在复印中造假难吗？也不难，操作起来其实很简单。就拿这各种证件来说吧，要哪个章，就可以只用一个已经盖好的章，然后把上面的内容偷天换日地这么一遮，开发商想写点啥都行，这么看来，复印件实在是不靠谱的事儿。要想看到真的东西，还是得要原件，要正本（毕竟这正本造假不太容易）。所以，诸位，既然坚持要看证件，就要坚持到底，要求看证件的正本，不要让那些不靠谱的开发商拿张假的复印件就把你糊弄了。
毛坯房看点啥
（1）先看外部
第一点看看外面的墙面是否平整；外墙上贴的瓷砖和用的涂料怎么样，有没有脱落现象
第二要看看单元门怎么样，是真的很有安全性，还是就是个装饰
第三个要看看楼道设计得怎么样。
（2）再看内部
①第一眼要看门
门不正，有倾斜现象；门已经变形，下方存在缝隙；门锁脱簧、锁舌变形或者说不能完全锁上，安全性差。如果装有木门，会可能出现门板开裂等的问题。
②抬头看天，低头看地
头顶和脚下都是土的，或者水泥的，这个时候，你就看看它是否平整，尤其是脚下，如果凹凸不平的话，自己将来装地板、铺地砖就会很费劲了，因此，必须要保证平整才行。
③环绕看四周墙壁
首先要看这个墙是不是正的，有没有倾斜现象，虽然说不可能出现“楼歪歪”那样严重的弯曲，但只要有一点不正，你就心里就得打鼓：它说不定哪天就会倒了呢。心里老有这么个疙瘩，你成天除了担心，就甭做别的事儿了。当然，除非你的心理状态实在太好了，完全不考虑这方面的问题，那自然是你没有问题，开发商没有问题，大家都欢喜喽，就是不知道万一真出了什么问题，到底是谁要在这儿哭爹喊娘了。
④平行看窗户
，要检查清楚，它正不正，窗框有没有问题，各种的小配件（螺丝啊，扳手啊什么的）有没有生锈啊，有没有少装啊，别看它只有一丁点儿，指不定哪天事儿就坏在这个上面了
⑤水的因素很重要
注意查查上下水通不通，地漏啊、管道啊什么的有没有堵塞住，室外的排污管通不通畅啊，屋子的防水做得怎么样啊。当然，房间会不会漏水也会考察一下。这就要求你提前先和物业打好招呼，给你送上水了，否则，根本无法做到检查这一点（如果能够和楼上、楼下的两家一起验房就更好了，可以看看楼上的水会不会漏到自己家，自己的家会不会漏到人家楼下，免得将来再找麻烦）。
你没有事先通知，验不了这一点，那也没办法了，就只能在最后的房屋验收单上要标明，没有检验这方面的情况，好歹将来万一出啥事，也能有点转圜的余地了。
⑥配电箱、电线、插座别忘了
这个电千万别忽视，除了要注意位置之外，还得查查这线路里、插座里是不是有点，是不是存在什么短路之类的问题，要修就得趁早，这可是句大实话，千万别不在意，否则，将来要大费周折，就别怪我没提醒你了。
⑦煤气管道要通
⑧通风、排气、排烟系统要好
⑨阳台是不是够安全
有不少阳台就是这样，下边什么支撑都没有，上面突然就冒出了突出的一块，围一围就是个阳台。
就要对这个架空建出来的阳台多留意留意，看它的承重效果怎么样，不要你没在上面蹦跶两下呢，就左边出个裂缝，右边出个塌陷了，这可是要人命的事儿，得注意起来。
（3）别忘了还有邻居这茬儿
最明显的就是墙壁的隔音效果了。
（4）要把施工图纸要到手
房屋面积缩水了
计算公式
销售面积=建筑面积 =套内建筑面积（一套房内的建筑面积）+公用建筑面积 （分摊的面积）
套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积+阳台面积。
公用建筑面积 =全套建筑面积—全套各套内面积之和 —车库、仓库等的面积
一般来说，在前期签订购房合同的时候，开发商都会拿着规划图纸来给你一点点地算面积，好像这样就很专业一样，但事实上，他们再怎么计算也不能保证将来这个面积不出问题，所以为了防备你找麻烦，就会在合同中规定了，最后的建筑面积有容许你一个误差，一般是3%，在这个范围内的小差，你就得接受，要是超过这个比例，你可以退房。
如果差额在3%之内，那这是允许的。毕竟这房子是人建的，又不是机器统一切出来的，经常会有一点差错，这也是正常的，要能容忍这种小错误。如果差额超过3%，你就可以依据合同规定的办法进行处理了，处理不了的，也可以根据有关规定要求退房，这是开发商的硬伤，他推脱不了的。
（1）瘦身来自哪里
施工队不就是按照图纸来建的房子，怎么面积还会少？这就有不同的情况了，一方面就是开发商的鬼心眼，卡着3%这个坎，少盖一点点，他就能少投入一点点，利润就会多一点点。`
（2）到底瘦没瘦
既然有这么个区分，就要求你在验房的时候，一定要求开发商提供的是房屋验收单位出具的权威的面积实测图，一定要看清楚上面盖的是哪儿的戳，不要被开发商自己“生产”出来的一份实测图蒙蔽了双眼。
房屋也会增肥
开发商缩小点面积，是为了省钱，那这增大面积又图的个啥？其实还是一样的道理，举个例子啊，开始时，约定的房屋面积是100平，到实际收房的时候，是105平了，这个时候，你要还是不要，相信不会有多少人因为多出来这么点就不要了，那就要呗，那好，既然要，就得掏钱，开发商又能多赚了不是。
简装修的房子可别简单了事
（1）简装要装天花和地板
和毛坯房比起来，这简装房和天花板和地板就收拾利索了。对于头顶的天花板来说，要注意考察它是不是装得太低了，以至于整个房子很压人；要看看它有没有裂缝，平不平整，否则的话，你成天一抬头的，看到的就是坑坑巴巴的，能舒服得了吗？
对于地板或者地砖，因为它是一块一块拼成的，可检查的范围就宽了。首先要看是不是完全平整地铺在地面上的，有没有哪儿走上去就感觉一陷一陷的；整体是不是平齐，不会说这儿高那儿低的；各小块之间的排列是不是规则，接缝是不是做得比较均匀；边角上的压条有没有做实，踩上去会不会感觉空。这些都是你要查到的问题，否则后期觉得不满意，还得再重新招人弄，花两份钱，傻了不是？
（2）墙壁刷漆要检查
简装修的房子，墙面一般都做过简单的处理，粉刷上浆都做完了，你就要检查是不是平整、光溜，有没有裂缝，潮不潮，墙上的涂料会不会遇水就皱巴，就脱落。这些问题一旦要查验仔细，否则想象一下，半年或者一年后，自己刚弄进门没多久的这个新老婆，就到处都斑驳一片，还能看吗，自己都得呕死了。
（3）室内的门要留意
有些简装的房子包含这个项目，有的可能就不包含，这和铺地什么的不一样，不属于硬性规定，没人用鞭子赶着开发商必须做。如果说，你的简装房子包含这个室内的门，就要看看各个门是不是都是一致的风格、用的一样的材料，门框四周的压条实不实，门的牢固程度怎样（别一脚就踹个大窟窿出来，这要是遇上性格火爆的主儿，这门用不了几天就报销了，这样的质量自然是绝对不能过关的）。
3.精装修就要精心验
这精装修就要精到“所有的墙面、天花、楼地面、室内门窗、厨房卫生间阳台，所有这屋里的部分全部都要装修好”，再好一点儿的，还要配备上各种家具和电器，让你能“拎包即住”。
既然东西多了，那验收就更麻烦了。除了上面讲的那些之外，还要包含门禁系统、卫浴设备、开关、供暖以及屋内所配套的家具等，也就是说，这屋里有的东西，一样都别落下，仔仔细细地，一定要查个遍。
二手房也要验
二手房验房的时候，除了要检查上面的所有项目，更有一些要特别注意的地方，比如说，容易腐蚀和锈掉的各种管道、容易踩坏的地砖、容易老化的各种线路、容易损坏的门窗等，必须要进行严格的验收，这样后期才能省下不少麻烦事，才能放心。
空气质量要重视
最好的是你去找开发商，要求他提供一份权威部门出具的空气质量报告。
这个时候，开发商就会和你说了，“我们没做这个检验，没有这些文件，您看看别的可以吗？”别听他鬼扯，说没有这个报告什么的，这在建设部门对房屋进行验收的时候，一般就一起做了，这个东西，他开发商必须要备案的，所以，只要是正常拿了验收证明书的，就一定有这个文件，一定要坚持要。要是说最后他真拿不出来，就只有一种情况，他这个房子根本就没有通过验收，或者说不合格，不敢拿给你看。这个时候，就要大胆地主张自己的权利了，因为建设部早在2002年颁布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中，就对甲醛、苯等有害的物质在空气中的含量做出了严格的限定，你完全有理由要求开发商提供文件，证明他这个房子是没有问题的。
住宅工程质量验收表
如果他们不主动提供，你也一定要开口要。因为这张表，其实就是给不懂行的买房人一个指引的过程，告诉你该看哪些，哪些是大问题。要是没有这张表，他们蒙你很容易啊，为了不让自己像个傻子一样被人领着团团转，就要先拿到这张表，然后按照上面给的顺序，或者说前面我讲的顺序仔细地验验。
如果验出问题，就要在这个表格中将具体存在的问题一一列举，然后和开发商或者物业约定好维修完成的时间，到那个时间再来验一次，确保问题解决，要是还没有解决，你就可以尝试用强硬一些的办法了，为了自己的权益，面子就抛一边儿去吧。
验房工具
专业
1.垂直检测尺
个仪器也能用来检测平整度和水平度，多功能的，蛮实用的
2.多功能内外直角检测尺
能够较好地调整水平检测时的角度，使得结果更准确。
3.多功能标准游标检验尺
这种尺子上，一般会标有钢筋标准误差、混凝土标准误差、砖缝标准刻度，能够测量的东西有很多方面，能够检测上面的这几个和钢筋保护层、坡度等内容，可以说是真正地一尺多用。
4.反光镜
可以通过光线的角度的作用，让你能看到正常角度下看不到的阴暗面啊，亮度不够的地儿的情况。
常用
1.榔头
它的作用也很明确，就是敲。可别小看这“敲”，能敲出很多你意想不到的问题来的。
这种“空鼓”现象的地方 出现在窗台的两侧边或者是墙壁中间的位置。
在敲的时候，在墙上垫上点报纸啊、白纸什么的，就行了
2.卷尺
这个长度啊，有一个允许的误差范围，这房子是人建的，又不是机器弄的，所以，有那么一小点差还是可以接受的，一般来说，就是5毫米之内的就能接受，超过这个数的，就要要求开发商进行整改了。
一般情况下，墙面的厚度要在24到30厘米之间，而抹灰则要有4厘米左右，你得把这两个抛去，剩下的才是两堵墙之间的真正宽度。
3.电笔或者插排
这个的作用再明显不过了，就是验电的。如果说没有这玩意儿，可以选择用带有指示灯的插排，将这些插在电源的插座里，才能知道有没有电。
4.手电筒
为了检查房屋的主体结构是不是合格，墙面是不是平的，是不是垂直的，有没有个坑儿啊，或者疤呀什么的。具体呢，就要用手电抵住墙的底部，将光往上照，这么一照，一溜儿的亮亮的，那就是没有问题的，要是说有哪个地方出现阴影了，那就是出问题的地儿了，那里肯定是不平整的。
还可以用来照照排风通道啊，排烟通道啊之类的管道，看看其中有没有遗留的垃圾，早点清理干净为上。
5.打火机
用它看来点燃一张纸片，要突突冒烟才行，然后放在厨房啊、卫生间啊预留的排气管道口下面，看看这烟能不能上升到通气口的位置，立刻被吸走，如果能的话，就说明排气、排烟啊什么没有问题。
可以用火柴来代替打火机，香烟啊，香啊什么的来代替那个纸片，只要能冒烟就成。
6.笤帚
不过一定要选择小型的扫帚，或者说没有使用过的软毛刷子也成。两者都能带上
可以把地上和墙壁拐角处的灰尘清扫干净。不是说让你去免费劳动，而是这灰尘，它是你验房的大敌，它会把很多问题都偷偷地藏起来。只有打扫干净了，你才能看到地面或者地板、地砖上有没有缝儿，有没有坑儿，曾经还有个牛人遇见过钢筋都露在外面的情景呢。遇到这些问题，就一定要和开发商谈谈清楚，让他给个说法了。
7.塑料软管
分别放在每间屋子打对角的地方。慢慢地，等它里面的水面不再晃动的时候，标记一下水面的位置，然后用卷尺量一下这两个位置的高度，看差的有多少，如果在5毫米之内，是可以原谅的，如果超过了5毫米，那就说明这个地是非常不平整了，必须要求开发商予以解决。当然，你可以多测量几处，将问题都具体提出来，是哪儿，这样也方便后期检查。
个管子有10米长就够了
8.乒乓球
可以将乒乓球放在门口或者墙边，轻轻推一下，要是球能平稳地向地漏的位置滚动就没有问题了，要是说不动弹，那就证明根本就没有倾斜度，要么滚的速度太快，又说明这个坡度太大了，都是不行的，要进行整改。
当然，这个乒乓球也可以用别的代替，比如说圆形的玻璃弹珠或者别的小球，你家里有什么的圆球型的，能平稳滚动的就成。
9.粉笔
比如说你可以在墙上出现“空鼓”的部位，圈个圈儿，写上“空鼓”，简单明确，看的人也明白。
当然，除了给别人指出哪儿有问题之外，还得自己也记下，这就需要随身携带纸笔了，否则的话，有一些开发商怕你提问题，是不会给你提供这些东西的。
10.照相机
你可以将所有发现问题的地方都拍照（和纸笔记录一样的作用，只是更直观一些），以便下次验房的时候对照着检查，能有个明确的比较，知道他改没改，修没修。
当然了，退一步说，这也能作为将来出了问题，有了纠纷，要解决时候的一项有利证据，买房子这事儿，时时得长个后眼。
11.其他小物件
（1）两节5号电池：用来检查门铃或者对讲有没有问题。（一般情况下，都用的是5号电池，你要是担心出现非一般情况，可以再带两节7号的。）
（2）小镜子：利用反光的原理，来检测不容易看到的暗处等。
（3）计算器：来代替你的人脑进行一些小小的计算。
（4）塑料袋：用来装各种垃圾，顺便维持房屋的干净整洁。
（5）一把塞尺：如果大门有变形情况，能测出歪到什么程度，有个量化。
（6）一把小凳子：时间长了，站累了，可以坐下来休息一下。
专业的工具要配专业的人士，如果你就是个普通的买房人，还是尽量别用，免得贻笑大方。其实，最好的办法就是能从生活中来选择一些合适的小物件，让这些不起眼的小东西来帮你挑刺儿。
配电箱
2.弱电箱的配备要留意
数字电视信号线啊、电话信号线啊这种的，要用的都是36伏以下的弱电，人体直接接触没有大的安全问题
从我国现在盖的大部分房子来看，这个弱电箱里要接三样电，分别供数字电视、电话和网络用。有的情况下，电话和网络的线是通用的，并成了一根线，所以说，这个弱电箱里有两根线，或者是三根线都是正常的。你仔细看清楚它上面标的文字说明，不缺功能就成。
玻璃
国家发布的有关建筑规程总，对这一点有明确规定：“对七层及七层以上建筑物的外开窗、面积大于1.5平方米的窗玻璃、幕墙等必须使用安全玻璃，业主如果对玻璃材质心存疑虑，有权要求开发商提供相关的质量证明。”
，这个玻璃的厚度够不够，强度能不能禁得住外来的撞击
玻璃够不够平滑，有没有歪歪扭扭的。
猫眼
看看这个猫眼是不是正常，有没有松动，视野清不清楚，当然，更要注意，有没有装反了，不然就不是你看别人，而是别人观摩你了。
烟火报警器
一种是遇到浓烟，只会响个不停，等你去扑灭的
另外一种，就是检测到浓烟，会响，同时也会自动地喷水。
小区验收
1.别把消防当摆设
由于前些年建筑条件的限制，很多老的小区中没有这种设备，你要是买了二手房，一定要注意检查这个问题。如果说其他方面的都很好，就缺个这，那你就权衡权衡，不行就自己买个灭火器，搁在屋里，也能安心点儿。
这消防箱，只要他开发商长脑子了，就一定会装。但是你在验房的时候，不要光看着有这么个箱子，就算完事，必须要求他打开，看看明白，里面缺什么少什么，必须补上。
2.检查好代步工具——电梯
（1）品牌关乎质量
尽量地在前提的合同中，要规定使用进口电梯，或者是国产大厂家的电梯。这样的话，好歹会有一些保障，心理也能踏实一些
（2）维护是个事儿
好的品牌的电梯，后期的维修服务、质保会做得更好一些。毕竟万一要是坏了，是要全体业主掏钱来修的，所以肯定是修的次数越少越好啊。这关乎钱的事儿，别马虎。
（3）注意载重量
这个电梯的载重量，一般限乘人数。要是太少了，尤其是10人以下，那可是个大麻烦事儿了。当然，这种事情，要是前期合同里规定了还好说，要是没规定，这会儿，你就是急得跳脚都没辙了。
3.楼梯也是要查的
（1）楼梯有没有栏杆
要是楼梯没有栏杆，走起来你都不自觉地就想溜墙根，如果梯度再陡点，那走走这儿，也是个巨大的考验。因此，从安全、舒适的角度来考虑，要装栏杆。
（2）栏杆间距过宽
根据国家《住宅设计规范》里面的规定，楼梯栏杆的间距绝对不能超过11厘米，你就可以要求开发商限期整改了，再不改，就联合其他的有孩子的、打算要孩子的、极其关心孩子健康成长的其他大批的业主们，来一起去找开发商了。当然，要是有业主委员会，这事儿也可以交由他们处理。国家有规定，还不信这么大个缺陷，它就能摆这儿不管了。
4.绿地、园林设计
如果大致的面积没什么问题，还要注意一下这个绿地上种的草是不是真的，是不是临时移植过来，还没落下根的，这两种情况都很容易坏，而且坏了之后，物业可不会给你白修，要从你的什么维修金里扣的，是要自己掏腰包的
5.楼前、楼后要平整
这主要就是说一栋楼，楼前6米、楼后3米的场地内要保持平整，不能堆积建材或杂物，以确保进出安全。这就是“一平”，和“气、上水、电、污水、路”这五通是交房时的必须条件，要注意查看。
6.合同中约定的安全报警设备、监控设备等的问题
这是与你的切身利益息息相关的，能提前想到并写进合同里，证明你很有头脑，那具体验房的时候，就要看看开发商有没有按照约定做好了，别让自己前期的功夫白费了。
当然，和这一问题类似的还有公共照明、停车位、噪音等的方面，要予以全面、认真的关注，才能保证后期不会麻烦不断。
物业管理不可忽视
如果你的房屋在验收时发现了什么问题，有一点你是不得不做的，就是需要和物业的有关人员确定好问题具体的解决方案和解决时间，到时再验收一次。
如果说没有问题的话，就要准备签字交房了。但这房，不是白交的，肯定要掏一笔物业费。
正常情况下，如果物业公司能够拿出物价部门已经审核过的收费依据，作为业主，你还是应该缴纳这笔费用的。要注意一下，因为物价部门一般是规定一个收费的上限，而且要物业服务完善才能达到那样的水平，因此，你这个时候缴纳的一般是要比这个水平低的，注意看一下，别一开始就做个冤大头。
贷款篇
贷款的门槛
合法的居留权
有身份证
稳定的收入
有工作
按期偿还贷款本金的能力
收入证明
有贷款行认可的资产进行抵押或者质押，或者有符合规定条件保证人做担保
有购买住房的合网或协议
避免空手套白狼
提出货款申请时，要在银行有不低于总房数30%的存款，或者说你已经用这钱付了首付，要有付款凭证
贷款比例只能达到70%
你申请货软的银行规定的其他条件
遇到这种情况，你就在各个银行间多跑跑，多斟酌一下，选择一家你最能接受的限制少点的吧。
用最经济的方法贷款
个人住房公积金贷款
1，住房公积金
2、公积金货款的优势
（2）利率低
作为国家支持的一个项目，住房公积金贷款的利率和其他贷款方式比起来就低很多了。来看看具体数据，目前公积金贷款5年以下（含5年）的年利率是3.60%，而商业贷款是4.77%，5年以上的，公积金是4.05%，商业贷款是5.04%，那种以利息高而著称的高利贷就更不用说了，高得离谱。
3.会积金货款的限制
（1）缴存公积金
（2）具有本市城镇常住户口或有效居留证件
（3）申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于两年。
（4）贷款数额受限
北京 最高60万
2019年双职工从35万元调至40万元、单职工从25万元调至30万元。。另外，借款申请人在办理贷款前须连续按期足额缴存公积金期限从6个月（含）以上调整为12个月（含）以上，购房提取时，其个人公积金账户内需留存近6个月的缴存额。
1.职工在龙岩行政区域外购建自住住房或偿还福建省外住房贷款本息申请提取住房公积金时，增加提交本人或配偶在购建房所在地的户籍证明或工作证明。与直系血亲共同异地购房的，可提交直系血亲在购建房所在的的户籍或工作证明。工作证明以社保或公积金缴交证明为准。
2.同一套住房在12个月内交易两次（含）以上的，只能办理1次购房提取公积金手续。
（5）期限受限
最长不超过30年，借款人申请贷款时的年龄与贷款期限之和，一般不得超过法定退休年龄"。
（6）其他限制
4.贷款程序
（1）提出书面申请，提交材料。
个人住房商业贷款
公积金贷款有最高上限的限制，如果说要贷款的总额超出了这个最高限，超出的部分也就只能选择商业贷款了。换个说法，就是说公积金贷款这位帅哥在瘦身，把剩下的空间留给在一边一直等位的商业贷款这位美眉了。
优点
1.相对宽松的货款条件
男性不超过65岁，女性不超过60岁。
2.贷款的数顿、年限和利息
关于贷款年限，和公积金贷款是一样的。这就要提醒一下那些大龄的贷款者们，注意期限的限制，并不是所有人都能贷30年的，不要一味地想着这个上限。
去掉零头的70%
3.货款的流程
（1）贷款咨询
（2）签订购房合同，交首付
（3）提交贷款申请
（4）等待审批
（5）签订《借款合同》和《收押合同》
（6）办理保险
（7）在贷款的银行开户，按期还款
（8）还款结束后，解除抵押登记
个人住房组合贷款
申请了公积金贷款和商业伐款两种方式，其实就叫组合贷款了.
个人住房装修贷款
贷款对象
18到60周岁，具有完全民事行为能力的中国公民。
贷款年限
半年到5年（含5年）。
贷款利率
“按中国人民银行规定的同期贷款利率执行”，啥意思，就是不固定呗，你申请的时候央行规定利息是多少，就是多少
申请货款的条件
要在贷款之前，勤跑跑腿，多问几家不同的银行，比较一下再选择。
贷款的流程
做房奴也要巧心思
贷款前先盘点个人收入
目前，各家银行在计算你的还款能力的时候，会将你的每月平均还款额限制在收入的15%至65%之间。就是说，你每个月就只能拿出收入的65%偿还银行贷款，而剩余的35%就要用来支持你的基本生活了。
学会理财，还款方式有选择
（1）到期一次还本付息法
只有一年
（2）等额本息还款法
这种方法是指计算贷款的本金和利息之和，然后按月等额还款。
目前，住房公积金贷款和很多银行的个人住房商业贷款都规定了要采取这种方式，你根本就没得选择。
（3）等额本金还款法
也叫做等本不等息还款法。从字面上就可以理解，就是每个月归还的本金是相同的（贷款额平均分摊到每个月），同时还要还上一还款日到本次还款日之间的贷款利息。这就意味着是越还越少，对于那些现在的收入还可以，还有一定的积蓄，但是将来的收入有可能会逐渐地减少这类的人比较适合，一般就指中老年人及家庭。随着退休的临近，他们必然要考虑到退休后没法还那么多钱，于是，这种方法就逐渐地流行起来，也已经有不少银行采用了。
（4）组合还款
和银行约定，以五年为周期进行还款，每个周期偿还的贷款本金依照预期收入的不同，还款的金额也不同。
很有银行会同意这种还款方式。
（5）双周供
顾名思义，就是半个月还一次，一个月要还款两次。
因此，这种方式一定要是那种万分谨慎、细心的人选择才比较合适。否则，粗心大意地总忘记去还，那多出来的罚息早就远远地高于你省下的那点利息了，太不划算了。
（6）锁定利率还款
在借款合同中约定，无论何时，都按照一个固定利率计算，不随国家政策上浮或下调利息。
二手房也可以贷款
申请贷款七步走
第一步：找好房屋，确定产权
原来经济适用房是不允许买卖的，近些年，政策有所放松，规定经适房期满5年之后，缴纳了10%的综合地价款，也是可以出售的。关于这点，一定要把眼睛放亮，不要被人编了。
第二步：进行房履价值评估
买房人要选定一家银行由指定的房产交易代理机构（一般都是置业担保公司之类的），并且在这一机构完成想购买房子的价值评估工作，交纳房产评估费用。这次评估主要是要为后期的抵押确定一个价值，为银行提供参考。
第三步：提交贷款申请
卖房人（如果有共有人，则必须包含共有人的）身份证明及复印件、婚姻状况证明
房屋共有权人同意出售的书面文件；
所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
保证所售的房屋符合国家规定的出售条件的证明。
第四步：等待款的申批
买房人要将上面的所有材料打包好，确定别漏下啥，然后去银行制定的律师事务所填写贷款申请表，由律师代理将所有的资料送往银行，银行进行审批。这个过程中，买房人要缴纳律师费，每个地方，每个律师事务所的规定都会不相同，一般都是千分之几。
第五步：和银行签货数合同
第六步：办理抵押、质押、保险等担保的手续
第七步：费献合同生效，所借的数项打入买房人指定的账户，买房人可以去付房款，然后准备后期还款就行了
风险
第一种情况，办理二手房贷款，应该是先申请贷款再办理过户手续
第二种情况，就是买房的人不靠谱了。
第三种情况，就是我要推荐的一种方式了，既然双方都担心会出现风险，那就可以选择有一些理念比较先进的银行推出的资金托管业务了（例如建行推出的“百易安”交易资金托管业务），这种服务是以银行作为中间人，在买卖双方谈好价钱，签好协议之后，在银行的监督下办理过户等手续，这其中，首付款和尾款的支付都一定要通过银行这个中间人来进行，从而保证卖房人能收到全部的房款，而且买房人经过前期的审查，也肯定是有资格获得贷款的，于是，各取所需，双方的利益都能得到维护，银行也能从中收取手续费，一石三鸟，实在是太智慧了。
所需费用
1.房管部门收费项目
（1）验证费：50元。
（2）登记费：80，有的包含配图费45元。
（3）交易评估费：评估的房产价值×5%。（这项只有别墅和超过200平米的住宅需要缴.）
（4）交易手续费：房屋面积×3元。
（5）交易印花税：房屋成交价格×1%，买卖双方各缴一半。
（6）契税：房屋总价×2%，商品房则是总价×4%（为啥贵这么多，傻子都知道，用来盈利的房屋和单纯就只能住的，不差钱才怪呢）。
（7）营业税：价格x5%，不过这一税种的征收可谓是计算比较麻烦的了，要分几种情况来说明。
不足5年的商品房转让，全额征收营业税，就是你的每一毛钱都要算营业税的征收范围；
超过5年（含5年）的商品房或不足5年的普通住房转让，用卖房的钱减去当时买房的钱，这其中的差价要征收营业税；
超过5年（含5年）的普通住房转让的，免征营业税。（这可是一笔不小的节省，遇到这种情况，就是你比较走运了，所以啊，想卖房的各位，要是想少拔点毛，就稍等等啊，一定得熬过这5年。）
2.其他收费项目
（1）保险费：评估的房产价值x贷款年限×55%
（2）公证费：贷款金额× 2%
（3）抵押费（质押费）：贷款金额×1%
（4）抵押印花税：贷款金额x0.1%
（5）权证资料费：每个银行收费不同，大概在200元左右。
（6）抵押评估费：评估的房产价值x2.5%
（7）贷款服务费：评估的房产价值x0.5%+ 500元。
当然，这只是一些通行的收费项目，因为地域的差别，各地会有不同。另外，如果你选择全程由置业担保公司来办理的话，收费又会有所不同，这就需要你招子放亮点，看看有哪些费用是必须要收的，哪些是已经取消了的行政费用，别迷迷糊糊当了冤大头。
该退房时就退房，曲折的退贷之路
1，退亦有道
退房、退贷虽说难，但是还是有操作可能性的，因为作为国家法律的重要组成部分，《合同法》规定了当事人可以解除购房合同的一些情况，为买房的人退房、退贷提供了一个基本的支持。这些条目不一-列举，主要就包含开放商方面交房严重逾期、房屋质量不合格没有通过验收的，或者是其他不可抗力造成的原因（什么叫不可抗力，山崩地裂海啸之类的了，出现的几率估计不会很大，真有这种情况，还指不定出现什么恶劣情况呢，房子就靠边去吧）。在满足这些条件的时候，你就可以直接光明正大地提出“我要退房”了。而如果向银行贷了款的话，自然也就可以退贷了
2，忍无可忍，无须再忍
实用面积无形中缩水了，隔音效果忒次，住楼下能听见人楼上两口子嘿咻嘿琳的声音，你说遇到这些情况，憋屈不憋屈？于是乎，脾气差点的，就该骂娘，去找开发商麻烦了。脾气好点的，就忍着吧。可这忍，也是要有一定限度的，干吗自己花钱买罪受，总这么憋着，总有憋不住的一天了，也会去找开发商算后账，问题解决不了怎么了，就只能一个办法-退房了。
退贷中那些不可不知的事儿
1，不能停的供楼出血
在这三者之间，存在着两种关系，一种就是买房人和开发商之间的房屋买卖关系，另一种就是买房人和银行之间的借贷关系。这两种关系因为订立的主体不同，所以是单独存在的。解除了房屋买卖合同，并不能同时解除贷款合同。其实说白了，很简单，你就把银行理解成一个借给你钱的人，你给人借钱买了房，现在房子要退，你能说，因为房子退了，不属于你的了，所以你不还钱给人家吗？你要是真这么想，遭到的绝对是一顿痛扁，扁完了你还得还钱。银行和具体的人又不同，他不会打你，但他掌握着你房子的产权证啊，要是房子退不了，你不还得继续供啊，而且还要把这几个月的违约金和罚息都交上，这钱可是不少的一笔，太不划算了。要是房子最后退了，银行没法拿产权证要挟你，但是它掌握着你的个人信用记录啊，在上面狠狠地敲上几个“不诚信”“个人信用记录不佳”之类的，你以后要是再想上银行办点事儿，就难了。所以，为了自己的长远利益考虑，这个退房过程中，该出的血你还是要继续出，免得因小失大。
2，不能丢掉的保险费
保险合同中不能有“不许退保”的规定，如果有这条规定，这保险你是退不了了，因为这是你们双方签订合同的时候约定好的，走到哪儿，你都不占理儿，只能自己吃亏了。
3.抵押的房屋怎么办
发商就会将房款分为两部分
属于买房人支付的首付款的部分就直接退还给本人
属于贷款的部分就直接还给银行，可以视作是贷款人提前还款。银行拿到这笔款项之后，根据《个人住房贷款管理办法》中的相关规定，就可以终止贷款合同，将抵押的房产证还给开发商了。同时，买房人应该到银行去办理解除抵押登记的手续，否则说不定哪天就会出什么妖蛾子的事儿呢。
提前还贷，工薪族的理财方式
1，不是所有人都适含提前还贷
（1）借款期限在1年之内的客户
（2）贷款快到期的客户
（3）选择等本等息还款法的客户
2，全部提前还是部分提前
银行就做出了规定，提前还贷每次的最低限额是1万元，当然不是说你每个月要还1万元，而是在原本的还款额的基础上，要另外还1万元。
3.提前述贷需要提前申请
申请期限，个银的规定不a，有的是10天，有勺是15天，最长的会达到30天。从这儿就可以看出来，这个手续是够繁琐的，也许正是靠着这些烦人之处，才能无形中让一些害怕麻烦的人不再选择这种是前还岱的方式，进而能维护自己，最终不会少收多少钱。
4.提前还货的最佳时间
相对来说，这种方式也有最合适的时间，就是5年以内。因为5年是一个分界线，5年之内和5年之后，利息上会差很多，选择较低的利率，才能给自己省下钱，将提前还贷的最初目的-省钱发挥到极致。
5.提前还货，先还商业货款
如果选择的是组合贷款的方式，在有能力提前还贷的时候，要先还商业贷款，因为剩下的公积金贷款的利率比较低，晚点还损失得肯定不像商业贷款那么多，这笔小小的账，要学会细算。
6.提前还完贷款，别忘扫尾
（1）别忘了退还提前期内的保险费
（2）别忘了办理抵押注销手续
选房篇
住宅结构
砖混结构
就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。
砖木结构
就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。
钢筋混凝土结构
柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。
房子的建筑形式
规划用地面积
划批准的红线内占地的面积。
规划建筑面积
规划批准的项目总建筑面积。
按照层数划分
低层住宅
层数在1到3层的住宅
所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。
多层住宅
4到6层的住宅
与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。
多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了
通的多层住宅一般寿命比较低
中高层住宅
7到9层的住宅
板式小高层
一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层，最高的达到18层，以一梯两户居多。
优点
1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。
2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。
3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。
4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。
5.空间结构灵活，户型富于变化。
板式小高层建筑成本较高层为低
咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。
缺点
通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等
高层住宅
层数在10到30层的住宅
高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。
住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。
高层民用建筑设计防火规范
法规篇
母法
中华人民共和国城市房地产管理法
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