投资性房地产章节

这是一篇关于投资性房地产章节的思维导图，主要内容有定义:为赚取租金（经营性租赁）而持有的房产或土地使用权，以及为资本增值而持有的土地使用权、投资性房地产账户设置、初始计量等。

投资性房地产

• 定义：为赚取租金（经营性租赁）而持有的房产或土地使用权，以及为资本增值而持有的土地使用权
  • 注： ①出租给企业员工的不具有盈利性质的房产不视为投资性房地产 ②融资租赁出租的房地产由于风险报酬已转移至承租人，因此也不视为出租房的投资性房地产 ③租入的房地产再出租的，不视为投资性房地产 ④如果部分出租建筑物，且出租与自用部分不能明确区分开，则按固定资产核算
• 投资性房地产账户设置
  • 一，成本模式
    • 投资性房地产（原价）
    • 投资性房地产累计折旧（房产折旧）
    • 投资性房地产累计摊销（地产折旧）
    • 投资性房地产减值准备
    • 投资性房地产-在建（用来归集计量投资性房地产改扩建过程中发生的支出）
  • 二，公允价值模式
    • 投资性房地产-成本（原价）
    • 投资性房地产-公允价值变动
    • 公允价值变动损益
    • 其他综合收益（转换时使用）
    • 投资性房地产-在建（用来归集计量投资性房地产改扩建过程中发生的支出）
• 初始计量：
  • 一，投资性房地产的确认时点
    • 1，出租的土地使用权或建筑物：
      • ①一般情况：租赁期开始日（实际租赁开始执行的日期，非签订合同的日期）
      • ②特殊情况：董事会等权利机构作出明确决议，有明确意图将其用作经营性出租的空置或在建建筑物
        • 针对空置或在建的建筑物
    • 2，用来资本增值的土地使用权：停止自用，准备增值后转让的日期
  • 二，账务处理
    • 1，外购：由买价+相关税费+直接支出
    • 2，自行建造：由使该项投资性房地产达到预定可使用状态钱的必要支出组成，通过“投资性房地产-在建”科目归集核算，建成后按照不同的计量模式转入相关科目：
      • ①成本模式，借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建
      • ②公允价值模式，借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建
    • 3，非投资性房地产转换为投资性房地产
  • 三，投资性房地产改扩建需要注意的点：
    • 1，符合资本化的部分，通过“投资性房地产-在建”核算
    • 2，不符合资本化的部分，考虑到配比原则，投资性房地产相关的收入计入“其他收入成本”那么投资性房地产日常维护等相关的需要费用化的支出则计入“其他业务成本”
• 后续计量
  • 一，投资性房地产成本模式计量
    • 1，取得租金收入，借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
    • 2，投资性房地产（房产）折旧，规则同固定资产，当月增加，下月提折旧，当月减少，当月计提折旧，借：其他业务成本（配比原则，房产出租收入计入其他业务收入，所以累计折旧计入其他业务成本） 贷：投资性房地产累计折旧
    • 3，投资性房地产（土地使用权）摊销，规则同无形资产，当月增加当月计提摊销，当月减少当月不摊销，借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
    • 4，出现减值迹象进行减值测试，发生减值后，借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
      • 固定资产、投资性房地产已经减值不得转回；存货跌价准备可转回
  • 二，投资性房地产公允价值模式计量
    • 不折旧，不摊销，不减值
    • 1，取得租金收入，借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
    • 2，公允价值变动，借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或在借方）
  • 三，投资性房地产成本模式or公允价值模式的选择
    • 1，同一企业，只能对投资性房地产选用统一的计量模式
    • 2，通常情况下，选用成本模式计量
    • 3，特定条件下选用公允价值模式计量，既只有存在确凿证据标明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的情况下，包含下列情形说明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得：
      • ①存在公开活跃的房地产交易市场
      • ②在此活跃的房地产交易市场中存在同类或类似的房地产在进行交易
  • 四，投资性房地产成本模式与公允价值模式之间的转换
    • 1，持有目的不变的情况下，成本模式可以转换为公允价值模式，属于会计政策的变更
    • 2，转换日
      • ①期初转换，公允价值与账面价值的差异做以前年度损益调整，借：投资性房地产-成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 盈余公积（或在借方） 利润分配-未分配利润（或在借方）
      • ②其中转换，公允价值与账面价值之间的差额分两部分调整，以前年度的差异，做以前年度损益调整，当前年度的，在公允价值变动损益与其他业务成本和资产减值损失之间调整，借：投资性房地产-成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 公允价值变动损益 贷：投资性房地产 其他业务成本 资产减值损失 盈余公积 利润分配-未分配利润
• 投资性房地产的转换
  • 一，转换日的确定
    • 1，投资性房地产→固定资产、无形资产：固定资产、无形资产达到预定可使用状态日为转换日
    • 2，投资性房地产→开发产品：作出书面决议当日
    • 3，非投资性房地产→投资性房地产：租赁期开始日
  • 二，非投资性房地产转投资性房地产
    • 1，非投资性房地产转为以成本模式计量的投资性房地产
      • ①固定资产、无形资产转为投资性房地产，借：投资性房地产 累计折旧 累计摊销 固定资产减值准备 无形资产减值准备 贷：固定资产 无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备
      • ②存货（开发产品）转为投资性房地产，因为存货的跌价准备可以转回，投资性房地产的减值准备不得转回，因此转换后不产生投资性房地产减值准备，借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
    • 2，非投资性房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，因为非投资性房地产只能采用成本模式计量，以房地产行业的发展趋势，房地产的公允价值上涨的概率较大，本着谨慎性原则，当投资性房地产的公允价值大于非投资性房地产的账面价值时，差异计入“其他综合收益”既为不高估收入；当投资性房地产的公允价值小于非投资性房地产账面价值时，差异则计入“公允价值变动损益”既为不低估损失
      • ①固定资产、无形资产转换为投资性房地产，借：投资性房地产-成本（转换日公允价值） 公允价值变动损益（当投资性房地产的公允价值小于固定资产或无形资产账面价值时） 累计折旧 累计摊销 固定资产减值准备 无形资产减值准备 贷：固定资产 无形资产 其他综合收益（当投资性房地产公允价值大于固定资产或无形资产账面价值时）
      • ②存货（开发产品）转换为投资性房地产，借：投资性房地产-成本（转换日公允价值） 公允价值变动损益（当转换日投资性房地产公允价值小于存货账面价值时） 存货跌价准备 贷：开发产品 其他综合收益（当转换日投资性房地产公允价值大于存货账面价值时）
  • 三，投资性房地产转非投资性房地产
    • 1，投资性房地产采用成本模式计量
      • ①投资性房地产转为固定资产、无形资产，因为固定资产、无形资产和投资性房地产的减值准备都是一经减值不得转回，所以，在转换时投资性房地产减值准备直接转换成固定资产减值准备或无形资产减值准备即可，借：固定资产 无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 累计摊销 固定资产减值准备 无形资产减值准备
      • ②投资性房地产转换成存货（开发产品），因为存货属于流动资产，存货计提的资产减值准备价值恢复后可以转回，而投资性房地产的减值准备不可以转回，所以，已计提的投资性房地产减值准备在转换时不得转入存货的资产减值准备，借：开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产
    • 2，投资性房地产采用公允价值模式计量，按转换日固定资产/无形资产/存货的公允价值计量，其与投资性房地产的公允价值差额计入“公允价值变动损益”
      • ①投资性房地产转为固定资产、无形资产，借：固定资产 无形资产 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动 公允价值变动损益（或在借方）
      • ②投资性房地产转为存货，借：开发产品 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动 公允价值变动损益（或在借方）
• 投资性房地产处置，直接计入其他业务收入，并结转其他业务成本：
  • 对比记忆，固定资产处置时要将处置相关的收入支出转入“固定资产清理”后，再将“固定资产清理”转入“资产处置损益”科目影响营业利润
  • 一，成本模式计量
    • 1，确认收入，借：银行存款等 贷：其他业务收入
    • 2，结转成本，借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 二，公允价值模式计量
    • 1，确认收入，借：银行存款等 贷：其他业务收入
    • 2，结转成本，借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（或在借方）
    • 3，将确认的公允价值变动损益结转成本，借：公允价值变动损益（或在贷方） 贷：其他业务成本（或在借方）
    • 4，将通过转换形成的公允价值模式计量的投资性房地产在转换时形成的其他综合收益结转成本，借：其他综合收益（因为只有当转换时固定资产、无形资产、存货<开发产品>小于投资性房地产时才能形成其他综合收益的贷方<大于时计入借方的公允价值变动损益>） 贷：其他业务成本