城镇土地估价规程

这是一篇关于城镇土地估价规程2014的思维导图，宗地红线内根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入红线内的 各类开发费用，的土地开发费一般包括土地平整费。

《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014

• 城镇、独立工矿区||建设用地|||基准地价或宗地地价
• 术语和定义
  • 地价
  • 市场条件下形成的土地权利价格
    • 市场分公开市场和特定市场
  • 公示地价
  • 经政府确认、公布实施的地价；
  • 基准地价、标定地价、课税地价
  • 基准地价
  • 由政府确定，区域平均价格；
  • 标定地价
  • 标准宗地现状开发利用，土地权利价格；
  • 课税地价
  • 土地估价
  • 市场比较法
  • 均质地域
  • 同一供需圈
  • 相邻地区
  • 类似地区
  • 地价指数
  • 收益还原法
  • 将待估宗地未来正常年纯收益，以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
  • 综合还原率
  • 土地还原率
  • 建筑物还原率
  • 剩余法
  • 在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
  • 成本逼近法
  • 以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。
  • 土地取得费用
  • 征地补偿费用
  • 土地开发费用
  • 土地增值
  • 公示地价系数修正法
  • 利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正系数表成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求职待估宗地在估价期日价格的方法。
  • 标准深度
  • 里地线
  • 标准宗地
  • 具有代表性地宗地
• 总则
  • 技术体系
  • 宗地地价评估技术
  • 市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法；
  • 区域性地价评估技术
  • 以土地定级为基础，利用市场交易价格等资料评估基准地价；
  • 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。
  • 估价技术原则
  • 替代原则
  • 最有效利用原则
  • 预期收益原则
  • 供需原则
  • 贡献原则
  • 估价成果
  • 基准地价估价成果
  • 基准地价评估报告
  • 基准地价评估成果报告、技术报告、资料整理分析报告
  • 基准地价图
  • 基准地价成果图、样点地价图
  • 基准地价表
  • 基准地价成果表、基准地价修正系数表
  • 宗地地价估价成果
  • 宗地估价报告
  • 宗地估价技术报告（评估工作底稿）
• 价格影响因素
  • 一般因素
  • 影响城镇土地总体水平
  • 区域因素
  • 城镇内部区域之间地价水平因素
  • 个别因素
  • 宗地自身的地价影响因素
• 主要估价方法
  • 市场比较法
  • P＝PB×A×B×C×D×E
  • 交易情况、估价期日、区域因素、个别因素、年期修正
  • 地产市场发达，有充足可比实例；
  • 收集宗地交易实例
  • 位置、面积、用途、使用年期、地块条件；成交时间、交易条件、双方当事人、土地价格；影响地价的区域和个别因素、明确价格内涵；
  • 确定比较实例
  • 数量与相似性
  • 3个以上；用途相同、土地条件基本一致、同一供需圈相邻地区或类似地区、正常或可修正为正常的交易实例
  • 建立价格可比基础
  • 付款方式、币种、货币单位；面积内涵、面积单位
  • 进行交易情况修正；
  • 可修正为正常交易实例
  • 非正常交易：利害关系人、急售购、债权债务、信息不全、特别动机、合并或特殊方式、非正常税费负担；
  • 进行区域因素修正；
  • 商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划条件、土地使用限制 ；
  • 进行个别因素修正；
  • 宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件；
  • 当容积率对地价影响较大时，应单独修正。
  • 进行使用年期等其他因素修正；
  • 测算比准价格。
  • 简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。
  • 收益还原法
  • P=a/r
  • 有现实收益或潜在收益的土地
  • 收集相关资料；
  • 收集的资料具有持续性、稳定性，能够反映土地的长期收益趋势；
  • 出租性：3年以上资料；营业性：5年以上资料；生产性：5年以上资料。
  • 测算年总收益；
  • 最有效利用方式：出租、自用等
  • 客观直接收益和间接收益
  • 确定年总费用；
  • 正常合理的必要年支出
  • 土地租赁：土地使用税、管理费、维护费及税费；
  • 不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费；
  • 经营性项目：销售成本、经营管理费、销售费用、销售税金、财务费用及经营利润
  • 生产性项目：生产成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润；
  • 计算年纯收益；
  • 总纯收益
  • 土地纯收益
  • 确定还原率；
  • 土地纯收益与价格比率法
  • 安全利率加风险调整值法
  • 投资风险与投资收益率综合排序插入法
  • 选用适当的计算公式；
  • P=a/r
  • P=a/r[1-1/(1+r)^n]
  • 测算收益价格。
  • 剩余法
  • 具有投资开发或再开发潜力的土地
  • 待开发不动产中的土地
  • 待改造后再开发不动产中的土地
  • 将土地开发整理成可供直接利用的土地
  • 剩余法一：现有不动产中所含土地
  • P=Pr-Ph-T=不动产交易价格-房屋现值-交易税费
  • 现有不动产中土地的价格
  • 调查待估宗地的基本情况
  • 测算不动产交易价格
  • 客观交易价格；市场比较法或收益还源法确定
  • 测算房屋现值
  • 测算交易税费
  • 测算待估宗地价格
  • 是否需要进行年期修正
  • 剩余法二：待开发土地
  • P=A-B-C=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润
  • 土地开发整理成可供直接利用的土地
  • 调查待估宗地的基本情况；
  • 确定待估宗地的最有效利用方式；
  • 测算完成开发后的土地或不动产总价；
  • 市场比较法、趋势分析法、收益还原法；
  • 估计开发建设周期和投资进度安排；
  • 测算开发成本和开发商客观开发利润；
  • 土地开发的开发成本：购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费
  • 不动产开发中的开发成本：购地税费、房屋建造成本、管理费用、销售税费、投资利息；
  • 计息基数：地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息；
  • 销售税费不计利息。
  • n:计算利息时要考虑资本投入的进度安排，复利计算；
  • 利息率：银行同期贷款利率
  • 计算客观利润的基数：土地总价值或不动产总价值或全部预付资本
  • 计算客观利润的比例：同一市场上类似项目的平均利润率。
  • 测算待估宗地价格。
  • 成本逼近法
  • P=Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3=PE + R3=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值=土地成本价格+土地增值
  • 新开发土地；土地市场欠发育、少有交易的土地
  • 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值等资料；
  • 通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；
  • Ea 确定土地取得费：征收农村集体土地=征收补偿安置费用
  • Ea 确定土地取得费：征收国有土地使用权土地=征收补偿安置费用
  • Ea 确定土地取得费：市场交易获得=估价期日土地的客观市场购置价格。
  • 确定土地开发费：按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。
  • 宗地红线外的土地开发费达到设定开发程度所需投入的各项开发费用；
  • 宗地红线内根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入红线内的 各类开发费用，的土地开发费一般包括土地平整费
  • T确定各项税费：土地取得和开发过程应向政府缴纳的税费；
  • T占用耕地占用税、耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、政府规定的教育附加费
  • R1利息：土地开发总投资应计算合理利息。土地开发总投资=土地取得费+土地开发费+各项税费；
  • R2土地开发利润：土地开发总投资应计算合理的利润。
  • 确定土地增值；
  • R3：土地增值，因用途等土地作用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算；
  • 对地价进行必要的修正，测算待估宗地价格。
  • 修正：区域或个别因素是否需要修正；年期是否需要修正；出让年期以剩余年期为准。
  • 基准地价系数修正法
  • P=P1b×（1±∑Ki）×Kj +D=某用途、某级别的基准地价*（1+宗地地价修正系数累加）*估价期日*容积率*土地使用年期等其他修正系数+土地开发程度修正值
  • 政府已公布基准地价且有完备的基准地价修正体系的区域；
  • 涉及国有土地处置或抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地期日距基准地价期日一般不超过3年。
  • 收集有关基准地价资料；
  • 确定待估宗地所处土地级别的基准地价；
  • 分析待估宗地的地价影响因素；
  • 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数；
  • 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；
  • 测算待估宗地价格。
  • 路线价法
  • P＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi =待估宗地所属路线段的路线价*深度指数*宗地形状*容积率等修正
  • 路线价是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则和要求与基准地价系数修正法类同；
  • 当区域内同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，用路线价法。
  • 标定地价系数修正法
  • P＝Ps×A×B×C×D =标定地价*待估宗地估价期日地价指数/标准地价期日地价指数*待估宗地个别因素条件指数/标准宗地个别因素条件指数*待估宗地年期修正指数
  • 政府已公布标定地价的区域
  • 涉及国有土地资产处置或抵押时，所用标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且可比；
  • 标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。
  • 收集标准宗地及标定地价相关资料；
  • 选择3个以上可比标定地价；
  • 进行相关地价影响因素修正；
  • 测算待估宗地价格。
• 基准地价评估
  • 准备工作
  • 编写基准地价评估任务书；
  • 制定基准地价调查表和工作表；
  • 准备工作底图；
  • 确定基准地价评估区域；
  • 资料调查与整理；
  • 地价样点选取采用分类不等比抽样，数量不少于30个；
  • 样点具有代表性，分布均匀；
  • 基准地价评估；
  • 基准地价内涵：土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度、容积率。
  • 总体一致性检验：卡方检验法、秩和检验法；异常值剔除：T检验法和均值-方差法。
  • 基准地价确定；
  • 编制基准地价修正系数表；
  • 成果整理；
  • 基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表、基准地价数据库、基准地价评估报告
  • 成果验收、备案及公布。
  • 基准地价更新
  • 3年更新一新，6次进行全面更新；
• 宗地地价评估
  • 明确估价基本事项
  • 估价目的
  • 待估宗地
  • 待估宗地的物质实体状况和权益状况；
  • 估价期日
  • 价格内涵
  • 地价定义
  • 价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状和规划）、实际开发程度和设定开发程度、证载用途、实际用途、设定用途；
  • 估价日期
  • 拟订估价作业方案；
  • 拟订估价技术路线和初步选择估价方法；
  • 拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；
  • 预计所需的时间、人员和经费；
  • 拟订作业步骤和时间进度安排。
  • 收集估价所需资料；
  • 实地查勘；
  • 坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况及周围环境。
  • 选定估价方法，测算宗地价格；
  • 至少两种适宜的估价方法
  • 确定估价结果 ；
  • 对测算价格进行客观分析 ，确定估价结果；
  • 平均法、中位数法、综合分析法。
  • 撰写估价报告；
  • 土地估价报告
  • 估价技术报告（评估工作底稿）
  • 估价以市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）
  • 编辑整理评估报告书，估价资料归档。
• 不同用途土地价格评估
  • 一般规定
  • 评估方法选两种
  • 评估少有交易、市场化程度极低且土地收益不能显化的特定用途的土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选一种评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
  • 土地用途分类
  • 《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）
  • 住宅用地
  • 工矿仓储用地
  • 商服用地
  • 公共管理与公共服务用地
  • 交通运输用地
  • 混合用途的土地，应分别界定各用途构成比例。
  • 价格影响因素分析
  • 住宅用地价格评估
  • 影响因素分析
  • 估价方法选择
  • 市场比较法为主，中心城区不宜采用成本逼近法。
  • 评估技术要点
  • 别墅
  • 高档公寓
  • 普通住宅
  • 已售公房、经济适用房等保障性住房
  • 工矿仓储用地价格评估
  • 影响因素分析
  • 估价方法选择
  • 市场比较法为主酌情选成本逼近法与基准地价系数修正法
  • 租赁性：收益还原法；投资待建：剩余法；中心城区不能采用成本逼近法。
  • 评估技术要点
  • 矿井、采矿石场、尾矿堆放用地
  • 高新技术企业用地：土地增值高于普通工业用地；
  • 仓储业用地
  • 工业类用地
  • 空置或低效利用的工业仓储用地及位于中心区非工业规划范围内的存量工业仓储用地
  • 商服用地价格评估
  • 估价方法选择
  • 市场比较法或收益还原法
  • 商服慎选成本逼近法与公示地价系数修正法
  • 中心不选成本逼近法，租赁可选收益还原法，投资待建可选剩余法；
  • 评估技术要点
  • 低效使用
  • 商服分摊用地
  • 各类旅游用地，应注意国家旅游区评估标准。
  • 公共管理与公共服务和交通运输用地价格评估
  • 影响因素分析
  • 公共管理与公共服务类用地：参照商服用地影响因素
  • 公共设施、公园绿化与交通运输用地：参照住宅用地影响因素或工业用地影响因素；
  • 估价方法选择
  • 公共管理与公共服务和交通运输用地：市场比较法；酌情选成本逼近法与公示地价系数修正法；慎用收益还原法与剩余法。
  • 评估技术要点
  • 公共管理与公共服务和交通运输用地：发现并模拟市场价格的原则；区分市场定价与政策优惠的原则；区位效用为主兼顾用途差异的原则；
  • 机场、码头用地具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地盘修正。
• 不同权利土地价格评估
  • 一般规定
  • 完整或无特殊限制的土地权利价格：选择两种以上适宜的评估方法；
  • 划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中土地使用权，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选一种评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
  • 出让土地使用权
  • 授权经营土地使用权
  • 选用出让土地使用权为案例时，市场比较法应考虑授权经营土地使用权的处置方面的限制，并进行适当的减价修正；
  • 选择收益还原法评估，除考虑行业差异、区域差异对还原率的影响，还应考虑授权经营限制的影响，其还原率应略高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。
  • 作价出资（入股）土地使用权
  • 参考出让土地使用权价格。
  • 土地租赁权
  • 市场比较法
  • 收益还原法
  • 租赁权还原率一般较出让土地使用权还原率高1个百分点。
  • 划拨土地使用权评估
  • 地役权评估
  • 市场比较法、收益还原法
  • 土地还原法一般略高于出让土地使用权还原率
  • 设有附加权利的土地使用权评估
  • 设有租赁权
  • 设有地役权
  • 建设用地空间权利评估
  • 地下空间权评估
  • 收益还原法
  • 市场比较法
  • 成本逼近法
  • 地上空间权