导图社区 货值动态管理
这是一篇关于货值动态管理的思维导图,主要内容有房地产开发产品存货、存货跌价准备影响因素、动态货值管理重点。
大家都有血常规检查的经历,在读书体检、职工体检、感冒发烧、出血、贫血等不同的情况下,查一个血常规总是必不可少的。可是,拿到血常规检查单子后,看着单子上朝上朝下的几个箭头,总是一头雾水。现在我们就来梳理一下怎么看懂血常规报告。其实血常规检查包括红细胞、白细胞及血小板参数测定,医生最主要看就是这三个指标,其次是分析中性粒细胞、淋巴细胞、单核细胞、嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞计数的变化,具体怎么每个指标是什么意思呢?来看图!
《小狗钱钱》读书笔记,总结小狗钱钱的核心思想和理念,如财富积累、投资理财、财富管理、心态与行为等方面。引导读者学会将这些思想融入自己的财富管理实践中。
地产的好日子一去不复返、2023年依旧充满了不确定性,地产人不管是被动还是主动,都需要提早做好B计划。
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华东区项目
货值动态管理
房地产开发产品存货
拟开发土地
成本=土地价格+利息 若无开发计划、NRV=已完工开发产品估计售价-至完工时估计将发生的开发建安费用-资本化利息-估计的销售费用-相关税费 若有开发计划,NRV=拟开发土地公允价值。
NRV=可变现净值
成本>NRV
拟开发土地跌价准备
在建开发产品
成本=土地价格+开发建安成本+资本化利息 NRV=已完工开发产品估计售价-至完工时估计将发生的开发建安成本-资本化利息-估计的销售费用-估计的相关税费
在建开发产品跌价准备
已完工开发产品
成本=土地价格+开发建安成本+资本化利息 NRV=已完工开发产品的估计售价-估计的销售费用-估计的相关税费、
已完工开发产品跌价准备
存货跌价准备影响因素
宏观政策
限价政策
抑制房价上涨
限购政策
限贷政策
市场需求下降
存货估计售价下降、可变现净值下降
市场因素
人工、材料政策上升
土地成本上升
至于完工是预计将要发生的成本随之上升
融资环境
融资成本上升
融资政策收紧
融资渠道减少
三道红线、融资成本提升、资本化利息攀升
投资决策
高价拿地
地段、需求判断失误
去化低、售价不及逾期、销售费用增加
运营管理
项目停工/延期
税务筹划欠失
产品设计落后
施工质量问题
各环节缺乏精细管控
开发节奏错失
设计、采购、成本、运营、工程、营销环节缺乏精细化管控,开发建安成本提高
导致
存货估计售价
至完工将要成本
销售费用
相关税费
可变现净值降低
资本化利息
土地成本
开发成本
建安成本
存货成本提升
动态货值管理重点
关键数据
颗粒度
项目-分期-业态-楼栋-房价
面积
投资阶段-项目启动阶段-工规证阶段-预测绘-实测
价格
货值分类
未售货值
土地储备货值
取地未开工
在途货值
已开工未取证
已开工未达预售条件
已达预售条件未取证
库存货值
取证未开盘
已开盘未认购
已认购未签约
已售货值
签约未回款
签约已回款
回款未交付
回款已交付
存货跌价/净利润 存货跌价/总存货