(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内
上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”
因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)：
允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
五)财政部规定的其他扣除项目(适用房地产开发企业的新建房转让)
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
【提示】
1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;
2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
例题：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元．开发写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税．
答案：
(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
(2)房地产开发成本为3000万元
(3)房地产开发费用
=500-50+(1000+3000)×5％=650(万元)
(4)允许扣除的税费为555万元
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20％加计扣除=(1000+3000)×20％=800(万元)
(6)允许扣除的项目金额合计
=1000+3000+650+555+800=6005(万元)
(7)增值额：10000-6005=3995(万元)
(8)增值率：3995÷6005×100％=66.55％
(9)应纳税额=3995×40％-6005×5％=1297.75(万元)
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
出售旧房应纳税额的计算方法
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
