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我国的房地产税收制度
这是一篇关于我国的房地产税收制度的思维导图，主要内容有(一)营业税、(二）耕地占用税、(三）固定资产投资方向调节税、(四)印花税等。
编辑于2022-11-12 10:42:47- 房产税
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我国的房地产 税收制度
（九）房产税
1.房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
2. 纳税义务人：房屋的所有人、经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
3.计税
（1）从价计征的计算
应纳税额=应税房产原值×（1-30%）×年税率1.2%
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=房产租金收入×4%
（2）从租计征的计算
个人出租住房的租金收入计征，其公式为：
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=租金收入×12%
4.减免的情况
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免
（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。
（5）经财政部批准免税的其他房产。
整体
一、房地产税收概述
税收是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。
税收的特征 ：
(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。
(2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。
(3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征
税收制度及构成要素：
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体) 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。
(3)计税依据
即课税的具体对象，有实物量和价值量两类
计税依据有以土地面积、房地产价值、房地产收益为计税依据。
(4)税率 税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。 按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。
二、房地产税收的种类
房地产 税收
房地产投资环节的课税
耕地占用税
印花税、契税
固定资产投资方向调节税
房地产交易环节的课税
房地产产业营业税
城市维护建设税
土地增值税
教育费附加
契税、印花税
房地产占用环节的课税
房产税
城镇土地使用税
房地产收益的课税
所得税
三、我国现行房地产税种
我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。
四、房地产收费
房地产收费大致可分为行政性收费和经营服务性收费。
行政性收费
行政性收费是指企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费。
房地产行政性收费主要有行政事业性收费和政府性基金（统称政府规费）,依照法律法规或物价部门批准的文件执行，收取的资金进入财政专户，有的用于支持专项事业发展，有的用于为社会提供特定的服务。
对于房地产行业来说，税外收费可以直接或间接地计入企业的开发成本，再通过商品房销售，转嫁给购房者。
经营服务性收费
经营服务性收费，不属于政府收费，是房地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用。
除政府规费外，房地产开发企业需要支付一些经营服务性收费、开发项目的基础配套费以及其他费用。
经营服务性收费种类较多，主要包括环境影响评价费、交通影响评价费、地震影响评价分析费、勘察测绘费、施工图审查费、文物勘探费、档案服务费、沉降观测费、防雷检测费、墙体保温节能监测费等，据不
一二级 开发收费
房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发收费和土地一级开发收费两类
土地一级开发政府规费项目，主要有土地补偿费、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、新菜地开发建设基金、城市房屋征收管理费、土地上市招标代理服务费、防洪工程维护管理费、新增用地有偿使用费等10余项费用。这些费用在土地实行招拍挂出让后，已体现在土地出让的地价款中，目前基本上不再单独出现。
土地二级开发政府规费属于房地产开发环节企业应向政府缴纳的费用，当前主要有：城市基础设施配套费、新型墙体材料发展基金、散装水泥专项资金、工程质量监督费、防空地下室易地建设费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费、白蚁防治费（在南方地区收取）等10余项。
房地产交易环节的收费：交易手续费、房产登记费、房地产评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等
房产登记费、利用房地产档案费属于政府规费
其他属于经营性收费
（一）营业税
1.营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
2.税率
建筑业税率为3%；销售不动产为5%。
3.减免税
个人将购买不足2年的非普通住房对外销售，全额征收；
个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收；
个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，免征。
营改增
2011年，开始试点。10个省份，没有山东
（1）税率：17%、13%、11%、6%
（2）计税方式：销售不动产、转让无形资产，一般计税方式
（3）计税依据：应税全部收入
（二）耕地占用税
是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。由当地税务机关按照规定税额一次性征收
税率规定如下：
1．人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；
2．人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；
3．人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元；
4．人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。
税额计算
应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率
免征耕地占用税
1．军事设施占用耕地。
2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
减征耕地占用税
1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
（三）固定资产投资方向调节税
自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。
（四）印花税
1. 以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。书立、领受应税凭证的单位和个人，具体有：立合同人、立据人，立账薄人，领收人和使用人
2.印花税 税目与税率：13个税目，比例税率和定额税率
3.减免税
房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。
2008年11月1日，个人销售或购买住房暂免征收印花税。
4.纳税地点、期限和缴纳方法
印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移数据在立据时税赋。
（五）契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
1.契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。
2.契税实行3% ～5%的幅度税率。
3.计税依据
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
4.减免税
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率暂统一下调到1%。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》从2013年4月1日起施行
全省将分两批对契税适用税率进行调整，2013年6月1日起，济南、青岛、泰安、临沂、滨州等5市的国有土地使用权出让契税使用税率由3%调整为4%，土地使用权转让及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。今年7月1日起第二批调整了12个市的契税适用税率
（六）城市维护建设税
城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。
1.纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为城市维护建设税的纳税。
2.计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
3.计税依据
纳税人所在地为市区的，税率为7%；
纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；
纳税人所在地不属于市区、县城或镇的，税率为1%。
4.税额计算
应纳税额=（增值税、消费税、营业税）×适用税率
（十三）房屋登记费
县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋产权依法进行各类登记，向申请人收取费用。
1、房屋登记按件取费，不得按面积等取费
2、住房登记每件80元，非住房登记每件550元。
3、住房登记收费标准中包含房屋权属证书费。核发一本免费，每增加一本加收10元
4、向申请人收取
5、查封登记、注销登记、因登记机关失误造成的更改，不收
补领只收取房屋权属证书费
农民利用宅基地建设的房屋登记，只收取房屋权属证书费
（十一）个人所得税、企业所得税
1.所得税是指国家就法人或个人的所得课征的一类税收。又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。
2.纳税人：获得收入的法人、自然人和其他经济组织。
3.征税对象
个人所得税主要有：个人所得税分为境内所得和境外所得。主要包括工资、薪金所得、个体工商户的生产、经营所得、对企事业单位的承包经营、承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费、所得利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、其他所得。
企业所得税征税对象：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
4.税率与计算方法
（1）企业所得税的税率25%的比例税率，
企业应纳所得税额=当期应纳税所得额×使用税率
应纳所得额=收入总额—准予扣除项目金额
（2）个人所得税的税率及计算方法
个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”的20%缴纳个人所得税。
（十二）交易手续费
《城市房地产转让管理规定》《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》
1、住房转让手续费。按建筑面积收取。新建商品房每平米3元，存量房每平米6元。新建房转让手续费由转让方承担。存量房转让手续费双方各承担50%
2、住房租赁手续费，按套收取，每套100元
（十）城镇土地使用税
1.含义：城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
2.纳税人：
3.征税的对象
4.计税的依据
5.税率
城镇土地使用税的每平方米年税率为：大城市1.5—30元；
中等城市1.2—24元；
小城市0.9—18元；
6.应纳税额计算
应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额
（七）土地增值税
对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的增值量征收的税种。
1.纳税人 ：转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权，并取得收入的单位和个人。
2.征税范围：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物所取得的土地增值额。
3.税率：四级超率累进税率表
4.纳税环节和纳税期限
转让合同签订后7日内办理
在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，无法准确核算成本的，可以预征，全部竣工后结算，多退少补。
5.计算
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用(适用新建房转让)
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内
上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。” 因开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)：
允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
五)财政部规定的其他扣除项目(适用房地产开发企业的新建房转让)
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
【提示】
1.此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;
2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
例题： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元．开发写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税．
答案： (1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用 =500-50+(1000+3000)×5％=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20％加计扣除=(1000+3000)×20％=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额：10000-6005=3995(万元) (8)增值率：3995÷6005×100％=66.55％ (9)应纳税额=3995×40％-6005×5％=1297.75(万元)
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
出售旧房应纳税额的计算方法
1.计算评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额
3.计算增值率
4.依据增值税率确定适用税率
5.依据适用税率计箅应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
6.减免税
（1）建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和20％。
（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税 。
（3）个人因工作凋动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税。
（4）2008年11月1日起，个人销售住房暂免土地增值税。
某中外合资房地产开发公司，某年发生以下业务： （1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元； （2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3； （3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元； （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额； （5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有； （6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
其他相关资料：
该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。 要求：根据上述资料，按下列序号回答问题：
（1）计算公司应缴纳的营业税；
（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；
（6）计算公司应缴纳的土地增值税。
（1）应缴纳的营业税
＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）
（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用
＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）
（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本
＝3000+480＝3480（万元）
（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目
＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（万元）
（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
＝15000×5%×（1+7%+3%）＝825（万元）
（6）增值额＝15000-（4160+3480+2298+825）
＝15000-10763＝4237（万元）
（7）增值率＝4237÷10763×100%＝39%，适用30%的税率
（8）应纳土地增值税＝4237×30%＝1271（万元）
（八）教育费附加
1.教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。
2.纳税人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人 （简称纳费人），但暂不包括外商投资企业和外国企业。
3.税率：教育费附加的征收率为3%。
4.计算方法：
应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）×3%