土地分宗

这是一篇关于土地分宗的思维导图，政策依据：《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。

土地分宗

• 目的
  • 规划建设变化
  • 权利人的开发建设
  • 权利人的融资、转让需求
  • 其他
• 条件
  • 物理上可分
  • 权利人申请
  • 规划和出让合同等供地文件没有禁止分宗的约定
  • 工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地，一般不得与整宗地分割
• 政策依据
  • 《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》
    • 第七条
  • 关于滨海新区促进高质量发展优化产业用地的管理办法（2025年4月前有效）
    • 第五条
  • 执行标准
    • 《不动产登记操作规范（试行）》中明确为变更登记
      • 8.2.1适用 已经登记的国有建设用地使用权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记： ...... 4.同一权利人分割或合并国有建设用地的； ......
    • 宗地号、不动产单元代码相应调整
    • 申请资料
      • 1.不动产登记申请书
      • 2.申请人身份证明
      • 3.不动产权属证书
      • 4.国有建设用地使用权变更材料
      • 5.同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交自然资源主管部门批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等调查成果
• 必要条件
  • 具有独立使用价值的空间
    • 可以独立利用
    • 足以实现相应的用途
  • 权属界线封闭
• 宗地划定依据
  • 国土空间规划
  • 开发建设需要
• 宗地性质
  • 是地籍概念
  • 地籍的最小单元
  • 一般对应一个权利人
  • 也存在共用宗
• 划定部门：自然资源部门
• 不动产单元：权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在的宗地（海）共同组成，是不动产登记的基本单位。
  • 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产登记单元
  • 有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
  • 有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
• 宗地：土地权属界址线封闭的地块或空间