投资性房地产

投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、转换、处置等等。

第五章 投资性房地产（备考2023CPA，2011.11.12，4h)

• 总结
• 第一节 投资性房地产概述
  • 1、投资性房地产的概念与特征
    • • 1、出租-赚取租金
      • 2、持有以售赚差价-资本增值
  • 2、投资性房地产的范围（3+1）：已出租的地+已出租的房+炒地皮（资本增值）+书面决议将来出租或增值出售
    • （1） 出租：土地使用权
      • 租入再转租出去的，不属于投资性房地产
        • 租赁期开始日
          • 经营租赁方式出租
    • （2） 出租：建筑物
      • 租入再转租出去的，不属于投资性房地产
        • 属于什么资产呢？
          • 二房东没有产权
    • （3） 转让出售：土地使用权（炒地皮）
      • 闲置的土地使用权
        • 闲置土地不是投资性房地产
      • 改造后的土地使用权
        • 是投资性房地产
    • （4） 出租：空置建筑物或在建建筑物+书面决议
      • 董事会等机构，出具书面决议，用于经营出租，且短期内意图不改变，可以确认为投资性房地产
    • （5） 不属于投资性房地产的特别提醒
      • A. 自用的房地产（自用建筑物+自用土地使用权）+出租给本企业职工居住的房屋
        • 不属于投资性房地产
        • 属于固定资产和无形资产
      • B. 房地产开发企业持有准备销售的商品房和土地使用权
        • 不属于投资性房地产
          • 属于存货
      • C. 某项房产两种用途（自用+出租/持售）
        • 出租部分能单独计量或出售的
          • 出租部分属于投资性房地产
        • 不能单独计量的
          • 不属于投资性房地产
          • 全部为固定资产或无形资产
  • 总结：土地使用权、建筑物的资产属性
    • 土地使用权
      • 1||| 自用的土地使用权
        • 无形资产
      • 2||| 房地产开发企业为销售而开发的土地
        • 存货
      • 3||| 持有并准备增值后转让
        • 投资性房地产
      • 4||| 经营租赁出租土地使用权
        • 投资性房地产
          • 二租公不算
    • 建筑物
      • 1||| 自用的建筑物
        • 固定资产
      • 2||| 房地产开发企业为销售而开发的房产
        • 存货（开发产品）
      • 3||| 经营租赁出租的土地使用权
        • 投资性房地产
          • 二租公不算
• 第二节 投资性房地产的计量（成本模式，公允价值模式，增加时，改扩建，模式转换）
• 第三节 投资性房地产的转换和处置
  • 3.1、成本模式的双向转换
    • 1、无需区分投转非还是非转头，而且无差额
    • 2、固定资产/无形资产，对着转： 原转原，折转折，摊转摊，减转减
      • 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备
        • 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
    • 3、存货，倒挤账面价值在借方
      • 投转非： 借：开发产品（账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 非转投： 借：投资性房地产（账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品
  • 3.2、公允价值模式的转换 区分投转非，非转投
    • 1、必然存在差额（新资产公允价值，旧资产账面价值，销旧入新，必然有差额）
    • 2、要区分
      • 投转非
        • 王子被贬为庶民，不难为他，所以借差贷差，都进公允价值变动损益
        • 借：固定资产/无形资产/开发产品（公允价值入账） 贷：投资性房地产-成本（转销账面价值） 投资性房地产-公允价值变动（转销账面价值） 公允价值变动损益（差额，可借可贷）
      • 非转投
        • 飞上枝头变凤凰，有难度，容易虚增利润，所以贷差计其他综合收益，借差计公允价值变动损益
        • 借：投资性房地产-成本（公允价值入账） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 存货跌价准备 公允价值变动损益（坏差借方，减少利润，可借方） 贷：固定资产/无形资产/开发产品 其他综合收益（利差贷方，增加利润，容易作弊，不虚增利润表）
        • 注意：非转投，投资性房地产最后处置时，差额要反向结转 借：其他业务成本，贷：公允价值变动损益 借：其他综合收益，贷：其他业务成本
    • 解题思路
      • ①、判断是成本模式（简单）还是公允价值模式（复杂）？
      • ②、判断是投转非，还是非转投（复杂）？
      • ③、计算账面价值，公允价值？
      • ④、判断是利差，还是不利差？
        • 贬为庶民，借差贷差都进公允价值变动损益
        • 飞上枝头，借差公变，贷差属于利差，计入其他综合收益
  • 3.3、投资性房地产的处置（出售，转让，报废，损毁，非货币性资产交换）（确认收入，结转成本，公允模式的损益转销）
    • （1） 账务处理：
    • （2） 经典例题：
      • （2012 年，修改 先看分录 ），20×6 年 6月 30 日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年， 年租金为 200 万元 （假定租金于 6月 30 日 和 12 月 31 日收取）。 当日，出租办公楼的公允价值 为 8 000 万元， 账面价值 为 2 500 万元（其中原值 4 000 万元，已计提折旧 1 500 万元， 未计提 相应的减值准备）。（计入 其他综合收益的贷方 ） 20×6年 12 月 31 日，该办公楼的公允价值为 9 000 万元。 20×7年 6月 30 日（收半年房租 ），甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500 万元。 甲公司采用公允价值模式 对投资性房地产进行后续计量， 不考虑 其他因素。 上述交易或事项对甲公司20×7 年度 损益的影响金额是（ ）。
        • ①、20×6 年 6月 30 日： 公允价值模式，非（固产）→投，账面价值2500，公允价值8000，差额5500，利差贷方-其他综合收益 借：投资性房地产-成本 8000 累计折旧 1500 贷：固定资产 4000 其他综合收益 5500
        • ②、20×6年 12 月 31 日：收租金，200÷12*6=100万 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100
          • 公允价值变动，8000→9000，增加1000 借：投资性房地产-公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000
        • ③、20×7年 6月 30 日： 1）、收租金100万 借：银行存款 100 贷：其他业务收入 100 2）、出售收入9500万 借：银行存款 9500 贷：其他业务收入 9500 3）、转销投房的账面价值 借：其他业务成本 9000 贷：投资性房地产-成本 8000 投资性房地产-公允价值变动损益 1000 4）、结转损益（转换日+平时） 转换日的损益结转（容易漏） 借：其他综合收益 5500 贷：其他业务成本 5500 平时的公允价值变动损益结转（容易漏） 借：公允价值变动损益 1000 贷：其他业务成本 1000
          • 20×7年度 损益的影响金额 ①、收租金100万的其他业务收入，+100 ②、出售9500万的其他业务收入，+9500 ③、转销投房账面价值的其他业务支出，-9000 ④、转销转换日的损益，+5500 ⑤、转销平时的公允价值变动损益，-1000+1000 最终的影响金额是 =100+9500-9000+5500=6100万