投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产

• 投资性房地产的特征和范围
  • 投资性房地产的定义与特征
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      • 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售
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      • 投资性房地产具有以下特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
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        • 二、投资性房地产的范围
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  • 掌握投资性房地产的确认条件
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      • 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值
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        • 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
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        • 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产
• 掌握投资性房地产初始计量的核算
  • 资本化的后续支出
    • 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销
    • 转为改扩建时的分录如下： 1.成本模式 借：投资性房地产——在建 　“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产
    • 2.公允价值模式 借：投资性房地产——在建 　　　　　　　　——公允价值变动（或贷方） 　贷：投资性房地产——成本
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      • （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
• 掌握与投资性房地产有关的后续支出的核
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    • （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
      • 浮动主提示 下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如： ①企业出租给本企业职工居住的房屋； ②企业拥有并自行经营的旅馆饭店； ③企业自用的办公楼、生产车间厂房等题
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          • 持有并准备增值后转让的土地使用权
• 掌握投资性房地产后续计量的核算
  • 采用成本模式计量的投资性房地产
    • 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 1.计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 　贷：“投资性房地产累计折旧” 或“投资性房地产累计摊销”
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      • 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 　贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值税（销项税额）
    • 提示 投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。 即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销
• 掌握投资性房地产转换的核算
  • （一）采用成本模式计量 两步走 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 　　“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产
  • （二）采用公允价值模式计量 三不走
  • 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　——公允价值
  • 借：其他综合收益 　贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益 　贷：其他业务成本 或 借：其他业务成本 　贷：公允价值变动损益
• 熟悉投资性房地产处置的核算
• 持有并准备增值后转让的土地使用权
  • 2.转换日 （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。 （2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。 （3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期
  • 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换
  • 对固定资产和无形资产
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• 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产
  • （1）是指企业拥有产权并出租的建筑物，企业租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物，一般自租赁协议规定的租赁期开始日起，租出的建筑物作为投资性房地产 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
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  • 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产
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  • （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类（2）对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产
• 已出租的土地使用权
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  • 已出租的建筑物
  • 提示 投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。 即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销
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