税务师-《税一》第二章增值税 第十一节 特定企业(交易行为)的增值税政策

第十一节特定企业(交易行为)的增值税政策知识梳理，包括转让不动产增值税征收管理、供不动产经营租赁服务增值税征收管理等等。

第39-41讲 第十一节特定企业(交易行为)的增值税政策

• 一、转让不动产增值税征收管理
  • (一）预备知识
    • 1.适用主体:
      • 本条不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
      • (1）一般纳税人转让其取得的不动产。
      • (2)小规模纳税人转让其取得的不动产。
      • （3）个人转让其购买的住房。
        • 个人，包括个体工商户及其他个人。提示
    • 2.不动产来源
      • 自建
      • 非自建:直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得
    • 3.税款征收环节分为预缴(征）和申报两个环节。
      • 预缴时:自建项目是全额预缴，非自建项目是差额预缴，预征率5%;
      • 申报时:和计税方法有关，一般计税方法全额申报;简易计税方法自建项目全额申报，非自建项目差额申报。
    • 4.计税方法分为一般计税法和简易计税法。
    • 5．全额和差额(不含税价)
      • 全额指全部价款和价外费用。
      • 差额指取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。
    • 6.房地产分为老项目和新项目，划分时点为2016.4.30。
    • 7.要注意区分税率(9%)、征收率 (5%)、预征率（5%)的不同表述。
    • 8.预征税款的计算
      • 政策背景:国家税务总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)，规定除房地产开发企业外，纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。这是国地税合并前，唯一一个需要向地税机关预缴增值税的行为。 该规定明确了在纳税人转让不动产，向不动产所在地的税务机关预缴税款时，不管是采用一般计税方法还是简易计税方法，都只是用5%进行价税分离，不使用税率。
      • 特殊公式:预征税款=含税计税销售额/_(1+5%)×5%
  • (二)计税方法及应纳税额计算
    • 1.一般纳税人转让其取得的不动产
      • 预缴地:不动产所在地税务机关，申报地:机构所在地税务机关。 一般纳税人预缴税款时，预征率为5%，价税分离时也用5%，而不是9%。
      • (1)简易计税方法
        • 适用范围:2016年4月30日前取得的不动产―—可选择简易计税方法
      • (2)一般计税方法
        • 适用范围:2016年4月30日前取得—―可选择一般计税方法。
        • 2016年4月30日后取得——适用一般计税方法。
    • 2.小规模转让其取得的不动产
      • 除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。其他个人向不动产所在地税务机关申报纳税。
    • 3.个人转让其购买的住房:
      • 一看时间，二看地区，三看类型。
      • • 
      • 个体工商户向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税;其他个人向住房所在地税务机关申报纳税。
  • (三）差额扣除的规定
    • 1.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
    • ⒉.纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额:
      • 1.老项目先减除后分离;新项目先分离后减除。 注意2 在确定不动产计税金额时发票优先:同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。
  • (四)扣减税款的有效凭证
    • (1）税务部门监制的发票。
    • (2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
    • (3)国家税务总局规定的其他凭证。
  • (五)发票的开具
    • 1.自2020年2月1日起，增值税小规模纳税人(其他个人除外)发生增值税应税行为需要开具增值税专用发票的,可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。
    • ⒉.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。(六)其他问题
  • （六）其他问题
    • 1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
    • 2.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
• 二、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
  • (一）预备知识
    • 1.适用主体:纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产。注意
      • 纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
    • ⒉.税款征收环节分为预缴（跨县市出租)和申报两个环节。
    • 3.计税方法分为一般计税法和简易计税法。
    • 4.税率、征收率、预征率:
      • (1）不动产经营租赁服务增值税税率9%、征收率5%。
      • (2)个人出租住房、住房租赁企业向个人出租住房减按1.5%征收。
      • (3)一般计税方法预征率3%;简易计税方法预征率（征收率)5%
    • 5.本知识点不适用于纳税人提供道路通行服务。
  • (二)计税方法和应纳增值税计算
    • 1.一般纳税人(含房企)出租的不动产
      • (1）简易计税方法
        • 适用范围:2016年4月30日前取得的不动产――可选择简易计税方法。
      • (2)一般计税方法
        • 知识点回顾 自2021年 10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，一般纳税人可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计算缴纳增值税。
        • 适用范围:2016年4月30日前取得――可选择一般计税方法。
        • 2016年4月30日后取得—―适用一般计税方法。
    • 2.小规模纳税人出租不动产:简易计税方法，按5%征收率。
      • 其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。(2021.4.1-2022.12.31)
  • （三）预缴与申报
    • ⒉单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的，结转下期继续抵减。
    • 3.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
  • （四）发票的开具
• 三、跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理
  • (一)适用范围:
    • 1.适用于:单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区)提供建筑服务
    • 2.不适用于:
      • (1）其他个人跨县（市、区)提供建筑服务。
      • (2〉纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务。
  • (二）预缴税款――按计税差额向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款
    • 1.计税差额=全部价款和价外费用-支付的分包款
    • ⒉预缴及申报纳税地点
      • 预缴税款:向建筑服务发生地税务机关;
      • 申报纳税:向机构所在地税务机关。
  • (三)计税方法
    • 1.老项目、甲供、清包工三项建筑服务可选简易计税方法。
    • ⒉.建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
    • 3.一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税的规定。
  • （四）扣除凭证
    • 1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。
    • ⒉.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。
    • 3.国家税务总局规定的其他凭证。
  • (五)其他
    • 小规模纳税人跨县(市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
• 四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理
  • (一）适用范围
    • 房企销售自行开发的房地产项目
  • (二)计税方法
    • 1.一般计税方法——差额计税(9%)
      • (1）适用范围（一般纳税人):
        • 1.销售自行开发的房地产老项目——可选择一般计税方法。
        • 2.销售自行开发的房地产新项目——适用一般计税方法。
      • (2）销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款》÷(1+9%)
        • “支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等;在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
        • 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
      • (3）预缴税款:
        • 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
        • 应预缴税款=预收款÷(1+9%)×3%
      • (4)应纳税额
        • 应纳税款=销售额（差额)÷(1+9%) ×9%-进项税额-已预缴税款
      • 总结：差额计税:3%预缴（预收款)，9%缴纳。⒉简易计税方法——全额计税(5%)
    • ⒉简易计税方法——全额计税(5%)
      • （1）适用范围
        • 一般纳税人销售房地产老项目——可选择简易计税方法;
        • 小规模纳税人销售房地产新、老项目——适用简易计税方法。
      • (2）计税方法
        • 一般纳税人一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
        • ①销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。(全额)
        • ②应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税:
        • 应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
        • 应纳税款=销售额（全额)÷(1+5%)×5%-已预缴税款
        • 总结 ：全额计税，3%预缴（预收款)，5%缴纳。
• 五、资管产品增值税的征收管理
  • (一）计税方法
    • 1.简易计税
      • 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为(以下称资管产品运营业务)，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
        • 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
    • 2.一般计税
      • 管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的除上述按照简易计税业务的其他增值税应税行为（以下称其他业务)，按照现行规定缴纳增值税。
  • (二)销售额的确定
    • 1.提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额;
    • ⒉.转让2017年12月31日前取得的股票（不包括限售股)、债券、基金、非货物期货，可以选择按照实际买入价计算销售额，或者以2017年最后一个交易日的股票收盘价、债券估值、基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价计算销售额。
  • (三)其他规定
    • (1）管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用简易方法计税。
    • (2）管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。
    • (3）管理人应按照规定的纳税期限，汇总申报缴纳资管产品运营业务和其他业务的增值税。
    • (4）对资管产品在2018年1月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳;已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。