房地产开发全流程-2022版

站我国实行的是土地社会主义公有制,城市土地国家所有，农村土地集体所有。因此土地所有权是不允许进行交易的。房地产市场的土地交 易活动是土地使用权的租赁和转让。通常意义下我们将土地市场分为一、二 级土地市场,而将房地产市场划分为一、二、三级房地产市场，二者相互联系,为依托。

房地产开发全流程

1. 土地一级开发阶段

概述

我国实行的是土地社会主义公有制，城市土地国家所有，农村土地集体所有。因此土地所有权是不允许进行交易的。 房地产市场的土地交易活动是土地使用权的租赁和转让。 通常意义下我们将土地市场分为一、二级土地市场，而将房地产市场划分为一、二、三级房地产市场，二者相互联系，互为依托。 房地产一级市场又可以称为土地一级市场，是政府将符合出让条件的土地使用权公开出让的市场，即政府通过其指定的政府部门（国土局）将城镇国有用地或农村集体土地征用为国有土地后将使用权按一定年限、规划条件和规定用途有偿出让给土地使用者的市场。 按照我国的的土地制度，土地为国家或集体所有，因此土地一级市场不涉及土地所有权的问题，且作为市场流通领域的土地完全被政府垄断，因此可以说房地产一级市场完全由政府垄断和控制。 房地产二级市场主要是指土地使用者经开发建设，将新建成的住宅或非住宅进行出售或出租的市场，房地产二级市场是生产者或经营者与消费者之间的交易行为，土地二级市场与房地产二级市场是同步存在的。 房地产二级市场就是我们所熟知的房地产开发市场。 房地产三级市场是指在房地产二级市场已经完成的基础上，已经购买了新建房屋的单位或个人再进行房地产转让、抵押、租赁的市场行为，也就是房屋再次进入流通领域进行再交易而形成的市场。如二手房。

土地整理

包括土地利用总体规划，农用地转为建设用地，征地补偿、拆迁安置、大市政配套建设、土地平整等一系列工作。 土地利用规划：每一轮规划期限15年，本轮2021年-2035年 《城市房地产管理法》 第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

文物勘探

文勘前置，3万元/亩加入出让金内，提供报告。

土地入市交易

房地产开发用地的获取方式

划拨

土地使用权划拨，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。 土地使用权划拨的对象：根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政机关、行政事业单位办公用房、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。 划拨土地使用权主要特征 1、公益目的 2、行政行为性 3、无偿性 4、无期限性

出让

土地公开出让方式 政府规划设计条件 土地使用年限：中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。 用地性质：城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。 建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 绿地率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，在房地产开发中，政府规定指标一般不少于30%。 容积率： 项目用地范围内地上总建筑面积与项目净用地面积的比值。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一般而言，容积率分为： 独栋别墅为0.5以内 联排别墅为0.8~1.0 多层住宅为1.1~1.6 小高层住宅为1.6~2.1 高层住宅为2.1以上

招标

很少使用

拍卖

现场竞价，不少于三家

挂牌

网上交易，截止时间每4分钟竞价一次

2. 土地投资管理与土地确权阶段

概述

土地投资管理与土地确权工作包括土地招拍挂之前的意向地块筛选、土地一级开发跟进、土地可行性研究、土地上市交易跟进等工作，以及在土地招拍挂之后的土地合同签订、土地使用证办理相关工作。 该阶段工作均是围绕着“土地”展开的。

房地产开发用地取得方式

划拨

土地使用权划拨，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。 土地使用权划拨的对象：根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政机关、行政事业单位办公用房、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。 划拨土地使用权主要特征 1、公益目的 2、行政行为性 3、无偿性 4、无期限性

出让

土地公开出让方式 政府规划设计条件（是土地出让合同的一部分） 土地使用年限：中国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。 用地性质：城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。 建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 绿地率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，在房地产开发中，政府规定指标一般不少于30%。 容积率： 项目用地范围内地上总建筑面积与项目净用地面积的比值。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 一般而言，容积率分为： 独栋别墅为0.5以内 联排别墅为0.8~1.0 多层住宅为1.1~1.6 小高层住宅为1.8~2.1 高层住宅为2.1以上 楼板价： 是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。计算方法为：土地成交总价除以总建筑面积。总建筑面积=建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

招标

很少使用

拍卖

现场竞价，不少于三家

挂牌

网上交易，截止时间每4分钟竞价一次

转让

必须投资25%以上才可转让，土地二级市场

土地确权

土地使用权获得的过程被称为土地确权的过程，过程中包含了两大十分关键的工作任务节点-----土地合同的签订与土地使用权证的取得。

土地出让合同的签订

与西咸新区国土局签订出让合同。 土地合同的签订，有两大象征性意义： 一是就企业而言，合同签订意味着该地块正式成为企业的土地储备，可以放开手脚展开项目策划与开发工作。 二是就政府层面而言，合同签订意味着该企业“非正式”成为该地块使用权的权属人，政府既可以允许该企业部分开展项目报批报建事宜，如规划设计方案报建、建筑设计方案报建、环评、项目立项等工作。 出让合同签订6个月内必须开工，6个月-1年每天1‰罚款，1年未开工20%罚款。两年未开工，收回土地。

土地使用权证的取得

只有取得了土地使用权证，企业才算是该地块使用权的真正权属人。

缴付土地出让金

取得土地使用权证前最关键的一项工作就是交付土地出让金。

税款缴纳

契税：按出让价款的3%。

土地移交手续办理

现场交地

土地附着物清除及围墙圈建

资规局完成交地条件：地表无附着物，围墙封闭

不动产权籍调查

土储中心：土地权属及地上附着物现场核查

不动产权证（土地证）

3. 规划方案设计阶段

概述

规划方案设计阶段在房地产项目开发运营管理全过程中起着承上启下的关键作用。是房地产项目开发运营过程中最为核心和关键的阶段。 在规划方案图纸基本定稿后，报批报建工作才能正式启动并有效推进，才能谋划项目整体的开发节奏，也是合约部、设计部、工程部工作的启动基础。 取得土地使用权后，从概念设计起就已经进入到了规划设计阶段，与此同步进行的还有规划方案设计的一个重要前提工作，即房地产项目市场调研及营销定位初步意见，并在小区规划结构、户型平面及配比、小区配套设计等诸多方面给予规划方案设计工作以方向性指导。 规划方案设计并非是单一的设计节点，实质上它包括规划设计和方案设计两个阶段。

项目定位报告

即房地产项目市场调研及营销定位初步意见，并在小区规划结构、户型平面及配比、小区配套设计等诸多方面给予规划方案设计工作以方向性指导。

项目概念方案

报集团会议审议通过，项目正式启动建设

规划许可报建专项设计

规划许可报建专项设计： 总平图 建筑图

规划设计

规划设计：（即总平图）主要是涉及小区整体的规划布局的设计，比如单栋楼多高多大，楼间距如何，小区景观如何布局，道路及出入口怎么安排，地库范围怎样界定，是不是满足规划设计条件要求的建筑密度、容积率、绿化率，是否满足国家和地方规范要求的日照时限等内容。

规划局局务会审批

规划局专家会评审

方案上主任办公会

方案设计

方案设计：（即建筑图）与规划设计不同的是，方案设计是在规划设计完成的基础上进一步落实单体建筑的设计方案，因此又可称为建筑单体方案设计，其涉及内容主要是楼座平立剖面、户型方案、外立面方案、地库组合平面等。

报建工作

环评

环评是组织进行项目立项的必要条件之一。 分为项目环评报告编制和环评审批两个阶段。 由建设单位委托具有环境影响评价资质的单位进行编制环境影响报告书，并委托环评技术评估机构进行报告书技术评估。 报有审批权的环境保护行政主管部门审批。

项目立项

通常按资金来源的性质不同，可将项目立项的形式分为审批、核准和备案三种。 审批类项目：一般指项目单位是国家机关、事业单位，资金来源一般是财政资金。 核准类项目：一般指企业自主投资的项目，资金来源为企业自有或银行一般贷款，且属于《政府核准投资项目目录》中明确要求的项目。 备案类项目：一般是企业自主投资，资金来源也为企业自有或银行一般贷款，此类项目没有列入《政府核准投资项目目录》，就是一般的鼓励类和允许类项目。房地产开发项目大多属于备案类，此时企业只要将项目的具体情况的资料交于相应的政府行政管理机关备案即可。 一般的，我们把项目立项前的工作称为项目前期阶段，主要包括了项目规划、可行性研究、初步设计等工作；项目立项后的工作称为项目实施阶段，主要包括了施工图设计、招投标、施工及竣工验收、决算等工作。 项目立项是申报规划许可证的前置条件。 国务院关于投资体制改革的决定（国办发[2004]20号） 对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制. 国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知(国发〔2016〕72号) 政府核准的投资项目目录（2016年本）

建设用地规划许可证

《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县级人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 从上述规定可以得出结论，建设用地规划许可证是在项目立项完成后方能组织进行的报批报建工作。

人防指标审批

因人防工程的特殊性，政府对人防工程的监管自成体系，均由人民防空主管部门（人防办）审核及验收。 陕西省实施《中华人民共和国人民防空法》 第九条 县级以上城市（含县城）新建民用建筑，按照下列规定修建防空地下室： （一）新建十层（含十层）以上或者基础埋深三米（含三米）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建六级（含六级）以上防空地下室； （二）新建除第（一）项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在两千平方米以上的，按照地面建筑面积的百分之二至百分之五修建六级（含六级）以上防空地下室； （三）开发区、工业园区、保税区和重要经济目标除第（一）项规定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的百分之二至百分之五集中修建六级（含六级）以上防空地下室； （四）新建除第一项规定以外的人民防空重点城市的居民住宅楼，按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室； （五）人民防空重点城市危房翻新住宅项目，按照翻新住宅地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。 按前款第（二）项、第（三）项规定的幅度具体划分：一类人民防空重点城市按照百分之四至百分之五修建；二类人民防空重点城市按照百分之三至百分之四修建；三类人民防空重点城市和其他城市（含县城）按照百分之二至百分之三修建。 新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民政府人民防空主管部门确定。 第十条 防空地下室由建设单位修建，纳入基本建设计划。防空地下室必须与地面建筑同步规划、同步设计、同步施工。防空地下室的设计应当由具有人防工程设计资质的设计单位承担。 对应建防空地下室的民用建筑设计文件组织审核时，应当由同级人民防空主管部门参加，负责防空地下室的面积、抗力等级、战时用途和防护设计审核。 第十一条 应当修建防空地下室，因地质、地形、施工条件等原因不能修建的，建设单位必须报县级人民防空主管部门核实同意，并缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地建设。除国家规定的减免项目外，任何部门和个人不得批准减免应建防空地下室建筑面积和人民防空工程易地建设费，或者降低防空地下室防护标准和质量标准。 第十二条 建设单位未执行本办法第九、十、十一条规定的，规划、建设部门不得发给其建设项目规划许可证和施工许可证。人民防空主管部门负责防空地下室的质量监督和竣工验收。人民防空工程的档案必须报人民防空主管部门备案。

总图净空审批

海绵方案审查

规划总图审批盖章

定线报告

规划局委托测绘单位进行

建设工程规划许可证

合约工作

民航检测报告编制单位招标

勘察单位招标

设计单位招标

临电设计及施工招标

工程工作

总平图基本确定后即可开展地勘

原始地貌方格网测量

委托具有相应资质的测绘单位进行

地勘

工程策划

主要包括：项目概况，地块及区域现状，项目组织架构，项目管理（总平面规划、土方平衡、进度、质量、安全、环保、成本等管理目标），工程验收，协同策划，风险管控

4. 施工图设计阶段

施工图设计阶段的核心工作就是施工图设计，那么其他的项目开发工作则均是围绕着施工图设计这一核心业务而陆续展开来的。 设计方面：施工图设计的最终完成也就宣告了“规划设计条件-概念设计-产品策划-规划设计方案-建筑方案设计-施工图设计”这一完整的设计链条的终结，设计工作也就进入了施工配合阶段。 报建方面：在完成施工图设计阶段的施工许可报建工作后，“土地确权阶段报建-规划方案报建-规划许可报建-施工许可报建”这一项目前期报建业务链条宣告终结，报建业务同步进入到了后期的预售许可报建配合、竣工验收报建配合阶段。 房地产项目前期开发的结束同时预示着项目开发重心的转移。房地产开发从以设计业务为主线分化为两条主线走向：一是以项目施工建设业务为主线，设计、报建、合约等职能线全力配合；一是以项目开盘销售业务为主线，公司所有职能线和业务线予以全力配合。

概述

一图一证：概括来说施工图设计阶段的整体工作开展是围绕着“一份图、一个证”进行的。 一份图：施工图 一个证：建筑工程施工许可证

设计工作

施工许可报建专项设计

即施工图设计：最终的全套施工图

合约工作

施工总承包招标

监理单位招标

报建工作

施工许可报建

施工图联合审查

施工图技术审查

消防设计审查

人防设计审查

联合审查

2019年1月份开始，由施工图审查机构完成，报规划局备案

城建费用

配套费

总平图建筑面积x222.5元/平方米

劳保统筹

施工合同总价×3.55%或工程量清单造价×3.55%

建筑节能设计审查备案

实名制录入

关键岗位实名制人员（必须录入八大类人员，否则不审核） 施工单位：项目经理、技术负责人、质量员、安全员、材料员 监理单位：总监、专业监理工程师、监理员 注意：招标项目录入人员需与中标通知书一致； 期限：项目开工至竣工验收完成

建筑工程施工许可证

质量安全监督申报

联合申报

人防质监备案

水土保持审批

行政审批局、水务局：总平图、地质勘察报告、土石方量，土方外运协议

社会稳定风险评估备案

交评备案

工程工作

准备现场交接面，三通一平等。 跟进项目前期工作，包括设计、合约、报建等各业务线，在可能的情况下工程提前介入，在力所能及的范围内督促各业务线加快工作进度并确保工作质量，为项目后期的施工创造更多的有利条件。

项目开口手续办理

根据规划审批总图办理开口手续： 1.市政配套中心：办理挖占手续 2.财政局：缴纳挖掘占用费、设施赔偿费 3.税务局：缴纳绿化补偿费

市政开口施工

市政维护公司施工

临时用电施工

5. 项目施工建设阶段

概述

项目施工建设阶段包括建设项目从开工到项目完工的整个发展过程。 预售工程条件和项目竣工验收备案则是该阶段工作两大导向目标，引导着该阶段工作的开展。 项目部主导了该阶段项目开发工作的开展，直接对项目开发质量、过程安全管控、工程进度进行管理。 项目部定位： 与施工方角色定位不同的是，虽然技术管理工作依然是建设方项目部的业务工作之一，但显然不是主要的职责定位。 建设方项目部在更多的时候需要思考的是如何充分整合和利用好公司的资源、各专业分包的资源、政府的资源和社会资源去推动项目的顺利发展，因此在更多的时候工程部应做好综合协调管理者的角色定位。

进场条件：三通一平

临水

临电

临路

平整场地

项目管理行为

项目管理行为则是对项目部一切管理行为痕迹的管理，主要从落实到书面上的文件来具体地规范和约束项目部日常管理动作，是项目部一切管理行为的基础和体现。

开工仪式

第一次工程会议

第一次工程会议在项目开工前由建设单位组织，各参建单位（五方责任主体：建设、设计、勘察、施工、监理单位）对各自人员及分工、开工准备、监理例会的要求等情况进行沟通和协调，检查开工前各项准备工作是否就绪并明确监理程序。

行政管理体系

行政性管理行为体系 包括例行会议体系、例行工程检查、例行工程记录、项目收发文、项目档案管理等方面，基本上都是属于项目组织的日常管理行为，是规范和记录项目管理行为的必要管理手段。

技术管理体系

对具体地分部分项工程所采取的一系列具体管理措施的体现。 包括：计划管理，工程交底，施工专项方案审批，工作联系单，工程签证与变更等。 建立管理体系

两大管理体系

项目安全文明施工管理

国家、行业规范 文明工地

项目质量管理

国家、行业规范

项目进度管理

预售工程条件和项目竣工验收备案则是该阶段工作两大导向目标 预售为要 进度安排：塔楼先行，地库跟进，砌筑回头，主体结构验收导向

施工阶段三个核心工作

项目成本管理

设计阶段已决定了80%的成本

变更

签证

注意时效

政治任务

治污减霾 扫黑除恶 现场防疫

市政配套工程

供水、供电、燃气、热力、通信等，基本垄断经营，并不对自由市场开放，可控性较差；需提前做好策划工作。

施工阶段设计工作

项目施工配合： 1.图纸会审及技术交底：工程开工前进行 由设计部门和工程部联合牵头，设计、合约、工程、监理、施工、设计单位等部门联合对下发的施工图纸进行设计交底与联合审图。 2.样板确认：材料样板，施工效果样板，施工工艺样板 3.设计变更：施工过程中进行

施工阶段合约工作

专业工程、设备招标， 精装修招标，2019年开始精装修交付， 甲供材的采购， 材料认质认价， 材料样板封样， 工程款支付审批

6. 项目预售阶段

概述

房屋销售存在期房预售和现房销售两种模式，但显然期房预售占据着绝对主流。 预售是项目建设资金从纯投入到开始有收入的一个转折点，改变了建设项目的资金流现状。 项目预售在任何情况下都是企业的第一等大事。

工程预售条件

商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定了项目施工进度和竣工交付日期。即可申领商品房预售许可证。 市建发〔2020〕143号 全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

工程施工现状条件

各地规定不一 2020年11月30日市建发〔2020〕143号 全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

营销中心

样板间

景观示范区

三大销售现场

优势比拼 三大销售现场尤其是售楼中心的工程提供一般都是在项目开盘预售之前就需要满足条件的，因此也是时间紧、任务重、责任大的一项艰巨的工作。

预售许可申办

决定项目预售的因素有两个： 一是前期专项报建事务的进展情况，另一个是现场工程实施的进展情况。

房屋面积预测绘

政府房产测绘部门根据报建图纸进行理论计算，计算出每一户的建筑面积明细，作为项目预售的面积依据。

房屋预售备案登记表

西咸备案

房产价格备案

西咸备案

商品房预售资金监管协议

建设单位、银行、监理单位三方盖章

物业服务合同备案

空港新城备案

正负零规划验线

预售现场勘查

商品房预售许可证

房产主管部门审核发证

市场推广策划

销售卖场策划

楼盘名称：突出卖点，定位消费群体，吸引特定人群，企业品牌的载体。 销售现场：销售中心，样板间，景观示范区 地盘包装：项目地盘形象代表着房地产企业的形象，也代表着项目整体和实体产品，因此地盘包装工作也是销售卖场策划的重点工作之一。

传播媒介策划

广告，公关活动，认筹等

开盘筹划

7. 竣工验收备案阶段

概述

只有取得了项目竣工验收备案凭证才是项目真正完工的唯一标志。 “闭合循环定律”

房屋竣工测绘

1.规划竣工测量（规划验收） 2.房屋面积实测（多退少补）

规划验收

自然资源与规划局： 西安市建筑工程规划验收主要数据的允许误差，必须符合以下规定： 1.建（构）筑物长宽、退线、高度等数据不大于1%； 2.建筑物间距不大于1%，并不小于规定的最小建筑间距； 3.建设面积不大于3%且最大不大于500平方米； 4.绿地面积负误差不大于1%。 上述数据必须严格满足，任何一条不满足，则验收无法通过。

消防验收

消防支队

节能验收

住建局

环保验收

环保部门

人防工程竣工验收

住建局

室内空气质量检测

检测单位

竣工验收

建设单位组织竣工验收：参建五方责任主体（项目负责人），质监站

竣工资料移交

建设单位移交城建档案馆

竣工备案

质监站

建设工程竣工验收备案表

8. 项目交付阶段

概述

项目交付阶段是房地产二级开发业务中承接施工建设阶段及竣工验收备案阶段的最后一个开发阶段，是项目开发的收尾阶段，也是产品实体直接面向业主的阶段。 取得竣工验收备案证明后，还需要三方面业务工作满足交付的基本条件

项目交付前期准备

公示证照及文件资料准备

竣工备案证明 房屋面积实测报告 两书印制《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》 入伙通知书 业主收房须知 物业管理服务费收费协议 入伙房屋验收表 交钥匙

交付前项目问题查验

建立交付专项工作小组，组织工程、施工、监理、物业等部门集中查验和销项整改，以保证项目交付品质，提高业主满意度。

项目移交物业

交房资料准备完成，问题查验整改完成，下一步工作就是将项目整体移交给物业公司管理。

配套用房移交

物业用房 设备用房

集中交付

集中交付组织

业主现场验房

业主签署房屋验收移交表

交付后管理

房地产项目交付并不等于项目开发工作就此结束。这个时候，项目开发工作可以划分为两条明确的主线：一条是交付后项目维修工作为主线，维修销项是其工作的阶段目标，客户满意度是其工作开展的核心。另一条是以产权办理为主线的工作开展。

维修管理

分两个阶段： 集中交付后短期的集中维修阶段； 集中维修完后进入项目日常维修阶段。

房屋产权管理

大产权 小产权

两书

建设工程竣工验收备案表

《建设工程质量管理条例》 第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》 第九条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住房和城乡建设部令第2号)的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。 第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； （三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； （四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； （五）施工单位签署的工程质量保修书； （六）法规、规章规定必须提供的其他文件。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

五证

报建工作产生的源泉乃是我国特有的行政管理制度，制度的核心是法，因此与房地产建设项目开发有关的各项法律法规便是报建工作可以探寻的本质。绝大部分都属于政府行政许可范畴。

不动产权证（土地证）

2015年3月起，全国停办旧证，统一发放不动产权证书。 《中华人民共和国土地管理法》 第十七条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。 第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地； 第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设； 《城市房地产管理法》 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权; 出让合同签订6个月内必须开工，6个月-1年每天1‰罚款，1年未开工20%罚款。两年未开工，收回土地。

建设用地规划许可证

《中华人民共和国城乡规划法》 第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

建设工程规划许可证

《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

建筑工程施工许可证

《中华人民共和国建筑法》 第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 第八条 申请领取施工许可证，应当具备下列条件： (一)已经办理该建筑工程用地批准手续； (二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； (三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； (四)已经确定建筑施工企业； (五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料； (六)有保证工程质量和安全的具体措施； (七)建设资金已经落实； (八)法律、行政法规规定的其他条件。 第九条 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

商品房预售许可证

2004年7月20日建设部《城市商品房预售管理办法》 第六条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 第七条修改为：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

7.竣工交付

6.推广销售

5.施工建设

4.项目报建

3.产品设计

2.定位决策

1.土地获取