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买卖房流程
买卖房流程，避坑指南，课程大纲：房屋买卖流程图： 1、筹备资金→ 2、找中介→ 3、看房→ 4、签署《定金协议》、《居间合同》→ 5、房源核验和购房资质核验→ 6、签署《存量房屋买卖合同》→ 7、解除抵押登记→ 8、网签→ 9、银行面签交首付→ 10、缴税过户→ 11、办理按揭贷款抵押、放尾款→ 12、房屋、物业交接→ 13、户口迁出。
编辑于2023-04-30 23:10:46 广东- 房地产法律
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买卖房流程
1.流程细节总结
找多个中介增加曝光量 配钥匙（方便中介带客户看房）
避免中介的套路签署其它套路文件
房源独家委托协议（卖房）
看房确认单（买方）
要签署的合同（补充嵌入相应流程）
如何正确签署定金协议
1、签署定金协议，这个定金的定字，是定义的定，宝盖头的，而不是言字旁的订； 2、只签署定金协议还不够，还要付定金收定金，否则协议是不发生效力滴，同时实际收到定金数额，才是定金双倍返还或者不返还的基数，而不是定金协议中写的定金的数字。 3、定金协议原则上不能单方解约，定金也不能单方要求退还，只有先签协议后限购或者无权代理的情况才可以退定金（PS：无权代理退定金不代表不会承担其他责任，下面就讲到）。 如果本人不认可代签人代签的协议的话，那么代签人是要承担责任的，要赔偿损失。所以如果业主的子女代签以后业主不同意卖的，那房价涨了几十万的损失，你就找代签人也就是业主子女去承担，法律是支持的
定金协议里面，除了写清定金数额、违约如何处理外，最重要的，大家务必要把《房屋买卖合同》里面所必备的重要条款都写进去，这样才能保证你顺利的签订《房屋买卖合同》！那么都写那些重要条款呢？就这三大类： 1、付款时间、金额和方式； 2、过户时间、户口迁出时间、交房时间； 3、《房屋买卖合同》的签订时限和房屋交易中程序性事项的时间节点（比如房源核验、购房资质核验、网签、申请贷款等）。
居间合同，房屋保障服务合同
1、二手房交易中一般会和中介（中介公司和中介的另一公司）签两份合同《居间合同》、《房屋交易服务保障合同》，收费标准为《居间合同》2%~2.2%，《房屋交易服务保障合同》0.5%。 2、《房屋交易服务保障合同》的部分一般可以砍价商量，能免则免。 3、如发生纠纷，以下常见的三种情况可以退还全部中介费用： （1）中介代理房屋有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房的， （2）签订的《房屋买卖合同》无效的， （3）还有政策原因被限购的。另外，因为中介公司以外的原因，主要是买卖双方发生纠纷的情况，中介费一般是不能退的，但是保障服务合同的服务费是能退的；中介费还可以作为损失向违约方索取。 4、中介公司的口头承诺，要写成书面格式，一般都会写到《补充协议》中。
房源核验和购房资质核验
签署存量房屋买卖合同
总结一下重点： 第一、每家中介公司提供给你的《房屋买卖合同》内容和条款都不一样，一定要按自身情况进行拟定，并且仔细阅读！ 第二、《房屋买卖合同》中的个人信息和附件一「家具家电」不能马虎，要全面、仔细、认真的填写清楚。 第三、网签程序可以保障二手房交易的顺利进行，一定要早做网签。
合同协商修订+签订补充协议
补充协议
下面我给大家详细梳理和汇总一下补充协议中必须有的条款种类和大致内容，大家边听边理解，熟悉熟悉就行，不用记，本系列课程的赠品中我会提供补充协议范本给大家参考。 好，补充协议第一类要写的条款就是房屋价格和价款的支付。房屋价格很简单，就写上房屋总价是多少，是不是业主净得价，含不含税。 价款的支付一般分为 3 部分， 第一部分是定金，一般是几万几十万不等，但法律规定最高不能超过房屋总价的 20%，定金正常都是在房屋买卖合同签订的同时支付的； 第二部分是首付款，首付款根据交易进程可能会分 1-3 次支付，比如网签的时候付一笔首付款、办理银行贷款的时候付一笔首付款等几次支付；这两部分的表述方式都是一致的，即在什么时候或者什么条件下，买房人向出卖人支付 XX 万的定金或者首付款。 第三部分房款是尾款，全款购房的，尾款就是出卖人的现金，贷款购房的尾款就是银行发放的贷款，全款购房的一般约定在过户当天交割，贷款购房的则是需要等到贷款银行给买房人新的房产证办理抵押登记之后才能发放给出卖人。 第二类是购房贷款和房屋上现有贷款的结清，关于购房贷款，要写清什么时间办理银行贷款，以及贷款办理不成或者批贷金额不够的后果，比如约定只能再申请一次贷款的限制条件；而房屋上现有贷款的结清部分，则要约定清晰业主何时还清贷款，以及还清贷款的资金来源，是业主自筹，还是用买家的首付款还贷款。 第三类是关于交易税款的约定，前面课程我已经讲到过，税款条款中要写清与核定税款有关的基本信息，比如房产证取得年限、是不是业主唯一住房等条件；之后还要写上如果税费超额或变更的后果，即由业主来承担多余税费。 补充协议中的第四类是过户交房迁户口条款，须写明过户条件过户时间，交房的时间，还有迁户口的时间和后果也就是违约金。 第五类是违约责任条款，这里尤其会写明发生严重违约的后果，也就是可以导致房屋买卖合同解除的违约情形，比如买房人拒绝付款或出卖人拒绝过户到达一定期限、一房二卖、房屋被查封等等情形，出现这些情况后，一方可以解除合同并且要求对方承担高额的违约金，一般是房屋总价的 20% 或 30%。 第六类可以再补充协议中写明与中介公司的特殊约定，比如各种承诺以及违反承诺的后果。最后，务必要上一句话：如房屋买卖合同、居间合同与补充协议约定内容发生冲突的，以补充协议为准。 以上这就是一个完整的二手房买卖补充协议所必备的条款。只有详细的合同条款才能保障您顺利的买卖房屋，只有严苛的违约责任，才能督促对方如约履行合同。
总结一下课程内容：在二手房交易中补充协议有时比房屋买卖合同更重要，因为补充协议会详细约定房屋交易的各种程序、时间节点和细节，是确定买卖双方权责的重要证据；补充协议中要必备六大类内容：房屋价格和价款的支付、购房贷款和房屋上现有贷款的结清、交易税款的约定、过户交房迁户口条款、违约责任条款，最后是与中介公司的特殊约定
网签
银行面签
缴税过户
办理按揭贷款抵押，放尾款
用户换银行贷款拖延
贷款买房，会在房屋买卖合同中初步约定贷款金额，以及贷不成款或者贷款金额不足时的处理方案，一般有三种， 1 买受人自行补足差额； 2、继续申请贷款直至批准； 3、双方无责解约。
房屋，物业的过户流程
物业过户流程一般包括以下步骤：
1. 提交申请：业主需要向物业公司提交过户申请，申请中需要提供相关证明材料，如房屋产权证、身份证等。
2. 审核申请：物业公司会对业主提交的申请进行审核，核实申请人的身份和房屋产权情况。
3. 缴纳费用：业主需要缴纳过户费用，费用标准一般由物业公司制定。
4. 签订协议：物业公司和业主需要签订过户协议，明确双方的权利和义务。
5. 办理手续：物业公司会协助业主办理过户手续，包括办理房屋过户手续、交接房屋钥匙等。
6. 完成过户：当所有手续办理完毕后，业主就可以完成房屋过户，成为新的房屋所有人。
需要注意的是，不同地区的物业过户流程可能会有所不同，具体操作步骤还需根据当地的规定进行办理。
卖房违约
限贷，限购，拖延
子主题
对付买方违约的技巧
对方违约我们不用惊慌失措，首先我们要及时行使权利，该通知对方履行合同的，就要明确的书面的通知；其次要抓紧收集证据；最后遇事先咨询律师，确定形势以后尽快起诉以保住所购房屋 （前提，合同上已经说明，在某个时间内已经逾期，然后进行通知就可以了）
课程大纲：房屋买卖流程图： 1、筹备资金→ 2、找中介→ 3、看房→ 4、签署《定金协议》、《居间合同》→ 5、房源核验和购房资质核验→ 6、签署《存量房屋买卖合同》→ 7、解除抵押登记→ 8、网签→ 9、银行面签交首付→ 10、缴税过户→ 11、办理按揭贷款抵押、放尾款→ 12、房屋、物业交接→ 13、户口迁出
中介的工作范畴和收费套路，居间合同和房屋保障服务合同 学会这几招中介费省好几万
1、中介合同的组成--两份合同是怎么回事？ 2、有坑的合同条款和应对策略--付费、售后和承诺。 3、口头承诺要不得，写进合同才有效。 4、中介费到底国家规定是多少？都包含什么内容？ 5、中介费能砍多少？怎么砍？ 6、跳单。
工作一的合同叫《居间合同》，付钱是因为给你找到房子找到客户了；工作二的合同一般叫《房屋交易保障服务合同》，给你办房屋交易的后续事宜的 这其实就是为了多收费而想出来的套路而已！因为国家以前有规定（现在规定已经取消了，自由定价），中介费最高不超过房屋成交价的 2%，复杂的可以上浮 10%，也就是说中介费最高只能收 2.2%，为了能多少费，就把中介服务拆分成了两部分，一部分收中介费最高 2.2%，一部分收服务费一般是 0.5%。那国家不管吗？国家没法管啊，因为这两份合同不是一个公司给你提供的服务。 清楚了这个套路以后，我们就能砍价了啊，我们就能退费了啊！刚才我们说既然是为多收费想出来的两个合同，那么这个《房屋交易保障服务合同》的服务内容应该包含在《居间合同》也就是中介费里的，所以这个《房屋交易保障服务合同》的服务费我们就不应该再付了，大家可以按这个逻辑把这 0.5% 的服务费 清楚了这个套路以后，我们就能砍价了啊，我们就能退费了啊！刚才我们说既然是为多收费想出来的两个合同，那么这个《房屋交易保障服务合同》的服务内容应该包含在《居间合同》也就是中介费里的，所以这个《房屋交易保障服务合同》的服务费我们就不应该再付了，大家可以按这个逻辑把这 0.5% 的服务费商量砍掉。 还有呢，我们刚才说因为房屋交易双方发生的纠纷导致交易终止的话，那么中介费是不退的，但《房屋交易保障服务合同》的费用可以退啊！ 《房屋交易保障服务合同》是为你房屋交易的后续工作内容进行服务的，也就是办贷款、过户、网签、房屋交接等等工作，那现在交易已经终止了，就没有后续服务了啊，那没有发生的服务，你当然要退我费
中介什么情况可以退费，什么情况不能退费？
有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房等房屋，中介机构是不允许代理的，所以给这类房屋交的中介费如果因此发生纠纷的话，是可以退的。另外，签订的《房屋买卖合同》无效的，还有政策原因被限购的，这两种情况出现的话，中介费用也是要全额退还的。这块中介公司现在都很了，很有觉悟的，只要出现问题，一般都会退费。
因为买卖双方的原因，之间产生了纠纷，解约了，要退中介费，这种情况下不能退费。这是因为中介费定义就是提供交易双方签订合同的机会，也就是只要签了房屋买卖合同，合同是有效的，原则上中介服务工作已经完成，你就要全额支付中介费了。这里我插一句，如果因为一方违约的话，那么这个中介费可以作为损失向对方索要的，这
《居间合同》合同条款要怎么签
《居间合同》和《房屋交易保障服务合同》都属于格式条款，根据我的经验，也没有几个客户能改这两个合同条款的，我也就跟您说不废话。但是，虽然这两个合同里面的条款不能改，我们可以单独签啊~嘿嘿，我们消费者也会曲线救国对吧！我们可以把我们需要的内容单独签到《补充协议》里面，那一般我们都要写那些内容呢：主要是一些针对中介承诺的事情，写明承诺内容和没有达成承诺的后果，口头的承诺是没有任何用的。 比如开头案例里面说到的，产权证还没办下来，中介说 1 个月内办下来没问题，那就写上承诺合同签订后一个月内办下房产证、未办成的可以解除《居间合同》并退还全部中介费；还有承诺非凶宅的这种，也相应的写上承诺非凶宅（什么是凶宅，非自然死亡外的死亡），如果是凶宅，则可以解除《居间合同》并退还全部中介费并赔偿已付税费，同时中介公司还要按原价回购房屋，这样的条款。只有这些承诺的事项都写在书面上，才具有法律效力！
1、二手房交易中一般会和中介（中介公司和中介的另一公司）签两份合同《居间合同》、《房屋交易服务保障合同》，收费标准为《居间合同》2%~2.2%，《房屋交易服务保障合同》0.5%。 2、《房屋交易服务保障合同》的部分一般可以砍价商量，能免则免。 3、如发生纠纷，以下常见的三种情况可以退还全部中介费用： （1）中介代理房屋有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房的， （2）签订的《房屋买卖合同》无效的， （3）还有政策原因被限购的。另外，因为中介公司以外的原因，主要是买卖双方发生纠纷的情况，中介费一般是不能退的，但是保障服务合同的服务费是能退的；中介费还可以作为损失向违约方索取。 4、中介公司的口头承诺，要写成书面格式，一般都会写到《补充协议》中。
跳单 跳单就是指中介公司找好了房屋买卖双方，然后买卖双方为了省中介费，不通过中介公司自己偷偷的交易了。客观上说，这种行为是有背诚信的，但也许中介费确实也高了些，所以大家还都能适当理解。我这么说完全是因为......我就跳过单，哈哈。但是，我要说，即使你跳单了，那么中介公司还是可以起诉你追索中介费的！而且，虽然中介费不低，但是在一定程度上也确实可以为您保障一下交易风险，比如可以很便捷的进行资金监管、可以时刻关注交易方的动态、居中协调交易双方的矛盾等等！此外，你好像也没那么懂二手房交易吧，肯定没我懂，我现在再买房卖房都不会考虑跳单的情况的。SO，与其省那 10 万块的中介费，不如踏踏实实把房买了或者卖了合算吧
多签一个字，竟损失几十万。
在找到客户或业主签订正式合同之前，什么字都不要钱
签订独家委托合同 是赚是赔？---赚独家费、赔时间、赔房价、赔风险、赔机会成本。
看房确认确认单：类似的合同文件或者是说证明 会让中介公司抓到把柄，理由就是这套房子是他们给介绍的。再找其他中介买房，而且是同一套发的话，可能被会被起诉，并且也会被起诉成功《看房确认单》就是买家在找中介看房的时候最容易遇到的坑。
房源独家委托协议
给了定金，违约，还能要的回来吗？ 定金和定金协议（违约）
1、什么是定金协议？定金协议的作用？ 2、为什么重要？--定金协议中的内容都要写入买卖合同中。 3、定金协议中会有哪些问题---无代理权人签的，或者不完全产权人--引申到正式合同中的代理人问题，一并详细讲述一下代理和无权处分的问题。
先定一个基调，在大多数情况下，签署定金协议交付定金了以后，无论买家还是卖家都是不能退的。只有二种常见的特殊情况才可以，哪几种，听好昂：第一种，也是关于限购限贷的，先签订的定金协议，而后才新出台的限购限贷政策，导致合同无法履行的；比如限购你没资格了，限贷你没法贷款了，注意：限贷如果只让你多掏 10 万 20 万的首付的话，那不足以构成你解约的理由（这里的区别，还有限购限贷的具体问题，我后面第十五节课会详细有讲到）。这第一种和我说的案例有点区别吧，对嘛，到底是先出的限购政策，还是先签的协议，时间点的不同，导致结果正好相反，先出的政策后签的协议，你没购房资格那是你违约，定金退不了；先签的协议后被限购的，那属于情势变更，与你无关，那定金是该退的。好，那第二种可以退定金的情形是，签署定金协议的对方不是本人，可能是子女或者父母或者朋友，而且本人是不同意的。这里就涉及到一个大问题：代理。 现在我们就说说「代理」尤其是「无权代理」的问题。在二手房交易中尤其是签定金协议的时候，很多情况都是刚看完房晚上很晚了，本人有事或者过不来或者年纪大了不方便，那么就出现了子女替父母签协议、父母替子女签协议、还有朋友帮忙签协议的情况，签完有的还付了定金收了定金。那么这种代签行为有效吗？待定！别扔鸡蛋。。这不是我说的，法律上对这种行为就是定义为效力待定的。效力待定的意思就是看后续的动作再来确定这个代签的效力问题，如果被代签的这个人，比如子女替父母签字的情况中的父母认可子女签的这个协议，那么这个协议就是有效的，反之就是无效的。有效的情况，不言而喻，大家继续履行即可。 那本人不认可无效的情况怎么办呢？首先对本人来说，是不受任何约束的，什么定金、违约责任都和本人没任何关系；但是对于代签人，就要承担责任了，因为你代签导致签订的协议无效了，对别人造成了影响，那么对于损失部分，你就要承担责任。同时，如果你是作为卖方代签收的定金，那么定金肯定要退还；你作为买方代签付的定金，也应该退还给你，但是要扣除损失部分。刘律师，那这损失多少怎么界定呢？很简单，房价啊，你本来能按 500 万买这个房，结果因为对方无效代签，结果同样的房子涨到 600 万了，这 100 万不就是损失咯。 如果本人不认可代签人代签的协议的话，那么代签人是要承担责任的，要赔偿损失。所以如果业主的子女代签以后业主不同意卖的，那房价涨了几十万的损失，你就找代签人也就是业主子女去承担，法律是支持的
1、签署定金协议，这个定金的定字，是定义的定，宝盖头的，而不是言字旁的订； 2、只签署定金协议还不够，还要付定金收定金，否则协议是不发生效力滴，同时实际收到定金数额，才是定金双倍返还或者不返还的基数，而不是定金协议中写的定金的数字。 3、定金协议原则上不能单方解约，定金也不能单方要求退还，只有先签协议后限购或者无权代理的情况才可以退定金（PS：无权代理退定金不代表不会承担其他责任，下面就讲到）。
主题最后我在给大家来一记超级干货。定金协议里面，除了写清定金数额、违约如何处理外，最重要的，大家务必要把《房屋买卖合同》里面所必备的重要条款都写进去，这样才能保证你顺利的签订《房屋买卖合同》！那么都写那些重要条款呢？就这三大类： 1、付款时间、金额和方式； 2、过户时间、户口迁出时间、交房时间； 3、《房屋买卖合同》的签订时限和房屋交易中程序性事项的时间节点（比如房源核验、购房资质核验、网签、申请贷款等）。
借给你的合同竟然有假
1、买卖合同国家有范本，但是中介给你的都是假范本。 2、假范本的后果--修改了部分条款，对中介有利。 3、什么是网签合同？和买卖房屋合同的关系。
下面我先给大家介绍签订《房屋买卖合同》的时候都有哪些基本的注意事项。一般的《房屋买卖合同》大概有十三四个条款左右，在具体条款的前面一般是签约提示和双方信息。这里我要特别强调，双方信息一定要仔细核对是不是本人，有没有代签的情况，上一讲定金协议部分我讲过的「代理和无权代理」的部分，也适用于《房屋买卖合同》的签约，不清楚的朋友可以听一下上一讲，这里就不在讲了。双方信息中的居住地址，除了身份证上登记的户籍地址以外，一定要填写现在真实的居住地址，这样在发生纠纷和诉讼的时候，可以准确的送达对方。不然你卖个海南的房子，难道要去大东北找对方吗。在双方信息情况之后就是正式的合同条款了，依次是房屋基本情况、权属情况、哪个中介居间的、成交价格和付款方式、产权承诺、房屋交付、违约责任、一房多卖责任、权属转移登记、不可抗力、争议解决和税费等条款。针对这些条款，我在下面七讲的课程中会对基本每个条款的如何签署、涉及到的法律风险以及经常出现的纠纷都注意的详细解析。在这里我只是给大家简单熟悉一下，我这里要强调的是这些条款的后面「附件一」。这个附件一叫做「房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况」，其实就是装修状况、家具家电情况等。大家买卖房屋装修肯定是带不走的，那么家具家电有些家庭可能会留下，也有些会带走，所以会在这附件一中约定有哪些家具家电要随房屋一起被卖出去。这块大家很容易忽视，因为相对于几百万上千万的房产来说，几万块的家具家电都是毛毛雨了。
总结一下重点： 第一、每家中介公司提供给你的《房屋买卖合同》内容和条款都不一样，一定要按自身情况进行拟定，并且仔细阅读！ 第二、《房屋买卖合同》中的个人信息和附件一「家具家电」不能马虎，要全面、仔细、认真的填写清楚。 第三、网签程序可以保障二手房交易的顺利进行，一定要早做网签。我是有律资深房产律师刘甫律师，我们下期课程再见。
好了，在本节课程的最后，我跟大家再聊聊网签合同吧。其实第一节课程里我已经给大家讲过网签就是将买卖双方签订的《房屋买卖合同》的内容，在建委的网站上进行签约并备案的一种程序，这个程序现在都由中介公司进行操作。而网签合同就是最终将《房屋买卖合同》条款录入建委系统之后生成的一个有公示效力的《房屋买卖合同》。网签合同是我们纳税的依据，所以如果网签价格比实际成交价低，那么就可以达到避税的目的。但是这样会出现 3 个后果， 第一避税本身违法（这里讲的避税实际是逃税，为了好听大家才叫避税），如果被发现是要补足税款的； 第二，房产的交易价格比实际低，会导致下次交易的税费提高。（比如个人所得税、增值税等，都是依据增值额来计算的，房产原值低那必然税会升高）； 第三，如果是贷款购房的话，那么银行只会认可网签合同的价格，所以贷款买房的话还是不要避税了。
另外，网签可以防止一房二卖的情况，因为同一套房屋上只能同时有一个网签，而网签则是房产过户的必备前提条件，所以如果及时办理了网签，那么业主这套房屋就只能和你过户了，他即使卖给被人，也不能过户，同时业主也不能将房屋抵押出去，办不了抵押登记。这些优势也就意味着，在网签的同时就相当于全方位锁定了你买的这套房屋，这对买房人来说是一个非常重要的保障！所以买房人一定要尽可能快的办理网签手续。但同时，网签一旦签订，除非交易双方一致同意，否则是没有办法撤销的！这意味着如果一旦发生纠纷，有任何一方不配合不同意撤销网签的话，那么另一方只能采用诉讼程序撤销网签......大家有没有体会到风险和收益必定一致的感觉，既然网签有那么重要的作用，就不能允许随便撤销。
付款关系混乱，进房屋过不了户。
卖方的诉求是什么呢？一定是付款是吧，什么时候能给我房款，给我房款我才给你过户。所以付款时间和条件的安排，决定了房屋交易的顺序，那么付款条款要怎样安排才能合理呢？ 那客户尾款没付就让他付款不就好了吗，不付款算他违约。是的，可是看了房屋买卖合同的补充协议我才发现有一个比较尴尬的问题是他现在不付款，还真算不着客户违约，怎么呢？因为补充协议里关于房屋尾款的支付是这样约定的：在过户前 5 日内支付房屋尾款 120 万元。但是补充协议里也没写具体的过户时间或者最迟的过户时间，只有房屋买卖合同里有一个最迟的过户时间是签订合同后 120 日内办理房屋转移登记手续。尴尬在哪呢，尴尬在于付款的条件是过户前 5 日，而过户时间不确定，那这个支付尾款条件不是形同虚设么？ 我们要换一种方式表达，把过户前 5 日内付清尾款 xx 万，改成房屋尾款在 XXX 年 x 月 x 日前付清，尾款支付后 x 日内办理房屋产权变更手续，如因产权变更登记排队或国家政策影响导致产权变更登记延迟的，时间相应顺延，双方不承担违约责任。这样表述就即明确了房屋尾款的支付时间，又明确了过户时间，还准确的将尾款和过户明确的联系在了一起，具有可执行性。这才是一个好的合同条款。
那么房屋买卖过程中，整体的付款条款要如何设计和约定呢。这就需要结合我本系列课程开篇第一讲的内容，二手房买卖流程来进行设计了。所以我第一讲的时候就说二手房买卖流程是基础中的基础，我们围绕二手房买卖流程中的几个必须办理的程序节点，来规划我们的房款支付的条款和重点程序的办理条款。我先给大家回顾一下二手房买卖流程中签订房屋买卖合同以后的流程： 6、签署《存量房屋买卖合同》→购房资质 8、网签→ 9、银行面签交首付→ 10、缴税过户→ 11、办理按揭贷款抵押、放尾款→ 12、房屋、物业交接→ 13、户口迁出。 我们只需要将房款分成几个部分，分别嵌入到相应的程序节点当中，既做到了房款支付顺序和时间上的合理，也保障我们的付款可以逐步推进交易的进行直至房屋过户，这才是我们的目的。 首先来看签订房屋买卖合同后，要进行购房资质核验和房源核验，这是确定双方交易基础的程序，所以在此之前，双方应交收定金并约定在 15 日内办理完毕购房资质核验和房源核验程序，这两个程序 2 周以内是肯定可以完成的； 之后是最重要的程序节点「网签」，那么我们要对这个时间节点做明确约定，业主也会要求网签之前支付一部分的首付款作为保障，那么在这里我们就要这样约定：XX 年 XX 月 XX 日前支付第一期首付款 X 万元，第一期首付款付款后 5 日内办理完毕网上签约程序，需要说明的是，这个第一期首付款的付款时间，应当在购房资质核验和房源核验完毕之后；办理完网签，需要按揭贷款的则会向银行申请贷款，同时支付其他首付款，对此我们要约定：网签后 30 日内买房人向银行申请贷款并进行银行面签，出卖人应当配合面签；面签当日支付首付款 XX 万元，购房尾款由银行贷款支付。 如果是全款的，我们则直接约定 XX 年 X 月 X 起前支付房款 XX 万元，收到房款后 X 日内双方办理完毕房屋产权转移登记。 大家看我上面约定的定金、首付款、尾款的支付时间都是明确的日期，而程序性工作比如网签、贷款面签、过户等手续都是依据付款而指定的时间点，这样的条款，对于卖房人来说，约定明确保障了业主收款的权利，而对于买房人来说，也保障了业主配合推进办理房屋买卖交易的权利，时间点也是明确的。同时这样的约定也符合实质的房屋买卖交易流程和时间，具有可执行性。您别看我就这么简单的给你设计出来应该怎么约定付款、怎么约定过户条款等等，看着简单，实质上是从很多诉讼案件当中总结出来的，一旦发生纠纷，法院看的就是证据，你说买房人不付款，那就得看付款时间的约定，约定不清，法院就没法支持您，你就要败诉；你起诉业主不过户，那的看什么啊，看过户的约定，到没到过户约定的条件和时间，约定的不清楚，法院也不会判你赢。所以按我上面给大家表述的条款去约定，一定能够约束交易对方，出现纠纷才有胜诉的把握。
好了，下面总结一下本期课程的重点：其实也没什么好总结的，房屋买卖合同中的付款时间，尽量约定为明确的年月日，同时依据付款约定后续程序性事项的条款，比如支付定金后 15 日内完成购房资质核验和房源核验，第一期首付款付款后 5 日内办理完毕网签等等约定的表述方式。，只有这种明确且清晰的约定条款，才能保障你的权益，保证房屋交易的顺利履行。
课后附文字版条款： 1、定金与购房资质核验：出卖人收到定金后 15 日内，买卖双方办理完毕购房资质核验和房源核验程序。 2、首付款与网签：XX 年 XX 月 XX 日前，买受人支付第一期首付款 X 万元，出卖人收到第一期首付款后 5 日内，配合买受人办理完毕网上签约程序。 3、首付款与按揭贷款：买房人须在网签后 30 日内向银行申请贷款并进行银行面签，出卖人应当配合进行银行面签；银行面签当日，买受人支付首付款 XX 万元，购房尾款由银行贷款支付。 4、全款客户尾款：XX 年 X 月 X 日前，买受人支付房款 XX 万元，出卖人收到房款后 X 日内配合买受人办理完毕房屋产权转移登记。
买家贷款或者银行拖延怎么办？
如果房屋买卖合同中对于按揭贷款部分的合同条款没有签好，那么您只能和下面案例中的业主一样：无限期的等下去 我跟他说，您别着急，我们先看一下合同，《房屋买卖合同》第四条第四款关于贷款的约定：买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准。业主一下就急了，当时这就是中介给写的合同，我都没看到这条，看到了我肯定不能同意啊，什么叫继续申请贷款直到批准啊，那岂不是无期限的等下去啊，有这样的条款中介怎么不告诉我呢 因为虽然合同条款中约定继续申请贷款，但并不是无期限的，是有条件的，如果批准的贷款金额足够的话，他是不能继续申请的，所以我们就抓住这一点让他尽快履行合同。最终客户选择了一家银行继续履行了合同。这个案例出现业主无限期的等客户更换贷款银行的情形，就是因为关于银行贷款的合同条款中选择了「买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准」 这一条关于银行贷款，每家银行对于贷款人的资信要求都不相同，对于按揭贷款的抵押物，也就是房子的要求更是不一样的，所以才会有上面那种条款出现在房屋买卖合同当中。因为每个客户在不同的银行申请按揭贷款，贷款的利率、年限还有金额都可能不一样，尤其是贷款金额，一旦银行贷款的批准金额达不到他想要贷款的金额的话，那么你让他再拿出更多的首付款他可能也拿不出来了，所以只能换另外几家银行去试试。从这点上讲，允许买房人更换贷款银行也是合乎情理的。但问题在于，不能没有限度，如果几家银行都不能批准贷款或者批准你贷款的额度的话，那基本就说明要么你的个人资质有问题，要么就是这个房屋不可能待那么多的款，你就应该自己补足贷款不足的差额部分，而不是继续拖着所以刚才案例中提到的条款应当增加一个限制，就是在 15 天内申请最多再向比如 1 家或 2 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。 所以刚才案例中提到的条款应当增加一个限制，就是在 15 天内申请最多再向比如 1 家或 2 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。这样增加对贷款银行数量和时间上的限制，就能够有效的约束买房人履行房屋买卖合同并办理银行按揭贷款，也会让按揭贷款程序的履行更有效率。如果买房人在限制之外再拖延或者还在申请其他银行贷款的话，那么就属于明显的违约行为了，业主可以直接追究他的违约责任。 其实，作为业主，我们也不是只能选择让客户继续申请银行贷款的，因为关于银行贷款的条款是有其他选项的，只不过是中介公司会默认的通常的勾选第二个选项，也就是上面案例的那个条款。其实整个条款是这样的：我简单的给大家念一下，买受人拟向银行或者公积金贷款 XX 万元，如贷款未获批准或者贷款金额不足的，双方同意按以下 3 种之一的方式解决： 1、买受人自行筹集剩余房款支付给出卖人； 2、买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准； 3、本合同终止，双方互不承担违约责任，已收定金和房款如数退还。
好总结一下今天的课程重点：贷款买房，会在房屋买卖合同中初步约定贷款金额，以及贷不成款或者贷款金额不足时的处理方案，一般有三种， 1 买受人自行补足差额； 2、继续申请贷款直至批准； 3、双方无责解约。 对业主最为有利的是第一种补足差额的方案。 而一般通常中介都会帮您选择第二种，继续申请贷款直至批准，但是我建议大家要加一个限制条件，在贷款被拒绝或贷款金额不足时，在 15 日内最多再向 1 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。这样能够避免无限期的等待买房人换着银行申请贷款的情况出现。
敢口头承诺不作数，敢签补充协议才能信。
房屋买卖合同中的条款除了可以勾选和填写的地方以外，其他地方是不允许买卖双方自行增加、修改的，所以我们如果需要对交易的细节和特殊情况作出约定，那么只能以补充协议的形式进行。 下面我们通过一个案例，来看看一个即有用又没用的补充协议是啥样的。 中介通过微信发给他了补充协议，我一看，洋洋洒洒写了一整页，都写了啥呢：第一条 2 行，买的房子在哪；第二条 2 行，所有承诺以书面为准；第三条最多，7 行，写的是 10 个工作日内付中介费不付要承担违约责任并且赔偿；第四条是唯一一个和房屋交易有关的，写的双方自愿在 2017 年 10 月 10 日开始办理房屋买卖合同的所有流程和手续。我一会再吐槽这补充协议，先说案子。 从房屋买卖合同还有补充协议中，我都看不到交易履行的具体顺序，你说买房人延迟履行，可是我还真没看到买房人要在哪天履行什么义务，只有一个 10 月 10 日开始履行的时间点，但到底是谁先履行谁后履行又是哪天履行呢，都没写清楚。所以我跟这个当事人说，现在约定不明确，你需要和买房人再次详细的谈判一次，说清履行顺序和时间节点，再签个补充协议吧，实在不行把谈话内容录音录下来，作为证据以备不时之需。
下面我给大家详细梳理和汇总一下补充协议中必须有的条款种类和大致内容，大家边听边理解，熟悉熟悉就行，不用记，本系列课程的赠品中我会提供补充协议范本给大家参考。 好，补充协议第一类要写的条款就是房屋价格和价款的支付。房屋价格很简单，就写上房屋总价是多少，是不是业主净得价，含不含税。 价款的支付一般分为 3 部分， 第一部分是定金，一般是几万几十万不等，但法律规定最高不能超过房屋总价的 20%，定金正常都是在房屋买卖合同签订的同时支付的； 第二部分是首付款，首付款根据交易进程可能会分 1-3 次支付，比如网签的时候付一笔首付款、办理银行贷款的时候付一笔首付款等几次支付；这两部分的表述方式都是一致的，即在什么时候或者什么条件下，买房人向出卖人支付 XX 万的定金或者首付款。 第三部分房款是尾款，全款购房的，尾款就是出卖人的现金，贷款购房的尾款就是银行发放的贷款，全款购房的一般约定在过户当天交割，贷款购房的则是需要等到贷款银行给买房人新的房产证办理抵押登记之后才能发放给出卖人。 第二类是购房贷款和房屋上现有贷款的结清，关于购房贷款，要写清什么时间办理银行贷款，以及贷款办理不成或者批贷金额不够的后果，比如约定只能再申请一次贷款的限制条件；而房屋上现有贷款的结清部分，则要约定清晰业主何时还清贷款，以及还清贷款的资金来源，是业主自筹，还是用买家的首付款还贷款。 第三类是关于交易税款的约定，前面课程我已经讲到过，税款条款中要写清与核定税款有关的基本信息，比如房产证取得年限、是不是业主唯一住房等条件；之后还要写上如果税费超额或变更的后果，即由业主来承担多余税费。 补充协议中的第四类是过户交房迁户口条款，须写明过户条件过户时间，交房的时间，还有迁户口的时间和后果也就是违约金。 第五类是违约责任条款，这里尤其会写明发生严重违约的后果，也就是可以导致房屋买卖合同解除的违约情形，比如买房人拒绝付款或出卖人拒绝过户到达一定期限、一房二卖、房屋被查封等等情形，出现这些情况后，一方可以解除合同并且要求对方承担高额的违约金，一般是房屋总价的 20% 或 30%。 第六类可以再补充协议中写明与中介公司的特殊约定，比如各种承诺以及违反承诺的后果。最后，务必要上一句话：如房屋买卖合同、居间合同与补充协议约定内容发生冲突的，以补充协议为准。 以上这就是一个完整的二手房买卖补充协议所必备的条款。只有详细的合同条款才能保障您顺利的买卖房屋，只有严苛的违约责任，才能督促对方如约履行合同。
总结一下课程内容：在二手房交易中补充协议有时比房屋买卖合同更重要，因为补充协议会详细约定房屋交易的各种程序、时间节点和细节，是确定买卖双方权责的重要证据；补充协议中要必备六大类内容：房屋价格和价款的支付、购房贷款和房屋上现有贷款的结清、交易税款的约定、过户交房迁户口条款、违约责任条款，最后是与中介公司的特殊约定
对方违约，你别慌，几个技巧帮大忙？
今天这节课，我就要告诉大家，对方违约的时候，你该怎么办。 房屋买卖合同中没有明确约定网签和首付日期，但你可以通过函件的形式通知对方在合理期限内履行，这个期限就等同于合同明确约定的日期了，如果到期不履约，那么违约事实成立，定金不退，一点问题没有。 所以我要告诉大家的第一个技巧就是，在对方，尤其是通过中介传话的方式告诉你履约出现障碍的时候，你一定务必要在第一时间明确的告知对方履行合同的期限，即使合同中有约定，也别怕麻烦再说一次；房屋买卖合同中没约定日期的更要说的明确。及时行使你的权利，法律才会保护你，如果你自己都不着急或者心里干着急而行动上没有表示的话，那么法院也没法支持你。 我教大家的第二个技巧就是学会保留证据。刘律师这个我懂，就是录音呗。录音算是一方面，微信聊天记录现在也是很常见的辅证，还有短信也是。但是录音也是有要求和技巧的，首先偷录是可以的，大家记住你偷偷录下你和中介、和交易对方的谈判内容是不违法的，也是可以作为证据使用的；偷录违法说的是你偷录一个跟你没任何关系的人或事，这就行了；但录自己的事是可以的。其次录音的对象，有没有中介不重要，你之前主要是和谁谈的也不重要，你录音的对象应该是买方本人或者卖方本人，别人说的都可以不算数，尤其是中介。现在很多时候都是中介在中间传话，发个微信发个短信什么的，但是这些都不能作为买卖双方本人的意思表示，即使是真的传话不是忽悠。中介发的短信只有那种通知办理网签、贷款、过户等这种需要中介掌握配合的程序，对买卖双方才是有效的。你如果说买家不付款违约，光拿中介给你发的微信记录是不能定性的。最后，录音的内容，这个我不能强求大家，必经谈判聊天嘛不能跟审讯似的，你问我答，得边聊边取证。尽量让对方自己阐述你需要的内容，比如对方没付款，那你可以问最近资金是不是有困难啊、是不是你卖的那个房不顺利等等，类似这种站在对方角度的问话，更容易得到你想要的。还有像拖着不给过户的，你可以问问什么情况，是不是家里又困难，爱人不同意等等。只有录音的内容是对方表述的，我们作为证据才最有用。很多人的录音证据都是自己在说，对方只是嗯嗯啊啊的，这种录音到了法院作用是不大的。 如果是微信或短信的话，那么就可以明确的编辑详细的内容发给对方，比如某某某先生、女士，您应在 2017 年 1 月 1 日前与我办理 XXX 房屋的网签程序，现已逾期 5 日，请最迟于 3 日内配合我办理网签，否则由此产生的法律责任由你个人承担。
好了总结一下今天的课程内容：对方违约我们不用惊慌失措，首先我们要及时行使权利，该通知对方履行合同的，就要明确的书面的通知；其次要抓紧收集证据；最后遇事先咨询律师，确定形势以后尽快起诉以保住所购房屋
合同签完被限贷怎么样？
那么限购和限贷，对于房屋买卖合同的影响有哪些呢？正在履行的房屋买卖合同遇到限购限贷，是违约？还是不可抗力呢？通过一个案例我们来了解一下。这个案例就发生在 2017 年北京市 317 政策出台之后，317 政策也就是 3 月 17 日出台的，针对有过历史住房贷款记录的人群，再次购买住房需要提高贷款比例的这么一项政策。我的这个当事人作为业主出售自己的房屋，在 317 之前签订的房屋买卖合同，买受人按照 30% 的贷款比例支付的首付款，结果赶上了北京市的 317 政策，直接导致贷款的首付比例上升至 40%，同时贷款年限也变为 25 年，月供涨了不少。买房人这时就以限贷政策属于不可抗力为由，要求无责解约。 有人会说，我就 30% 的首付，涨 10% 首付就得多掏 30 万，我没那么多钱，怎么能不影响交易啊？我说的不是不影响，是不根本影响，有点文字游戏是吧，其实这是体现了细微的差别。举个例子，假如一套房屋是 300 万总价，那么首付 30% 就是 90 万，首付增长 10% 就是 30 万，看上去比 90 万要多了三分之一，但从房屋总价上看只多了十分之一。大家知道一般生产产品的合格率还允许有 5% 的误差呢，比如纸抽说是 500 张，您回去数吧，都少，但是在国家允许的误差范围内。房屋买卖也是同理，像这种影响范围在房屋总价 10% 左右的影响，不构成根本影响，也就是不能因此来否定整个房屋买卖交易，这是为了维护市场的稳定所做的考虑。
限贷 这就引申出本期课程我要给大家讲的第一重点：被临时出台的调控政策限贷的法律后果，是根据限贷的影响大小来决定的，其实也就是 2 种结果：限贷对房屋交易影响巨大的，属于情势变更，注意不是不可抗力，情势变更是指外部情形发生变化导致交易无法继续的情形，也就是需要对「情形变更是否导致交易无法履行」作一个判断，而不可抗力是不需要判断的，所以如果判定限贷对房屋交易影响巨大，那么结果就是各方无责解约；如果限贷对房屋交易影响轻微的，各方应继续履行合同。这里的区别就是限贷的影响程度。 ，我可以给大家提供一个参考标准：因为限贷导致首付比例增加 10% 的，一般不认为是影响巨大，也就是买受人不能因此要求无责解约；因为限贷导致首付比例增加 30%、甚至 50% 的，一般可以认为是影响巨大，买受人可以要求无责解约；而首付比例如果只增加了 20%，这个就需要结合买受人的整体经济实力来综合判定是不是从根本上影响房屋买卖交易。如果买受人买的是二套住房，那么证明他是有一定经济实力，首付增加 20% 并不足以影响他付款；又或者他买的是非普通住宅，也就是所谓的豪宅，那么首付比例的增加就不能作为无责解约的情形。从我给大家的参考就可以看出，对于限贷政策导致的后果，个体差异很大，不同的房屋交易最终产生的结果都不一样。所以如果无论是业主还是买房人遇到限贷导致的房屋买卖纠纷，还是需要直接找专业的律师来综合为您分析。而为了降低合同履行的波动和后期判定的麻烦另外，对于因政策导致限贷的，我们可以直接在房屋买卖合同里进行预先的约定。我们可以约定，如因国家政策导致贷款比例、金额不能达到拟贷款金额的、或未批准贷款的，买卖双方无责解约，互不承担违约责任，出卖人已收房款定金如数退还。这样提前在房屋买卖合同的贷款部分增加这样一个有预见性的条款，对于合同的顺利履行是很有帮助的。
限购 限购也不属于不可抗力，限购属于我们讲的情势变更，也就是买受人在房屋买卖合同履行期间一旦被国家临时出台的调控政策限购了，不符合购房资质了，直接就可以认定为情势变更，原则上买卖双方互不承担违约责任，无责解约即可。但是这里面还有一点小例外，如果无责解约会导致任何一方有重大损失的，则另一方应适当的予以补偿，什么情形呢，比如签订房屋买卖合同的价格与现价有巨大差异（包括涨价或者折价的情形），则法院可能会判决一方给予另一方适当的补偿，这主要是基于公平原则的考虑。所以限购原则上导致的后果都是无责解约。但是有例外，这个例外适用于限购也适用于限贷，即在限购限贷政策出台之前，任何一方有违约行为的，导致房屋买卖交易因限购或限贷无法履行的，不属于情势变更，不适用无责解约，违约方是要按违约条款承担违约责任的。也就是一方违约在先，限购限贷政策在后的，比如卖家没按合同约定时间办理网签、房源核验手续，买家没按规定支付首付款的，这时候出台了限购限贷政策导致房屋买卖合同无法履行的，可就不是无责解约了，那是属于违约方的违约行为。 还有一点需要大家注意，我刚才讲的都是国家临时出台的限购限贷政策，也就是房屋买卖合同签订、履行在前，国家调控政策出台在后的情形。如果国家调控政策出台在前，房屋买卖合同签订履行在后，那么就不属于上面的任何一种情况的，因为政策出台后大家都应该很清楚了，任何一方再被政策限制导致交易不能履行的，那就属于责任方违约，要赔违约金的。 这个时间节点很关键，是判断到底无责解约还是违约的重要依据。 另外网签时间，是国家调控政策出台后，新旧标准执行的分割线，即在国家调控政策出台前已经网签的、按旧标准执行，国家调控政策出台后再网签的、按新标准执行。这就是我为什么在本系列课程中反复强调要尽快办理网签。
本期课程到此结束，总结一下重点：首先，临时出台限购、限贷政策导致的法律后果不是不可抗力，是情势变更；其次，临时出台限贷政策导致的结果需要结合限贷程度和买房人的经济实力予以综合判定；最后，如果一方违约在先、限购限贷政策出台在后的，则不算情势变更，属于违约方违约，要按违约条款追究责任。
买卖房流程
1.流程细节总结
找多个中介增加曝光量 配钥匙（方便中介带客户看房）
避免中介的套路签署其它套路文件
房源独家委托协议（卖房）
看房确认单（买方）
要签署的合同（补充嵌入相应流程）
如何正确签署定金协议
1、签署定金协议，这个定金的定字，是定义的定，宝盖头的，而不是言字旁的订； 2、只签署定金协议还不够，还要付定金收定金，否则协议是不发生效力滴，同时实际收到定金数额，才是定金双倍返还或者不返还的基数，而不是定金协议中写的定金的数字。 3、定金协议原则上不能单方解约，定金也不能单方要求退还，只有先签协议后限购或者无权代理的情况才可以退定金（PS：无权代理退定金不代表不会承担其他责任，下面就讲到）。 如果本人不认可代签人代签的协议的话，那么代签人是要承担责任的，要赔偿损失。所以如果业主的子女代签以后业主不同意卖的，那房价涨了几十万的损失，你就找代签人也就是业主子女去承担，法律是支持的
定金协议里面，除了写清定金数额、违约如何处理外，最重要的，大家务必要把《房屋买卖合同》里面所必备的重要条款都写进去，这样才能保证你顺利的签订《房屋买卖合同》！那么都写那些重要条款呢？就这三大类： 1、付款时间、金额和方式； 2、过户时间、户口迁出时间、交房时间； 3、《房屋买卖合同》的签订时限和房屋交易中程序性事项的时间节点（比如房源核验、购房资质核验、网签、申请贷款等）。
居间合同，房屋保障服务合同
1、二手房交易中一般会和中介（中介公司和中介的另一公司）签两份合同《居间合同》、《房屋交易服务保障合同》，收费标准为《居间合同》2%~2.2%，《房屋交易服务保障合同》0.5%。 2、《房屋交易服务保障合同》的部分一般可以砍价商量，能免则免。 3、如发生纠纷，以下常见的三种情况可以退还全部中介费用： （1）中介代理房屋有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房的， （2）签订的《房屋买卖合同》无效的， （3）还有政策原因被限购的。另外，因为中介公司以外的原因，主要是买卖双方发生纠纷的情况，中介费一般是不能退的，但是保障服务合同的服务费是能退的；中介费还可以作为损失向违约方索取。 4、中介公司的口头承诺，要写成书面格式，一般都会写到《补充协议》中。
房源核验和购房资质核验
签署存量房屋买卖合同
总结一下重点： 第一、每家中介公司提供给你的《房屋买卖合同》内容和条款都不一样，一定要按自身情况进行拟定，并且仔细阅读！ 第二、《房屋买卖合同》中的个人信息和附件一「家具家电」不能马虎，要全面、仔细、认真的填写清楚。 第三、网签程序可以保障二手房交易的顺利进行，一定要早做网签。
合同协商修订+签订补充协议
补充协议
下面我给大家详细梳理和汇总一下补充协议中必须有的条款种类和大致内容，大家边听边理解，熟悉熟悉就行，不用记，本系列课程的赠品中我会提供补充协议范本给大家参考。 好，补充协议第一类要写的条款就是房屋价格和价款的支付。房屋价格很简单，就写上房屋总价是多少，是不是业主净得价，含不含税。 价款的支付一般分为 3 部分， 第一部分是定金，一般是几万几十万不等，但法律规定最高不能超过房屋总价的 20%，定金正常都是在房屋买卖合同签订的同时支付的； 第二部分是首付款，首付款根据交易进程可能会分 1-3 次支付，比如网签的时候付一笔首付款、办理银行贷款的时候付一笔首付款等几次支付；这两部分的表述方式都是一致的，即在什么时候或者什么条件下，买房人向出卖人支付 XX 万的定金或者首付款。 第三部分房款是尾款，全款购房的，尾款就是出卖人的现金，贷款购房的尾款就是银行发放的贷款，全款购房的一般约定在过户当天交割，贷款购房的则是需要等到贷款银行给买房人新的房产证办理抵押登记之后才能发放给出卖人。 第二类是购房贷款和房屋上现有贷款的结清，关于购房贷款，要写清什么时间办理银行贷款，以及贷款办理不成或者批贷金额不够的后果，比如约定只能再申请一次贷款的限制条件；而房屋上现有贷款的结清部分，则要约定清晰业主何时还清贷款，以及还清贷款的资金来源，是业主自筹，还是用买家的首付款还贷款。 第三类是关于交易税款的约定，前面课程我已经讲到过，税款条款中要写清与核定税款有关的基本信息，比如房产证取得年限、是不是业主唯一住房等条件；之后还要写上如果税费超额或变更的后果，即由业主来承担多余税费。 补充协议中的第四类是过户交房迁户口条款，须写明过户条件过户时间，交房的时间，还有迁户口的时间和后果也就是违约金。 第五类是违约责任条款，这里尤其会写明发生严重违约的后果，也就是可以导致房屋买卖合同解除的违约情形，比如买房人拒绝付款或出卖人拒绝过户到达一定期限、一房二卖、房屋被查封等等情形，出现这些情况后，一方可以解除合同并且要求对方承担高额的违约金，一般是房屋总价的 20% 或 30%。 第六类可以再补充协议中写明与中介公司的特殊约定，比如各种承诺以及违反承诺的后果。最后，务必要上一句话：如房屋买卖合同、居间合同与补充协议约定内容发生冲突的，以补充协议为准。 以上这就是一个完整的二手房买卖补充协议所必备的条款。只有详细的合同条款才能保障您顺利的买卖房屋，只有严苛的违约责任，才能督促对方如约履行合同。
总结一下课程内容：在二手房交易中补充协议有时比房屋买卖合同更重要，因为补充协议会详细约定房屋交易的各种程序、时间节点和细节，是确定买卖双方权责的重要证据；补充协议中要必备六大类内容：房屋价格和价款的支付、购房贷款和房屋上现有贷款的结清、交易税款的约定、过户交房迁户口条款、违约责任条款，最后是与中介公司的特殊约定
网签
银行面签
缴税过户
办理按揭贷款抵押，放尾款
用户换银行贷款拖延
贷款买房，会在房屋买卖合同中初步约定贷款金额，以及贷不成款或者贷款金额不足时的处理方案，一般有三种， 1 买受人自行补足差额； 2、继续申请贷款直至批准； 3、双方无责解约。
房屋，物业的过户流程
物业过户流程一般包括以下步骤：
1. 提交申请：业主需要向物业公司提交过户申请，申请中需要提供相关证明材料，如房屋产权证、身份证等。
2. 审核申请：物业公司会对业主提交的申请进行审核，核实申请人的身份和房屋产权情况。
3. 缴纳费用：业主需要缴纳过户费用，费用标准一般由物业公司制定。
4. 签订协议：物业公司和业主需要签订过户协议，明确双方的权利和义务。
5. 办理手续：物业公司会协助业主办理过户手续，包括办理房屋过户手续、交接房屋钥匙等。
6. 完成过户：当所有手续办理完毕后，业主就可以完成房屋过户，成为新的房屋所有人。
需要注意的是，不同地区的物业过户流程可能会有所不同，具体操作步骤还需根据当地的规定进行办理。
卖房违约
限贷，限购，拖延
子主题
对付买方违约的技巧
对方违约我们不用惊慌失措，首先我们要及时行使权利，该通知对方履行合同的，就要明确的书面的通知；其次要抓紧收集证据；最后遇事先咨询律师，确定形势以后尽快起诉以保住所购房屋 （前提，合同上已经说明，在某个时间内已经逾期，然后进行通知就可以了）
课程大纲：房屋买卖流程图： 1、筹备资金→ 2、找中介→ 3、看房→ 4、签署《定金协议》、《居间合同》→ 5、房源核验和购房资质核验→ 6、签署《存量房屋买卖合同》→ 7、解除抵押登记→ 8、网签→ 9、银行面签交首付→ 10、缴税过户→ 11、办理按揭贷款抵押、放尾款→ 12、房屋、物业交接→ 13、户口迁出
中介的工作范畴和收费套路，居间合同和房屋保障服务合同 学会这几招中介费省好几万
1、中介合同的组成--两份合同是怎么回事？ 2、有坑的合同条款和应对策略--付费、售后和承诺。 3、口头承诺要不得，写进合同才有效。 4、中介费到底国家规定是多少？都包含什么内容？ 5、中介费能砍多少？怎么砍？ 6、跳单。
工作一的合同叫《居间合同》，付钱是因为给你找到房子找到客户了；工作二的合同一般叫《房屋交易保障服务合同》，给你办房屋交易的后续事宜的 这其实就是为了多收费而想出来的套路而已！因为国家以前有规定（现在规定已经取消了，自由定价），中介费最高不超过房屋成交价的 2%，复杂的可以上浮 10%，也就是说中介费最高只能收 2.2%，为了能多少费，就把中介服务拆分成了两部分，一部分收中介费最高 2.2%，一部分收服务费一般是 0.5%。那国家不管吗？国家没法管啊，因为这两份合同不是一个公司给你提供的服务。 清楚了这个套路以后，我们就能砍价了啊，我们就能退费了啊！刚才我们说既然是为多收费想出来的两个合同，那么这个《房屋交易保障服务合同》的服务内容应该包含在《居间合同》也就是中介费里的，所以这个《房屋交易保障服务合同》的服务费我们就不应该再付了，大家可以按这个逻辑把这 0.5% 的服务费 清楚了这个套路以后，我们就能砍价了啊，我们就能退费了啊！刚才我们说既然是为多收费想出来的两个合同，那么这个《房屋交易保障服务合同》的服务内容应该包含在《居间合同》也就是中介费里的，所以这个《房屋交易保障服务合同》的服务费我们就不应该再付了，大家可以按这个逻辑把这 0.5% 的服务费商量砍掉。 还有呢，我们刚才说因为房屋交易双方发生的纠纷导致交易终止的话，那么中介费是不退的，但《房屋交易保障服务合同》的费用可以退啊！ 《房屋交易保障服务合同》是为你房屋交易的后续工作内容进行服务的，也就是办贷款、过户、网签、房屋交接等等工作，那现在交易已经终止了，就没有后续服务了啊，那没有发生的服务，你当然要退我费
中介什么情况可以退费，什么情况不能退费？
有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房等房屋，中介机构是不允许代理的，所以给这类房屋交的中介费如果因此发生纠纷的话，是可以退的。另外，签订的《房屋买卖合同》无效的，还有政策原因被限购的，这两种情况出现的话，中介费用也是要全额退还的。这块中介公司现在都很了，很有觉悟的，只要出现问题，一般都会退费。
因为买卖双方的原因，之间产生了纠纷，解约了，要退中介费，这种情况下不能退费。这是因为中介费定义就是提供交易双方签订合同的机会，也就是只要签了房屋买卖合同，合同是有效的，原则上中介服务工作已经完成，你就要全额支付中介费了。这里我插一句，如果因为一方违约的话，那么这个中介费可以作为损失向对方索要的，这
《居间合同》合同条款要怎么签
《居间合同》和《房屋交易保障服务合同》都属于格式条款，根据我的经验，也没有几个客户能改这两个合同条款的，我也就跟您说不废话。但是，虽然这两个合同里面的条款不能改，我们可以单独签啊~嘿嘿，我们消费者也会曲线救国对吧！我们可以把我们需要的内容单独签到《补充协议》里面，那一般我们都要写那些内容呢：主要是一些针对中介承诺的事情，写明承诺内容和没有达成承诺的后果，口头的承诺是没有任何用的。 比如开头案例里面说到的，产权证还没办下来，中介说 1 个月内办下来没问题，那就写上承诺合同签订后一个月内办下房产证、未办成的可以解除《居间合同》并退还全部中介费；还有承诺非凶宅的这种，也相应的写上承诺非凶宅（什么是凶宅，非自然死亡外的死亡），如果是凶宅，则可以解除《居间合同》并退还全部中介费并赔偿已付税费，同时中介公司还要按原价回购房屋，这样的条款。只有这些承诺的事项都写在书面上，才具有法律效力！
1、二手房交易中一般会和中介（中介公司和中介的另一公司）签两份合同《居间合同》、《房屋交易服务保障合同》，收费标准为《居间合同》2%~2.2%，《房屋交易服务保障合同》0.5%。 2、《房屋交易服务保障合同》的部分一般可以砍价商量，能免则免。 3、如发生纠纷，以下常见的三种情况可以退还全部中介费用： （1）中介代理房屋有产权问题的、不符合上市条件的经济适用房、自住房的， （2）签订的《房屋买卖合同》无效的， （3）还有政策原因被限购的。另外，因为中介公司以外的原因，主要是买卖双方发生纠纷的情况，中介费一般是不能退的，但是保障服务合同的服务费是能退的；中介费还可以作为损失向违约方索取。 4、中介公司的口头承诺，要写成书面格式，一般都会写到《补充协议》中。
跳单 跳单就是指中介公司找好了房屋买卖双方，然后买卖双方为了省中介费，不通过中介公司自己偷偷的交易了。客观上说，这种行为是有背诚信的，但也许中介费确实也高了些，所以大家还都能适当理解。我这么说完全是因为......我就跳过单，哈哈。但是，我要说，即使你跳单了，那么中介公司还是可以起诉你追索中介费的！而且，虽然中介费不低，但是在一定程度上也确实可以为您保障一下交易风险，比如可以很便捷的进行资金监管、可以时刻关注交易方的动态、居中协调交易双方的矛盾等等！此外，你好像也没那么懂二手房交易吧，肯定没我懂，我现在再买房卖房都不会考虑跳单的情况的。SO，与其省那 10 万块的中介费，不如踏踏实实把房买了或者卖了合算吧
多签一个字，竟损失几十万。
在找到客户或业主签订正式合同之前，什么字都不要钱
签订独家委托合同 是赚是赔？---赚独家费、赔时间、赔房价、赔风险、赔机会成本。
看房确认确认单：类似的合同文件或者是说证明 会让中介公司抓到把柄，理由就是这套房子是他们给介绍的。再找其他中介买房，而且是同一套发的话，可能被会被起诉，并且也会被起诉成功《看房确认单》就是买家在找中介看房的时候最容易遇到的坑。
房源独家委托协议
给了定金，违约，还能要的回来吗？ 定金和定金协议（违约）
1、什么是定金协议？定金协议的作用？ 2、为什么重要？--定金协议中的内容都要写入买卖合同中。 3、定金协议中会有哪些问题---无代理权人签的，或者不完全产权人--引申到正式合同中的代理人问题，一并详细讲述一下代理和无权处分的问题。
先定一个基调，在大多数情况下，签署定金协议交付定金了以后，无论买家还是卖家都是不能退的。只有二种常见的特殊情况才可以，哪几种，听好昂：第一种，也是关于限购限贷的，先签订的定金协议，而后才新出台的限购限贷政策，导致合同无法履行的；比如限购你没资格了，限贷你没法贷款了，注意：限贷如果只让你多掏 10 万 20 万的首付的话，那不足以构成你解约的理由（这里的区别，还有限购限贷的具体问题，我后面第十五节课会详细有讲到）。这第一种和我说的案例有点区别吧，对嘛，到底是先出的限购政策，还是先签的协议，时间点的不同，导致结果正好相反，先出的政策后签的协议，你没购房资格那是你违约，定金退不了；先签的协议后被限购的，那属于情势变更，与你无关，那定金是该退的。好，那第二种可以退定金的情形是，签署定金协议的对方不是本人，可能是子女或者父母或者朋友，而且本人是不同意的。这里就涉及到一个大问题：代理。 现在我们就说说「代理」尤其是「无权代理」的问题。在二手房交易中尤其是签定金协议的时候，很多情况都是刚看完房晚上很晚了，本人有事或者过不来或者年纪大了不方便，那么就出现了子女替父母签协议、父母替子女签协议、还有朋友帮忙签协议的情况，签完有的还付了定金收了定金。那么这种代签行为有效吗？待定！别扔鸡蛋。。这不是我说的，法律上对这种行为就是定义为效力待定的。效力待定的意思就是看后续的动作再来确定这个代签的效力问题，如果被代签的这个人，比如子女替父母签字的情况中的父母认可子女签的这个协议，那么这个协议就是有效的，反之就是无效的。有效的情况，不言而喻，大家继续履行即可。 那本人不认可无效的情况怎么办呢？首先对本人来说，是不受任何约束的，什么定金、违约责任都和本人没任何关系；但是对于代签人，就要承担责任了，因为你代签导致签订的协议无效了，对别人造成了影响，那么对于损失部分，你就要承担责任。同时，如果你是作为卖方代签收的定金，那么定金肯定要退还；你作为买方代签付的定金，也应该退还给你，但是要扣除损失部分。刘律师，那这损失多少怎么界定呢？很简单，房价啊，你本来能按 500 万买这个房，结果因为对方无效代签，结果同样的房子涨到 600 万了，这 100 万不就是损失咯。 如果本人不认可代签人代签的协议的话，那么代签人是要承担责任的，要赔偿损失。所以如果业主的子女代签以后业主不同意卖的，那房价涨了几十万的损失，你就找代签人也就是业主子女去承担，法律是支持的
1、签署定金协议，这个定金的定字，是定义的定，宝盖头的，而不是言字旁的订； 2、只签署定金协议还不够，还要付定金收定金，否则协议是不发生效力滴，同时实际收到定金数额，才是定金双倍返还或者不返还的基数，而不是定金协议中写的定金的数字。 3、定金协议原则上不能单方解约，定金也不能单方要求退还，只有先签协议后限购或者无权代理的情况才可以退定金（PS：无权代理退定金不代表不会承担其他责任，下面就讲到）。
主题最后我在给大家来一记超级干货。定金协议里面，除了写清定金数额、违约如何处理外，最重要的，大家务必要把《房屋买卖合同》里面所必备的重要条款都写进去，这样才能保证你顺利的签订《房屋买卖合同》！那么都写那些重要条款呢？就这三大类： 1、付款时间、金额和方式； 2、过户时间、户口迁出时间、交房时间； 3、《房屋买卖合同》的签订时限和房屋交易中程序性事项的时间节点（比如房源核验、购房资质核验、网签、申请贷款等）。
借给你的合同竟然有假
1、买卖合同国家有范本，但是中介给你的都是假范本。 2、假范本的后果--修改了部分条款，对中介有利。 3、什么是网签合同？和买卖房屋合同的关系。
下面我先给大家介绍签订《房屋买卖合同》的时候都有哪些基本的注意事项。一般的《房屋买卖合同》大概有十三四个条款左右，在具体条款的前面一般是签约提示和双方信息。这里我要特别强调，双方信息一定要仔细核对是不是本人，有没有代签的情况，上一讲定金协议部分我讲过的「代理和无权代理」的部分，也适用于《房屋买卖合同》的签约，不清楚的朋友可以听一下上一讲，这里就不在讲了。双方信息中的居住地址，除了身份证上登记的户籍地址以外，一定要填写现在真实的居住地址，这样在发生纠纷和诉讼的时候，可以准确的送达对方。不然你卖个海南的房子，难道要去大东北找对方吗。在双方信息情况之后就是正式的合同条款了，依次是房屋基本情况、权属情况、哪个中介居间的、成交价格和付款方式、产权承诺、房屋交付、违约责任、一房多卖责任、权属转移登记、不可抗力、争议解决和税费等条款。针对这些条款，我在下面七讲的课程中会对基本每个条款的如何签署、涉及到的法律风险以及经常出现的纠纷都注意的详细解析。在这里我只是给大家简单熟悉一下，我这里要强调的是这些条款的后面「附件一」。这个附件一叫做「房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况」，其实就是装修状况、家具家电情况等。大家买卖房屋装修肯定是带不走的，那么家具家电有些家庭可能会留下，也有些会带走，所以会在这附件一中约定有哪些家具家电要随房屋一起被卖出去。这块大家很容易忽视，因为相对于几百万上千万的房产来说，几万块的家具家电都是毛毛雨了。
总结一下重点： 第一、每家中介公司提供给你的《房屋买卖合同》内容和条款都不一样，一定要按自身情况进行拟定，并且仔细阅读！ 第二、《房屋买卖合同》中的个人信息和附件一「家具家电」不能马虎，要全面、仔细、认真的填写清楚。 第三、网签程序可以保障二手房交易的顺利进行，一定要早做网签。我是有律资深房产律师刘甫律师，我们下期课程再见。
好了，在本节课程的最后，我跟大家再聊聊网签合同吧。其实第一节课程里我已经给大家讲过网签就是将买卖双方签订的《房屋买卖合同》的内容，在建委的网站上进行签约并备案的一种程序，这个程序现在都由中介公司进行操作。而网签合同就是最终将《房屋买卖合同》条款录入建委系统之后生成的一个有公示效力的《房屋买卖合同》。网签合同是我们纳税的依据，所以如果网签价格比实际成交价低，那么就可以达到避税的目的。但是这样会出现 3 个后果， 第一避税本身违法（这里讲的避税实际是逃税，为了好听大家才叫避税），如果被发现是要补足税款的； 第二，房产的交易价格比实际低，会导致下次交易的税费提高。（比如个人所得税、增值税等，都是依据增值额来计算的，房产原值低那必然税会升高）； 第三，如果是贷款购房的话，那么银行只会认可网签合同的价格，所以贷款买房的话还是不要避税了。
另外，网签可以防止一房二卖的情况，因为同一套房屋上只能同时有一个网签，而网签则是房产过户的必备前提条件，所以如果及时办理了网签，那么业主这套房屋就只能和你过户了，他即使卖给被人，也不能过户，同时业主也不能将房屋抵押出去，办不了抵押登记。这些优势也就意味着，在网签的同时就相当于全方位锁定了你买的这套房屋，这对买房人来说是一个非常重要的保障！所以买房人一定要尽可能快的办理网签手续。但同时，网签一旦签订，除非交易双方一致同意，否则是没有办法撤销的！这意味着如果一旦发生纠纷，有任何一方不配合不同意撤销网签的话，那么另一方只能采用诉讼程序撤销网签......大家有没有体会到风险和收益必定一致的感觉，既然网签有那么重要的作用，就不能允许随便撤销。
付款关系混乱，进房屋过不了户。
卖方的诉求是什么呢？一定是付款是吧，什么时候能给我房款，给我房款我才给你过户。所以付款时间和条件的安排，决定了房屋交易的顺序，那么付款条款要怎样安排才能合理呢？ 那客户尾款没付就让他付款不就好了吗，不付款算他违约。是的，可是看了房屋买卖合同的补充协议我才发现有一个比较尴尬的问题是他现在不付款，还真算不着客户违约，怎么呢？因为补充协议里关于房屋尾款的支付是这样约定的：在过户前 5 日内支付房屋尾款 120 万元。但是补充协议里也没写具体的过户时间或者最迟的过户时间，只有房屋买卖合同里有一个最迟的过户时间是签订合同后 120 日内办理房屋转移登记手续。尴尬在哪呢，尴尬在于付款的条件是过户前 5 日，而过户时间不确定，那这个支付尾款条件不是形同虚设么？ 我们要换一种方式表达，把过户前 5 日内付清尾款 xx 万，改成房屋尾款在 XXX 年 x 月 x 日前付清，尾款支付后 x 日内办理房屋产权变更手续，如因产权变更登记排队或国家政策影响导致产权变更登记延迟的，时间相应顺延，双方不承担违约责任。这样表述就即明确了房屋尾款的支付时间，又明确了过户时间，还准确的将尾款和过户明确的联系在了一起，具有可执行性。这才是一个好的合同条款。
那么房屋买卖过程中，整体的付款条款要如何设计和约定呢。这就需要结合我本系列课程开篇第一讲的内容，二手房买卖流程来进行设计了。所以我第一讲的时候就说二手房买卖流程是基础中的基础，我们围绕二手房买卖流程中的几个必须办理的程序节点，来规划我们的房款支付的条款和重点程序的办理条款。我先给大家回顾一下二手房买卖流程中签订房屋买卖合同以后的流程： 6、签署《存量房屋买卖合同》→购房资质 8、网签→ 9、银行面签交首付→ 10、缴税过户→ 11、办理按揭贷款抵押、放尾款→ 12、房屋、物业交接→ 13、户口迁出。 我们只需要将房款分成几个部分，分别嵌入到相应的程序节点当中，既做到了房款支付顺序和时间上的合理，也保障我们的付款可以逐步推进交易的进行直至房屋过户，这才是我们的目的。 首先来看签订房屋买卖合同后，要进行购房资质核验和房源核验，这是确定双方交易基础的程序，所以在此之前，双方应交收定金并约定在 15 日内办理完毕购房资质核验和房源核验程序，这两个程序 2 周以内是肯定可以完成的； 之后是最重要的程序节点「网签」，那么我们要对这个时间节点做明确约定，业主也会要求网签之前支付一部分的首付款作为保障，那么在这里我们就要这样约定：XX 年 XX 月 XX 日前支付第一期首付款 X 万元，第一期首付款付款后 5 日内办理完毕网上签约程序，需要说明的是，这个第一期首付款的付款时间，应当在购房资质核验和房源核验完毕之后；办理完网签，需要按揭贷款的则会向银行申请贷款，同时支付其他首付款，对此我们要约定：网签后 30 日内买房人向银行申请贷款并进行银行面签，出卖人应当配合面签；面签当日支付首付款 XX 万元，购房尾款由银行贷款支付。 如果是全款的，我们则直接约定 XX 年 X 月 X 起前支付房款 XX 万元，收到房款后 X 日内双方办理完毕房屋产权转移登记。 大家看我上面约定的定金、首付款、尾款的支付时间都是明确的日期，而程序性工作比如网签、贷款面签、过户等手续都是依据付款而指定的时间点，这样的条款，对于卖房人来说，约定明确保障了业主收款的权利，而对于买房人来说，也保障了业主配合推进办理房屋买卖交易的权利，时间点也是明确的。同时这样的约定也符合实质的房屋买卖交易流程和时间，具有可执行性。您别看我就这么简单的给你设计出来应该怎么约定付款、怎么约定过户条款等等，看着简单，实质上是从很多诉讼案件当中总结出来的，一旦发生纠纷，法院看的就是证据，你说买房人不付款，那就得看付款时间的约定，约定不清，法院就没法支持您，你就要败诉；你起诉业主不过户，那的看什么啊，看过户的约定，到没到过户约定的条件和时间，约定的不清楚，法院也不会判你赢。所以按我上面给大家表述的条款去约定，一定能够约束交易对方，出现纠纷才有胜诉的把握。
好了，下面总结一下本期课程的重点：其实也没什么好总结的，房屋买卖合同中的付款时间，尽量约定为明确的年月日，同时依据付款约定后续程序性事项的条款，比如支付定金后 15 日内完成购房资质核验和房源核验，第一期首付款付款后 5 日内办理完毕网签等等约定的表述方式。，只有这种明确且清晰的约定条款，才能保障你的权益，保证房屋交易的顺利履行。
课后附文字版条款： 1、定金与购房资质核验：出卖人收到定金后 15 日内，买卖双方办理完毕购房资质核验和房源核验程序。 2、首付款与网签：XX 年 XX 月 XX 日前，买受人支付第一期首付款 X 万元，出卖人收到第一期首付款后 5 日内，配合买受人办理完毕网上签约程序。 3、首付款与按揭贷款：买房人须在网签后 30 日内向银行申请贷款并进行银行面签，出卖人应当配合进行银行面签；银行面签当日，买受人支付首付款 XX 万元，购房尾款由银行贷款支付。 4、全款客户尾款：XX 年 X 月 X 日前，买受人支付房款 XX 万元，出卖人收到房款后 X 日内配合买受人办理完毕房屋产权转移登记。
买家贷款或者银行拖延怎么办？
如果房屋买卖合同中对于按揭贷款部分的合同条款没有签好，那么您只能和下面案例中的业主一样：无限期的等下去 我跟他说，您别着急，我们先看一下合同，《房屋买卖合同》第四条第四款关于贷款的约定：买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准。业主一下就急了，当时这就是中介给写的合同，我都没看到这条，看到了我肯定不能同意啊，什么叫继续申请贷款直到批准啊，那岂不是无期限的等下去啊，有这样的条款中介怎么不告诉我呢 因为虽然合同条款中约定继续申请贷款，但并不是无期限的，是有条件的，如果批准的贷款金额足够的话，他是不能继续申请的，所以我们就抓住这一点让他尽快履行合同。最终客户选择了一家银行继续履行了合同。这个案例出现业主无限期的等客户更换贷款银行的情形，就是因为关于银行贷款的合同条款中选择了「买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准」 这一条关于银行贷款，每家银行对于贷款人的资信要求都不相同，对于按揭贷款的抵押物，也就是房子的要求更是不一样的，所以才会有上面那种条款出现在房屋买卖合同当中。因为每个客户在不同的银行申请按揭贷款，贷款的利率、年限还有金额都可能不一样，尤其是贷款金额，一旦银行贷款的批准金额达不到他想要贷款的金额的话，那么你让他再拿出更多的首付款他可能也拿不出来了，所以只能换另外几家银行去试试。从这点上讲，允许买房人更换贷款银行也是合乎情理的。但问题在于，不能没有限度，如果几家银行都不能批准贷款或者批准你贷款的额度的话，那基本就说明要么你的个人资质有问题，要么就是这个房屋不可能待那么多的款，你就应该自己补足贷款不足的差额部分，而不是继续拖着所以刚才案例中提到的条款应当增加一个限制，就是在 15 天内申请最多再向比如 1 家或 2 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。 所以刚才案例中提到的条款应当增加一个限制，就是在 15 天内申请最多再向比如 1 家或 2 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。这样增加对贷款银行数量和时间上的限制，就能够有效的约束买房人履行房屋买卖合同并办理银行按揭贷款，也会让按揭贷款程序的履行更有效率。如果买房人在限制之外再拖延或者还在申请其他银行贷款的话，那么就属于明显的违约行为了，业主可以直接追究他的违约责任。 其实，作为业主，我们也不是只能选择让客户继续申请银行贷款的，因为关于银行贷款的条款是有其他选项的，只不过是中介公司会默认的通常的勾选第二个选项，也就是上面案例的那个条款。其实整个条款是这样的：我简单的给大家念一下，买受人拟向银行或者公积金贷款 XX 万元，如贷款未获批准或者贷款金额不足的，双方同意按以下 3 种之一的方式解决： 1、买受人自行筹集剩余房款支付给出卖人； 2、买受人继续申请其他贷款机构贷款直至贷款批准； 3、本合同终止，双方互不承担违约责任，已收定金和房款如数退还。
好总结一下今天的课程重点：贷款买房，会在房屋买卖合同中初步约定贷款金额，以及贷不成款或者贷款金额不足时的处理方案，一般有三种， 1 买受人自行补足差额； 2、继续申请贷款直至批准； 3、双方无责解约。 对业主最为有利的是第一种补足差额的方案。 而一般通常中介都会帮您选择第二种，继续申请贷款直至批准，但是我建议大家要加一个限制条件，在贷款被拒绝或贷款金额不足时，在 15 日内最多再向 1 家银行继续申请贷款，并在其中之一的银行办理按揭贷款。这样能够避免无限期的等待买房人换着银行申请贷款的情况出现。
敢口头承诺不作数，敢签补充协议才能信。
房屋买卖合同中的条款除了可以勾选和填写的地方以外，其他地方是不允许买卖双方自行增加、修改的，所以我们如果需要对交易的细节和特殊情况作出约定，那么只能以补充协议的形式进行。 下面我们通过一个案例，来看看一个即有用又没用的补充协议是啥样的。 中介通过微信发给他了补充协议，我一看，洋洋洒洒写了一整页，都写了啥呢：第一条 2 行，买的房子在哪；第二条 2 行，所有承诺以书面为准；第三条最多，7 行，写的是 10 个工作日内付中介费不付要承担违约责任并且赔偿；第四条是唯一一个和房屋交易有关的，写的双方自愿在 2017 年 10 月 10 日开始办理房屋买卖合同的所有流程和手续。我一会再吐槽这补充协议，先说案子。 从房屋买卖合同还有补充协议中，我都看不到交易履行的具体顺序，你说买房人延迟履行，可是我还真没看到买房人要在哪天履行什么义务，只有一个 10 月 10 日开始履行的时间点，但到底是谁先履行谁后履行又是哪天履行呢，都没写清楚。所以我跟这个当事人说，现在约定不明确，你需要和买房人再次详细的谈判一次，说清履行顺序和时间节点，再签个补充协议吧，实在不行把谈话内容录音录下来，作为证据以备不时之需。
下面我给大家详细梳理和汇总一下补充协议中必须有的条款种类和大致内容，大家边听边理解，熟悉熟悉就行，不用记，本系列课程的赠品中我会提供补充协议范本给大家参考。 好，补充协议第一类要写的条款就是房屋价格和价款的支付。房屋价格很简单，就写上房屋总价是多少，是不是业主净得价，含不含税。 价款的支付一般分为 3 部分， 第一部分是定金，一般是几万几十万不等，但法律规定最高不能超过房屋总价的 20%，定金正常都是在房屋买卖合同签订的同时支付的； 第二部分是首付款，首付款根据交易进程可能会分 1-3 次支付，比如网签的时候付一笔首付款、办理银行贷款的时候付一笔首付款等几次支付；这两部分的表述方式都是一致的，即在什么时候或者什么条件下，买房人向出卖人支付 XX 万的定金或者首付款。 第三部分房款是尾款，全款购房的，尾款就是出卖人的现金，贷款购房的尾款就是银行发放的贷款，全款购房的一般约定在过户当天交割，贷款购房的则是需要等到贷款银行给买房人新的房产证办理抵押登记之后才能发放给出卖人。 第二类是购房贷款和房屋上现有贷款的结清，关于购房贷款，要写清什么时间办理银行贷款，以及贷款办理不成或者批贷金额不够的后果，比如约定只能再申请一次贷款的限制条件；而房屋上现有贷款的结清部分，则要约定清晰业主何时还清贷款，以及还清贷款的资金来源，是业主自筹，还是用买家的首付款还贷款。 第三类是关于交易税款的约定，前面课程我已经讲到过，税款条款中要写清与核定税款有关的基本信息，比如房产证取得年限、是不是业主唯一住房等条件；之后还要写上如果税费超额或变更的后果，即由业主来承担多余税费。 补充协议中的第四类是过户交房迁户口条款，须写明过户条件过户时间，交房的时间，还有迁户口的时间和后果也就是违约金。 第五类是违约责任条款，这里尤其会写明发生严重违约的后果，也就是可以导致房屋买卖合同解除的违约情形，比如买房人拒绝付款或出卖人拒绝过户到达一定期限、一房二卖、房屋被查封等等情形，出现这些情况后，一方可以解除合同并且要求对方承担高额的违约金，一般是房屋总价的 20% 或 30%。 第六类可以再补充协议中写明与中介公司的特殊约定，比如各种承诺以及违反承诺的后果。最后，务必要上一句话：如房屋买卖合同、居间合同与补充协议约定内容发生冲突的，以补充协议为准。 以上这就是一个完整的二手房买卖补充协议所必备的条款。只有详细的合同条款才能保障您顺利的买卖房屋，只有严苛的违约责任，才能督促对方如约履行合同。
总结一下课程内容：在二手房交易中补充协议有时比房屋买卖合同更重要，因为补充协议会详细约定房屋交易的各种程序、时间节点和细节，是确定买卖双方权责的重要证据；补充协议中要必备六大类内容：房屋价格和价款的支付、购房贷款和房屋上现有贷款的结清、交易税款的约定、过户交房迁户口条款、违约责任条款，最后是与中介公司的特殊约定
对方违约，你别慌，几个技巧帮大忙？
今天这节课，我就要告诉大家，对方违约的时候，你该怎么办。 房屋买卖合同中没有明确约定网签和首付日期，但你可以通过函件的形式通知对方在合理期限内履行，这个期限就等同于合同明确约定的日期了，如果到期不履约，那么违约事实成立，定金不退，一点问题没有。 所以我要告诉大家的第一个技巧就是，在对方，尤其是通过中介传话的方式告诉你履约出现障碍的时候，你一定务必要在第一时间明确的告知对方履行合同的期限，即使合同中有约定，也别怕麻烦再说一次；房屋买卖合同中没约定日期的更要说的明确。及时行使你的权利，法律才会保护你，如果你自己都不着急或者心里干着急而行动上没有表示的话，那么法院也没法支持你。 我教大家的第二个技巧就是学会保留证据。刘律师这个我懂，就是录音呗。录音算是一方面，微信聊天记录现在也是很常见的辅证，还有短信也是。但是录音也是有要求和技巧的，首先偷录是可以的，大家记住你偷偷录下你和中介、和交易对方的谈判内容是不违法的，也是可以作为证据使用的；偷录违法说的是你偷录一个跟你没任何关系的人或事，这就行了；但录自己的事是可以的。其次录音的对象，有没有中介不重要，你之前主要是和谁谈的也不重要，你录音的对象应该是买方本人或者卖方本人，别人说的都可以不算数，尤其是中介。现在很多时候都是中介在中间传话，发个微信发个短信什么的，但是这些都不能作为买卖双方本人的意思表示，即使是真的传话不是忽悠。中介发的短信只有那种通知办理网签、贷款、过户等这种需要中介掌握配合的程序，对买卖双方才是有效的。你如果说买家不付款违约，光拿中介给你发的微信记录是不能定性的。最后，录音的内容，这个我不能强求大家，必经谈判聊天嘛不能跟审讯似的，你问我答，得边聊边取证。尽量让对方自己阐述你需要的内容，比如对方没付款，那你可以问最近资金是不是有困难啊、是不是你卖的那个房不顺利等等，类似这种站在对方角度的问话，更容易得到你想要的。还有像拖着不给过户的，你可以问问什么情况，是不是家里又困难，爱人不同意等等。只有录音的内容是对方表述的，我们作为证据才最有用。很多人的录音证据都是自己在说，对方只是嗯嗯啊啊的，这种录音到了法院作用是不大的。 如果是微信或短信的话，那么就可以明确的编辑详细的内容发给对方，比如某某某先生、女士，您应在 2017 年 1 月 1 日前与我办理 XXX 房屋的网签程序，现已逾期 5 日，请最迟于 3 日内配合我办理网签，否则由此产生的法律责任由你个人承担。
好了总结一下今天的课程内容：对方违约我们不用惊慌失措，首先我们要及时行使权利，该通知对方履行合同的，就要明确的书面的通知；其次要抓紧收集证据；最后遇事先咨询律师，确定形势以后尽快起诉以保住所购房屋
合同签完被限贷怎么样？
那么限购和限贷，对于房屋买卖合同的影响有哪些呢？正在履行的房屋买卖合同遇到限购限贷，是违约？还是不可抗力呢？通过一个案例我们来了解一下。这个案例就发生在 2017 年北京市 317 政策出台之后，317 政策也就是 3 月 17 日出台的，针对有过历史住房贷款记录的人群，再次购买住房需要提高贷款比例的这么一项政策。我的这个当事人作为业主出售自己的房屋，在 317 之前签订的房屋买卖合同，买受人按照 30% 的贷款比例支付的首付款，结果赶上了北京市的 317 政策，直接导致贷款的首付比例上升至 40%，同时贷款年限也变为 25 年，月供涨了不少。买房人这时就以限贷政策属于不可抗力为由，要求无责解约。 有人会说，我就 30% 的首付，涨 10% 首付就得多掏 30 万，我没那么多钱，怎么能不影响交易啊？我说的不是不影响，是不根本影响，有点文字游戏是吧，其实这是体现了细微的差别。举个例子，假如一套房屋是 300 万总价，那么首付 30% 就是 90 万，首付增长 10% 就是 30 万，看上去比 90 万要多了三分之一，但从房屋总价上看只多了十分之一。大家知道一般生产产品的合格率还允许有 5% 的误差呢，比如纸抽说是 500 张，您回去数吧，都少，但是在国家允许的误差范围内。房屋买卖也是同理，像这种影响范围在房屋总价 10% 左右的影响，不构成根本影响，也就是不能因此来否定整个房屋买卖交易，这是为了维护市场的稳定所做的考虑。
限贷 这就引申出本期课程我要给大家讲的第一重点：被临时出台的调控政策限贷的法律后果，是根据限贷的影响大小来决定的，其实也就是 2 种结果：限贷对房屋交易影响巨大的，属于情势变更，注意不是不可抗力，情势变更是指外部情形发生变化导致交易无法继续的情形，也就是需要对「情形变更是否导致交易无法履行」作一个判断，而不可抗力是不需要判断的，所以如果判定限贷对房屋交易影响巨大，那么结果就是各方无责解约；如果限贷对房屋交易影响轻微的，各方应继续履行合同。这里的区别就是限贷的影响程度。 ，我可以给大家提供一个参考标准：因为限贷导致首付比例增加 10% 的，一般不认为是影响巨大，也就是买受人不能因此要求无责解约；因为限贷导致首付比例增加 30%、甚至 50% 的，一般可以认为是影响巨大，买受人可以要求无责解约；而首付比例如果只增加了 20%，这个就需要结合买受人的整体经济实力来综合判定是不是从根本上影响房屋买卖交易。如果买受人买的是二套住房，那么证明他是有一定经济实力，首付增加 20% 并不足以影响他付款；又或者他买的是非普通住宅，也就是所谓的豪宅，那么首付比例的增加就不能作为无责解约的情形。从我给大家的参考就可以看出，对于限贷政策导致的后果，个体差异很大，不同的房屋交易最终产生的结果都不一样。所以如果无论是业主还是买房人遇到限贷导致的房屋买卖纠纷，还是需要直接找专业的律师来综合为您分析。而为了降低合同履行的波动和后期判定的麻烦另外，对于因政策导致限贷的，我们可以直接在房屋买卖合同里进行预先的约定。我们可以约定，如因国家政策导致贷款比例、金额不能达到拟贷款金额的、或未批准贷款的，买卖双方无责解约，互不承担违约责任，出卖人已收房款定金如数退还。这样提前在房屋买卖合同的贷款部分增加这样一个有预见性的条款，对于合同的顺利履行是很有帮助的。
限购 限购也不属于不可抗力，限购属于我们讲的情势变更，也就是买受人在房屋买卖合同履行期间一旦被国家临时出台的调控政策限购了，不符合购房资质了，直接就可以认定为情势变更，原则上买卖双方互不承担违约责任，无责解约即可。但是这里面还有一点小例外，如果无责解约会导致任何一方有重大损失的，则另一方应适当的予以补偿，什么情形呢，比如签订房屋买卖合同的价格与现价有巨大差异（包括涨价或者折价的情形），则法院可能会判决一方给予另一方适当的补偿，这主要是基于公平原则的考虑。所以限购原则上导致的后果都是无责解约。但是有例外，这个例外适用于限购也适用于限贷，即在限购限贷政策出台之前，任何一方有违约行为的，导致房屋买卖交易因限购或限贷无法履行的，不属于情势变更，不适用无责解约，违约方是要按违约条款承担违约责任的。也就是一方违约在先，限购限贷政策在后的，比如卖家没按合同约定时间办理网签、房源核验手续，买家没按规定支付首付款的，这时候出台了限购限贷政策导致房屋买卖合同无法履行的，可就不是无责解约了，那是属于违约方的违约行为。 还有一点需要大家注意，我刚才讲的都是国家临时出台的限购限贷政策，也就是房屋买卖合同签订、履行在前，国家调控政策出台在后的情形。如果国家调控政策出台在前，房屋买卖合同签订履行在后，那么就不属于上面的任何一种情况的，因为政策出台后大家都应该很清楚了，任何一方再被政策限制导致交易不能履行的，那就属于责任方违约，要赔违约金的。 这个时间节点很关键，是判断到底无责解约还是违约的重要依据。 另外网签时间，是国家调控政策出台后，新旧标准执行的分割线，即在国家调控政策出台前已经网签的、按旧标准执行，国家调控政策出台后再网签的、按新标准执行。这就是我为什么在本系列课程中反复强调要尽快办理网签。
本期课程到此结束，总结一下重点：首先，临时出台限购、限贷政策导致的法律后果不是不可抗力，是情势变更；其次，临时出台限贷政策导致的结果需要结合限贷程度和买房人的经济实力予以综合判定；最后，如果一方违约在先、限购限贷政策出台在后的，则不算情势变更，属于违约方违约，要按违约条款追究责任。