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第十章 契税
这是一篇关于第十章 契税的思维导图，主要内容包括：一、纳税人，二、征税范围，三、税率、计税依据和应纳税额的计算，四、税收优惠，五、征收管理。
编辑于2025-08-12 13:24:40- 税法
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第十章 契税
一、纳税人
1.契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。
2契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
3.转移土地、房屋权属，是指下列行为：
(1)土地使用权出让：
(2)土地使用权转让，
包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移；
(3)房屋买卖、赠与、互换。
提示
契税的纳税人强调的是“谁获得产权谁纳税”，产权仅限土地使用权和房屋所有权。
二、征税范围
1.土地使用权的出让
是指土地使用者向国家或集体交付土地使用权出让金，国家或集体将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
2.土地使用权的转让
是指土地使用者以出售、赠与、互换方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
3.房屋买卖
(1)房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
(2)视同买卖房屋行为：
①以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属。
②以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属。
(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
(4)以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不征契税。
4.房屋赠与
(1)房屋的受赠人原则上要按规定缴纳契税。
(2)法定继承人通过继承土地、房屋权属的，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
(3)以获奖方式取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税。
5.房屋互换
房屋所有者之间互换房屋的行为。
6.其他情形
下列情形发生土地、房屋权属转移的、承受方应当依法缴纳契税：
(1)因共有不动产份额变化的。
(2)因共有人增加或者减少的。
(3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
三、税率、计税依据和应纳税额的计算
(一)税率
1.契税实行3%-5%的幅度比例税率。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民改府在3%~5%的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
2.自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税：面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税：面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
3.对个人购买经济适用房，在法定税率基础上减半征收契税。
4.对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。
(二)计税依据和应纳税额的计算
1.计税公式
应纳税额=计税依据×税率
2.计税依据
四、税收优惠
(一)免征契税
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
3承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产。
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
5.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。
6.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
7.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
8.城镇职工按规定第一次购买公有住房。
9.外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行)，改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属。
10.军队离退休干部住房由国家投资建设，军队和地方共同承担建房任务，其中军队承建部分完工后应逐步移交地方改府管理，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。
11.对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息。
12.财政部从中国建设银行、中国工投资、固定资产及随投资实体划转的贷款)给中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城商银行、中国农业银行、中国银行无偿划转了部分资产（包括现金、资产管理公司和中国东方资产管理公司，作为其组建时的资本金。上述金融资产管理公司按财政部核定的资本金数额，接收上述国有商业银行的资产，在办理过户手续时，免征契税。
13.经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。
14.经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源，免征契税。对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源，免征契税。
15.金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
16.棚户区改造中，经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源。
17.进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的士地、房屋权属。
18.易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房。
19.2021年1月1日至2025年12月31日，公租房经营管理单位购买住房作为公租房。
20,2021年1月1日至2027年12月31日，饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征契税。
21.2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务。
(二)省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税
1因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
(三)个人购买住房契税优惠
1.自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税：面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2.自2024年12月1日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
3.个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
4.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
5.对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。
(四)企业、事业单位改制重组有关契税政策
自2024年1月1日起至2027年12月31日，为支持企业、事业单位改制重组，优化市场环境，继续执行有关契税政策：
1.企业改制
企业按照公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2.事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
3.公司合并
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
4.公司分立
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
5.企业破产
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税：对非债权人承受破产企业土地、房屋权属， 凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税； 与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
6.资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
7.债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
8.划拨用地出让或作价出资
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
9.公司股权（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
五、征收管理
(一)纳税义务发生时间
1.一般情况
签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.特殊情况
(1)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
(2)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关士地、房屋用途等情形的当日。
(3)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
提示
发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
(二)纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
(三)申报地点
土地、房屋所在地。
(四)契税退税
纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撒销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。
2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。
3在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
复习次数
20250802